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1、丰业大厦酒店式服务公寓物业管理方案目 录第一章 广州三新物业管理有限公司简介2第二章 丰业大厦项目特点5第三章 物业管理执行方案8 第一节 物业管理总体设想8第二节 “金钥匙”服务管理中心运作机制22第三节 物业管理前期介入及接管验收24第四节 物业装修的管理38第五节 客户服务的管理41第六节 设施设备的维护保养45第七节 公共秩序的管理48第八节 清洁卫生的监督管理51第九节 档案的建立及管理58第十节 特约服务59第四章 物业管理组织机构的设置及人员的配备63第一节 组织机构的设置63第二节 组织机构设置说明67第三节 人员的配备75第五章 人员的培训、考核及管理79第一节 人员的培训7
2、9第二节 人员的考核及管理82第六章 物业管理费用预算86第七章 后记88 附件1：广州三新物业管理有限公司营业执照 附件2：广州三新物业管理有限公司资质证书 附件3：三新大厦获“广州市、广东省物业管理示范大厦”称号的通告第一章 广州三新物业管理有限公司简介广州三新物业管理有限公司是广州三新控股集团有限公司属下的全资子公司，立于一九九七年，司注册资金300万元，备广州市物业管理行业专业资质证书，为广州市物业管理协会会员单位。公司目前管理楼宇涉及智能化高档写字楼、智能化商业楼、大型商场、住宅小区等总建筑面积达70万平方米。主要在管楼盘有：三新大厦、南天广场、南天国际照明中心、恒城大厦、南洲花苑、
3、麦窜新村等。其中三新大厦于2004年被先后获得“广州市物业管理示范大厦”和“广东省物业管理示范大厦”的荣誉称号。公司即将接管的项目有：北京路丰业大厦、金麟台大厦等。同时，我司积极参与市场竞争，公开投标各种类型的物业，不断扩展公司的管辖领域，为企业品牌增添影响力。我司始终秉承以为本的经营理念，本着“科学管理、优质服务”的服务质量方针，借鉴国外先进的物业管理经验，不断探索适合本土的物业管理模式，总结出一套先进、规范、高效、实用的管理模式。尤其是对于如何针对物业特点和委托人要求进行物业品牌的塑造和社会形象的维护，以及物业管理成本的控制等有着独到的经验。公司按照ISO9000/ISO14000整合型国
4、际标准质量管理机制运作，建立健全了一套严谨的管理制度、操作规程、服务规范等，拥有一支思想过硬、作风优良、技术精湛的各类专业人才和复合型管理人才的员工队伍，自1997年开始涉足大型、高档物业项目的管理，积累了丰富的物业管理经验。充分了解物业管理行业的发展趋势，企业整体的综合抗风险能力高。“客户至上，服务第一”是我们的服务宗旨。“真诚、朴实、亲切、热情”是我们的服务风格。公司将通过专业化、人性化的管理，为用户提供细致、周到的物业品牌服务；创造安全、优美、整洁、舒适的环境；树立国际化、专业化网络化、个性化的物业品牌形象；“满意惊喜”是三新物业公司永远追求的服务目标。【广州三新物业管理有限公司组织架构
5、】机构设置简介：人力资源部：负责公司的人力资源规划、人员招聘与选拔、培训与发展、绩效考核、劳资关系、企业文化及行政人事等其他工作。财务部：负责公司财务活动资金运作、成本核算、审计、资产管理及各种财务结算工作。发展部：负责公司评审管理工作、经营策略制定、市场调查及定位、对外委托及业务拓展等工作。项目总监：按照项目责任书全面开展物业项目的经营管理工作，向总经理室负责。【广州三新物业管理有限公司在管物业概括】三新大厦位于天河区黄埔大道西中山一立交处，建筑面积4.6万平方米。2001年三新物业公司进场管理，成功导入ISO9000质量管理模式，并于2004年获得“广州市物业管理示范大厦称号”及“广东省物
6、业管理示范大厦称号”。南天广场位置天河区珠江新城，建筑面积为10万平方米的商住大厦，商场的市场定位为单一商品交易中心“南天国际照明中心”，并2004年5月试运行，市场定位的成功，使用南天广场的商场出租率由原来的10%(2003年10月前)增至金的80%。恒城大厦位于天河区黄埔大道西，毗邻三新大厦，商住大厦，建筑面积5万平方米，商场出租率100%，住宅区采用半封闭式的管理模式，突显我司的高素质保安队伍，2001年获得天河区“安全文明小区”荣誉称号。南洲花苑建成于1998年；位于海珠区南洲北路；商住小区，总建筑面积36万平方米，其中商铺面积约6万平方米。第二章 丰业大厦项目特点【项目概况】项目位于
7、广州市越秀区北京路与泰康路交界处。东靠北京路，南临泰康路，项目北面和西面为居民住宅区。在景观方面南望珠江，北眺越秀山景。项目所处区域属北京路步行街商圈边缘范围。【相关数据经济指标】丰业大厦经济指标一览表项目名称参数/单位项目名称参数/单位总占地面积4264房屋建筑占地面积2507其他用地面积(广场等)/公建配套用地面积/绿化用地面积/总建筑面积75028公建配套设施面积架空层面积1686公寓建筑面积38466群楼面积23839商场建筑面积23835天台面积/停车场建筑面积10608绿化面积/住宅外墙面积26390商场外墙面积8708公寓户数642户商场户数待定停车场车位数量202个大厦建筑总造
8、价约15000万元给排水系统造价待定中央空调系统造价约900万元电梯系统造价1200万元消防系统造价约800万元防盗/监控系统造价待定高压配电系统造价750万元高低低压配电系统造价待定智能化停车场系统造价15万元消防监控室1间消防感烟探测器约600个消防报警系统1套消防感温探测器约100个喷淋泵待定喷淋泵功率(单台)待定消防泵待定消防泵功率（单台）待定室外消防待定楼层消火待定消防水池待定消防水池容积（单个）待定消防风机待定消防风机功率（单台）待定闭路电视监控系统1套安全门禁系统待定闭路电视监控系统显示器待定监控探头待定专用变压器房3间公用变压器房3间专用变压器3台公用变压器3台专用变压器功率（
9、单台）1250VA公用变压器功率（单台）1000VA高压配电房3间低压配电房2间强电井1个电表房每层1间弱电井1个发电机房/发电机/发电机功率(单台)/电梯机房5间手扶电梯12台手扶电梯功率(单台)11KW升降电梯12台升降电梯功率(单台)22.5KW中央空调机房1间中央空调冷却塔待定中央空调主机3台中央空调功率(单台)待定新风机房待定新风机待定新风机功率(单台)待定水泵房1间生活水泵待定生活水泵功率(单台)待定生活水池待定生活水池容积(单个)待定化粪池待定污水井待定路灯待定花基灯待定梯灯待定投射灯待定说明：上述表内数据基本为设计数据，仅供参考。最后以规划部门批文、工程竣工图及相关合同数据为准
10、。第三章 物业管理执行方案第一节 物业管理总体设想一丰业大厦物业管理服务理念经营与服务管理相结合【公寓式住宅经营管理的重要性】作为高档酒店式服务公寓业主，同时兼具消费者、投资者两重角色，如何能够低风险。高回报地获取投资价值就显得尤为重要。有专家指出，除了地段等传统因素，高档酒店式服务公寓的管理者的经营能力式投资成功与否的关键。我司将会为购买者提供各类个性化服务，例如设立为业主经营出租物业，送餐、邮寄、洗衣、票务、室内清洁、交通、导游购物、通讯、叫醒、组织晚会，提供“金钥匙”委托代办酒店式公寓服务，而且在负一至八层商场的经营招商中，也将会按照高档酒店式服务公寓的需求进行招商，时尚精品店、餐饮、健
11、身会等都将入驻。由于高档酒店公寓式入主者主要是商务人士，因此，建议丰业大厦开设一个高档会所，以商务生活为主题，内设有多功能厅、咖啡区等休闲区域。住客可以在会议里举行舞会，小型商务会议，同时，我司也会不定期举行各种专题活动，为客户提供一个高端的商务交流平台。【“金钥匙”服务理念与酒店式服务公寓相结合】采取“金钥匙”服务模式与酒店式服务公寓相结合的全新物业管理服务模式，为丰业大厦酒店式服务公寓客户提供“满意惊喜”的服务，强调服务的个性化，在酒店式服务公寓物业管理中为客户提供全天候的“金钥匙”物业管家服务，以保证客户享受到尊贵的酒店式服务公寓的管理服务。根据丰业大厦酒店式服务公寓特点，我司拟设置“金
12、钥匙”服务管理中心，为客户提供全天候的周全、贴心的“金钥匙”管家服务，以保证客户享受到尊贵的酒店式公寓家居服务。【高品味物业管理与“金钥匙”物业管家服务相结合】采取“高品味物业管理”与“金钥匙物业管家服务”相结合的物业管理服务理念，为丰业大厦客户提供全天候的物业管理服务，以创造“高素质管理、高标准服务、高水平引导，最终满足高品质健康生活需求”的生活和工作环境。根据丰业大厦的客户必定是注重高品质生活的中高层消费群体这一特点，我司设置“金钥匙”服务管理中心，为客户提供全天候的周全、贴身的商务服务、物业服务，以保证客户享受到尊贵的酒店式公寓家居服务。二、管理运作模式国际化、专业化、网络化、个性化推行科学、系统、实用的“四化管理”（即：国际化、专业化、网络化、个性化）特色管理运作模式，扩大物业管理的服务领域，突破组织有形界限，国际标准化管理，个性化需求服务，从而使服务更为细致，反应更为快捷，物业管理服务质量更优。【“国际化”标准管理体系运作模式】 推行科学、实用的国际化标准管理体系（即：ISO9001质量管理体系、ISO14000环境管理体系和OHSAS18000职业健康安全管理体系）专业管理运作模式，扩大物业管理的服务领域，使服务更为细致，反应更为快捷；使“金钥匙” 服务管理中心的人员更为精简、工作更为高效，从而确保
