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1、城市规划对房地产开发的调控作用一、我国的空间规划体系1.区域规划区域资源的合理利用和生产力布局2.土地利用总体规划城乡土地资源的合理利用3.城市规划各级城镇的合理发展和布局4.三项规划具有密切的关系，需要协调一致在评估规划中，评估有一条非常重要原则就是合法原则，就是评估、经济的对象必须是合法的。因此在进行房地产评估时，必须掌握很多相关的法律的知识，否则就会出现种种问题。例：2005年，广西某评估机构，评估一个矿业公司的破产项目，该公司要把财产、土地、房屋转给另一家公司。评估以后，职工认为评估价格过低，断定公司的经理和另一家公司勾结从中取利。职工生活受到影响，将其告到公安部门。通过分析调查，该评
2、估公司工作态度随意。他们的估价违反了一个很大的错误，就是根据当地的城市规划的条件来评估的。一是城市规划规模很大，评估结果不准确；二是规划不是法定规划，没有经过上级人民政府批准，评估结果不合法。评估的前提是错误的，所以在评估的过程中，一定是按照法律法规来办事，按照原则来办事。城市规划的编制，是具有法律依据，城市规划法早于房地产规划法，也早于土地管理法，今年修订正式改为城乡规划法，城乡规划法在2008年1月1日正式执行。房地产的开发方面的三类规划：一是区域规划，是由国家的发改委制定的规划，被称为“主体功能区规划”；二是土地利用总体规划，是由国土资源系统以土地资源的合理利用为核心的规划；三是城市规划
3、，房地产的开展、房地产的评估根据中华人民共和国城镇房地产管理法主要是在城市的规范中实行的。城市规划跟房地产的开发、房地产的评估关系更为密切。三类规划关系相当密切，在新的城乡规范法中，提出了三者的关系，区域规划是城市规划的依据，城市规划的编制是根据区域规划制定发展目标、生产力的合理布局来编制。土地利用总体规划和城市规划是相互衔接的关系，在城市发展的布局中，土地利用的规模城市规划不能够超越土地利用总体规划。二、城市规划1.城市发展的纲领2.城市建设的蓝图3.城市管理的依据所谓城市规划，首先，城市发展的纲领，也就是说城市的发展，城市的社会、经济活动在这个空间里面包括的建设活动都要按照城市规划去发展。
4、作为城市发展的纲领主要内容涉及到城市发展的方针、城市发展的战略；其次，城市规划是城市建设的蓝图；第三，城市规划是城市管理的依据。城市的一切建设活动都要依法有序的进行，城市规划管理的依据是城市规划。涉及的具体的形式就是规划部门给予建设的依据两证一书，建设规划许可证、建设工程规划许可证和建设项目选意见书。三、城市规划的阶段性1.城市规划按总体规划和详细规划两个阶段编制2.不同的阶段解决不同的问题3.城市总体规划是详细规划的依据4.详细规划是总体规划的补充根据新的城乡规划法，现在规定凡事招牌挂的土地，不需要建设项目选址意见书。城市规划的特点：城市规划和其他规划不一样，它具有阶段性，先编制总体规划，就
5、是整个城市作为规划范围，首先考虑整个城市的合理规划问题。在整个城市编制完毕以后，对城市的各个部分、各个地段、各个街道、各个小区搞规划。无论是总体规划和详细规划都跟房地产的关系相当密切。城市规划分阶段的原因：主要原因是不同阶段解决的问题不同。总体规划解决的是战略问题：城市发展的方针、城市发展的方向、城市发展的布局、城市发展的规模、性质、城市发展的构架。也就是不同的发展阶段所解决的问题是不一样的。1976年唐山大地震后的建设，需要有一个新的规划，先搞总体规划；然后再选址，地质条件最安全的地段地区为居住区；第三步，决定建设标准。规划分总体规划和详细规划，总体规划是详细规划的依据。例：从房地产开发的角
6、度来看，特别在北京地区，盖别墅，明显就是郊区，有山有水的地方。从估价的角度，价位肯定比较好。而在北京八十年代以前，很多开发活动都围绕着两大水库，一个密云水库、一个怀柔水库。两大水库在北京的总体规划中，是水源保护地，不允许在两水库周边搞城市开发建设。这是就所谓的总体规划是详细规划的依据。但这也并不能说明详细规划不重要。因为详细规划要把总体规划的意图更加的具体化。在北京的总体规划中，奥运中心有三个选址的方案，一个南边的亦庄地区；一个是东北边的望京地区；还有一个就是现在的场地。在总体规划奥运中心仅仅是宏观上的东西，在北京的正北方。涉及到多少场馆、场馆的涉及标准、要求、交通问题都需要怎么解决？所以详细
7、规划是总体规划的补充。四、城市总体规划的基本内容1.合理安排市域范围的城乡居民点体系2.城市定位确定城市发展的性质、目标和人口用地规模3.确定城市用地发展方向和布局4.划定城市发展空间管制范围5.布置城市交通等基础设施和社会服务设施的建设总体规划的基本内容（一）总体规划根据编制的要求，归纳为五个方面：第一个方面是：合理安排适应范围城镇居民的体系；现代化的城市，除了一个中心城市或者城市中心区之外的城市，周围还需要建设一些新的城市；第二个方面是对城市进行定位，所谓定位就是指城市应该发展成什么样的城市。涉及到了城市的发展战略问题；第三个方面是确定整个城市的用地发展方向；第四个方面是确定城市发展的空间
8、管制的范围。在规划区中，并不是所有的地方都可以搞开发。在空间管制的范围中，大体划分三类地区：第一区是适宜建设区；第二区是限制建设区；第三区是禁止建设区。第五个方面内容是布置城市交通等基础设施和社会服务设施的建设。五、详细规划1.控制性详细规划：应用控制性的指标对地块的使用性质和开发强度进行有效控制2.修建性详细规划：结合建设项目对建筑群体和各项配套设施进行具体的布置3.控制性详细规划是修建性详细规划的依据详细规划的基础内容第一部分是控制性详细规划涉及一系列控制性指标，对每一个地块的使用性质、开发强度和地段的景观风貌进行控制。其中指标体系又分为两大类，一类是刚性：包括八项指标，一是土地使用性质；
9、二是建筑密度；三是限制高度；四是容积率；五是建筑物退“红线”的距离；六是绿地率；七是停车场的位置；八是社区的配套设施。第二部分是修建性的详细规划修建性的详细规划就是结合建设项目，在控制性详细规划的基础上主要是对建筑群体和各项的配套设施进行具体的规划布置。修建性的详细规划不是法定的规划，可以在市场上解决。六、城市规划的期限1.远景规划20年2.近期建设规划5年在城市规划中，分为二部分：第一部分是远景期的规划；考虑二十年，甚至的有些问题展望五十年；第二部分是在规划中有近期建设规划，一般是五年。为什么将规划分为两个期限呢？远景的规划主要是城市建设的复杂性，要按照规划实施，没有二十年，不可能把所有的规
10、划的内容都拿下来，城市建设相当复杂，考虑就比较长远。1.远景规划例子：十年以前，如果坐火车，是在北京站下车，现在坐火车从太原到北京的话，是在西客站下车。西客站在上个世纪五十年代就列入规划项目，当时客流量不太，没有经费，在改革开放后，联系相对比较密切，西客站计划启动，如果没有总体规划，现在可能会在石景山坐火车，会特别的不方便。眼光长远一些，会有很多好处。北京的地铁和轨道交通系统，还需要展望五十年。到了二零五零年，北京的轨道交通达到五百五十公里，如果规划只考虑二十年或十年，规划肯定不全面。所以远景规划必须考虑长远，考虑问题全面，不要被眼前利益蒙蔽。2.近期建设规划近期建设规划对于国家来讲，都是五年
11、规划，城市建设的项目，如果能够纳入国家的规划里面，投资就有保证。七、城市规划的特点1.综合性2.地方性3.政策性4.法律性1.综合性；城市规划不是一项单纯的建设规划，涉及的范围是综合性的问题，首先按照新的规划法，统筹城市、乡村的建设。内容不仅仅包括涉及到物质性的规划，同时还涉及到经济问题、社会问题、人口问题。是一项综合性的问题。2.城市规划有着很强的地方性，由于各个地方的情况不一样，所以城市规划的指标、城市发展方针、城市发展规模、城市用地标准都是不一样的。3.城市规划有很强的政策性，需要体现国家的方针、政策。4.城市规划的法律性，必须要依照规划法来批准，而且要按照严格的法律程度来编制。新的城市
12、规划法规定，城市规划法的制定要报级上级部门批准。若需要修改，需原批准部门同意，才可以修改。征求公众意见，而且把公众意见作为附件上交。八、房地产开发的策略房地产开发的策略包括下列五方面的内容第一方面：开发城市第二方面：地段的选择；第三方面：开发内容；第四方面：开发规模；第五方面：制定开发策略，开发预期。哪些城市具有最有潜力？前景最好？首先搞清楚房地产开发和经济发展的关系，房地产的市场有强烈区域性，作为宏观的选点，就必须了解全国经济发展的形式，区域的差异。以前全国把整个区域分为四大块，东部沿海地区、中部地区、西部地区还有东北地区。四大区域，政策不一样，现在国家正在制定主体功能区的规划，主体功能区就
13、是指在这个区域内，体现了国家开发的政策。国家的主体功能区首先把国家分为四大类地区。第一类地区：重点发展区所谓重点发展区就是指具有良好的资源环境基础，现在的经济不是很发达，所以在这个地方发展，可以大大提升社会经济发展的水平。举例：东部沿海城市最有潜力的城市是：一是环渤海地区，以天津、新港为龙头环渤海的一圈，从大连、银口、锦州、葫芦岛、锦州一直到秦皇岛、唐山、天津、河北的黄华、山东的龙口、烟台、威海。从这些城市来看，面对东北亚，有大城市依托，环渤海地区具有大量荒地、盐田。不占用耕地、资源相当丰富。主体功能区是非常有开发前景的区域。国家要求加强经济、城市的发展速度。第二类地区：优化开发区优化开发区是
14、指经济基础达到相当高的水平。但是受到了资源环境的制约，未来还要发展，但是发展的模式，是以提高质量为主。对这些城市考核的质量指标。第三类地区：限制开发区限制开发区就是某些条件还不完全具备或者属于生态比较敏感的地区，开发以后可能会对生态环境产生一些负面的影响。第四类地区：禁止建设区禁止建设区由于各种条件的限制，不能进行城市建设和房地产的开发的活动。九、城市规划对房地产开发有什么影响？在城市规划中，很重要的一项内容就是总体规划，确定城市的人口规模，人口的规模制定以后，还有城镇化的速度，如果能确定的话，至少明确了房屋的需求量。在八十年代，房地产业开发中珠江三角洲最火，那是因为珠江三角洲的经济和人口增长
15、比较快，采用了全国几千万劳动力。深圳在八十年代，人口只有三万人，而现在深圳户籍人口就有一百七十万，再加上没有户籍至少已经有一千二百万。十、城市的用地规模（一）市规划里的用地根据不同的类型划分：下面看城市的布局和城市的土地利用对房地产的开发也有重要的影响，首先回到关于城市用地的规模，城市土地利用里首先讲了城镇土地的分类和标准，按照城市规划来讲，城市用地是分为十类，十大类。1.在评估范围内主要是集资用地：包括住宅、城镇住宅用地以及包括了居住区范围里面包括居住区小区的道路和公共配套设施的用地，都属于居住用地的范围。所以在评估的时候，要看用地的性质上面写的居住用地实际上就包含了除了住宅所占的地方以外也包括了住宅配套的一些用地，大约占30%。2.公共
