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1、n目 录图 表 目 录前 言研究目的：本报告对成都市2009年度一手住宅市场和二手住宅市场进行调查统计，一方面通过分析和对比住宅市场的供应、成交及价格等基本情况，旨在了解成都市住宅市场发展的整体趋势；另一方面按方位和环线对市场做进一步对比分析，旨在了解各区域市场发展情况及走势。统计时间：2009年1月1日2009年12月31日。统计范围：成都市主城区房地产市场。统计对象：成都主城区一手住宅在售项目和二手住宅成交数据。第一部分 房地产投资环境分析一、2009年成都市综合概况1、国民经济平稳运行2009年，成都地区全年生产总值预计达到4380亿元，较去年环比增长12.3%。城镇居民人均可支配收入增
2、加至18650元，较去年环比增长10.1%。 图 1：成都历年GDP及增长率走势数据来源：成都市统计局图 2：成都城镇居民可支配年收入及增长率走势数据来源：成都市统计局2、“世界现代田园城市”成都最新定位成都市作为中国西部的特大中心城市和国家规划定位的西南地区的科技中心、商贸中心、金融中心和交通通讯枢纽，在西部具有区位优势、经济优势、科技优势和市场优势，天府之国的美誉深入人心。但是作为一个与时俱进的西部核心，仅仅作为天府之国休闲之都是不够的，成都必须拥有自己的核心竞争力。而世界现代田园城市正是符合成都城市特点的最新定位。世界现代田园城市，而现阶段要做的就是加快城乡一体化的进程，有选择性的农村城
3、镇化，城市“田园化”，需要城市功能布局的进一步整合，因此带来的城市建设工作量巨大。创建田园城市将给成都房地产行业带来巨大发展机遇。3、成都市人口及外地购房者的稳定增长成为楼市的强力支撑截至2008年，成都市总人口达1124.96万人，其中农业人口占比仍然较大，达512.88万人。城乡一体化的进一步推进，必然使人口结构发生变化，农业人口在转变为非农业人口过程中，其生活环境，居住条件都将朝着城市化进行转变。城乡一体化进程以及所带来的大规模商业及居住用房建设，将给成都房地产行业的发展注入巨大动力。另外，以八零后为主力的又一轮结婚的高潮在成都出现，近几年时间，成都市每年登记结婚的新人都在10万对以上，
4、这部分人群对新房的需求也非常旺盛。成都人口数量及结构的增长模式一定程度解释了楼市刚性需求特别旺盛的原因。图 3：成都市人口总数及人口结构走势数据来源：成都市统计局图 4：成都市历年结婚登记数量数据来源：成都市统计局2008年外地购房者比重暂时下降后，2009年这一比例迅速回升。根据房管局公布数据及中原市场调查数据显示，2009年在蓉置业的客户中，超过48%的客户不是成都本地人，除省内二级城市客户较多外，重庆、陕西、甘肃等地客户不在少数，另外来自北京、上海、广州、深圳、香港等一线城市客户对成都豪宅兴趣浓厚，誉峰、时代豪庭、城南1号等项目不乏来他们的身影。据房管局上半年公布的一份数据显示，3月份，
5、外地居民在主城区购买商品住房5802套，比2月增加了59%；1-3月，外地居民购买商品住宅11653套，创历史同期最高纪录。而目前外地来蓉置业的客户更多看中的是成都宜居的环境和城市的发展前景。图 5：成都市外地购房者历年比例4、固定资产投资保持快速增长，房地产开发投资回落2009年1-11月，全市固定资产投资累计完成3560.71亿元，比去年同期(下同)增长36.5%。基建投资是拉动固定资产投资增长的主动力，房地产开发投资降幅趋缓，接近去年同期水平。1-11月，基建完成投资1835.81亿元，增长62.6%；房地产开发完成投资795.15亿元，下降4.1%，下降幅度在10月减缓3.8个百分点的
6、基础上又减缓2.5个百分点。2008年房地产市场的低迷，造成商品房销售速度减缓，大量产品积压在开发商手中，资金回款不顺畅造成土地市场低迷，商品房开/竣工面积大幅萎缩的连锁反应，是2008年房地产投资的下降的主要原因。2009年上半年，开发商对市场预期的不确定性导致房地产投资额继续低位，新增供应减少，市场以消化存量为主。随着市场回暖，商品房存量持续快速消化，市场火热行情的逐渐确定，开发商开始加大投资力度，包括拿地和加快已购得宗地的开发进度。到2009年11月，房地产开发投资金额下降幅度逐渐减缓，已与2008年同期投资额接近。图 6：成都市固定资产投资及房地产投资概况数据来源：成都市统计局二、城市
7、规划建设概况1、锦江区片区规划及建设全面升级锦江区2009重点项目计划已正式出台。目前，该区已包装、梳理出具备实施条件、今年拟实施的重点项目200个，总共将完成投资1183.6亿元，其中今年计划完成投资232.15亿元。这200个项目中，投资总额度最大的是涉及到该区“六大片区”建设的项目，即盐市口-指挥街CBD核心区、东大街金融街核心区、大慈寺-水井坊历史文化保护片区、攀成钢新兴商务商住片区、“198”休闲运动生态区、工业总部聚集区。今年，这六大片区将实施建设项目105项，计划总投资544.64亿元，本年度计划投资116亿元。今年，该区将以“两线两片”改造为主线，以中心商圈辐射拓展、东大街金融
8、街建设和滨江路沿线等重要地块改造为重点，力争实现固定资产投资55亿元，其中用于旧城改造约51亿元。“两线”是指东大街、滨江路沿线，“两片”是指督院红照壁片区、攀成钢片区。锦江区“两线两片”改造完成以后，盐市口商圈的配置将大大提升，传统的春熙路盐市口商圈甚至可能朝着盐市口区域倾斜。另外东大街及延线的打造，不仅让城市功能更加丰富，城市多核心发展，对东大街延线的居住新区也带来发展的动力，城东区域规划及发展潜力都得到有力提升。2、道路交通改建加速，成都进入快铁时代为使成都更加具有竞争力，今年成都道路改造、交通设施升级速度明显增快。主城区内主要干道的升级以及城际高速的建设都按计划在进行当中。另外，除了城
9、市轨道交通设施的建设进度加速外，城际轨道交通也纳入成都交通配套规划当中。2.1 道路建设 城市扩容打造五环新动脉成都市五环路(又称成都第二绕城高速公路)建设工程已被正式提上日程。五环路全长180公里，双向8车道，五环路将把新青(新都-青白江)、龙泉、华阳、双流、温江等10个新城纳入城市整体格局，完成从郊区到城区的升级，形成中心城区到成都新区的六大走廊和中心城区到二圈层新城区的“半小时”经济圈。 人民南路打造立体交通人民南路改建将于今年6月底正式开工，预计年内将初步形成新形象。这次改建将把修建和利用地下空间作为重点。规划中地下空间有五大节点：红照壁-天府广场、锦江礼堂地下空间、川大下沉空间、一环
10、路地下通道、人民南路立交地下空间。 1.5亿元美容，建设路成功晋升商业大街建设路“美容”工程主要将成华区一环路至二环路间的建设路以及建设巷、建设南新路、建设南街、建设北街、国光路共5条支路纳入整体改造和提档升级。改造一新的建设路成功晋升商业大街，标志着成华区按照“1413”产业发展战略，打造城东商业副中心、现代服务业新高地，以及二环路新兴产业发展轴。 玉林路新光路年底改造成双向6车道改造后的玉林路、新光路从目前双向4车道变为双向6车道，并且增加了非机动车专用道。同时，新光路下穿机场高架底层隧道也将于年底完工，今后从一环路沿玉林路、新光路可快速直通南部新区。玉林路、新光路改造工程全长2.4公里，
11、改造在占用部分人行道和绿地后，路面高压电缆线埋在地下，从双向4车道变成双向6车道。 川陕路改造开工，新建或改扩建8座立交川陕路改造工程于10月27日开始施工。该工程拟将现在的双向6车道改为双向8车道，并将沿途8座立交桥进行改新建或扩建。除了路面主体改造，还将在新都物流中心附近修建成互通立交，设置川陕路入城左转匝道，解决入城分流问题。 成温邛高速开建首座立交崇州市投资10亿元启动3条快速干道建设，其中包括成温邛高速安仁连接线、光华大道大邑延伸线崇州段、崇双货运大道。其中，成温邛高速将在崇州市区西郊外新增立交桥。通过立交的全互通匝道，市民可驾车直接从成温邛高速上转换到4车道的安仁连接线，通往大邑县
12、安仁镇、崇州市白塔湖等景区，节约时间30分钟以上。据悉，三条道路将分别将于明年底至后年初建成通车。点评：五环路的修建加速城市扩张，与城际高速一起将周边县市串联起来，首先打通城乡一体化的交通脉络，给二圈层土地市场带来一定机会；而城市内部交通道路条件的改善能加快旧城改造进度，完善该区域的基础配套，提升区域的升值潜力；与周边城市之间交通的改善会进一步吸引二级城市购房者在成都置业。2.2 轨道交通建设 地铁1、2号线工程施工顺利，4号线规划出炉2009年11月，地铁1号线全面贯通成都地铁1号线南渡线右线轨道成功贯通，这标志着地铁1号线历经一年半的轨道铺设工作，最终实现全线左、右双线轨通。地铁二号线最长
13、的区间隧道(成灌客运站红色村站)左线顺利贯通，比原定计划提前了17天。2009年4月，地铁4号线规划出炉。4号线初步规划西起温江，途经江安河、苏坡立交、骡马市、双林路、十陵等站点，东止于西河站，线路全长38.9公里，设车站19座。 成贵高铁线路初定 成都2个多小时到贵阳成贵高铁设计时速为350公里，建成后将开行动车组，从成都到贵阳的时间将从13小时缩短为两个多小时。新建的成都至贵阳高速铁路跨越四川、云南及贵州境内，该线路西端与成绵乐城际铁路的乐山西站相连，然后从乐山向东经四川犍为县、宜宾市、长宁县、兴文县，云南威信县、镇雄县，贵州毕节市、大方县、黔西县，东至贵阳市。 1小时内到重庆 成渝高铁今
14、年动工成渝高铁将于今年动工，全长308.59公里的成渝高铁将成都和重庆的时空距离缩短到一个小时之内。这条铁路的开通将充分发挥成都、重庆区域中心城市的辐射作用，加快沿线城镇化进程，并成为连接川渝地区的重要城际交通通道，促进成渝经济圈的可持续发展。城际快轨从时间上缩短了城市之间的距离，扩大了城市的辐射半径加强了城市对周边的影响力，成贵高铁开辟了成都通向南部及东部城市的另一条快速通道；而成渝高铁为成渝经济圈的发展形成一条强有力的纽带，通过重庆与武广高铁的对接，成都可以在8小时内达到全国任一目的地，西部内陆城市作为经济口岸成为可能。三、旧城改造、城中村拆迁工作全面推进 成都市旧城改造今年63个拆迁项目
15、顺利推进成都市中心城区新一轮旧城改造今年的63个项目，涉及约3.25万户，270万平方米。目前改造工作进展顺利，截至2009年5月底，五城区（含高新区）已启动了34个项目，拆迁户数达1.26万户，改造面积123万平方米，约占全年计划的50%，6月份还将开工23个项目，将超过全年计划的50%。 配合城中村改造 土桥600户城中村居民将拆迁配合城中村的改造，土桥片区将启动600户居民的拆迁，今年之内拆迁工作就将完成，2009年底至2010年初启动石材城片区的旧城改造工作，2011年底全面完成成灌路两侧500米范围“城中村”改造任务。 拆迁户未来成都楼市发展“大奶酪”成华区是中心城区中重点改造区域，旧城改造项目的数量、规模及涉及拆迁安置户较大。截至2009年3月底，东郊企业生活区2期改造工程顺利进行，累计签约1万余户，近四成的拆迁户选择货币终结安置。根据中原市场监测，在选择货币终结安置的拆迁户中，众拆迁户选择就近置业。今年1季度，位于成华区的上霖东方、天空城、紫东芯座、北湖印象等项目销售情况良好，拆迁户所占比率较高。其中，上霖东方近七成左右的置业者为拆迁户。四、政策影响2
