房地产估价报告定量评审标准(2014新)

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1、 附件： 产报评评评产报评评评房地估价告定量准房地估价告定量准 目 录 表 1 房地产估价报告一般项目评评评准 2 表 1-1 比较法评评评准 6 表 1-2 收益法评评评准 7 表 1-3-1 成本法 （房地） 评评评准 9 表 1-3-2 成本法 （建筑物） 评评评准 11表 1-3-3 成本法 （土地） 评评评准 12表 1-4-1 假设开发法（现金流量折现法）评评评准 13表 1-4-2 假设开发法 （传统方法） 评评评准 14表 1-5 基准地价修正法评评评准 15表 2 房地产抵押估价特殊项目评评评准 16表 3 房地产估价报告评评工作表 略 表 1 房地产估价报告一般项目评审标准

2、 评评分项评评分项 序号序号 评评子项评评子项 评评评准评评评准 评评 准准 分分 扣分项目分值及说明扣分项目分值及说明 1 封封 面面 （或者扉页）（或者扉页） 要素齐全， 表述准确、简洁。 1 (1)要素包括：估价报告名称、估价报告编号、估价项目名称、 估价委托人 （名称或者姓名） 、 房地产估价机构 （名称） 、注册房地产估价师（姓名和注册号） 、估价报告出具日期。每缺少一项，扣 0.5 分。 (2)表述不准确、不简洁的，扣 0.5 分。 2 *致估价致估价 委托人函委托人函 内容完整， 前后内容一致，表述准确、简洁。 3 (1)内容包括：评题（致估价委托人函） 、估价委托人（名称或者姓

3、名） 、估价目的、估价对象（名称、坐落、范围、规模、用途、权属） 、价值时点、价值类型（名称或定义、内涵） 、估价方法（名称） 、估价结果、与估价结果和使用估价报告有关的特别提示、致函日期、房地产估价机构盖公章、法定代表人或者执行合伙人盖章或者签名。其中，房地产估价机构未盖章的，属于不合格内容；其余的每缺少一项或没写错一项，扣 1 分。 (2)表述不准确、不简洁的，扣 0.5 分。 (3)估价结果与估价结果报告或者估价技术报告中的不一致的，属于不合格内容。 (4)致函日期不在房地产估价机构的资质有效期内的，属于不合格内容。 3 目目 录录 内容完整， 前后文字、页码一致。 2 (1)内容包括：

4、评题（目录） 、估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件。每缺少一项，扣 0.5 分。 (2)估价结果报告二级评题缺少或者不全的，扣 0.5 分。 (3)估价技术报告二级评题缺少或者不全的，扣 0.5 分。 (4)目录中的文字与正文中的文字不一致的，扣 0.5 分。 (5)未评注页码或者页码前后不一致的，扣 0.5 分。 注：仅向估价委托人提供估价结果报告的，存档的估价技术报告中应当有单独的目录。 一、封面 、目录 、致函 、 声明 、 假设和限制条件 14分 4 *估价师声明估价师声明 内容完整、规范，针对性强。 3 (1)声明内容不完整或者不恰当的，扣 12 分。

5、(2)声明内容与估价假设和限制条件混淆的，扣 1 分 （3） 未说明哪些注册房地产估价师进行了实地查勘或的哪些注册房地产估价师未进行实地查勘，扣 1 分。 (4)未说明是否有重要专业帮助的，有重要专业帮助未说明帮助者的姓名或名称、内容、相关资格、职称或资质的，应当有重要专业帮助而没有重要专业帮助的，扣 12 分。 (5)未注明注册房地产估价师姓名、注册号、签名日期的，扣 2 分。 (6)无两名以上注册房地产估价师签名的，属于不合格内容。 5 *估价假设和限制条件估价假设和限制条件 估价假设和估价报告使用限制必要、 合理、 针对性强。 5 (1)内容包括：本次估价的各项假设前提、估价报告使用限制

6、。缺少相关内容的，扣 2 分。 (2)估价假设未按一般假设、 未定事项假设、 背离事实假设、不相一致假设、依据不足假设进行说明的，扣 12 分。 （3）当价值时点与实际实地查勘期不一致的，未在假设和使用限制条件中进行说明的，扣 2 分。 （4）未披露对估价结果有重大影响的事项或者因素，或虽然披露但未就其对估价结果的影响进行说明的，扣 4 分。(5)估价假设针对性不强的，扣 12 分。 (6)估价报告用途、使用者、使用期等使用范围不明确的，扣 12 分。 (7)估价假设严重错误（包括随意编造、不应有而有、应有而没有）的，属于不合格内容。 6 *估价委托人估价委托人 基本信息完整。 1 基本信息包

7、括：单位名称、住所和法人代表项目，或个人姓名和住址。每缺少一项，扣 0.5 分。 7 *房地产估价机构房地产估价机构 基本信息完整。 1 基本信息包括：房地产估价机构的名称、住所、法定代表人或者执行事务所合伙人姓名、估价资质等级和资质证书编号。每缺少一项，扣 0.5 分。 8 *估价目的估价目的 表述明确、规范。2 (1)估价目的表述不明确或不具体的，扣 1 分。 (2)估价目的表述不规范的，扣 1 分。 (3)估价目的表述错误或者未对应相应行为的，属于不合格内容。 （4）根据估价目的对估价对象进行相应处分、但不符合有关法律法规规定的，属于不合格内容。 9 *估价对象估价对象 估价对象范围界定

8、清楚， 基本状况描述简明、全面、准确。 5 (1)估价对象财产范围（土地、房屋、构筑物、树木等；包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或者权益的，应说明）界定不清楚的，扣 12 分。 (2)估价对象基本状况包括： 名称、 坐落、 规模 （如面积等） 、用途、权属等。描述不全面、不准确的，扣 12 分。 (3)土地基本状况中还应当包括：四至、土地使用期限、规划条件、开发程度。每缺少一项，扣 1 分。 (4)建筑物基本状况中还应包括：建筑结构、设施设备、装饰装修、建成时间、维护状况。每缺少一项，扣 1 分。 (5)估价对象有虚构、遗漏的、编造估价对象状况的，属于不合格内容。 10 *价值时点价值

9、时点 确定正确， 确定理由简要、具体。 2 (1)价值时点确定依据不足， 或者未简要说明理由的， 扣 0.5分。 (2)价值时点确定错误，与估价目的不适应或者与有关规定不同且未充分说明理由，属于不合格内容。 二、 估 价结果报告 28分 11 *价值类型价值类型 价值类型明确， 价值内涵或者定义准确。 3 (1)价值类型未明确或者不正确的，扣 2 分。 (2)价值内涵或者定义表述不准确的，扣 0.51 分。 (3)价值类型选择或者价值定义、内涵表述有严重错误，属于不合格内容。 12 *估价原则估价原则 原则完整、准确，具有针对性。 2 (1)列明本次估价应当遵循的估价原则。 每缺少一项， 扣

10、0.5分。 (2)所列估价原则无简要定义或不准确的，扣 0.5 分。 (3)所列估价原则缺乏针对性的，扣 0.5 分。 13 *估价依据估价依据 依据完整、必要、合法有效、 表述准确。 2 (1)必要的法律法规、估价评准和指导意见或办法等依据未列明的，每缺少一个，扣 1 分。 (2) 法律法规、估价评准和指导意见或办法名称表述不准确，扣 1 分。 (3)多列估价依据（包括所列估价依据不适用）的，多列一个，扣 1 分。 (4) 主要估价依据遗漏、估价依据严重错误，估价依据运用严重错误，采用已废止且不适用的法律、法规、评准，在估价中完全未体现估价依据的要求的， 属于不合格内容。14 *估价方法估价

11、方法 估价方法的名称规范、定义简明、准确。 3 (1)估价方法名称不规范的，扣 1 分。 (2)估价方法无定义或定义不简明、不准确的，扣 0.51分。 (3)与估价技术报告中估价方法选用不一致的，属于不合格内容。 15 *估价结果估价结果 完整清晰， 前后一致。 3 (1)估价结果（包括币种、总价及其大写、单价及其单位；仅表述总价或者单价的，应说明理由）表述不完整的，扣0.51 分。 (2)估价结果内涵（是否与估价假设和限制条件一致，例如是否扣除土地出让金、相关费用及税金等）不清晰的，扣1 分。 (3)估价结果与致估价委托人函或者估价技术报告中的不一致的，评估价值明显偏高或偏低的，属于不合格内

12、容。16 *注册房地产估价师注册房地产估价师 基本信息完整， 角色明确。 2 写明所有参加估价的注册房地产估价师（至少两名以上）的姓名、注册号，并应由本人笔签名及注明签名日期。每缺少一项，扣 1 分。 17 *实地查勘期实地查勘期 表述准确，真实。1 表述不准确的，扣 1 分。 18 估价作业估价作业 期期 表述正确， 时间合理。 1 (1)表述不正确的，扣 1 分。 (2)时间过短难以保证按质完成的，扣 0.5 分。 三、19 * 实物状土地实物状况描述与分析实物状土地实物状况描述与分析 描述内容完整， 分析客观， 具有针对性。 3 (1)描述内容包括：名称、四至、面积、用途、形状、地形地势

13、、开发程度等。每缺少一项，扣 0.5 分。 (2)缺少分析的，扣 2 分。 (3)分析针对性不强的，扣 0.51 分。 况描述与分析况描述与分析 建筑物实物状况描述与分析建筑物实物状况描述与分析 描述内容完整， 分析客观， 具有针对性。 (1)描述内容包括：名称、规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、层高、空间布局、建筑功能、工程质量、外观、新旧程度、物业管理等。每缺少一项，扣 0.5 分。 (2)缺少分析的，扣 2 分。 (3)分析针对性不强的，扣 0.51 分。 20 *权益状况描述与分析权益状况描述与分析 描述内容完整， 分析客观， 具有针对性。 3 (1)描述内容包括：用途、规划条件、所

14、有权、土地使用权、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况、租赁或占用情况、拖欠税款情况、查封等形式现在权利情况、权属清晰情况等。每缺少一项，扣 0.5 分。 (2)在建工程权益状况描述内容包括：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等的取得情况。应有而没有的，每缺少一项，扣 1 分 (3)缺少分析的，扣 2 分。 (4)分析针对性不强的，扣 0.51 分。 21 *区位状况描述与分析区位状况描述与分析 描述内容完整， 分析客观， 具有针对性。 3 (1)位置状况描述内容包括：坐落、方位、与重要场所（设施）的距离、临街（路）状况、朝向、楼层等，每缺少一项，扣 0.5 分

15、。 (2)交通状况描述内容包括：道路状况、出入可利用交通工具、交通管制情况、停车方便程度等，每缺少一项，扣 0.5分。 (3) 外部配套设施状况描述内容包括：基础设施、公共服务设施，每缺少一项，扣 0.5 分。 (4) 周围环境状况描述内容包括：自然环境、人文环境、景观等，每缺少一项，扣 0.5 分。 (5)未分析区位状况优劣或其对估价对象价值影响或价格影响的，扣 1 分。 (6)分析针对性不强的，扣 1 分。 22 *市场背景描述与分析市场背景描述与分析 描述内容完整， 分析客观， 定性和定量相结合， 具有针对性。 3 (1)描述内容包括：当地经济社会发展简况、当地房地产市场总体状况、同类房

16、地产市场状况。每缺少一项，扣 2 分。(2)缺少分析或者分析结论与描述不符的，扣 2 分。 (3)分析针对性不强，如分析结论不能为估价测算及估价参数取值提供支持的，扣 1 分。 23 *最高最佳最高最佳 利用分析（利用分析（根据估价目的评估现状价值可无） 分析内容完整， 具有针对性， 结论正确。 3 (1)分析内容包括：合法性、技术可能性、财务可行性、最高最佳利用方式。每缺少一项，扣 1 分。 (2)未说明估价前提的，扣 1 分。 （3）分析针对性不强的，扣 12 分。 (4)分析结论错误的，扣 3 分。 估 价 技 术 报 告 50 分 24 *估价方法估价方法 适用性分析适用性分析 逐一分

17、析比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法是否适用。估价技术路线表述正确、清晰。 3 (1)分析内容包括：比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法的适用性、选用的估价方法的技术路线。每缺少一项，扣 2 分。 (2) 理论上不适用的估价方法未简述理由的，扣 0.5 分。 (3)理论上适用但客观条件不具备的估价方法未选用，虽然说明了理由，但理由不充分的，扣 12 分。 (4) 理论上适用的估价方法未选用且未说明理由，或估价方法选用错误，属于不合格内容。 （5）选用的估价方法未简述选用理由的，扣 1 分。 (6)估价技术路线表述不清晰的，扣 0.51 分。 (7) 估价技术路线表述错误的，扣

18、 3 分。 （8）与估价结果报告中估价方法选用不一致的，属于不合格内容。 25 *估价测算估价测算 过程过程 估价基础数据来源依据充分， 估价参数选取客观、 合理， 理论表述与实际应用有说服力；有必要的分析和过程； 计算过程完整、严谨、正确。30 (1)按照表 1-1表 1-5 相应的估价方法评评评准进行评评。(2) 应当选用两种以上估价方法估价的，先分别评定各种估价方法测算过程的得分，然后以其简单算术平均数为估价测算过程的得分。 （3）理论上适用的估价方法未选用且未充分说明理由的，该估价方法的得分为零分。 (4)选用的估价方法没用测算过程的，该估价方法的得分为零分。 26 *估价结果估价结果

19、 确定确定 估价结果确定方式恰当、理由充分。 2 (1)各种估价方法测算结果权重确定不恰当的，扣 2 分。 (2)未说明权重确定理由或者理由不充分的，扣 1 分。 (3)评估价值偏高或偏低的，属于不合格内容。 27 *附附 件件 附件资料齐全、 完整、真实。 4 (1)基本资料包括：估价委托书复印件、估价对象位置示意图、内部状况照片、外部状况照片、周围环境照片、权属证明复印件、可比实例位置图及外观照片（比较法） 、房地产估价机构营业执照复印件、房地产估价机构资质证书复印件、注册房地产估价师注册证书复印件。每缺少一项，或者每有一项出差错的，扣 1 分。 (2)估价对象内部状况、外部状况、周围环境

20、照片难以反映估价对象状况的，扣 1 分。 (3)有重要专业帮助未附重要专业帮助者亲笔签名的书面专业意见复印件的，扣 1 分。 四、附件及外在质量 8 分 28 外在质量外在质量 用语用词规范， 文字简洁、 通顺、 逻辑性强， 排版、 装订规整。 4 (1)专业术语不规范或者前后表述不一致的，扣 12 分。 (2)报告各部分之间描述相互矛盾的，扣 13 分。 (3)报告各部分之间出现不必要重复的，扣 12 分。 (4)报告文字表述不通顺、逻辑性不强、不够客观平实的，扣 12 分。 (5)存在病句、错别字、漏字、评点符号错误的，扣 12分。 (6)序号使用不规范或者顺序错误的，扣 12 分。 (7

21、)排版不规整，装订质量粗糙的，扣 12 分。 合合 计计 100 表 1-1 比较法评审标准 序序 号号 评评分项评评分项 评评评准评评评准 评准分扣分项目分值及说明评准分扣分项目分值及说明 数量数量 要求要求 可比实例不少于 3 个。 2真实性真实性 来源真实，价格内涵清晰。 2信息完备性信息完备性 可比实例必要信息完整。 21 可可 比比 实实 例例 选选 取取 可比性可比性 可比实例具有可比性。 2(1) 未说明可比实例的名称、位置，无可比实例外观照片的，每项扣 1 分。 (2)可比实例成交价格内涵说明不清的，扣 12 分。 (3)可比实例基本状况描述不完整、不清晰的，扣 12分。 (4

22、)可比实例的区位状况、成交日期等可比性不强的，扣12 分。 （5) 可比实例少于 3 个的，或虚构、编造可比实例的，属于不合格内容。 2 交易情况交易情况 修正修正 交易情况说明清晰，修正方法明确、方向正确、幅度合理。 2(1)未说明交易情况的，扣 2 分。 (2)交易情况说明不清晰的，扣 0.51 分。 (3) 修正方法不正确的，扣 0.51 分。 (4) 修正方向不正确的，扣 2 分 （5）修正幅度不合理的，扣 0.52 分。 3 市场状况市场状况 调整调整 成交日期表述明确，调整方法明确、方向正确、幅度合理。 4(1)成交日期表述未说明或者表述模糊的，扣 23 分。 (2) 调整方法不正

23、确的，扣 0.51 分。 (3)调整方向、幅度与市场背景分析不一致的，扣 13分。 （4）修正方向不正确的， ，扣 4 分 (5) 修正幅度不合理的，扣 0.54 分。 4 区位状况区位状况 调整调整 比较因素选择恰当，因素说明清晰，权重合理，调整方法明确、方向正确、幅度合理。 5 (1)缺乏主要比较因素，或者比较因素针对性差的，扣0.53 分。 (2)比较因素说明不清晰或未说明的，扣 0.53 分。 (3)因素权重确定不合理的，扣 0.53 分。 (4) 修正方法不正确的，扣 12 分。 (5) 修正方向不正确的，扣 5 分。 （6）修正幅度不合理的, ，扣 0.55 分 5 实物状况实物状

24、况 调整调整 比较因素选择恰当，因素说明清晰，权重合理，调整方法明确、方向正确、幅度合理。 5(1)缺乏主要比较因素或者比较因素针对性差的，扣0.53 分。 (2)比较因素说明不清晰或未说明的，扣 0.53 分。 (3)因素权重确定不合理的，扣 0.53 分。 (4) 修正方法不正确的，扣 12 分。 (5) 修正方向不正确的，扣 5 分。 （6）修正幅度不合理的, ，扣 0.55 分。 6 权益状况权益状况 调整调整 比较因素选择恰当，因素说明清晰，调整方法明确、方向正确、幅度合理。 3(1)比较因素选择不恰当或者错误的，扣 13 分。 (2)比较因素说明不清晰或未说明的，扣 13 分。 (

25、3) 修正方法不正确的，扣 12 分。 (4) 修正方向不正确的，扣 3 分。 （5）修正幅度不合理的, ，扣 0.53 分。 7 公式选用和公式选用和 计算过程计算过程 计算公式选用正确，计算过程清晰、完整，权重合理，计算正确。 3(1)无计算公式或无计算过程的，扣 3 分。 (2) 计算过程不清晰、不完整的，扣 12 分 （3）一般性计算错误的， ，扣 13 分 （4）各个可比实例价格的修正或调整幅度超出规范规定未陈述理由的，或权重不合理的，扣 13 分。 (5)估价基础数据、估价参数虚构、编造或严重错误，计算公式选用、计算结果严重错误的，属于不合格内容。8 小小 计计 30 表 1-2

26、收益法评审标准 序号序号 评评分项评评分项 评评 评评 评评 准准 评准分扣分项目分值及说明评准分扣分项目分值及说明 收益期 收益期确定正确，依据充分。 收益期确定错误的，扣 3 分。 收益期确定未说明依据或依据不充分的，扣 2 分。 1 收益期或持有期 持有期 持有期确定正确，依据充分。 3 持有期确定错误的，扣 3 分。 持有期确定未说明依据或依据不充分的，扣 2 分。 租金水平租金水平 租金水平确定依据充分、 合理，有必要的过程。 3 (1)租金内涵不一致，或者不清晰的，扣 23分。 (2)租金水平确定依据不充分的，扣 23 分。(3) 租金水平未在估价对象租金水平和类似房地产租金水平的

27、基础上合理预测的，扣23 分。 (4)租金水平确定与市场背景描述不一致的，扣 3 分。 租金水平确定缺少必要的过程的，扣 23分。 租约限制租约限制 租约限制处理合理， 理由充分。 2 (1)未说明有无租约限制的，扣 2 分。 (2)有租约限制，但未考虑且无理由或者理由不充分的，扣 12 分。 (3)考虑了租约限制，但处理方式不正确的，扣 0.52 分。 租赁面积确定租赁面积确定 租赁面积与租金内涵中的面积一致，依据充分，确定合理。 2 (1)租赁面积与租金内涵中的面积不一致的，扣 2 分。 (2)租赁面积确定不正确或依据不充分的，扣2 分。 (3)可出租面积比率确定不正确或依据不充分的，扣

28、12 分。 2 有效毛收入有效毛收入 出租型出租型 空置和租金损失空置和租金损失 空置率（出租率）和租金损失依据充分、确定合理。 2 (1)未考虑空置率（出租率）或者租金损失，且未说明理由的，扣 2 分。 (2)空置率（出租率）或者租金损失依据不充分，确定不合理的，扣 0.52 分。 自营型自营型 经营收入经营收入 经营业态或者生产性质明确；说明近年经营收入；经营收入测算过程清楚、完整，计算正确。 9 (1)经营业态或者生产性质未说明或者不明确的，扣 35 分。 (2)未说明近年经营收入的，扣 35 分。 (3)经营收入测算无过程或者过程不完整的，扣 39 分。 (4)经营收入计算错误的，扣

29、35 分。 3 其他收入其他收入 其他收入项目明确， 数据确定正确。 2 (1)未说明其他收入项目类别名称、内容的，扣 2 分。 (2)其他收入项目及数据确定错误的， 扣2 分。出租型出租型 (1)运营费用构成不正确或不完整的， 扣 13分。 (2)运营费用取值有错误的，扣 24 分。 (3)运营费用（运营费用率）确定无依据或者依据不充分的，扣 24 分。 (4)运营费用（运营费用率）确定缺少必要的过程的，扣 24 分。 (5)运营费用计算错误的，扣 35 分。 4 运营费用运营费用 自营型自营型 运营费用构成正确、完整，取值依据充分， 测算过程清楚、完整，计算正确。 5 (1)运营费用构成不

30、正确或不完整的， 扣 13分。 (2)运营费用取值有错误的，扣 24 分。 (3)运营费用（运营费用率）确定无依据或者依据不充分的，扣 24 分。 (4)运营费用（运营费用率）确定缺少必要的过程的，扣 24 分。 (5)经营利润未扣除的，扣 2 分。 经营利润取值无依据或依据不充分的，扣12 分。 运营费用计算错误的，扣 35 分。 5 净收益或期末转售收益净收益或期末转售收益 净收益前后一致、计算正确。 期末转售收益确定正确， 依据充分。 2 净收益计算不正确的，扣 2 分。 转售价格、 转售成本确定错误的， 扣 2 分。转售价格、转售成本确定未说明依据或依据不充分的，扣 12 分。 6 变

31、化趋势分析变化趋势分析 变化趋势分析依据充分， 结论合理。 2 (1)未进行净收益（经营收入、运营费用）变化趋势分析的，扣 2 分。 (2)净收益（经营收入、运营费用）变化趋势分析无依据或依据不充分的，扣 0.51 分。(3)净收益（经营收入、运营费用）变化趋势分析及结论与市场背景分析不一致的，扣12 分。 7 报酬率或资本化率报酬率或资本化率 报酬率或资本化率确定方法正确，依据充分，过程完整，取值合理。 4 (1)报酬率或资本化率确定无过程，或无依据的，扣 2 分。 (2)报酬率或资本化率确定方法不正确的，扣2 分。 (3)报酬率或资本化率确定过程有错误的，扣12 分。 (4)报酬率或资本化

32、率取值不合理的， 扣2 分。8 公式选用和公式选用和 计算过程计算过程 计算公式选用正确， 计算过程清晰、完整，公式中字母含义明确，计算正确。 3 (1)无计算公式或计算过程的，扣 3 分。 (2)计算过程不清晰或不完整的，扣 12 分。(3)计算公式中字母含义未说明或者说明不准确的，扣 12 分。 (4)一般性计算错误的，扣 13 分。 估价基础数据、估价参数虚构、编造或严重错误，计算公式选用、计算结果严重错误的，属于不合格内容。 小小 计计 30 表 1-3-1 成本法（房地合估）评审标准 序序 号号 评评分项评评分项 评评评准评评评准 评准分扣分项目分值及说明评准分扣分项目分值及说明 市

33、场购置土地市场购置土地 征收集体土地征收集体土地 1 土地土地 成本成本 征收国有地上房屋征收国有地上房屋 土地取得方式明确；土地取得成本构成完整、合理，取价依据充分；土地取得成本调整符合市场情况；土地取得税费计算合理。 4 (1)未说明土地取得途径的，扣 1 分。 (2)土地取得成本内容构成不完整或不合理的，扣13 分。 (3) 土地取得成本取值依据不充分的， 扣 13 分。(4)土地取得成本市场状况调整理由不充分的，扣12 分。 (5)土地取得税费确定不正确的，扣 1 分。 前期工程费前期工程费 计费依据充分，费率合理。 2 (1)费用构成内容不完整或者不合理的，扣 2 分。(2)费率确定

34、不合理的，扣 1 分。 (3)费率确定依据不充分的，扣 1 分。 建筑安装工程费建筑安装工程费 建筑安装工程费（单方造价） 的确定依据充分、客观合理。 3 (1)建安工程费（单方造价）取值无依据（现行定额、取费评准、建安工程造价指评、建材人工施工机械市场价格等）的，扣 3 分。 (2)建安工程费（单方造价）取值依据不充分的，扣 13 分。 (3)建安工程费确定错误的，扣 3 分。 基础设施建设费基础设施建设费 费用构成完整，费用依据充分，取值合理。 2 (1)费用构成内容不完整或者不合理的，扣 2 分。(2)费用额度或取费基数、费率确定依据不足的， ，扣 0.5 分 (3) 费用额度或取费基数

35、、费率确定不合理的，扣0.5 分 公共配套设施建设费公共配套设施建设费 费用构成完整，费用依据充分，取值合理。 2 (1)费用构成内容不完整或者不合理的，扣 2 分。(2)费用额度或取费基数、费率确定依据不足的， ，扣 0.5 分 (3) 费用额度或取费基数、费率确定不合理的，扣0.5 分 2 开发成本开发成本 开发期间税费开发期间税费 税费构成完整，税费依据充分，取值合理。 1 (1)税费构成不完整或者不合理的，扣 1 分。 (2)计算税费基数、税费率确定依据不充分的，扣0.5 分 (3) 计算税费基数、 税费率确定不合理的， 扣 1 分。3 管理费用管理费用 费用构成合理，费率确定依据充分

36、。 2 (1)费率取值不合理的，扣 2 分。 (2)费率取值理由不充分的，扣 1 分。 (3)计算基数不正确的，扣 2 分。 4 销售费用销售费用 费用构成合理，费率确定依据充分。 2 (1)费率取值不合理的，扣 2 分。 (2)费率取值理由不充分的，扣 1 分。 (3)计算基数不正确的，扣 2 分。 5 投资利息投资利息 利率选择正确；开发周期、 计息期限确定合理。2 (1)利率选择不正确的，扣 2 分。 (2)利率取值理由不充分的，扣 1 分 （3） 开发周期、 计息期限确定不合理的， 扣 1 分。(4)计算基数不正确的，扣 2 分。 6 销售税费销售税费 税费构成合理，税率、费率确定正确

37、。 2 (1)税费构成不完整或不合理的，扣 1 分。 (2)税率、费率不符合规定的，扣 2 分。 (3)计算基数不正确的，扣 2 分。 7 开发利润开发利润 利润率内涵清楚，取值客观、合理。 2 (1)利润率内涵不清楚的，扣 1 分。 (2)利润率取值理由不充分的，扣 1 分。 (3)利润率取值不合理的，扣 2 分。 (4)计算基数不正确的，扣 2 分。 8 折折 旧旧 维护使用状况描述全面、客观；折旧分析深入，成新确定合理，依据充分。 3 (1)维护使用状况没描述，直接给出成新率的，扣2 分。 (2)维护使用状况描述不全面、不准确，成新率确定依据不充分的，扣 1 分。 (3)物质折旧、功能折

38、旧和外部折旧说明不全面，成新率、折旧额确定不合理的，扣 0.51 分。 9 公式选用和公式选用和 计算过程计算过程 计算公式选用正确，计算过程清晰、完整，公式中字母含义明确，计算正确。 3 (1)未说明房地合估路径选择理由的，扣 1 分。 （2）无计算公式或无计算过程的，扣 3 分。 (3)计算过程不清晰或不完整的，扣 12 分。 （4）计算公式中字母含义未说明或说明不准确的，扣 12 分。 (5)一般性计算错误的，扣 13 分 （6）估价基本数据、估价参数虚构、编造或严重错误，计算公式选用、计算结果严重错误的，属于不合格内容。 10 小小 计计 30 表 1-3-2 成本法（房地分估的土地或

39、单独的土地）评审标准 序序 号号 评评分项评评分项 评评评准评评评准 评准分扣分项目分值及说明评准分扣分项目分值及说明 市场购置市场购置 土地土地 征收集体征收集体 土地土地 1 土土 地地 取取 得得 费费 用用 征收国有征收国有 土地上房屋土地上房屋土地取得方式明晰；土地取得成本构成合理， 依据充分； 土地取得成本调整符合市场情况。 8 (1)未说明土地取得方式的，扣 1 分。 (2)成本内容构成不合理的，扣 16 分。 (3)成本取值依据不充分的，扣 15 分。 (4)土地取得成本市场状况调整理由不充分的， 扣13 分。 2 土地取得税费土地取得税费 税费构成合理， 税费确定合理。 3

40、(1)税费构成内容不完整或者不正确的，扣 1 分。(2)税费率不符合规定的，扣 2 分。 3 土地开发费土地开发费 开发费用构成完整，依据充分； 取值客观合理， 土地开发周期确定合理。 5 (1)土地开发费用构成不完整的，扣 13 分。 (2)土地开发费用取值依据不充分的， 扣 12 分。(3)土地开发周期确定不合理的，扣 1 分。 4 管理费用管理费用 费用构成合理， 费率确定依据充分。 2 (1)费率取值不合理的，扣 2 分。 (2)费率取值理由不充分的，扣 1 分。 (3)计算基数不正确的，扣 2 分。 5 销售费用销售费用 费用构成合理， 费率确定依据充分。 2 (1)费率取值不合理的

41、，扣 2 分。 (2)费率取值理由不充分的，扣 1 分。 (3)计算基数不正确的，扣 2 分。 6 投资利息投资利息 利率选择正确； 开发周期、 计息期限确定合理。 2 (1)利率选择不正确的，扣 2 分。 (2)利率取值理由不充分的，扣 1 分 （3）开发周期、计息期限确定不合理的，扣 1分。 (4)计算基数不正确的，扣 2 分。 7 销售税费销售税费 税费构成合理，税率、费率确定正确。2 (1)税费构成不完整或不合理的，扣 1 分。 (2)税率、费率不符合规定的，扣 2 分。 (3)计算基数不正确的，扣 2 分。 8 开发利润开发利润 利润率内涵清楚， 水平客观、 合理， 理由充分。 2

42、(1)利润率内涵不清楚的，扣 1 分。 (2)利润率取值理由不充分的，扣 1 分。 (3)利润率取值与估价对象类型、 开发周期长短不适应的，扣 2 分。 (4)计算基数不正确的，扣 2 分。 9 公式选用和公式选用和 计算过程计算过程 计算公式选用正确，计算过程清晰、完整， 公式中字母含义明确，计算正确。 3 (1)选择房地分估的， 未说明选择理由或选择理由不充分的，扣 1 分。 （2）无计算公式或无计算过程的，扣 3 分。 (3)计算过程不清晰或不完整的，扣 12 分。 （4）计算公式中字母含义未说明或说明不准确的，扣 12 分。 (5)一般性计算错误的，扣 13 分 （6）估价基本数据、估

43、价参数虚构、编造或严重错误，计算公式选用、计算结果严重错误的， 属于不合格内容。 10 小小 计计 30 表 1-3-3 成本法（房地分估的建筑物或单独的建筑物）评审标准 序序 号号 评评分项评评分项 评评评准评评评准 评准分评准分 扣分项目分值及说明扣分项目分值及说明 前期工程费前期工程费 费用构成合理，计费依据充分， 费率合理。2(1)费用构成内容不完整或者不合理的，扣 2 分。 (2)费率确定不合理的，扣 1 分。 (3)费率确定依据不充分的，扣 1 分。 建筑安装建筑安装 工程费工程费 建筑工程费、装饰装修工程费、房屋设备工程费依据充分、客观合理。 5(1)建安工程费取值无依据（现行定

44、额、取费评准、建安工程造价指评、 建材人工施工机械市场价格等） 或者依据不充分的，扣 14 分。 (2)建安工程费取值与估价对象状况（类型、规模、结构、档次等）不符的，扣 15 分。 基础设施建设费基础设施建设费 费用构成完整，费用依据充分， 取值合理。2(1)费用构成内容不完整或者不合理的，扣 2 分。 (2)费用额度或取费基数、费率确定依据不足的， ，扣 2 分 (3) 费用额度或取费基数、费率确定依据不充分的，扣 0.5分 公共配套设施建设费公共配套设施建设费 费用构成完整，费用依据充分， 取值合理。2(1)费用构成不完整或者不合理的，扣 2 分。 (2)费用额度或取费基数、费率确定依据

45、不足的， ，扣 2 分 (3) 费用额度或取费基数、费率确定不合理的，扣 0.5 分 1 建设建设 成成 本本 开发期间税费开发期间税费 税费构成完整，税费依据充分， 取值合理。2(1)税费构成不完整或者不合理的，扣 2 分。 (2)计算税费基数、税费率确定不合理的，扣 2 分 (3) 计算税费基数、税费率确定依据不足的，扣 0.51 分。2 管理费用管理费用 费用构成合理，费率确定依据充分。 2(1)费率取值不合理的，扣 2 分。 (2)费率取值理由不充分的，扣 1 分。 (3)计算基数不正确的，扣 2 分。 3 销售费用销售费用 费用构成合理，费率确定依据充分。 2(1)费率取值不合理的，

46、扣 2 分。 (2)费率取值理由不充分的，扣 1 分。 (3)计算基数不正确的，扣 2 分。 4 投资利息投资利息 利率选择正确；开发周期、计息期限确定合理。 2(1)利率选择不正确的，扣 2 分。 (2)利率取值理由不充分的，扣 1 分 （3）开发周期、计息期限确定不合理的，扣 1 分。 (4)计算基数不正确的，扣 2 分。 5 销售税费销售税费 税费构成合理， 税率、费率确定正确。 2(1)税费构成不完整或不合理的，扣 1 分。 (2)税率、费率不符合规定的，扣 2 分。 (3)计算基数不正确的，扣 2 分。 6 开发利润开发利润 利润率内涵清楚，水平客观、合理，理由充分。 2(1)利润率

47、内涵不清楚的，扣 1 分。 (2)利润率取值理由不充分的，扣 1 分。 (3)利润率取值与估价对象类型、开发周期长短不适应的，扣 2 分。 (4)计算基数不正确的，扣 2 分。 7 建筑物折旧建筑物折旧 维护使用状况描述全面、客观；折旧分析深入， 成新确定合理，依据充分。 3(1)维护使用状况没描述，直接给出成新率的，扣 2 分。 (2)维护使用状况描述不全面、不准确，成新率确定依据不充分的，扣 1 分。 (3)物质折旧、功能折旧和外部折旧说明不全面，成新率、折旧额确定不合理的，扣 0.51 分。 8 公式选用和公式选用和 计算过程计算过程 计算公式选用正确，计算过程清晰、 完整，公式中字母含

48、义明确，计算正确。 3(1)选择房地分估的，未说明选择理由或选择理由不充分的，扣 0.51 分。 （2）无计算公式或无计算过程的，扣 3 分。 (3)计算过程不清晰或不完整的，扣 12 分。 （4）计算公式中字母含义未说明或说明不准确的，扣 12分。 (5)一般性计算错误的，扣 13 分 （6）估价基本数据、估价参数虚构、编造或严重错误，计算公式选用、计算结果严重错误的，属于不合格内容。 小小 计计 30 表 1-4-1 假设开发法（动态分析法）评审标准 序序 号号 评评分项评评分项 评评评准评评评准 评准分扣分项目分值及说明评准分扣分项目分值及说明 1 估价前提和最佳开发经营方式估价前提和最

49、佳开发经营方式 估价前提和开发经营方式明确，符合规划条件和最高最佳利用要求。3(1)未说明估价前提（业主自行开发、自愿转让或被迫转让开发）的，扣 2 分。 （2）未描述开发经营方式的，扣 3 分。 (2)开发经营方式不具体的（如建设内容与规模、可销售或经营内容与规模） ，扣 0.53 分。 2 后续开发经营期后续开发经营期 期间明确、合理 1后续开发经营期不明确或者不合理的，扣 1 分。 3 开发完成后价值开发完成后价值 采用比较法、收益法等科学方法求取，进行有依据的预测和分析。 5(1)采用成本法等错误方法求取的，扣 5 分。 (2)采用比较法求取的，价格依据（可比实例、市场状况）不充分且分

50、析不透彻的，扣 14 分。 (3)采用收益法求取的，计算净收益依据不充分且分析不透彻的，扣 14 分。 (4)未对当前市场状况进行变化趋势分析的，扣 2 分。 (5)当前市场状况变化趋势分析依据不充分或者不合理的，扣 0.51 分。 4 取得税费取得税费 税费构成明确、 合理；税费比率依据充分。2(1)税费构成不完整或者不正确的，扣 1 分。 (2)税费比率不符合规定的，扣 2 分。 建筑安装建筑安装 工程费工程费 建筑工程费、装饰装修工程费、房屋设备工程费等取值依据充分、客观合理。 5(1)建安工程费取值无来源依据的，扣 13 分。 (2)建安工程费取值与估价对象状况（类型、规模、结构、档次

51、等）不符的，扣 13 分。 5 建设建设 成本成本 其他成本其他成本 依据充分， 客观合理。 2(1)其他成本构成内容不完整的，扣 12 分。 (2)取值依据不充分的，扣 1 分。 6 管理费用管理费用 费用构成合理，费率确定依据充分。 2(1)费率取值不合理的，扣 2 分。 (2)费率取值理由不充分的，扣 1 分。 7 销售费用销售费用 费用构成合理；费率确定依据充分。 2(1)费率取值不合理的，扣 2 分。 (2)费率取值理由不充分的，扣 1 分。 8 销售税费销售税费 税费构成合理； 税率、费率确定正确。 2(1)税费构成内容不完整或不合理的，扣 1 分。 (2)税率、费率不符合规定的，

52、扣 2 分。 9 折现率折现率 折现率内涵清楚、取值合理，折现时间正确，理由充分。 3(1)折现率内涵不清楚或取值理由不充分的，扣 2 分。 (2)折现期取值不合理的，扣 2 分 10 公式选用和公式选用和 计算过程计算过程 计算公式选用正确，计算过程清晰、 完整，公式中字母含义明确，计算正确。 3(1)未说明动态分析法选择理由的，扣 1 分。 (2)无计算公式或无计算过程的，扣 3 分。 (3)计算过程不清楚或不完整的，扣 12 分。 (4)计算公式中字母含义未说明或说明不准确的， 扣 12 分。 (5)一般性计算错误的，扣 13 分。 (6)估价基础数据、估价参数虚构、编造或严重错误，计算

53、公式选用、 计算结果严重错误的， 属于不合格内容。小小 计计 30 表 1-4-2 假设开发法（静态分析法）评审标准 序序 号号 评评分项评评分项 评评评准评评评准 评准分扣分项目分值及说明评准分扣分项目分值及说明 1 估价前提和最佳开发经营方式估价前提和最佳开发经营方式 估价前提和开发经营方式明确，符合规划条件和最高最佳利用要求。 3 (1)未说明估价前提（业主自行开发、自愿转让或被迫转让开发）的，扣 2 分。 （2）未描述开发经营方式的，扣 3 分。 (2)开发经营方式不具体的（如建设内容与规模、可销售或经营内容与规模） ，扣 0.53 分。 2 后续开发经营期后续开发经营期 期间明确、合

54、理 1 后续开发经营期不明确或者不合理的，扣 1 分。 2 开发完成后的价值开发完成后的价值 采用比较法、收益法等科学方法求取。 4 (1)采用成本法等错误方法求取的，扣 4 分。 (2)采用比较法求取的，价格依据（可比实例、市场状况）不充分且分析不透彻的，扣 14 分。 (3)采用收益法求取的，计算净收益依据不充分且分析不透彻的，扣 14 分。 3 取得税费取得税费 税费构成明确、 合理；税费比率依据充分。2 (1)税费构成内容不完整或者不正确的，扣 1 分。 (2)税费率不符合规定的，扣 2 分。 建筑安装建筑安装 工程费工程费 建筑工程费、装饰装修工程费、房屋设备工程费依据充分、客观合理

55、。 5 (1)建安工程费取值无依据（现行定额、取费评准、市场价格等）或者依据不充分的，扣 13 分。 (2)建安工程费取值与估价对象状况（类型、规模、结构、档次等）不符的，扣 13 分。 4 建建 设设 成成 本本 其他成本其他成本 依据充分， 客观合理。2 (1)其他成本构成内容不完整的，扣 12 分。 (2)取值依据不充分，扣 1 分。 5 管理费用管理费用 费用构成合理，费率确定依据充分。 2 (1)费率取值不合理的，扣 2 分。 (2)费率取值理由不充分的，扣 1 分。 (3)计算基数不正确的，扣 2 分。 6 销售费用销售费用 费用构成完整；费率选取合理， 依据充分；费用计算正确。

56、2 (1)费率取值不合理的，扣 2 分。 (2)费率取值理由不充分的，扣 1 分。 (3)计算基数不正确的，扣 2 分。 7 投资利息投资利息 利率选择正确；计息期限确定合理。 2 (1)利率选择不正确的，扣 2 分。 (2)计息期限确定不合理的，每错一项，扣 1 分。 (3)计算基数不正确的，扣 2 分。 8 销售税费销售税费 税费构成明确、 合理；税率、 费率确定正确。2 (1)税费构成不完整或者不正确的，扣 1 分。 (2)税率、费率不符合规定的，扣 2 分。 (3)计算基数不正确的，扣 2 分。 9 后续应得利润后续应得利润 利润率内涵清楚，水平合理，理由充分。2 (1)利润率内涵不清

57、楚或取值理由不充分，扣 1 分。 (2 利润率取值与估价对象类型、开发周期长短不适应的，扣 2 分。 (3)计算基数不正确的，扣 2 分。 10 公式选用和公式选用和 计算过程计算过程 公式选用正确，计算过程清晰、完整，计算正确。 3 (1)未说明静态分析选择理由，或选择理由不充分的，扣0.51 分。 （2）无计算公式或无计算过程的，扣 3 分。 (3)计算过程不清晰或不完整的，扣 12 分。 （4）计算公式中字母含义未说明或说明不准确的，扣 12分。 (5)一般性计算错误的，扣 13 分 （6）估价基础数据、估价参数虚构、编造或严重错误，计算公式选用、计算结果严重错误的，属于不合格内容。 1

58、1 小小 计计 30 表 1-5 基准地价修正法评审标准 序序 号号 评评分项评评分项 评评评准评评评准 评准分扣分项目分值及说明评准分扣分项目分值及说明 基准地价内涵 简洁说明基准地价的内涵 3 (1)基准地价内涵包括：基准日期、土地用途、土地使用权性质、土地使用期限、土地开发程度、建筑容积率。每缺少一项，扣 0.5 分。 (2)说明不简洁、不清晰、不准确的，扣 1 分。 基准地价修正体系 简明、完整介绍将基准地价调整为宗地价值的方法和系数 2 (1)调整方法、系数介绍不简明的，扣 1 分。 (2) 调整方法、系数未介绍完整的，扣 12 分。 (3)未介绍调整方法的，扣 2 分。 (4)未介

59、绍调整系数的，扣 2 分。 土地级别或者 地价区段确定 确定正确，依据充分。 2 (1)未采用最适用的基准地价评准的，扣 2 分。 (2)土地级别或者地价区段确定错误的，扣 2 分。 (3)未说明土地级别或者地价区段确定根据的， 扣 1分。 1 基基 准准 地地 价价 基准地价取值 取值合理。 2 (1)未采用最适用的基准地价评准的，扣 2 分。 (2)基准地价取值不合理的，扣 2 分。 2 土地市场状况调整土地市场状况调整 市场状况调整系数确定依据充分合理，计算正确。 3 (1)市场状况调整系数确定不符合市场背景描述与分析，或者依据不充分的，扣 13 分。 (2)市场状况调整的计算过程不合理

60、的，扣 2 分。 3 区位状况调整区位状况调整 区位状况调整系数确定依据客观、合理；计算正确。 3 (1) 区位状况调整系数不符合宗地状况说明或依据不充分的，扣 12 分。 (2) 区位状况调整的计算过程错误的，扣 13 分。4 容积率调整容积率调整 容积率调整系数确定依据充分、合理，计算正确。 3 (1)容积率调整系数确定不符合宗地状况说明，或依据不充分的，扣 13 分。 (2)容积率调整计算过程错误的，扣 1 分。 5 土地使用期限调整土地使用期限调整 土地剩余使用年限确定依据充分，符合法律法规要求，调整系数计算正确。 3 (1)土地剩余使用年限确定不符合宗地状况说明，或者依据不充分的，扣

61、 13 分。 (2)报酬率确定理由不充分的，扣 1 分。 (3)报酬率与其他方法不一致的，扣 1 分。 (4)土地使用期限调整的计算过程错误的，扣 1 分。6 土地开发程度调整土地开发程度调整 开发程度调整内容完整，计算正确。 3 (1)开发程度调整系数确定不符合宗地状况说明，或者依据不充分的，扣 13 分。 (2)开发程度调整内容不完整的，每缺少一项，扣 1分。 (3)开发程度调整计算过程错误的，扣 1 分。 7 其他因素调整其他因素调整 有说明，调整合理。3 (1)说明有无其他因素（如具体用途、土地形状等）调整，未说明的，扣 3 分。 (2)其他因素调整不合理的，扣 13 分。 8 公式选

62、用和公式选用和 计算过程计算过程 计算公式选用正确，计算过程清晰、完整，公式中字母含义明确，计算正确。 3 （1）无计算公式或无计算过程的，扣 3 分。 (2)计算过程不清晰或不完整的，扣 12 分。 （3）计算公式中字母含义未说明或说明不准确的，扣 12 分。 (4)一般性计算错误的，扣 13 分 （5）估价基础数据、估价参数虚构、编造或严重错误，计算公式选用、计算结果严重错误的，属于不合格内容。 9 小小 计计 30 表 2 房地产抵押估价报告特殊项目评审标准 序序 号号 评评分项评评分项 评评评准评评评准 评准分扣分项目分值及说明评准分扣分项目分值及说明 1 *估价对象的特殊要求估价对象

63、的特殊要求 应有估价对象抵押的合法性分析，并分析全面正确。 4（1）未分析说明估价对象是否属于法律法规规定可以抵押的财产的，扣 2 分。 （2）未分析说明估价对象是否属于法律法规规定不得抵押的财产的，扣 2 分。 （3）估价对象抵押的合法性分析不够全面、正确的，扣 14 分。 2 *估价原则及其运用的特殊要求估价原则及其运用的特殊要求 说明遵循谨慎原则，并运用于估价中。 5（1）未说明遵循谨慎原则的，扣 3 分。 （2）未说明谨慎原则的定义的，扣 2 分。 （3）在可比实例选取、估价前提选择、估价参数确定、 估价结果确定等估价过程中存在高估假设未设定法定优先受偿权下的价值的，每有一处，扣 2

64、分。 （4）存在低估注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款的，扣 2 分。 3 *估价结果披露的特殊要求估价结果披露的特殊要求 披露内容完整。 3内容包括：假定未设立法定优先受偿权利下的价值、注册房地产估价师知悉的各项法定优先受偿款， 抵押价值。每缺少一项，扣 2 分。 4 估价对象变现能力分析估价对象变现能力分析 变现能力分析内容完整，分析合理，针对性强。 9(1)变现能力分析内容包括：估价对象的通用性、独立适用性、可分割转让性、区位、开发程度、价值大小以及房地产市场状况等影响变现能力的因素及其对变现能力的影响； 假设估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程

65、度，变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序。每缺少一项，扣 2 分。 (2) 变现能力分析不具体或缺乏针对性的，扣 15分。 （3）变现能力分析存在错误的，扣 5 分。 5 *估价对象变现能力分析与风险提示估价对象变现能力分析与风险提示 风险风险 提示提示 风险提示内容完整，分析合理，针对性强。 6(1)风险提示内容包括： 关注房地产抵押价值未来下跌的风险， 对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素进行分析说明；评估续贷房地产的抵押价值时，对房地产市场已经发生的变化予以考虑说明； 估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响； 抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点；合理使用评估价值；定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估等。每缺少一项，扣 2 分。 (2)风险提示不具体或者缺乏针对性的，扣 15 分。 6 *附附 件件 包括法定优先受偿权利等情况的书面查询资料和调查记录。 3缺估价对象法定优先受偿权款调查资料的，扣 3 分。7 小小 计计 30