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1、1 大连大和中盛医科大动迁项目WORKSHOP 商业管理机构简介 九洲遠景商業管理機構 购物中心布局及动线 建筑设计研究 购物中心的布局设计是以商业定位为依据 从商业模块的概念 动线和销售支持区域三个方面进行展开的 商业模块概念发展 动线设计 销售支持区域设计 购物中心商业规划 购物中心的布局设计是以商业定位为依据 从商业模块的概念 动线和销售支持区域三个方面进行展开的 阶段 第一部分商业模块概念发展 第二部分动线设计 购物中心模块布局 购物中心动线设计 阶段成果 物业条件假设 商业概念确定 业态特性分析 租户需求访谈 工作内容 1 2 3 4 购物中心的物业指标假设 商业业态多维度分析 业态
2、面积占比 目标客群定位等 租户面积及楼层需求访谈 位置需求 5 人流动线的类型及其设计参数 人流动线设计 购物中心布局方法 6 中庭设计 7 物流 人流通道设计原则及输入参数 物流 消防设计 中庭的类型及其设计参数 3 8 配套设施 销售支持设计 第三部分销售支持设计 购物中心落位 通过物业条件假设 商业概念确定 业态特性分析以及租户需求访谈四个维度的分析 得到购物中心的初步落位图 购物中心初步落位图 购物中心初步落位图 第一部分 物业条件假设 购物中心的物业指标假设 建筑物业类型 商业体量 层数 主入口 业态特性分析 商业概念 行业 子行业 业态面积占比主题模块落位目标客群定位 商业业态多维
3、度分析租金水平与面积需求消费频率与消费类型 租户面积及楼层需求访谈租户位置需求 租户需求 4 确定项目的建筑类型 商业体量 入口位置 停车场以及中庭等 来明确项目的研究对象 物业条件假设 物业条件假设 输入条件 输出结果 1 5 结合项目第一阶段在行业 子行业 业态面积占比确定 目标客群定位以及主题模块落位 明确本项目承载的业态及布局方向 商业概念定位 行业 子行业 业态面积占比本项目规划的商业功能 子行业及业态面积占比 以及相关业态的代表品牌细化表 目标客群定位本项目目标客群定位 不同客群规模的占比 男女性别占比 等 主题模块落位本项目包含的主题模块 相应规模比例以及布局 商业概念定位 确定
4、购物中心的内涵 租户 客群 2 6 基于购物中心整体的商业概念 通过各模块和子模块商业概念的组合与互动 共同构建并传递购物中心的市场定位和价值内容 某购物中心 模块1 子模块1 依据主力行业或其他主题 对购物中心商业概念进行逐级分解形成模块和子模块 各模块 子模块分别承担购物中心的某个主力行业或主题以建立市场Dominance或建立有效的影响力为原则 对模块 子模块进行规划 包括 在整体商业框架的目标消费群定义下 各模块可能拥有细分的目标消费群各模块 子模块提供独特的服务内容和价值 可能有着独特的文化和视觉体验各模块 子模块的行业组合 包括行业类型 涉及的子行业及其深度 档次结构各模块 子模块
5、的店铺组合 包括店铺的类型 数量 是否采用主力店 主力店的选择方向各模块 子模块的布局和相邻关系通过从整体到模块 子模块top down的规划方式 确保整体商业概念最大化的落实和一致性 模块2 模块3 模块4 举例 子模块3 子模块2 8 举例 某生活时尚中心定位于向高端客户群提供家庭生活的一站式购物 由七个模块组成 通过租金水平 面积需求 消费频率以及消费类型四个维度的分析 得出了各业态的合理落位楼层图 业态特性分析 租金水平 面积需求 消费频率 消费类型 多维度分析 低层区 中层区 高层区 1 2 3 4 服装服饰 服饰配件 化妆品 药妆店 Bodyshop 西式快餐 中式快餐 主题酒吧
6、音乐酒吧 便利店 食品专业店 3C数码 体育用品 儿童服装 体育用品 儿童家居及用品 儿童玩具 礼品 家庭耐用品品牌店 美食广场 健身瑜伽 影院 KTV 儿童早教 慢摇酒吧 SPA足疗 家庭餐饮 商务餐饮 主题餐饮 美容美发 儿童摄影 西式餐吧 中式餐吧 茶餐厅 专业百货 剧院 儿童娱乐 课外教育 业态特性分析 3 购物中心 9 相对购物行业 第一片区业态建议楼层以低层区为主 第二片区以中层区为主 第三片区业态以主力店为主 楼层可覆盖B1 4F 购物行业各业态租户的面积需求及租金水平分布图 3000 100 301 500 501 1000 101 300 1001 3000 面积需求 租金水
7、平 高 低 中 中低 中高 第一片区 第二片区 第三片区 支持 租金水平 面积需求 10 相对餐饮 文化娱乐行业 面积需求小 租金水平高的业态建议布置在低层区 中层区 面积需求大租金水平较低的业态建议设置在高层区业态 餐饮 文化娱乐行业各业态租户的面积需求及租金水平分布图 2500 400 1200 2500 400 1200 面积需求 租金水平 低 中 中低 中高 支持 租金水平 面积需求 11 购物随机性高 频率高的业态建议设置在低层区 而购物目的性高 消费频率低的业态建议设置在中层区或高层区 目的性 频率 低 中 中低 中高 高 随机性 支持 消费频率 消费类型 12 消费频率较高 随机
8、性大的中西式快餐可考虑设置在低层区 而目的性较强的业态建议设置在高层区 也可考虑设置中层区 频率 低 中 中低 中高 高 目的性 随机性 支持 消费频率 消费类型 13 14 3000 100 301 500 501 1000 面积和楼层示意图 101 300 意向租户大多选择1F 2F的位置 并且大多选择300平米以下的铺位 样本量 101个 B1 3F 1F 2F 4F及以上 1001 3000 租户访谈 各租户面积楼层需求 4 主力店业态 休闲餐饮业态选择临主街的位置 而化妆品 食品杂货 服饰配件选择临入口区域 而正餐 休闲娱乐业态则选择边角区域 主街 中庭 入口 中西式餐吧 西式快餐
9、咖啡厅茶坊 建材品类杀手 家电品类杀手 家居品类杀手 专业百货 大卖场 综合百货 西式快餐 食品杂货专业店 化妆品 服饰配件 临主街区域 临主街区域 入口区域 边角区域 儿童早教 美食广场 家庭餐饮 主题餐饮 SPA足疗 健身会所 影院 KTV 租户访谈 各租户位置需求 4 15 第一阶段结果示意 各楼层商业主题 25号地块商业 第一部分结果示意 16 第一阶段结果示意 各楼层商业主题 26号地块商业 17 第一部分结果示意 第一阶段结果示意 各楼层商业主题 16号地块商业 18 第一部分结果示意 基于第一部分购物中心的初步布局方案 在结合水平动线 垂直动线 中庭设计以及物流 消防通道设计的成
10、果得出动线方案 购物中心的最终布局 第二部分 第一阶段成果 研究内容 第二阶段成果 输入条件 输出成果 物流 消防动线设计 人流动线设计 物流通道的设置原则及其特点消防通道的类型设置的位置及其特点 水平人流动线的概念 类型及其设计参数垂直人流动线的内容 排列方式 特点 数量及其设置的位置中庭 节点 的类型及其特点 动线研究 19 20 动线分为人流动线与物流消防动线 主要围绕人流动线研究 动线研究内容 人流动线由平面人流动线 垂直人流动线和节点组成 是组织和联系各个承租户的纽带 使承租户创造出最大的商业价值 物流动线是在购物中心内由货物出入口到各店铺之间的内部物流 取决于购物中心的货物出入口位
11、置 卸货场地 货物通道 货梯规模及位置 中转库房的位置 业态的选择等消防动线 动线分为人流动线与物流消防动线 主要围绕人流动线研究 人流动线 物流 消防动线 1 2 21 人流动线由水平人流动线 垂直人流动线和节点组成 是组织和联系各个承租户的纽带 使承租户创造出最大的商业价值 人流动线 构成 概念 作用 由点生线 一个脚印一个点 一窜脚印一条线 这条线就是动线 组织和联系各个承租户的纽带 使购物中心的空间系统构成一个完整而有序的整体 人流动线在经营中产生组织交通和组织商业的作用 很多位于不同区域 不同楼层的店铺 要通过人流动线有机地将它们联系起来 共同创造最大的商业价值 水平人流动线 垂直人
12、流动线以及两者的结合的节点 中庭 主力店可视做节点 人流动线 22 根据面积控制原则 最长动线原则 易达性原则 能见度和曝光度原则 均衡性原则和中庭运用原则 指导购物中心人流动线的设计 商业化设计原则 通过分析购物中心人流动线的商业化属性 指导购物中心人流动线的设计 面积控制原则 1 最长动线原则 2 均衡性原则 5 易达性原则 3 能见度和曝光度原则 4 中庭运用原则 6 根据地区经济情况 购物中心所处的环境 经营性质 营业特点 规模档次 顾客层次等动线面积所占比例 优化人流运动 最大限度地让人流经过尽量多的商店门口而又不把距离拉得太长 达到最佳效果 使尽可能多的销售单元沿通道布置以获得更多
13、的销售机会 避免死角产生 动线中规划小中庭的前凸或后凹形式 以提高局部商铺的能见度和曝光度 提升商业效益 将收银台 卫生间 楼层休息区等部分功能分布在次级通道上 均衡主动线与次级动线人流量 设置中庭可以增加购物中心的通透感 延长视线的深度 最大化的增加顾客视线内的商铺数量 提高顾客商铺到达率 人流动线的设计原则 23 人流动线的的空间形式根据其开敞程度可分为封闭式 露天式或半露天式 两种动线空间形式各有特点 人流动线空间形式 室外动线 封闭式动线 优点 在技术和经济上受到的限制相对较少 无需通风装置和统一的中央空调 消防要求较低 建筑依托于楼与楼之间的间距 形成自然的街区 形成开放式的购物中心
14、 增加了顾客与自然亲近的机会 可以通过 过街楼 骑楼 等丰富的空间造型 使购物中心人流动线更加人性化而且增强了购物中心的吸引力缺点 受天气 气候影响很大 尤其是风的控制 优点 为消费者提供一个舒适的环境 延长营业的时间 保证在严酷的气候条件下 消费者和零售商照样能够享受到舒适的环境 为展览 表演 娱乐和促销以及其他社会活动的场所 增加了商业机会缺点 需要处理好自然采光和人工照明之间的关系 引入自然光同样能够达到良好的室内光线效果 对防火 排烟和逃生设施的要求比室外的高得多 人流动线的空间形式 在气候温和的地区 从节约能源和运行费用考虑最好采用室外的人流动线 在太热 太冷或太潮湿的气候条件下 对
15、一次购足式购物中心 人流动线宜采用封闭式 24 水平动线设计模式典型可归纳为线形 环形 枝形 由这三种基本形式可以衍发出多种建筑平面 水平动线设计模式 线形布局 环形布局 环形布局包含三角形 矩形 圆环形 复式环形等矩形 三角形 复合环形 枝形布局 枝形布局包括风车形 十字形 Y形 T形等风车形 十字形 T形 线形布局包含哑铃形 折线形 双线形 弧线形 L形 U形等哑铃形 折线形弧线形 水平动线设计模式 25 线形布局适用于狭长的基地 规模较小的购物中心 在线形步行街两侧布置店铺 具备布局紧凑 通过效率高 店铺浏览率高 方向性强的优点 线形布局特点 线形布局特点 线形布局适用于狭长的基地 规模
16、较小的购物中心 在线形步行街两侧布置店铺 优点 布局紧凑 通过效率高 店铺浏览率高 方向性强 缺点 迴游性略差 单方向性造成一定的枯燥感 修饰手法 步行街作成弧形来增加趣味性 动线上中间挑空 形成回廊 以增加空间的通透感 适当布置节点为了缓解疲劳感与可视性 线形布局 举例 北京世贸天阶动线 外街与内街均为线形布局 为了缓解迴游性略差 内街与外街形成联动与回路 部分区域设置中庭 广场等节点 通过直线与弧形的结合增加趣味感 26 环形布局适用于较宽松的基地 步行街形成环路 店铺可以获得更为均等的被浏览几率 迴游性好 可提高交易成功率 且便于利用平面中明确的向心性来组织中庭空间 环形布局特点 环形布局特点 环形布局适用于较大面积方形地块 步行街形成环路优点 店铺可以获得更为均等的被浏览几率 迴游性好 可提高交易成功率 且便于利用平面中明确的向心性来组织中庭空间缺点 较大的进深尺寸对防火疏散有较高的要求修饰方法 在入口处转换为较大的空间作为疏散和过度空间 运用了折线 弧线等形式 使空间显得活跃而富有变化 但又不至于复杂到使人迷失 环形布局 举例 上海百联西郊购物中心建筑环拥一个椭圆形的大面积景
