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1、浙江省9大地市房产投资价值分析在过去的3年里，房产投资热遍中国。虽然经历了2005年的宏观调控，房地产投资的热度有所降低，房地产市场也因此转型，但房地产作为国民经济中最重要的产业之一，对每一位读者而言，对房地产的投资都有可能在未来的某一个时候实现。那么，2006年，在宏观调控还将持续、在跨区域投资的风险警报时时拉响的情况下，在浙江投资房地产还有没有机会？应该投向哪里？投资房地产应该注意哪些事项？房产投资不等于“炒房”这里需要澄清一个概念：房产投资并不等同于“炒房”！即使是自住的买房行为，实际上也有投资的含义在里面。试想：一笔几十万元的钱，可以购买房屋，可以购买汽车，也可以购买古董；许多人宁可租
2、房住，也要买很好的汽车、或购买股票。这就说明：当人们选择购买更大的房子居住的时候，其实是有投资的考虑(期望保值、升值)在里面的。但是曾经被热炒的房产投资，并不是100%保险的。2005年下半年起，曾经在上海屡有斩获的部分房产投资者，因为所投资物业中所存在问题的滞后暴露，以及宏观调控的持续影响，房价开始下跌，于是，有关投资者“割肉”的报道开始见诸报端，我的一位温州朋友也经历了这样的情况，她的4处物业在两个月里“折损了70万元”后“脱套”。在谈起这样一段经历时，她告诉我说：“实际上脱手后，实在心有不甘。”市场中像我这位朋友一样的投资者并不在少数，这些人不是客观意义上的投资者，而是炒房者。区别在于，
3、这些“投资者”投资房产的目的不是物业保值、增值，而是短期靠市场炒作获利，这样的获利形式不可能在市场中长期存在。市场上同期出现的房产投资品除了这些热点城市的房产品外，还包括以海南、黄山等旅游到达地为代表的产权物业，这些物业都有着复杂的“背景”，投资应相当谨慎，实际上，这一类投资品所带来的风险已经在逐步暴露，与这些相比，在浙江省内的房地产投资更具可操作性。浙江地产投资环境良好房产保值、增值，是因为房产可以出租、转售。而房产的盈利性出租、转售，是建立在房产不断升值的基础上。美国房产经历了近50年的增长趋势，其中导致房产增值的原因，可以给我们如下启发：1.充分市场化的、信用型的宏观经济环境。2.持续增
4、长的区域经济趋势、较其他地区更为强大的经济总量、活跃的企业群体。3.房产业自身的自律、房产企业产品品质的持续快速提升、房产行业政策的规范化。4.整个市场充裕的资金。5.政府对市政环境、交通、基础建设的大力投入。按上述要素分析，浙江省具备几乎全部的要素。2005年浙江省经济主体竞争力方面：43家企业入选全国500强，居全国第四；61家企业入选全国制造业企业500强，居全国第一；183家民企入选全国民企500强，居全国第一，占全国的比重从1999年的24%上升到今年的36.6%；民营企业品牌竞争力50强，我省拥有23席。在市县竞争实力方面：6个城市竞争力入全国50强，杭州、宁波分列第5、第6位，温
5、州、绍兴、台州、嘉兴综合竞争力进入前50位；9个城市入围全国最佳商业城市50强，居全国第一；百强县数量占全国三成，居全国第一。在区域综合竞争力方面：浙江区域竞争力总指数多年列全国第6，其中，总体经济竞争力列全国第一；第一次现代化实现程度列全国省(区)第一；科技进步环境上升到全国第6位；金融资产质量全国最优，其中宁波、温州、杭州列入金融生态环境最好的5个城市。交通方面：2005年12月23日金丽温高速公路全线贯通。这不仅使浙江省东南沿海与浙中腹地的联系便捷、紧密，为浙江海洋经济的发展打下基础。金丽温高速公路、甬台温高速公路、杭甬高速公路、杭金衢高速公路，甬金高速公路、杭千高速公路形成了浙江省高速
6、公路大环网。在房产购买方面：住宅房产一枝独秀。经济普查资料显示，2004年，浙江商品房销售面积达3051.38万平方米，销售额达948.30亿元。其中，住宅销售面积、销售额分别占总量的84%和74%。上述数据足以说明，投资浙江房产，前途光明，保值升值有保障。房产投资9大地市数过来投资浙江房产，不同的区块，投资价值也有所不同。宁波：作为浙江仅次于杭州的第二大经济区域，加上港口优势，经济前景自然看好。不过，从2005年底的情况看，宁波市中心新建楼盘屈指可数。相比之下，江北老城区范围的未开楼盘更为集中，距离三江口5公里以内的近郊楼盘可选余地较大。鄞州中心区、世纪大道附近、新三江口区域、机场路附近以及
7、科技园区，都有将在今年底明年初开盘的新盘。宁波银行方面，个人贷款业务出现利好消息。根据中国工商银行总行近日推出八项措施，甬城多家银行已经开始为个人住房贷款“松绑”：不仅利率可以优惠，而且首付也可以从三成降为两成。而股份制银行在个人住房贷款基准利率上打9折，甚至客户只要符合相关条件，在申请第二套住房贷款时也可获9折优惠。但是，受上海楼市跌势的消极影响，宁波的消费者持币待购的观望气氛比较浓。同时，宁波的部分区块，由于市政配套滞后于土地的开发，也成为了制约房产稳健发展的因素。嘉兴：鉴于嘉兴至慈溪跨海大桥的建设，以及嘉兴处于上海、杭州、苏州三个强市之间，陆路、海路不断扩展、升级，其地段和地产具有确切无
8、疑的升值潜力。总之，嘉兴的房价目前处于相对较低的水平。随着交通改善、资源优化，嘉兴的房产具有一定的升值空间和居住价值。温州：大家熟知的温州“炒房团”，在过去几年里似乎习惯了到外地购房。但是理性购房时代的到来，使投机客群体把目光转向温州本地房产。这就使得温州房产价格缺乏向下调整的空间。不过，目前正在温州开始流行的精装修，对其他地区的房产开发和选购，倒是具有启发意义。由于温州精装修楼盘行情看俏，越来越多的房客偏好“拎包入住”，做精装修已经成为不少开发商的共识。此外，房产中介机构也开始热衷于开发精装修租赁产品，比如推出按三星级酒店标准装修的租赁房源甚至做了三种装修风格，能够满足房客的不同需求，还成立
9、服务小组，与家政公司、洗衣店等签订合作协议，为租客提供类似于半酒店化的家政服务，根据客户要求代办水电费、电话费、宽带费用的缴纳，打扫卫生，送衣服干洗等。绍兴：作为纺织名城，绍兴政府也积极推进非纺织产业。2005年全市115个重点工业项目中，非纺产业项目数和投资额均超过80%，绍兴工业经济结构更加合理。外贸进出口总额有望突破100亿美元。城市规划也比较注重休闲氛围。不过，绍兴大部分建筑的风格都局限于“粉墙黛瓦”的模式，总体上创新不够。湖州：湖州的自然环境可圈可点。德清的莫干山旅游资源、安吉的竹海风光，已经吸引了众多包括绿城等知名品牌在内的房产开发商。应该说，该区域的房产也许不一定适合创业，但是无
10、疑适合居住，或养老。金华：受限于以前的交通制约，金华的市场化程度落后于杭州、宁波、温州。随着交通的大幅改善，世界500强之首的沃尔玛首选金华开设超市，这说明国际资本已经看好金华的交通区位优势潜力。反映在房产上，金华当地的房产企业和房产市场，在未来1-3年将有较大的进步。房产分布区域依次为江南、江北，而金东新区、婺城新区和环城北区的兴旺还有待时日。丽水：一个发展中的地区。在未来几年，对丽水以外的投资者来说，丽水还不具备明显的吸引力。而且市区的价格与衢州相比，也显得较高。考虑到当地的自然生态景观，也许适合兴建特色别墅区。衢州：房产投资前景看好。主要原因有三：一是以孔庙为代表的众多历史人文资源，为居
11、住者提供了丰富的自然与民俗环境。二是四省通衢的交通地位。三是较低的、多样化的房价，从1000多元到3000多元不等。而且当地房产企业的开发、工程建设和物业管理做得相当不错。台州：一个充满创业活力的新兴城市。由椒江、路桥、黄岩组合而成的城市，正在加紧融合建设中。对台州周边的投资者来说，台州的房产不仅有吸引力、而且有多种选择：既有微风轻拂的海边，又有人流熙攘的城市中心。热点建议关注杭州义乌如果要本文来特别推荐的话，我们建议所有考虑投资浙江的朋友，您可以考虑、并进一步考察下列城市：杭州、义乌。杭州作为国际级旅游城市、浙江金融中心、浙江省会城市，深厚无比的历史人文资源，使得整个杭州区域都具有长期的房产
12、升值趋势。其优势自不待言。而且今天的杭州已经进入西湖钱塘江时代，版图扩大到滨江、下沙、余杭、萧山。这里要特别提到义乌。为什么呢？目前有哪个浙江的城市汇聚了来自全世界各地的人群、而且全国全球闻名？有哪个城市作为中国CBA篮球联赛浙江惟一指定赛场、作为国际女子足球指定赛场？这就是义乌金华地区乃至浙中的商业中心。在这样人气鼎盛的城市置业，不论自住、出租、转售，都有大量的市场需求。投资浙江房产更具操作性结合过去几年来国内房产投资的经验和教训，考虑到个人、城市、国家三者利益的兼顾，投资房产当谨记忠告。首选投资浙江。与投资浙江以外的房产相比，投资浙江更具有可操作性，操作更便利，投资交易成本更低，由于不熟悉
13、导致的风险更小一些。培养大浙江的概念。鉴于浙江4小时高速交通圈的形成，省内跨地区购置物业，已经和“本地购房”并无本质的不同，而且增加了选择的多样性。充分借助网络。现在，大部分浙江省内的品牌房产开发商都建立了自己的网站，也形成了多个楼盘的网络论坛，消费者完全可以从网上初步得到自己要寻找的目标房源，然后再进一步现场考察。房产公司方面，也在积极走出去，走向全省，主动向各地的客户介绍自己的品牌和楼盘。这在2006年将成为一个普遍的房产推广行为。当您决定投资房产之前，笔者建议您特别留意一下这个城市或区块的社会文明程度！一个城市变得越来越文明、尊重个人、讲求信用和诚信、人性化的市政、和谐的公众关系，就会吸引更多的人来此定居、工作、创业，这正是房产保值升值之本。
