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1、（物业管理）阳光海岸花园物业管理方案前 言首先，十分感谢市机关事务局给予这次参加阳光海岸花园的物业管理工作。我公司将依托自身的专业管理实力，结合地区的物业管理现状，对阳光海岸花园的物业管理模式、组织机构、服务配套等作出统筹策划。我们将以物业崭新的物业管理服务理念，结合国家政策法规和阳光海岸花园的实际需要，凭借物业在长期物业管理服务过程中积累的丰富经验以及充足的人才，为阳光海岸花园的业主创造一个和谐而优美的居住环境，提升该物业价值，并使该项目成为潍坊市乃至山东省又一个知名的高档综合物业管理品牌。本物业管理方案是根据阳光海岸花园的实际状况，结合我公司的企业服务理念及标准，经我公司考察研究之后，编制
2、的物业管理服务方案。若有幸接管阳光海岸花园，我公司将秉承“物业，为您不断打造居住新生活”的服务理念，竭诚为业主服务。再次感谢市机关事务局予我们这次机会！市物业管理有限公司 年月日第一章 企业基本情况一、物业简介市物业管理有限公司是市起步早、规模大、管理规范的物业管理企业，成立于2001年。公司现有员工80余人，管理人员全部具有大专以上学历，全部具有建设部颁发的物业管理企业经理上岗证，其他各类技术人员也都100%持证上岗。公司秉承“物业，为您不断打造居住新生活”的服务理念，回报社会，不断追求服务的更高境界。公司管理的小区连续三年被市人民政府授予“花园式小区”、“文明小区”，2004-2005年度
3、，公司被市委、市政府评为“文明单位”，2005年度还获得“劳动保障诚信单位”。2006年，公司更是佳绩频传，小区被潍坊市住宅小区管理委员会办公室评为“市级优秀物业管理小区”，公司被潍坊市房管局评为“潍坊市优秀物业管理企业”。物业公司秉承服务理念，超越精品意识，充分发挥自身人员、资金、信息、管理等各项资源优势，立志在三年内成为山东省乃至全国的知名物业管理企业。二、物业管理优势根据阳光海岸花园的物业特点，明确物业管理的难点、重点及管理思路，实行体现物业管理特色、管理水平，志做省心、放心管家的服务理念。制定具有小区管理特色的针对性、差异化管理的服务模式。我们对此具有突出优势： 经验优势 具备同类物业
4、的管理经验。 公司目前已管理着包括小区、沁园小区、建设局宿舍楼等多个项目，在阳光海岸花园项目的物业管理中，我们将进一步融会提炼小区物业的管理经验，铸就阳光海岸花园物业管理的“品牌”。理念优势 作为发展多年的专业化物业公司，公司秉承“物业，为您不断打造居住新生活的服务理念，着力为阳光海岸花园业主创造一个高效文明和谐的生活居住环境，并通过持续的改进和提升，使物业能够保值及不断增值，塑造同类物业管理优质服务之典范。 地域毗邻优势：物业公司总部距阳光海岸花园仅一墙之隔，出现任何事件，均能在第一时间予以处理回复，充分达到人员、设备等资源共享，将以最强的反应性体现服务效能。便民服务优势：物业公司以微笑的服
5、务理念与坚实的硬件支持，为业主打造真正优越、高尚的工作空间,为业主提供各种便民服务，包括：订、送报纸；保养家具、门窗；洗熨（水洗、干洗、熨整）；定期为业主体检；代定酒席、戏票；票务预定（铁路、航空、海运、公路）；邮递服务（特快、专递）等。质量优势 物业管理公司按照ISO9001（2000）质量保证体系标准，进行实际运作和持续改进，质量保证的日趋完善和稳定，物业拥有严格规范的物业管理制度同高效的设备管理方案相结合，将全面保障小区物业管理工作的正常运行。在物业高品质物业管理服务理念的指导下，必将为阳光海岸花园提供强有力的保障和细致入微的服务。第二章 前期介入、接管验收及入住管理方案项目概况阳光海岸
6、花园是市重点建设工程之一。该小区位于市圣城东段小区南侧。小区占地面积303亩，建筑面积20多万，总户数为1549户，共56栋楼。小区配套设施齐全，环境优美，交通便利，属当地高档楼盘，目前该项目尚在建设中，预计9月份办理业主入住。整个住宅区远离闹市区，安静祥和，区内住宅以多层情景花园洋房为主，小区绿地率为40。整个阳光海岸花园建筑典雅，设施设备齐全，是市一所大型高档住宅区。一、前期介入服务要使今后的物业管理顺利进行，物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用。若我方接管，将根据委托方物业施工进度的实际情况，对阳光海岸花园制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为
7、将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。1、建设施工阶段 建设过程中，物业管理前期介入人员会经常到现场了解工程进度、施工情况，逐步对物业的硬件增加了解，对有些影响使用功能的问题早发现、早协调、早解决，为今后的物业管理工作奠定良好的基础。l 提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议；l 分析物业建造选料及安装，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力；l 审查有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见；l 提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见；l 提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见；l 帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤；l 提前熟
8、悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能；l 检查工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等）；l 检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议；l 配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量；l 提出遗漏工程项目的建议；l 对小区公建配套设施设备的进行探讨，能够使公建配套设施设备满足今后客户的发展需要和贯标（ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等）需要，减少投入成本和今后的物业管理成本。2、竣工验收阶段 物业管理前期介入人员将定期视察施工现场，参与工程例会，及时提出维护开发商利益和保证施工
9、质量的专业意见和建议，协助开发商做好使用功能的验收，对各种设备、管线都逐一检查。l 参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收，并建立验收档案；l 发现可能存在的施工隐患，并列出遗漏工程；l 参与重大设备的调试和验收；l 制订物业验收流程；l 指出工程缺陷，就改良方案的可能性及费用提出建议。二、项目的接管验收 1）物业的接管验收是对新建物业竣工验收的再验收。 2）依据国家建设部颁布的房屋接管验收标准对已物业进行以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，它是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要步骤。 3）物业的接管验收不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施，而且还包括道路、场地和环境
10、绿化等，应特别重视对综合功能的验收。 a公司选派素质好、业务精，对工作认真负责的工程技术人员参加验收工作；b既应从今后物业维护保养管理的角度验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益；c接管验收中若发现问题，要明确记录在案，约定期限督促开发主体对存在的问题加以解决，直到完全合格；d落实物业的保修事宜。 6）接管验收的作用 a明确交接双方的责、权、利关系 b确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的利益 c为以后的物业管理创造条件：通过物业的接管验收，一方面使工程质量达到要求，减少日常管理过程中的维修、养护工作量。另一方面根据接管有关物业的文件资料，可以摸清掌握物业的
11、性能与特点，预防管理中可能出现的问题，有利于计划安排好各项管理，为以后的物业管理创造了条件。三、入伙（住）管理方案l 提示业主在入伙前明白办理入伙手续时应带的文件资料及准备工作，以免办理手续时徒劳往返。l 为业主办理入伙手续时，应程序顺畅，手续完善，票据正规。l 即时完成入伙注记。l 受理代办服务手续齐全、收费合理、守时守约、保证质量。1、业主入伙流程 1）业主向开发商办理售房手续后，签订售房合同并开出入伙通知书。2）凭售房合同与入伙通知书到物业管理公司办理入伙手续。 3）物业管理公司在审核资料无误后，向业主介绍物业管理服务情况、收费情况；代开发商与业主签订业主公约。6）若业主验房发现并提出质
12、量问题，经确认，填写返修表送交开发商，管理处应协助开发商对房屋进行整改后，请业主再次验房。7）如需二次装修的，需到物业管理公司办理装修手续。2、 入伙作业标准l 入伙接待工作应做到耐心、细心、百问不厌。l 入伙各项资料齐全，记录规范完整，按户建立业主档案。l 入伙各项收费正确，做到日结月清、帐表相符。l 特约服务手续齐全，收费合理，守时守约，保证质量。l 内部手册登记及时，即时完成注记。l 入伙按户汇总，次月5日前全部归档。3、入伙作业规程l 由房产开发商或物业管理部门向业主发出入伙通知书。l 业主携带购房合同书、入伙通知书、入伙手续书前往指定地点办理手续。l 业主到管理处签收入伙资料，付清物
13、业管理费用。l 由指定的业主服务人员和维修技术人员陪同业主验房。l 业主验房后若提出质量问题，填质量返修表，管理处加签意见后，由管理处协助开发商进行工程质量问题的返修工作。l 如开发商或施工单位将工程质量问题委托物业管理公司返修时，双方须签字确认。l 业主验房确认后领取钥匙，办理签收手续。4、入伙作业检查规范为了保证阳光海岸花园入伙工作正常有序，管理处主任负责对入伙工作的各个环节进行检查以保证工作规范和服务质量。 1）集中入伙时管理处主任每天巡视各个接待环节，发现问题，分析原因予以解决。每月4次抽查入伙资料、记录，发现不符合作业要求，用书面通知相关人员整改，对确属运作上的不完善处，经分析后开具
14、纠正/预防措施通知单加以落实完善。 2）正常情况入伙阶段，管理处主任每月一次抽查入伙工作资料，收费情况、记录情况及归档情况，发现问题应以不合格项发书面通知并整改。入伙通知书 女士先生： 您好!您所认购的 小区 栋 单元 室， 日前已经政府有关部门检查验收合格，准予入住。现将有关入伙事项通知如下： 一、我公司拟定于 年 月 日至 月 日，集中办理入伙手续。您可在回执中选定具体入伙日期前来办理，并在收到本通知后一周内将回执寄回我公司。如您不能按时前来，在 年 月 日后，请到销售中心办理入伙手续（法定节假日休息，恕不受理）。 二、集中入伙办理地址： 三、办理时间：上午 至 ，下午 至 。 四、集中入伙期间，我公司有关部门和物业管理公司将派员现场接待办公服务。 五、回执邮寄地址： 邮编： 传真： 特此通知。 房地产开发公司 年 月 日入伙通知书回执入伙通知书回执 公司： 兹接贵公司入伙通知书，本人购买的 小区 栋 单元 室，拟定于 年_月
