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1、长沙房地产市场发展分析一、长沙房地产市场发展历程（一）长沙房地产市场发展背景随着全国二线城市近年来的飞速发展，长沙作为泛珠三角经济发展战略的重头城市，近年来取得了长足的进步。特别是在全民消费能力上，长沙市的第三产业生产总值远远赶超临近的湖北省会城市武汉，从而直接推动了长沙房地产市场的进一步完善和繁荣。1综合经济实力不断增强长沙市人均国内生产总值从 1998 年的 9307 元，上升到 2003 年的15540 元，平均增长速度为 11.3%，并且 2003 年增幅加大。2005年上半年，长沙市完成地区生产总值 607.56 亿元，同比增长14.3%，在全国 26 个省会城市（拉萨市、台北市未统
2、计在内）中，长沙的经济总量规模、GDP 增速分别排第 13 位、第 11 位。与去年同期的排位相比，长沙的经济总量排位没有发生变化，但增速提升了 1 位。就上半年 GDP 在全国 26 个省会城市的排位而言，长沙的“位次”相对稳定。上半年中部地区 6 个省会城市的经济总量规模，实际上存在 4 个档次：武汉、郑州、长沙各属一个档次，每一档次之间 GDP 总量相差 200 亿元左右；南昌、太原、合肥 3 市为同一档次。长沙的 GDP 总量规模在中部地区 6 个省会城市中稳居“老三”。 综合经济实力不断增强，为长沙房地产行业的发展提供强大的经济支撑。2全社会固定资产投资不断增长长沙市固定资产投资从
3、1998 年的 107.3 亿元，大幅上升到 2004 年的 589 亿元（2000 年后平均增长率为 43.3%），成为推动长沙经济增长的强大动力。长沙市加大固定资产投资力度，交通、市政、电力、邮电通讯等城市基础设施日臻完善，城市功能明显增强。长沙城市交通、基础配套设施的建设和完善，将对长沙市房地产的发展起到很大的推动作用。3长沙城市居民储蓄比重逐步增加，人均购买力逐渐增强在整体经济发展的同时，长沙市城市居民生活水平持续提高，年均增幅 10%左右。 2004 年长沙市城市居民人均可支配收入达到11000 元，已处于中西部同类城市前列。2005 年上半年，长沙的城市居民人均可支配收入、消费性支
4、出分别为 6656 元、4601 元，在全国 26 个省会城市中分别排第 5 位、第 4 位，在中部地区省会城市中排名第一。2005 年上半年长沙农村居民人均现金收入为 3178元，同比增长 18.6%，在全国省会城市中分别排名第 5 位、第 4 位。从中部地区 6 个省会城市来比较分析，长沙农村居民的人均现金收入、增长幅度分别排名第 1 位、第 2 位。 2004 年长沙市城市居民人均消费性支出预计达到 9000 元，在全国35 个大中城市中排第 9 位，同比增长 8%，平均增长率为 7.5%。人均消费性支出增幅同比人均支配收入平均增幅，低了 2.5 个百分点，这说明了长沙城市居民人均消费支
5、出的比重在下降。逐步加大的储蓄比重，反映未来对于房地产的购买能力在逐年增强。（二）长沙市房地产市场发展状况1长沙市房地产开发投资持续增长，发展速度不均长沙房地产开发完成投资额自 1999 年以来，以平均增长率为 43%的速度持续增长。今年上半年长沙共完成房地产开发投资 85.9 亿元，比去年同期 71.77 亿元增长 19.69%。从投资用途来看，住宅投资增长较大，占总投资的 75.61%，比去年同期增长 53.98%；商业营业用房比去年同期增长 15.47%，办公写字楼和其他用房的投资均有减少。按投资构成分析，土地购置费增幅较大，预示今后几年长沙房地产项目将会大量增加。房地产开发投资的强劲增
6、长，尤其是住宅市场的增长，表明投资者看好长沙房地产市场发展，对进入长沙房地产市场抱有较强的信心。但是，由上图可以看出，增幅不均，波动化特征明显，说明长沙市的房地产开发缺乏理性，跟风趋势较为明显。市场火热时，长沙市房地产开发商就盲目地增加市场供应量，造成市场供大于求或暂时饱和，就会出现相应的停滞消化期。来年的供应量增长幅度小于市场需求增长幅度，从而又一次导致市场的火热，这样便形成市场开发的相对不成熟。2长沙房地产开发施工面积逐年增长长沙房地产开发施工面积逐年增长，2001 年后呈现快速增长趋势，2004 年施工面积总量达到 1572.9 万平方米，今年上半年商品房施工面积为 1367.44 万平
7、方米，比上年同期 1085.72 万平方米增长25.95%。但目前住宅市场中，经济适用房所占比例还比较大，对长沙整体房地产市场化及价格的拉升起到了制约作用。近三年长沙市施工面积持续强势增长显示出长沙房地产市场开发热潮，同时预示着未来几年长沙房地产市场的供应总量将持续增长。3长沙市房地产竣工面积逐年大幅增加长沙市房地产开发竣工面积近两年增幅较大，1998 年后长沙房地产开发竣工面积平均增长率为 48.2%，2004 年竣工面积达到 1130 万平方米，同比增长 87.8%。以上数据表明长沙房地产市场商品房供应量逐年大幅增加，尤其是住宅市场，未来面临较大的销售压力。4长沙市房地产销售面积平稳增长，
8、但增长率波动较大长沙市房地产销售面积数量一直呈平稳增长的态势，但增长率波动较大，呈波峰波谷交替的现象。从 2001 年以来，增幅持续下降，2004 年增幅低于竣工面积增幅，表明市场的承接力度弱于市场供应的增幅，这也印证了长沙市房地产市场竞争逐步加大，市场容量有限。另外，今年上半年商品房销售面积 254.69 万平方米，比去年同期减少 2.2%，其中现房销售面积 80.08 万平方米，预售面积174.61 万平方米。由此可见，在商品房销售面积中，有近 70%是在房屋竣工前通过预售实现的。5长沙市商品房销售均价持续上涨，增速趋稳长沙市商品房销售均价在 2001 年与 2002 年之间，出现停滞不增
9、。在 2002 年后，市场供求矛盾发生变化，导致 2003 年前商品房销售均价增长幅度较大，增长率达到 25%，摆脱了 2002 年以前的弱势形态。2004 年，商品房交易依然保持了强劲上升的势头，市场需求旺盛。长沙商品房的销售均价为 2738 元/平方米，比 2003 年上扬15%。受国家宏观调控政策的影响，2004 上半年商品房市场供应总量受到了一定程度的压缩，商品房销售量大于商品房竣工量，加之建材价格的上涨，导致长沙市商品房价格也出现上扬。今年上半年长沙市商品房平均价格为 2831 元/平方米，比上年末上升 3.4%；商品住宅平均价格为 2520 元/平方米，比上年末上升 5.4%,在全
10、国 35个大中城市排倒数第五位。综合以上分析，预计在 2005-2006 年，长沙市商品房的销售均价将会平缓增长。二 长沙房地产市场发展现状存在的问题1商品房供应结构不合理，市场仍需调控长沙市收入高的家庭不是很多，绝大多数家庭还只能消费户型较小、价格较低的住宅。前些年，长沙市的中小户型、中低档住宅开发量还比较多，经济适用房年开发量在 70 万平方米以上，最多的时候达110 多万平方米；政府机关和一些经济效益较好的企、事业单位也大建公务员小区和定向供应职工住宅，近几年就建了 300 多万平方米；加上本土房产开发企业也开发了一些大众住宅，在岳麓区、开福区和星沙建这类住宅不少。如岳麓区的航发锦绣家园
11、均价为 1400元平方米、麓谷沐春园 1680 元平方米、麓谷 e 家人 1850 元平方米，开福区的四方嘉苑、顺天北国风光、四季美景等楼盘的均价都在 2000 元平方米左右。这些房产的开发满足了中低收入家庭的住房需要，使其一直处在购销两旺的状态，积压量相当少。来自长沙市城市建设综合开发协会的数据显示，到去年底止，全市空置一年以上的住宅总面积只有 12.1 万 平方米，只相当于一个中型楼盘的开发量。随着大批外来开发商接踵而来，长沙高档住宅开发一片火热。浙江有南都、绿城、中天、国都、锦都等，广东和深圳有深圳万科、珠江实业、碧桂园、奥园、深天健、深圳卓越，香港有和记黄埔、怡发、兆佳等，北京有阳光
12、100、北京美林正大、联想融科智地、信远智邦等房产企业相继进入长沙，目前在长沙从事房地产开发的企业已有几十家，这些企业大多实力雄厚，开发的多是高档住宅。这些外来房产大鳄的加入，虽然将带来长沙住宅品质的大幅提升，但由于他们主攻的是高档住宅，给长沙的住宅开发结构带来了极大变化。不少住宅售价都在 2500 元平方米以上，而超过 3000 元平方米的楼盘比比皆是，最高的甚至超过了 5000 元平方米。一些业内人士说，由于许多外来开发商推行现房交易，高档楼盘上市的高潮尚未到来，到了明年，高档楼盘肯定会更多地出现在市场。 高档楼盘的增多，带来了市场销售的压力，据统计，到 2005 年 6月底，长沙商品房空
13、置面积为 111.8 万平方米。其中住宅空置面积为 47.34 万平方米，占总空置面积的 42.34%，而上年同期住宅空置面积占总空置面积的 63.26%；办公楼空置面积为 7.75 万平方米，占总空置面积的 6.93%；商业营业用房空置面积为 33.74 万平方米，占总空置面积的 30.18%，而上年同期商业营业用房空置面积只占总空置面积的 23.41%，说明商业营业用房空置面积增长较快；其他用房空置面积为 22.97 万平方米，占总空置面积的 20.55%。 另外，从商品房空置时间来看，至 2005 年 6 月底商品房空置面积中，待销房屋占 64.27%，滞销房屋占 33.19%，积压房屋
14、只占2.54%。其中，单套面积 150m2 以上的户型空置率为 15.33%，单套面积 60m2 以下的户型空置率为 3.92%，单套面积在 120m2-150m2 的户型空置率为 6.26%。 2部分紧俏楼盘出现投机现象由于近几年来长沙市房价平稳上涨，房地产保值、增值作用凸现，部分楼盘在开盘之初被投资者低价买进、再高价转手、被人为制造出楼市紧张气氛，导致少数楼盘一开盘就无房可售，要买只能从前期投资者手中购买。目前这种现象虽然不算特别突出，但它的存在无疑加大了市场的风险，一定程度上导致房价的非理性上涨。这种现象如果超过一定的限度又得不到及时控制，将会影响长沙市房地产市场健康、有序的发展。3住宅
15、供应市场化程度不高，影响开发商的投资热情我国住房制度改革自 1998 年停止实行分房以来，住房需求实行市场供给制。然而，由于非市场化运作商品房的存在，实际上长沙市住宅供应市场化程度不高。长沙市非市场化运作的商品房共有三种，一是经济适用房，二是公务员住宅小区，三是部分单位参照公务员小区建设标准定向开发的商品房。目前，长沙市经济适用房的建设规模受到了一定的控制，公务员住宅小区建设仍在加速进行，部分单位参照公务员小区建设标准定向开发的商品房越来越多。由于这些商品房是以低于市场价格甚至开发成本的价格向职工销售，扰乱了长沙市商品房的市场秩序，形成了不公平的市场竞争环境，将大部分具有二次置业消费能力的政府
16、公务员、有稳定收入的国有企事业单位职工排斥在商品房消费市场之外，挤占了按市场行为经营的开发企业的市场空间。这种现象对开发商的投资积极性有较大影响，不利于吸纳外来投资，也影响了长沙市的投资环境。4住房一、二级市场发展仍不平衡近年，长沙经济的快速发展和居民收入的稳步提高催生房地产市场的繁荣，二手房市场也开始走出疲软的阴影。2003 年，长沙二手房市场的交易量突破 100 万平方米，2004 年，交易量增长到 180 万平方米。然而这种良好的势头并未延续到今年。资料显示，2005 年一季度，二手房交易 3640 户，成交面积 40.08 万平方米，成交金额 6.02 亿元，分别比去年同期减少 17.20%、13.96%、6.29% 。进入 5 月以来，受房产新政影响，购房者普遍持观望态度，二手房市场有相当程度的萎缩。经验表明，二手房市场的繁荣是一手房市场的重要支撑，因为二手房的市场需求推动了高收入家庭以旧换新，会间接刺激一手房市场。目前，长沙二手房市场的交易面积与新房市场相比，有较大差距，其交易量之比为 1：2
