2020（房地产管理）第三篇房地产

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1、（房地产管理）第三篇房地产第三篇 房地产第一章 物权法与房地产案件审理实务一、什么是物权物权是指能直接支配特定的物，并排斥他人的干涉的权利。（一）物权法调整的物是有体物将物权人排斥他人干涉的权利限制于对物的支配权的范围内（物权的排他性不是广泛的）。物权人对物的行使权利是绝对的，无需他人意思表示，只需遵守法律规定行使权利。物权排它的绝对性，“一物一物权”说法已不再提，物权人对物享有物权时，排除了他人对该物享有同样的物权权利。 （二）物权法草案的几项基本原则1、物权法定原则除物权法和其它法律规定外，当事人不得创设物权，物权的种类由法律规定。2、违反物权法定的法律后果：（1）不认可它是物权；（2）不

2、具备物权的效力；（3）物权设立虽无效，但原因行为符合生效要件的，仍应有效。3、物权排他性的限制4、物权的行使不得防碍他人利益和社会公共利益的行使。5、为了社会公共利益限制物权行使时，必需有明确的法律规定。6、物权公示原则。（1）依法律行为设立、转移、变更、废止不动产物权的，不经登记者无效。（2）依法律行为设立、转移、变更、废止船舶、飞行器、汽车的物权，未经登记，不得对抗第三人。（3）依法律行为设立、转移、变更、废止其它动产物权的，经交付生效。7、物权变动与其原因行为的区分原则。（1）以发生物权变动为目的的原因行为，自合法成立之时生效。（2）在不能发生物权变动的结果时，有过错的当事人应当承担违约

3、责任8、物权的优先效力原则。（1）一物之上既有物权又有债权时，物权优于债权，但法律另有规定的除外。（2）物权产生的优先购买权，优于债权产生的购买权。（3）“买卖不破租赁”以及“破产企业工人工资优先受偿”是物权优先原则的例外。9、物权解释原则。（1）对物权产生争议时，应以维护物的经济价值和发挥物的效益为解释原则。（2）当因前款规定而丧失经济效益者，有权主张赔偿。 10、建筑物区分所有权。区分建筑物专有部分所有权、共用部分持份权、因共同关系所生的成员权（社员权）。二、房地产案件审理实务（一）处理原则房地产案件处理原则：（1）有利于房地产业健康发展；（2）公平保护当事人合法权益。（二）房地产行业适用

4、法律法规架构体系：1、房地产法律：可直接在判决书中引用，人大常委会制定。土地管理法、城市规划法、城市房地产管理法、民法通则、建筑法、合同法、担保法、公司法。2、房地产法规：国务院制定，可直接引用城镇公房租赁条例城镇房屋转让条例3、地方性房地产法规：执行但不引用，房屋租赁条例。4、房地产行政规章：国务院各部委及市政府制定。5、房地产专业法律法规：开发、买卖、转让、消费、保障。（三）适用的法律法规涉及12个相关部分：房地产开发用地管理制度，包括：农村集体土地的征用。国有土地使用权的出让。国有土地使用权的划拨。1、城市房屋拆迁管理制度与政策。涉及拆迁的程序、安置、补偿、纠纷的处理。2、城市的规划管理

5、。包括城市规划管理、编制、审批和实施。3、房地产开发建设的管理。包括房地产开发企业的、建设设计施工单位的建设监理。4、房地产交易的管理。包括转让、抵押、租赁、拍卖。5、房地产权、产籍的管理。登记、发证、权籍管理。6、房地产中介服务。中介服务管理、估价师、中介收费标准的管理。7、物业管理。业主、业主委员会、物业管理企业、房屋修缮。8、房改、租金调整、住房分配。9、房地产金融制度。10、房地产会计制度。11、房地产的税收。12、契税、土地使用税、增值税。（四）房地产案件的种类： 1、土地使用权的出让、转让纠纷 2、合作、合资开发房地产 3、工程承包合同 4、房屋交易 5、物业管理、中介方面的纠纷（

6、五）土地使用权取得方式 55号令确定土地有偿使用方式。95年前，大多采用划拨方式，95年开始有六类必须通过出让方式取得。土地有偿取得，不仅指土地出让方式，包括土地租赁方式，包括支付土地使用费方式。 95年1月1日以后，六类必须以出让方式取得。 95年1月1日之前，原来以批准的项目至今未竣工或售完的可能还有划拨取得的土地（若转让项目新的受让人要补地价）。 99年至今，上海除商品房以外的其他项目还可以通过土地租赁方式取得。（六）土地使用权取得方式：划拔和出让。1、划拔 划拔取得方式的特征：（1）县级以上人民政府批准；（2）使用者交付安置费、补偿费后无偿（不支付土地出让费）取得土地；无使用年限限制；

7、（3）转让、出租、抵押时受特别限制。2、划拔土地的用途：（1）国家机关、军事用地；（2）城市基础设施用地及公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利事业用地；（4）法律、法规规定的其它用途。3、划拨土地的使用限制：（1）土地使用者是公司、其它经济组织等营利性单位；（2）必须取得国有土地使用证；（3）土地上的建筑物需有产权证明；（4）必须以转让、出租等收益支付出让金或补交出让金。4、出让取得方式的特征：国家出让土地使用权的，使用者要交土地出让金（一定年限）。（1）一方主体必须是国家，是一种特殊的民事法律行为；（2）以土地所有权与使用权分离为基础；（3）土地使用权具有有期性与有限性；（4）

8、土地使用权取得为有偿；（5）土地使用者的权利不及于地下。5、出让方式：有协议、招标、拍卖（非拍价高者得，有规划等要求）。6、出让的年限限制：居住用房70年，工业50年，教科文卫体50年，商业、旅游、娱乐40年，综合（商住办）其他50年。7、出让金的计算：按5年收（只收5年），按地段、土地用途分别计算。上海规定六类用地必须用出让方式取得：商业、旅游、娱乐、金融、服务、商品房屋（包括居住、办公）。8、土地使用权的转让一级市场：国家或集体土地所有者二级市场：房地产商或房地产权利人三级市场：二手房卖方（七）转让问题转让的概念及哪些禁止转让、哪些可以转让？房地产转让指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合

9、法方式将房地产转移给他人的行为。1、转让的合法方式：交换、买卖、赠与等特殊的土地使用权转让：（1）交换。（2）以房地产抵债；（3）以房地产作价投资入股或合作条件成立企业法人。（4）企业兼并、合并。2、转让必须符合的条件：（1）出让人必须有偿取得；（2）按出让合同已付清出让金，取得出让证书；（3）已投资进行开发（建设工程完成投资额25以上、成片土地的开发形成工业用地或其他开发用地条件的，如三通一平、七通一平）。 3、禁止转让（房地产37条）（1）尚未确权取得房地产权证的，指已建成的房子，须注意房地产权证中有什么内容，如果只有土地，还没有房子的，只能转让土地使用权。即不符合房地产管理法第38条规定

10、，未达法定转让条件。（2）共有的房地产未经其他共有人书面同意的。（3）权属有争议的；未登记领证的。（4）司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，即被司法机关、行政机关查封、被限制房地产权利。（5）依法收回使用权的；国家已依法收回的土地使用权。（连续两年未动工建造的，但不是烂尾楼）。 （6）以出让方式取得使用权，不具备法定的出让条件的（第38条），除了禁止性条款规定外，都可以转让； （7）以划拨方式取得使用权的，转让房产时或补地价（由受让方交纳），或交土地收益金； 商品房预售只要有商品房预售许可证，须说明商品房预售合同备案与否，与合同生不生效没有关系。但登记备案对购房

11、人来讲，能保护其预购房屋的权利。其他情况禁止转让的。 4、划拨方式取得转让的二种情况 （1）一定要有受让方和国家土地管理部门签订土地出让合同 （2）不需要签订土地使用权出让合同 有政府有关部门批准、土地使用方面的收益归国家或由主管部门决定用作他用。（八）土地使用权的终止终止的原因：（1）使用期满；（2）使用期满前国家因社会利益依法定程序收回；（3）土地使用者严重违反城市规划或出让合同被强制收回；（4）因土地灭失导致土地使用权终止。（九）土地使用权转让方面的法律问题1、划拨土地使用权需要转让，在房地产开发阶段，通过出让方式把土地变成可转让的，要符合三个条件：（1）交足土地出让金。 （2）取得国有

12、土地使用权证。 （3）完成土地开发的25%。 2、划拨土地使用权转让 房地产法规定无效，土地使用者应当向政府申请出让后再行转让 3、农村集体土地转让规定不得出让、转让或用于非农业建设，国家只能通过征用方式将集体土地变为国有土地，并给所有权人一定补偿。4、成片土地转让房地产公司以出让形式取得成片土地使用权，并将该土地由生地变成熟地（如动迁、补偿、三通一平等）再将土地转让给房地产企业而不进行房地产建设。5、基建工程转让房地产公司将在建工程转让。（十）需要注意的问题 1、土地所有权的类型、性质 国有、集体所有，任何单位、个人不得侵占、买卖或以其他形式侵占土地。集体土地必须转为国有才能开发。 2、取得

13、土地使用权的方式：划拨、出让。 3、有关部门的批件、证照。土地管理法第十条。 4、房地产权属的现状。 5、双方当事人有关的权证有无设定其他的权限。 6、无效合同的确认。 7、合同的解除。 8、如何认定名为参、联建，实为房屋买卖，关键看是否真正参与了建设。9、交付。如合同约定以交钥匙为交付，那么从约定。10、房屋质量 依房地产管理法第二十六条。（十一）房地产开发经营1、步骤：（1）建设方提出可行性报告报主管机关审批以及项目地的计划委员会；（2）建设单位提出建设项目的初步设计报计委；（3）规土局向建设方发送选址意见书，建设方正式向计委提出立项申请书报计委批准，由规划部门核发规划土地许可证；（4）建

14、设方签出让合同交出让金；（5）规土部门发建设用地许可证；（6）建设方提出项目施工设计报规划局；（7）规划局核发建设工程规划许可证；（8）建设方提招标意见书，招投标后签承包合同，然后领建设工程项目施工许可证；（9）领取建设工程开工许可证，报质监部门备案。2、合作、合资开发房地产方面存在的问题 （1）规范的操作是：合作、合资各方共同向有关部门申请立项，房地产企业有一个计划任务书，交由有关行政管理部门审查，政府有关部门出具一个选址意见书，有关方面发建设用地规划许可证，然后申请用地，接下来建设工程规划许可证最后申办开工手续。 联建指一方出土地，另一方出资金。参建指联建中出资的一方接受其他人参与房地产建设。（2）产权纠纷的原因提供资金的一方出资后，未见土地使用权人开工。 土地使用权人一方房屋造到中途将资金用于他途，投资方不再投资。 投资方中途停止投资。 房屋建好后由于盈利大，提供土地的一方要求确认合同无效。 房屋建好后由于亏损，出资方要求确认合同无效。 提供土地一方，原是厂房，认为应按照动拆迁处理。3、合作开发应注意的问题 （1）合同的效力。可以补办手续，起诉时仍没有办理合建审批手续的，认定合同无效。 （2）有的需国家审批、批准的。起诉前补办审批手续，合同有效。