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1、买卖合同解释第 23 条篇一：对买卖合同司法解释第三条与无权处分适用中的 理解对买卖合同司法解释第三条与无权处分适用中的理解作者：牛俊生律师 XX 年 11 月 7 日最高人民法院通过了最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释，并于XX年7月1日起施 行，其中第三条的规定颠覆了通常对合同法第五十一条 规定的无权处分的理解，个人有以下两点疑惑：一、第三条是否彻底颠覆了合同法第五十一条。二、对于共同共有人未经其他共有人同意处分共有物， 如何保护其他共有人的权益。我个人的理解如下，举一案例说明： 夫妻共同共有房产一套，房产证登记的所有权人为夫个 人，夫在妻不知情的情况下将房产卖与第三人
2、并签订买卖合 同，问如何保护妻的权益？一、要回答第一个问题， 首先要明确 “负担行为” 和“处 分行为”。根据民法理论，法律上的处分包括负担行为和处 分行为，负担行为即债权行为，处分行为即物权行为。根据 最高院的观点，合同法第五十一条规定系处分行为，即对物权的处分。买卖合同司法解释第三条系负担行为，即债权行 为，即对财产权转移或消灭效果的行为。案例中夫与第三人 签订合同即为负担行为， 办理过户登记即为处分行为。 因此， 买卖合同司法解释第三条与合同法第五十一条并不冲突。二、第二个问题分为两种情况： 1、如第三人系善意取 得房产的所有权且合同无无效的法定情形，则妻只能向夫主 张房款及赔偿。 2、
3、如第三人尚未善意取得所有权，则根据 合同法第五十一条之规定，妻可以不追认处分行为，则第三 人不能取得物权，此时第三人可以根据买卖合同司法解释第 三条第二款要求夫承担违约责任或解除合同并赔偿损失。因实践中以及在上均为找到依据买卖合同司法解释第 三条判决的案例，故只能抛砖引玉，希望多多交流。篇二：买卖合同司法解释第三条对司法实践造成的惑 与解买卖合同司法解释第三条对司法实践造成的惑与解文 / 胡彬 无权处分的合同也是有效合同了。这可以说是买卖合 同司法解释最大的突破，但实务中确实会有许多困惑。本 文拟通过买卖合同司法解释第三条的先进性、恶意买受人是 否应受保护及真正权利人的权益如何保护三方面进行探
4、讨。 第一， 买卖合同司法解释第三条的先进性首 先，买受人的利益能够得到更完整的保护。合同法 第一百三十条规定， “买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同” 。合同法第一百 三十 二条第一款规定，“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或 者出卖人有权处分”。合同法第一百三十五条规定，“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”。按照以上规定，出卖人在买 卖合同中的主要义务就是转移标的物的所有权于买受人。若 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，则买卖合同的目的必然无法实现。在买卖合同司法解 释实施前，按照合同法第
5、五十一条的规定，该买卖合同因出 卖人既未能取得所有权而又未能取得权利人追认而无效。 此时，买受人只能要求出卖人承担缔约过失责任，其权益不 能得到完整的保护，买卖合同司法解释第三条第二款规定，“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不 能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同 并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。就是 建立在出卖人出卖其无权处分的财产的买卖合同依然有效的基础上的。 这样的规定能够更好地保护买受人的权益。其次，无权处分的合同依然是有效合同更符合契约自由的法理精神。合同 行为是最典型的债权行为，债权行为属于负担行为，即债务 人自愿为自己负一定的债务的行为。出卖人
6、虽然未能取得处 分权，但其愿意为自己负上债务，并愿意承担履行不能的法 律后果，法律不应阻止。第二个问题，买卖合同司法解释第三条更好的保护了买 受人，那么是否所有买受人都值得保护，善意买受人应该受 到保护，这是不言自明的，那么恶意买受人是否值得保护？首 先应该明确，此处的“恶意”与故意损害他人利益 不同，而仅仅指“知情”，即知道出卖人对出卖物不享有处分权而已。如上文所诉，出卖人自愿为自己设定债务，法律不应干涉。买受人对其有无处分权是否知情其实并不能影 响合同效力，出卖人之所以会无权处分，有很多种情形，有 可能出卖人在出卖时认为其能够取得处分权，如其与权利人已经达成了买卖合同，有可能当时真正权利人
7、是同意的， 如丈夫一人出卖夫妻共同财产，种种原因不胜枚举，法律既 无法穷尽各种类型而加以区 分，实际上也没有区分的必要。其次需明确，出卖人是否能以买受人“恶意”为由，而 要求减少违约金呢？合同法第一百五十条规定，“出 卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利 的义务，但法律另有规定的除外”。第一百五一条规定，“买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的，出卖人不承担本法第一百五十条规定 的义务”。买受人在订立合同时就知道出卖人没有所有权， 而事后真正权利人又追回了所有权，买受人是否可以依据合同要求出卖人承担违约责任呢？答案是肯定的，因为合同 有效，出卖人履
8、行不能自然应该承担违约责任。但是出卖人 能否请求参照合同法 第五十八条“双方都有过错的，应当 各自承担相应的责任”的规定而要求买受人自己承担部分损 失呢？笔者认为买受人也应该承担部分责任，因为此时对履 行不能的 风险其实买受人也能够控制，即你明知道合同目 的可能实现不了却依旧与出卖人签订合同，承担部分风险也 属应该， 但承担风险的比例不应该超过 30%，因为买受 人毕 竟还是因为信任出卖人而签订的合同，出卖人过错更大。第三个需要明确的是，买卖双方恶意串通、损害国家、 集体、第三人利益的合 同是依然无效的。其实不论出卖人 是否享有处分权，只要满足合同法第五十二条第（二）项恶 意串通，损害国家、集
9、体或者第三人利益的构成要件，合同 就当然、自 始、绝对的无效。之所以将这个问题提出，是 因为在买卖合同司法解释实施前，有观点认为，只要出卖人 是无权处分，而买受人又知情的，就可以推定买卖双方恶意 串通，而真正权利人也往往据此而保护自己的权益（真正权 利人对权利保护的问题下文会详谈） 。这种观点混淆了仅仅 是“知情”的“恶意”与“恶意串通”中“恶 意”的概念。 前者是与善意相对应，指的是“知情” ，而后者的“恶意” 其实是“串通”的修饰词，串通一词在法律条文中出现，往 往用恶意加以修饰，用以区别于 “合意”等中性词，实为 贬义，取其“勾结”之义，就合同法五十二条第（二）项来 讲，恶意串通指的是双
10、方均有损害他人利益的故意，且双方 有通谋，类似于刑法 中的共同故意。总之，恶意买受人也应受法律保护，但是恶意串通的民 事行为无效。若没有恶意串通，出卖人该承担责任；若有， 作为串通 一方的出卖人相对于真正权利人来说也比较好举 证证明恶意串通，虽然实践中即便是作为恶意串通当事人一 方的出卖人主张其与买受人恶意串通而要求确认合同无效 的，也十分困难。但是，出卖人与他人串通损害企图第三人 利益最终失败，且因为举证不能而承担责任，也是其应该承 担的风险。第三个问题，真正权利人的权益如何保护？如果这个问题解决不好，前面所说的买卖合同司法解释 第三条的所谓先进性也就无从谈起。此 处有一个观念上的误区，使得
11、买卖合同的当事人尤 其是买受人在法院判决合同有效却最终不能实现合同目的 而耿耿于怀，买受人认为既然买卖合同有效， 那就可以要 求 履行，不仅如此，出卖人也有顾虑，觉得如果不解除合同， 即便是赔偿买受人损失，事情依旧没有完。其实这是一种误解，合同有效并不代表具有可履行性。我们仔细分析买卖合同司法解释第三条第二款，可以得出，出卖人因未取得 所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人有权 选择要求出卖人承担违约责任，要求解除合同并主张损害赔偿。其中要求承担违约责任中“违约责任”一词与合同法一百零七中“违约责任”的范围是不同的，因为此种情况下，出卖人是无法继续履行的。此时，无论买受人是选择要求出
12、卖人承担违约责任还是要求解除 合同赔偿损失的，均无权要求出卖人继续履行。理解了这一点，也就比较好理解如何保护真正权利人的问题了。如 前文所述，有些人错误的认为，真正的权利人只有 通过否认合同的效力才能保护自己的权利。因此觉得一旦无 权处分的合同也被确认为有效，就无法保护真正权利人的权益。而真正权利人一旦遇到自己的财产被人无权处分，首 先想到的也是向法院起诉确认合同无效。以夫妻中一方擅自 处分夫妻共同财产为例，婚姻法司法解释（三）第十一条规定，“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第 三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方 主张追回该房屋的，人民法院 不予支持”。对该规定作反
13、对 解释也可以得出这种结论，即只要第三人不能善意取得，真 正的权利人或者共同共有人都可以追回该房屋。但是对于怎 么追回该房屋，该解释没有做明确的规定，当然，婚姻法司法解释（三）第十一条可以作为另一方追回房屋的请求权基础， 但是，法院究竟立什么案由， 却是个问题。在买卖合同司 法 解释实施前，另一方往往起诉要求确认合同无效，这是顺理 成章的，因为只要真正权利人（包含共同共有人）不追认， 这个合同就无效，合同无效，取得的财产该 返还，想要达 到目的很简单。但是买卖合同司法解释实施后，再要求确认 合同无效就会出现问题了，如前文所述，无权处分的买卖合 同是有效的，这个有效不应该仅 仅是相对有效，也即该
14、买 卖合同不是只在出卖人与买受人之间有效，其应该是绝对有 效的，作为买卖合同标的物的真正权利人也无法否认其效力。 如果一定要否认合 同效力，权利人就只能依据合同法第五 十二条第（二）项主张买卖双方恶意串通， 损害第三人利益， 但想要证明恶意串通是极度苦难甚至是不可能完成的任务。那么，无权处分合同有效是否会给真正权利人维护自己 的权益带来困难呢，答案当然是否定的。还是以夫妻中一方 擅自处分夫妻共同财产为例模型，分析这个问题。设A女与B男系夫妻，拥有一套共同共有的房屋，只登 记在 B 的名下， B 将该房屋出卖给 C，C 付出了相应对价，并 办理了过户手续，此时，A如何保护自己的权益呢？如 果 C
15、 是善意的，那么符合物权法第一百零六条善意 取得的规定，C善意取得房屋所有权，而 A只能向无处分权 人B请求赔偿损失。这里需要注意的是，C善意取得房 屋所 有权，是属于原始取得而非继受取得，也即C能够取得房屋所有权，并非因为其与B之间的合同有效，而是法律的规定。如果 C 是恶意 的，那么 C 不能善意取得房屋所有权， 也即即便房屋已经登记在了 C的名下，但是房屋的实际所有权应该没有发生变化，仍然属于 A 所有。此时， C 对房屋的 占有属 于无权占有，因为虽然其与 B 之间有合同，但是 B 本身没有处分权， C 自然不能凭合同而占有房屋。故而，A可以依据物权法第三十四条请求返还原物（当然也可以
16、 依 据婚姻法司法解释（三）第十一条，但无权处分的类型不仅 仅是夫妻中一方擅自处分夫妻共同财产） ，另外，因为不仅 仅是返还原物的问题，还可能涉及到变更登 记、赔偿损失 （如租金损失等）问题，故而立案可以不立三级案由返还原物纠纷，而可以立二 级案由“物权保护纠纷” ，也即 A 可以依据物权法追回其房 屋。此时， 只要权利人能够证明买受人恶意，则可以追回 自己的财产，若不能证明买受人恶意，只要能证明自己确系 权利人， 也可以要求无权处分人赔偿， 从而保护自己的权 益， 这当然要比依据合同法第五十一条第（二）项主张买卖双方 恶意串通要经济的多。正如前文所述，主张恶意串通，你不 仅要证明买卖双方均系恶意（其实出卖人 的恶意的可以直 接推定的，因为除极少数情况外，出卖人都清楚自己有没有
