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1、广西房地产发展态势分析及投资建议策划案房地产业作为国民经济的支柱产业，在扩大内需和促进消费方面发挥了巨大的作用，推动了国民经济的发展.当前，我国经济增长已经进入新一轮上升期。据国家统计局公报的数据显示，2002年以来国内生产总值增长率都在8%以上（2004年达到9.5%）。在我国经济增长强劲势头的带动下，近几年房地产投资和销售增长率都达30以上，房地产市场出现了快速增长的态势，引起了国家宏观调控部门的关注。2003年以来，国家相继出台了上调固定资产投资项目资金率、暂停审批农用地转非农用地、严格控制信贷规模、实行土地招标、拍卖、挂牌制度等一系列宏观调控措施，矛头直指房地产业。在此形式之下,如何理
2、性认识和评价当前广西房地产业发展形势，防范房地产投资风险，引导企业步入健康、有序的发展呢?我采取以下策略:一、市场化发展策略；二、资本原始积累策略；三、实行差异化策略；四、可持续发展策略。我公司的房地产业起步较晚，2001年开始储备项目，2003年成立专业公司进行运作，经过几年的发展，先后开发（或在开发）了三个项目，总投资近10亿元，我们在学习中不断积累经验，探索出了一些适合自身特点的房地产开发管理的模式。我们房地产开发的思路主要是：一、市场化发展策略：抓住机遇，强势进入，走市场化发展的路子；二、资本原始积累策略：开发好已有的房地产项目，迅速完成资本原始积累；三、实行差异化策略：通过市场细分，
3、挤占高端市场，实行差异化战略，打造知名高尚小区品牌；四、可持续发展策略：选择储备升值潜力巨大的地块，为房地产业可持续发展提供资源保障，增强发展后劲。案例:一、广西房地产的现状及特征（一）广西房地产的发展状况广西房地产业经历90年代的北海房地产“泡沫”之痛后，在经济快速发展、政府固定资产投资、取消福利分房政策、个人住房消费信贷条件放宽等因素和利好条件的影响下，以1999年为一个发展的新起点，开始进入了快速发展时期，房地产市场运行机制初步建立，房地产投资和消费保持了较快的增长速度。由于房地产市场的区域性及全国经济发展不平衡，广西房地产市场发展具有自己个性的特征。1、广西房地产开发投资情况1997-
4、2004广西房地产投资增长情况表年 份投资完成额（亿元）增长（%）占固定资产比重（%）GDP增长（%）固定资产增长（%）199722.40199817.87-20.2199924.5237.25.37.78.5200038.6757.75.97.36.4200155.6843.77.68.210.8200274.4333.9910.514.22003120.2659.8109.322.532004192.3537.115.3311.827.1 （数据来源：广西统计局国民经济和社会发展统计公报）从上表看出，广西房地产开发投资增幅较大，但由于基数小，所以总量并不大。2003年、2004年房地产投资
5、增幅与前几年相比是最高的。1999至2004年，广西房地产投资增长率为GDP增长率的3倍以上，从2003年起，此二者之间的距离进一步加大，房地产投资与GDP增长的协调性开始减弱（见下图）。许多业内人士的共识是：房地产投资增长速度控制在GDP增长速度的2倍以内比较适宜。2003年广西GDP增长为9.3，而房地产开发投资增长为59.8，是GDP增长速度的6.43倍；2004年GDP增长为11.8，房地产投资为37.1,是GDP增长速度的3.14倍。房地产投资增长与国内生产总值增长不协调，特别是在连续几年投资高增长的情况下更容易发生由“热”到“过热”的转化。2、广西房地产供求关系情况 2004年，广
6、西全年商品房销售面积820.36万平方米，增长30.1%（其中商品住宅销售面积749.79万平方米，增长32.0%）；全年房地产业完成增加值95.69亿元，增长11.7%，与此同时出现商品房的空置率较往年高。截止2004年末，全区商品房空置面积为160.41万平方米，比上年增长11.8%。（数据来源：广西房产街发表时间：2005-3-17）1999-2004年广西房地产供销情况表（单位：万平方米，%）项 目1999年2000年2001年2002年2003年2004年竣工面积170.89198.24314.29419.6543.03销售面积140.18154.15275.94417.48490.
7、67820.36供销比率1.221.281.141.011.11 数据来源：广西房地产发展分析报告（广西民族出版社2004年12月出版） 从上图表看，1999年至2003年，广西房地产供销关系增长基本平衡，但竣工面积与销售面积的相差大体保持在30万平方米左右，但从2003年起，这种差距离进一步拉大，可见空置率已对广西房地产造成一定的泡沫和水份。在焦点房地产网（ 2005年3月26日个人理财杂志）对全国37个具有影响力的城市房地产泡沫排名中，南宁市排在第12位，应引起警惕。 市场经济的一般规律是：供小于求刺激价格上升利润增加刺激投资规模扩张商品供应量增加供大于求价格下降利润减少投资规模缩小商品供
8、应量减少供小于求，如此循环往复。总体来讲，房地产业周期波动呈上升期、下降期，根据数据分析，大体可以判断广西的房地产市场经过几年的持续快速发展，目前已处在一个发展的波峰。 3、广西房地产价格走势情况2000年至2004年，广西房地产平均销售价格每平方米分别为1450元、1814元、1924元、1963元、2083元，其涨幅分别为25%、6%、2.55%、6.11%。从下面走势图中可以看出：房地产价格在经过2001年的猛涨后，以2003年为一个拐点，进入了平稳趋缓、小幅上涨的阶段。 在广西，南宁、桂林、柳州三大中心城市一直扮演着广西房地产业价格领跑者的角色。如2004年南宁市市区每平方米商品房平均
9、价格达到2817元，其中琅东及凤岭区域的住宅房价平均高达3100多元；桂林市三里店区域住宅在2002年销售价格仅为1800元左右，2004年年末均价就已升至3000元左右，可见，升值的空间不会很大。（二）广西房地产市场特征由于广西经济发展相对发达地区来说较慢，房地产市场又受区域经济发展、消费水平、消费意识等主客观方面因素影响，因此在走向规范的过程中，显示出如下特征：1、投资结构不平衡。高档市场供应量过剩，中低档市场需求不足（结合南宁市的经济发展水平10万元至20万元为低档；20万元至40万元为中档；超过40万元为高档；100万以上为豪华档），房地产开发区域集中，产品开发雷同，结构不合理，进一步
10、加剧了中低档市场竞争。如南宁市目前房地产开发热点主要集中在琅东、凤岭、江南，其中琅东、凤岭以中高档住宅区为主，江南以中低档住宅为主，同时，总价超过100万元的大户型开始滞销，但仍有不少开发商奋力抢占狭窄的高端市场，市场失衡进一步加剧，投资风险大，不利于市场健康发展。2、商业房地产投资过快。在前几年经济发展过热时，商业用房比较畅销，随着国家宏观调控政策的实施，商业用房的销售率迅速下降，而每年商业用房的竣工面积却不断增加，这就加剧了商业用房的供求矛盾。房地产开发商在近两年开发的楼盘中，几乎都把一二楼作为商铺推出，产品同构，增加了营销的风险。2004年，广西商业营业用房投资35.1亿元，增长94.6
11、%，占全部房地产开发投资的18.2%；商业营业用房施工面积483.29万平方米，增长43.0%；商业营业用房空置41.01万平方米，增长18.7，占全部空置面积的25.6，比上年提高1.5个百分点。以南宁为例，2003年商业房地产投资16.03亿元，同比增长55.6%，2004年上半年商业房地产投资为12.2亿元,同比增长76.9%。从2003年到2004年上半年，南宁推向市场的商业地产开发量超过300万平方米，2004年上半年商业用空置房同比增长25.2%，空置面积同比增长11.1%。（数据来源：新桂网2005-02-18）3、产品功能单一。在广西房地产市场中，以住宅开发、向消费者提供改善居
12、住空间基本功能的产品为主，户型以三房和二房为消费主流。但随着广西居民生活水平的提高，对房地产的需求开始呈现多样化，已不再仅仅满足于有一个“容身之处”，而是开始追求居住舒适，强调住宅的功能，注重周边环境的优越性等，环境、人文等附加值高的楼盘逐渐受到消费者，特别是年轻的、高学历、高收入群体的青睐，产品功能单一的房地产将受到冷遇。4、投资主体多元化。广西目前共有房地产企业700多家，其中南宁市有近360家。最近两年，从外省，尤其是上海、温州、福建等地的开发军团源源不断地涌入广西房地产市场进行各类投资活动，使广西房地产市场投资主体呈现多元化发展趋势。如以上海房产为背景的荒岛公司在南宁东沟岭的开发，通过
13、提供大量的拆迁资金为优势在竞争中胜出，获得较成熟的城市旧区土地。大连万达集团投资12亿元建设南宁“万达商业广场”，新加坡荣宝华控股公司投资建设“荣宝华商城”等，区外房地产商的加入将使广西房地产市场竞争更加激烈。5、房地产企业多、实力普遍不强。房地产市场准入门槛太低（100万元就可以注册一个房地产企业，5000万元就可以注册一级企业），一些房地产企业无力承担相应责任，但其运作的项目动辄几千万元，甚至几亿或数十亿元。广西现有的700多个房地产开发企业中，平均负债达80%左右，高于全国5个百分点，近70%的企业无开发实力，总体上处于粗放经营阶段，不少企业由于存在资金、开发水平等问题，实际处于停滞不前
14、的状态，甚至存在着名存实亡的企业。6、市场运作有待规范。土地交易市场的框架刚建立，运行还有待改进，公开竞拍的土地与协议出让土地相比，所占的比例还不高。随着广西房地产业的日益繁荣，一些房地产商在追逐自身效益的时候，忽略了对消费者的承诺，影响了行业的社会形象。在南宁市，住房面积缩水、交房时间延期、广告虚假夸大、开发商的承诺不兑现等购房纠纷不时被新闻媒体曝光，甚至诉诸法律，有关房产欺骗的投诉已引起了市委市政府的高度重视。二、广西房地产市场面临的机遇和存在的风险（一）广西房地产面临的机遇1、广西经济持续快速健康发展，为居民改善居住环境提供了可能。2004年全区生产总值达到3320.10亿元，比上年增长
15、11.8%，生产总值提前一年超额完成“十五”计划目标，增幅创1995年以来最高水平。按常住人口计算人均生产总值7196元（折合美元超过800美元），增长11%，增幅创1995年以来最高水平。人均生产总值年增量首次超过1000元，达到1227元（数据来源：广西统计局2004年国民经济和社会发展统计公报）。经济的持续快速增长必然带来对房地产的大量需求，改善居住条件成为居民的需要。广西目前人均住房建筑面积仅20.18平方米/人,低于全国22.77平方米/人的平均水平。此外，住房从数量到质量的提升有可能进一步拉动房地产业的发展。2、城市化进程的加快，为房地产业提供了发展空间。城市化使大量农村人口流入城市，产业和人口高度集中，有力地推动了房地产业的发展。根据世界银行统计资料表明，当一个国家（地区）人均国内生产总值从700美元到1500美元时，城市化进程加快，城市人口比重将达到40%60%。2003年，广西城镇化水平达到29.1%，与全国37.7%的平均水平相比尚有差距。逐年提高的城市化水平，必然会形成新的房地产需求。如南宁市调整部分行政区划，撒销邕宁县，
