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1、 目录目录 1 0引言引言 1 2 0中国饭店市场中国饭店市场 问卷调查结果问卷调查结果 2 2 1调研背景 2 2 2饭店业绩 2 2 3客源构成 5 2 4收入构成 6 2 52013 年前景调查 7 2 6市场前景判断 10 2 7问卷小结 11 3 0中国饭店市场中国饭店市场供需变动因素研究供需变动因素研究 12 3 1城市发展与所研究饭店市场 12 3 1 1饭店需求驱动因素 12 3 1 2宏观经济环境 12 3 1 3旅游市场发展 14 3 1 4交通基础设施建设 16 3 1 5商务客源发展动力 16 3 1 6会议会展及奖励旅游市场 19 3 1 7旅游度假发展 21 3 2
2、饭店供给与开发 22 3 2 1饭店存量 23 3 2 2市场未来供给 24 4 0中国饭店市场观察中国饭店市场观察 25 4 12012 年关注点 25 4 2突破 机会 25 4 3持续关注 旅游目的地开发 26 5 0总览总览 31 附件附件 1 区域划分区域划分 32 1 0引言引言 2012 年底 中国共产党第十八次全国代表大会在京召开 选举出了新一届的中共中央 领导 2013 年初 第十二届全国人大一次会议在京召开 选举出了新一届国家领导人 这一段时间 中国新一届领导人上任 同时推出了新政 喜迎中国政府新格局 直面 新制度的特殊时期 给中国的饭店业发展带来了一定的影响 但依然可以看
3、到中国继 续将旅游业培育成国民经济战略性支柱产业的重要趋势 2012 年全球旅游人次达到 10 亿 再创新高 中国的旅游业保持持续的增长 尤其国内 旅游是 2012 年旅游业最大的增长动力 国内和出境旅游依然呈现较快的增长 但是入 境旅游略显下降的趋势 在 2012 年发表的 中国饭店市场城市景气分析报告 中 仲量联行酒店及旅游地产投 资咨询部结合 中国新兴城市 50 强报告 研究了中国饭店市场供需变动因素 同时 结合饭店消费市场周期 饭店资产管理周期等概念及旅游目的地城市饭店市场的形成 与发展等浅析中国饭店市场中具有特色的市场现状 基于前三年饭店业同仁对本报告的认同及支持 中国旅游饭店业协会
4、和仲量联行酒店 及旅游地产投资咨询部继续合作 于 2013 年第一季度对国内各地区的中国旅游饭店业 协会的会员单位进行了问卷调查 并在 2012 年报告中所选的 35 个典型城市的基础上 增加了 7 个值得关注的城市和 4 个值得关注的旅游目的地 围绕这些城市 仲量联行 酒店及旅游地产投资咨询部以调查所得宏观需求数据及仲量联行酒店及旅游地产投资 咨询部内部的数据库为分析框架进行了研究 2 0中国饭店市场中国饭店市场 问卷调查结果问卷调查结果 2 1调研背景调研背景 本次问卷调查得到来自全国各地饭店的问卷回复共 224 份 客房总数达到 63 120 间 参与调研的饭店中 37 4 的饭店来自北
5、部地区 24 6 来自华东地区 20 1 来自西部 地区 9 4 来自华南地区 其余 8 5 来自中部地区 该区域分布与 2012 年问卷回复情 况基本保持一致 从饭店星级划分来看 五星级饭店占 42 0 四星级饭店占 33 5 三星级饭店占 18 3 二星级及以下或者未评星级的饭店占 6 2 从饭店所有权性质来看 41 1 的饭店为国有性质 38 4 为私营 其他 20 5 的饭店以 合资 外商独资等其他所有制形式运营 从饭店的经营模式来看 52 7 的饭店为业主自主管理 28 6 为委托管理 6 7 为特许 经营 其他 12 0 为租赁经营及其他经营模式 图图 1 样本中 样本中饭店开业年
6、份饭店开业年份 10 7 8 9 8 5 17 0 20 1 34 8 0 5 10 15 20 25 30 35 40 1985年之前1986 19901991 19951996 20002001 20052006 至今 来源 中国旅游饭店业协会调查结果 共 224 家饭店 2005 年及以前开业的饭店超过总样本的 65 其余 34 8 饭店是 2006 年及以后开业 其中 2010 年至今开业的新饭店为 12 5 所占比例较上一年的报告样本有所增加 2 2饭店业绩饭店业绩 调查问卷所得数据包括饭店 2011 年 2012 年全年业绩及对 2013 年的全年预测 根据问 卷样本总结所得 较
7、2011 年饭店表现 2012 年全年全国各地的饭店业绩总体呈下降趋 势 从 2011 年到 2012 年年底 调查样本饭店的入住率下降 2 9 个百分点 从 61 8 下降至 58 9 样本中 2012 年平均房价为人民币 458 元 较 2011 年上升 2 5 与 2012 年通货膨胀率 2 7 基本一致 国际经济形式局部不稳定的情况下 受访饭店基本表示消费者对价格 的敏感度有所提升 每间可出租客房收入是综合反映入住率和平均房价的指标 2012 年每间可出租客房收 入较 2011 年下降 2 3 至 270 元 与 2011 年全年相比 2012 年市场整体入住率下降的大 环境下 日平均
8、房价上涨仅为 2 5 这导致了 2012 年每间可出租客房收入呈下降趋势 这有别于 2011 年主要由平均房价上涨推动每间可出租客房收入的增加 根据受访饭店于 2012 年底的预测 2013 年业绩指标较 2012 年预计会有小幅上升 入住 率将上升至 60 9 日平均房价上升 2 9 至 471 元 受此影响 其中每间可出租客房收 入将增长 6 3 至 287 元 根据样本调研所得市场数据发现 2012 年整体市场状况并不乐观 但是从 2013 年市场 预测数据中可以发现 饭店对未来市场表现有信心 预测数据呈上升趋势 图图 2 饭店业绩 饭店业绩 2011 2013 年 年 0 10 20
9、30 40 50 60 70 0 100 200 300 400 500 600 700 201120122013 人人民民币币 元元 日平均房价每间可出租客房收入入住率 于 2012 年底做出的全年预测 备注 日平均房价不包括早餐费用和服务费 2011 年数据不包含 2012 年开业饭店数据 来源 中国旅游饭店业协会调查结果 共 224 家饭店 参照下列中国五个区域的饭店入住率分布数据 发现 2012 年全年各个区域的饭店入住 率一致出现下降趋势 根据下降幅度由大至小排列 为中部 北部 华东 华南和西 部 2012 年全球经济仍表现乏力以及局部地区的政局动荡等因素而影响了入境旅游人 次 从而
10、导致了饭店入住率的下降 从日平均房价指标来看 西部 中部和北部地区的日平均房价增长率高于样本饭店的 平均增长率 2 9 分别为 9 0 5 8 和 2 9 特别是西部地区 2010 年后大量的国际 品牌陆续进入该市场 从而提高了本地区的日平均房价 即使较历年西部地区的日平 均房价有所提升 但是样本中的日平均房价仅为 382 元 仍处于五个区域中最低水平 西部地区 滇 渝 川区域分别占样本总量的 3 9 2 4 1 9 北部地区的日平均 房价为 452 元 五个区域中排列 从高到低 第二 北部地区样本中 北京占本地区 样本总数的 40 0 其次为津 吉 黑地区 中部地区 虽日平均房价未达到总样本
11、的 平均水平 但较 2011 年仍提升 5 8 至 449 元 五个区域中排列 从高到低 第三 中部区域样本的问卷主要来自闽 其次为豫 晋等地区 华东地区的日平均房价下降 1 2 至 539 元 五个区域中排 从高到低 首位 样本中 华东地区主要以浙江省内 饭店为主 其次为苏 沪地区 华南地区的日平均房价也下降 1 2 至 441 元 五个 区域中排列 从高到低 第四 样本中 华南地区的大部分样本来自粤 其次为琼和 桂地区 图图 3 饭店业绩 饭店业绩 按区域划分按区域划分 2011 2013 年 年 于 2012 年底做出的全年预测 RevPAR 指每间可出租客房收入 ppt 指百分点 备注
12、 日平均房价 RMB 不包含早餐及服务费 2011 年及 2011 年以后开业的饭店没有纳入 2011 年收入构成中计算 因各地区的样本数量及各地区样本星级分布不等 也需要考虑各地区样本数据的不均衡性 本报告的所得数据是各地 区总样本的平均值 来源 中国旅游饭店业协会调查结果 共 224 家饭店 每间可出租客房收入 作为用来衡量饭店市场的标准之一 受入住率与日平均房价的 共同影响 我们发现 除了西部地区 其他地区的 2012 年每间可出租客房收入均出现 了下降态势 中部和北部地区 日平均房价虽分别增长 5 8 和 2 9 但入住率下降幅 度均大于日平均房价的增长比例 因此呈现每间可出租客房收入
13、分别下降 1 3 和 3 2 华东和华南地区日平均房价都下降 1 2 同时入住率分别下降 2 9 个百分点和 2 2 个百分点 导致每间可出租客房收入分别下降 6 0 和 4 5 西部地区入住率较 2011 年下降 0 8 个百分点 但因日平均房价增长率为 9 0 每间可出租客房收入增长 7 6 总之 从各区域对 2013 年入住率和日平均房价做出的预估中可以看到 样本中的受访 饭店对 2013 年市场还是充满信心 上述五个区域的饭店入住率全部预计有小幅度上升 总样本平均入住率预计将提升 2 0 个百分点 中部地区和华东地区日平均房价增长预估 分别为 1 2 和 1 4 北部 华南和西部地区的
14、日平均房价预计都有较为明显的上升趋 中部中部20122011 122012 13 入住率56 3 4 1ppt1 4ppt 日平均房价4495 8 1 2 RevPAR253 1 1 3 1 3 北部北部20122011 122012 13 入住率58 6 3 7ppt1 7ppt 日平均房价4522 9 4 2 RevPAR265 0 3 2 7 2 华东华东20122011 122012 13 入住率56 8 2 9ppt1 7ppt 日平均房价539 1 2 1 4 RevPAR306 3 6 0 4 4 西部西部20122011 122012 13 入住率60 5 0 8ppt3 3p
15、pt 日平均房价3839 0 3 7 RevPAR231 57 6 9 4 华南华南20122011 122012 13 入住率64 6 2 2ppt0 9ppt 日平均房价441 1 2 4 7 RevPAR285 3 4 5 6 2 势 分别为 4 2 4 7 和 3 7 预估所得每间可出租客房收入中 2013 年总体市场预 计增长 6 3 稳步前进 2 3客源构成客源构成 参与问卷调查的饭店中 商务散客在客源构成中依旧占据主导地位 2012 年样本中商 务散客所占比例较 2011 年上升 0 3 个百分点 商务团队的数量基本保持一致 两者相 加 商务客源占总客源的 62 0 图图 4 客
16、源构成 客源构成 2011 2012 年 年 0 5 10 15 20 25 30 35 40 商务散客 商务团队 休闲散客 其它 休闲团队 长住 20112012 来源 中国旅游饭店业协会调查结果 共 224 家饭店 2012 年休闲散客在总客源结构中的所占比例 较 2011 年基本保持一致 而休闲团队则 下降 0 4 个百分点 休闲客源对市场产品的需求越来越高 从而对价格的敏感度有所降 低 但更加倾向于选择高品质的产品和个性化服务及私密性较强 安静的入住环境 并向往体验当地文化和主题活动 长住及其他客源均有小幅增长 2012 年 长住客源所占比例为 4 9 较 2011 年增长 0 3 个百分点 其他客源所占比例为 12 0 较 2011 年增长 0 4 个百分点 2 4收入构成收入构成 从调查问卷所得结果可见 2012 年的客房 餐饮和其他部门的收入所占的比例较 2011 年均变化不明显 2011 年至 2012 年 客房收入所占比例约为 48 0 大于餐饮部分的 总收入 依旧是饭店收入构成中的主要部分 此趋势也将继续维持至 2013 年 预计 2013 年客房收入所占比例将进一
