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1、地产轻资产专题调研 乾立基金战略管理部乾立基金战略管理部 目 录 目 录 I 地产轻资产模式背景 II 地产轻资产特性 III 成功轻资产模式列举 IV 杜邦模型分析地产轻资产 V 可行轻资产模式 REITs VI 可行轻资产模式 轻重并举 VII 可行轻资产模式 互联网化 VIII 未来趋势其资金基础坚实 可助力实现轻资产转型 提高投资回报率 且协同公司探索智能建筑 智能家居 智慧城市 等领域 实现传统房地产资产互联网 物联网化 嘉宝 光大安石合作结构图 Source 公开信息 乾立基金 3 西田集团 商业地产运营 资本腾挪 由于商业地产对资金的庞大渴求 具有持续的融资和资本运作能力是维持商
2、业地产持续扩张的基本保障 西田通过财务结构与核心业务结 合 产生强大的协同效应 这是西田巨大增长的根本原因 而西田的整合 使西田进一步搭建起能够最大化攫取全球机会的运营平台 西田主业高度聚焦 购物中心是其唯一业务 1979年 西田分别成立西田控股 Westfield Holding 和西田房地产信托 Westfield Property Trust 房地产信托也就是香港开始流行的房地产信托投资基金 REIT 这次组织重组 使西田进入了一个新时代 西田通过 REIT持有物业 然后使用投资者购买西田REIT的资金去开发购物中心 并获得其向西田控股支付的管理费用 1988年 为经营美国的资产成立西田
3、国际 Westfield International Inc 1996年 复制澳大利亚西田信托的经验 成立西田美国信 托 Westfield America Trust 投资美国的购物中心物业 西田信托 西田美国信托和西田控股都是上市公司 市场表现都优于同行 西田在资本市场上分别提供这两种业务 大大降低了总体筹资成本 从而获得了远超其竞争对手的成本优势 REITs不受募集时间和金额的 限制 使西田得以迅速做大 财务与运营平台的强大协同效应 导致西田的持续高速增长 西田购物中心业务收入来源 持有物业 租金收 入 风险小 物业工程 开发收 益和管理费用 相 对不稳定 西田购物中心商业结构 目前情况
4、旗舰店当地店总计 购物中心171835 零售店378127066487 GLA23 719 543 2 管理资产Billon 23 80 5 50 29 30 集团权益资产Billon 14 70 3 10 17 80 其他股东权益Billon 9 10 2 40 11 50 股权62 56 61 西田集团 WFD CO 资产概况 Source 公开信息 乾立基金 可行轻资产模式 互联网化 1 1 联合办公概念 联合办公空间是一种为降低办公室使用成本而进行共享办公空间的办公模式 来自不同公司的个人在联合办公空间中共同工作 在特别 设计和安排的办公空间中共享办公环境 彼此独立完成各自项目 办公者
5、可与其他团队分享信息 知识 技能 想法和拓宽社交圈子等 等 这种概念在美国硅谷兴起 特别适合小型的创业团队 如2016年9月21日 国际化创意空间品牌 MORE 获得2亿元种子轮融资 投资方为致灏投资 MORE品牌专注于核心城市的存量资产 的设计改造和运营 是致灏投资旗下首轮孵化项目之一 被投方立足上海 未来目标城市延升至北京 深圳 项目名投融资情况 优客工场天使轮A轮 亿元及以上A 轮 2亿Pre B轮 3亿B轮 亿元及以上 无界空间天使轮 100万Pre A轮 1000万A轮 数千万 联合创业办公社天使轮 数百万Pre A轮 数百万B轮 数千万 方糖小镇天使轮 3000万A轮 2亿 氪空间
6、A轮 数千万 联合办公投融资情况 Source PEdata 公开信息 乾立基金 1 2 联合办公的兴起 联合办公 是共享经济向商用地产行业领域衍生的产物 具体来说 联合办公是为降低办公室使用成本而进行共享办公空间的模式 它为初 创公司提供资源整合和分享的平台 例如为大公司的临时项目组和出差员工提供移动化办公的便利 区别于提供租金低廉的办公空间 靠战 略入股创业型企业获得收益的孵化器模式 狭义上的联合办公只是单纯的办公空间共享模式 收益来源主要为租金和办公增值服务两类 2016年8月 联合办公产业的鼻祖Wework在亚洲的首站也在上海落地 成为联合办公国内市场崛起的标志性事件 WeWork总部
7、位于美国 纽约 创立于2010年 采用轻资产运营模式 租赁空置的办公楼层空间 并进行二次设计 将楼面设计为风格时尚 可定制且社交功能较 齐全的办公空间 之后以远高于同业的价格租给个人和创业公司 并在租金中获利 此外 WeWork还为创业者提供各种跟创业关系密切的 隐形服务 如完善了办公空间的社交功能 2010年 2015年Wework成为美国增长速度最快的新办公空间承租人 办公地点将扩大到60个 会员增至4 6万 并在 财富 独角兽榜单位列十三 估值达160亿美元 全球共享空间数量变化以wework为例的联合办公业务模式 老旧厂房办公园区 原有业主联合办公创业企业 个人 二次设计 整包 分割出
8、租 承租 租金 高于同业 增值办公服务 社交功能等 配套联合办公 创意办公创意社群空间体验式商业 Source 公开信息 乾立基金 1 3 联合办公的发展 联合办公企业的兴起 与当前 双创 浪潮催生的对价低质优的办公空间的巨大需求相契合 单2015年新增创业人群即高达300万 办公 空间共享需求巨大 供给层面 商业地产空置率高 运营不善的问题凸显 助推联合办公产业发展 全球视角看 2015年全球办公空间数 量增速仍超出20 共享办公空间达到7800家 空间数量级有望在未来2年内上万 从国内视角看 联合办公处快速成长阶段 截至2015 年 我国联合办公空间已超过1700家 占据了全球超过20 比
9、重 一级市场是国内联合办公领域主战场 产业资本布局提速 无论是轻资产的优客工场 方糖小镇 传统地产转型的SOHO3Q 万达云工坊 还是创业孵化性质的氪空间 都在加快进行各自联合办公空间扩张计划 全球共享空间数量变化 0 30 60 90 0 3000 6000 9000 200720092011201320142015 全球共享空间数量 个增长率 SOHO3Q 优客 工场 方糖 小镇 We 氪空 间 计划扩张21个 城市 计划2016年新增3万 个工位 2017年工位 数达10万个 收入超 过50亿 未来3年计划开出 100个共享空间 2018年全国布局 200家 2016年底扩张至全 国20
10、城 Source WIND 公开信息 乾立基金 1 4 联合办公现状 联合办公目前划分为四种模式 分别是联合办公空间模式 众创空间模式 创业社区模式 孵化器 加速器模式 其中联合办公空间 创 业社区主要依靠租金及增值服务盈利 孵化器 加速器主要依靠投资入驻的初创企业获得收益 众创空间则介乎二者之间 依靠租金和服 务覆盖成本 对较为看好的企业嫁接资源 如客户研究 客户服务能力较强 可以发展联合办公空间 中型 创业社区 大型 综合体 模式 形成差异化及品牌后 快速扩张工位 提升规模 如Soho 3Q 如投融资能力较强 可以发展孵化器 加速器模式 办公场所仅是载体 实质类于创投企业 但指导性更强 具
11、备综合运营能力的 可以通过租金及增值服务覆盖运营成本 随着服务企业的数量不断增长 形成 平台 式的中小企业服务运营商 建立自身生态 形成线上 线下社交网络 能够吸引大量资本青睐 类于 办公版链家自如友家 LBS概念 联合办公主要模式 投融资能力 运 营 能 力 众创空间 创业社区 联合办公 孵化器 加速器 强 强 弱 弱 加速器一般为短期入 驻 对接专业的创业 导师和资源 Source 公开信息 乾立基金 1 5 典型联合办公项目对比 类目SOHO 3Q优客工场科技寺 位置望京街4号光华路2号阳光100D座工体北路4号机电学院10号楼 面积 5091平米 含1人办公桌 2 3 4 5 6人办公
12、间 8000平米 含1人办公桌 1 2 3 4 5 7 8 16人办公间 旁边有7000平米健身 房 2000平米 全工位 工位数量655 工位 办公间35 65 1100 工位 办公间1 1 300 大隔间 全工位 会议室数量5个12个2个 一大一小 价格 月 2400元 工位 办公间上浮30 2196 工位 办公间上浮20 1700元 工位 每工位建筑面积7 77 26 6 单价12 4元 平米 8折价 11 2 平米8 58 同等位置单价 9元 平米3 5元 平米 底下一层 7元 平米 预估 溢价率37 7 220 22 5 目前出租率90 85 满租 15家创业公司 装修Wework风
13、格 装修标准较低外包设计公司 色调稍活泼时尚外包设计公司 工业风格 运营团队人数2 3人 层 共3层7人 4运营 3招商 3人 招商方式官方网站 众包 外包 高力国际 官方网站预定 退租提 前一个月说明 官方网站 创业圈子宣传 标准配置 宽带 wifi 新风系统 24h 文件柜 活动区域 茶水区 休闲区 活动区 电话吧 复 印打印 咖啡 免费 宽带 100M 新风系统 24h 文件柜 活动区域 茶水区 休闲区 活动区 电话吧 复印打 印 水吧 早餐 收费 宽带 50M 新风系统 24h 活动区域 茶水区 复印打印 水吧 收费 特色配置 APP 网站在线预订 地标位置 社交 活动 小剧场 游戏厅
14、 艺术工坊 内部餐厅 社 交活动 创业交流会 导师培训 Source 公开信息 乾立基金 1 6 联合办公优劣势比较 联合办公的特性决定其目标客户主要为自由职业者 小型 微型创业企业 除其租期灵活 最短可1天 租赁面积灵活 最小1工位 免 装修的特点较为符合小微企业的需求外 本质源于传统企业仍以命令 阶层关系为主 而导师 社群关系尚未形成 创业期的企业人员相对较少 办公流程不固定 甚至生存时间也存在较大的不确定性 除了灵活性和成本之外 创业公司对于 创业环境 的要求更高 他们希望与同行进行交流 进行思想的碰撞 创业团队往往需要在圈子内快速互相学习寻找机会 改正弱点 如果能够更 方便地接触市场
15、接触投资人 那么创业的成功概率会大大增加 联合办公优劣势比较 优势 可以快速扩大规模 由于利用社会资源 而且资源管理成本较低 在既有市场拓展或进入新市场时可以快速扩张规模 扩展新兴 市场时 由于线上平台已经较为成熟 甚至可以不需要地面人员 成本低 部署快 具有很大的灵活性 遇到市场形势 监管环境 竞争环境发生变化时 可以快速调整 资本效率高 由于利用社会资源 共享经济多数是轻资产运营 对资本要求低 资本回报率高 供方的进入门槛低 符合存量市场改造的大势 劣势 联合办公的本质是需要打造三个方面 空间 社群 服务 其中 空间和服务仅是吸引目标客户 保证出租率的方法 通过空 间 服务的差异化形成的社
16、群和品牌才是一个联合办公模式的核心竞争能力 联合办公在空间上看 类似于办公领域的链家 自如友家 并无更多创造力 但若通过客户研究和组织活动 凝聚一部分年轻 群体 如互联网 传媒 创意等行业 建立线上 线下社区 为其提供多元化服务 LBS 基于位置的服务 形成 精装修 工位 办公间 团购商 社交 即 自如友家 美团 linkedin 形式 则潜力巨大 Source 公开信息 乾立基金 1 7 联合办公趋势分析1 以美国为代表的的发达国家自由职业者数量能够占到总工作人口的34 这些自由职业者构成了联合办公模式的最主要 客户 而我国自由职业者数量和占比 远程办公成熟程度远不及发达国家 不能盲目照搬模式 高估此类客户需求 对联合办公进入城市的研究 应着重观察知识经济从业人员占比结构较高的一线 二线城市 联合办公的本质是需要打造三个方面 空间 社群 服务 其中 空间和服务仅是吸引目标客户 保证出租率的方法 通过空间 服务的差异化形成的社群和品牌才是一个联合办公模式的核心竞争能力 联合办公在空间上看 类似于办公领域的链家 自如友家 并无更多创造力 但若通过客户研究和组织活动 凝聚一部 分年轻群体
