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1、常德市汇美家居广场建设工程可行性研究报告二00五年十一月目 录第一章 总 论 第二章 项目建设的必要性第三章 市场分析与预测第四章 选址及建设条件第五章 建设规模及功能标准第六章 建设方案第七章 环境保护、绿化及节能第八章 项目管理、物业管理与实施进度安排第九章 投资估算与资金筹措第十章 项目投资效益分析第十一章 风险分析及对策第一章 总 论一、项目概况1、项目名称常德市汇美家居广场建设工程2、项目承办单位常德希豪房地产开发有限公司创建于1992年11月，系国家认可的房地产综合开发资质企业，公司设立在常德市洞庭大道中段“希豪嘉苑”小区内，注册资本2100万元。公司以房地产开发和装饰为主业，兼营
2、其它产业，公司拥有一支爱岗敬业、团结务实、纪律严明、开拓进取的高素质员工队伍。现有员工24人，其中具有中、高级技术职称的管理人员15人。为应对入世挑战，进一步提高管理水平，公司正积极进行ISQ9002国际质量体系的认证工作。公司以“开发房产、建设常德、回报社会、服务人民”为宗旨，秉承“团结务实、高效创新”的企业精神。以质量求生存，以优质创品牌，现已累计完成投资20000多万元，并已建成希豪苑、希豪嘉苑、丽都名居三个大型商居小区和慈利商贸城，建筑面积20万平方米。公司在2000年、2001年、2002年分别获得常德市政府颁发的“房产开发与销售”二等奖和三等奖，在2002年被湖南省房产协会、开发协
3、会评为“房地产开发诚信单位”。公司经过近十年艰苦努力和快速发展，目前已成为常德市房地产开发市场上的一支生力军。常德希豪房地产开发有限公司为了适应市场需要，经研究决定在常德市南坪路以南，皂果路以西建设常德市汇美家居广场。汇美家居广场是常德市人民政府的重点工程，该项目也是常德市家具产业园的一个重要组成部分，是一个集家具、室内装饰为一体的建设项目。同时该项目又位于常德市火车站商业圈的最佳位置，南临南坪三星路、北临207国道、东临皂果路、西临市场路，是湘西北地区最大的家居大市场之一。3、研究范围与研究依据本报告研究范围主要包括市场分析、选址、建设条件、工程初步方案、投资估算及资金筹措、经济效益等方面内
4、容。研究依据是根据国家有关部门的法规、政策、规程和规范，其主要依据为：（1）常德市国民经济和社会发展第十个五年计划；（2）常德市城市总体规划19992020； （3）场址所在地1：1000现状地形图；（4）常德市规划局发出的地块规划设计条件；（5）投资项目可行性研究指南（试用版），国家计委计办投资200215号审定；（6）国家计委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第二版）；（7）建设部建标2000205号房地产开发项目经济评价方法；（8）其他有关专业设计规范；（9）常德市统计局、房产局等政府部门发布的数据；（10）建设方提供的其它相关资料。4、项目提出的理由2001年以来，常德市改
5、革开放不断深入，国民经济稳步增长，社会事业长足发展，城市面貌焕然一新，城市基础设施日益完善。根据常德市城市总体规划1999-2020，城市范围将由1998年底的48.25平方公里扩大至2005年的60平方公里和2020年的95平方公里；城市人口将由1998年底的47.25万人增加至2005年的60万人和2020年的100万人；江北城区近期发展重心将向西向北发展及适当向东发展。而本项目位置正处于城市发展框架之内。本项目地处常德家具产业园之内，位于皂果路和南坪路交汇处的西南侧。该项目已基本上建成，预计2005年12月底可试营业，该项目具有现代建筑风格的家具大市场，既能满足常德市民21世纪新的住房要
6、求，又扩大了常德市家居产业园的经营面积，提升常德市城市品味。此研究报告旨在通过对有关情况详细调查的基础上进行可行性分析，作为本项目投资开发的决策依据及项目招商、融资的参考依据。二、项目概况1、建设地点本项目位于常德西北部，南坪路以南，皂果路以西。该区域地段优越，是常德家具产业园的最佳地段，经济活跃，交通便利。（与常德火车站，汽车总站毗邻）2、项目建设规模与目标规划占地25346平方米（含公用道路、绿化用地），实际建设用地19459.81，总建筑面积约45865平方米，其中：家居经营商铺29355，住宅16510，该项目总投资为6105万元。（1）建设期限：2003年12月2005年12月。（2
7、）建设目标：本项目主要是为了顺应常德市城市发展战略的需要，以市场化的运作方式建设一个环境优美、功能完善的家居市场，满足湘西北消费群体的家居购物需求，为家居产业园经营户提供住宅服务，同时扩大家居产业园的经营范围。（3）项目总投资项目总投资：6105万元。项目建设资金来源：企业自筹、银行贷款。（4）项目经济效益项目建成后，实现收入10409万元，实际收入为9977万元，净利润1506万元，投资利润率达到25.6%，投资利税率达到37.5%，税后财务内部收益率13.15%，投资回收期5.7年。（5）项目社会效益a、项目可提供2.9万平方米市场铺位和1.6万平方米住宅，满足消费者需求；b、项目是常德市
8、家具产业园的一个重要组成部分，对发展常德市的家具产业的一个重要的促进作用。c、带动相关产业发展，直接、间接带动建材、冶金、机械等60多个部门和行业发展，每增加投入1亿元带动相关产业增加1.479亿元的投入； 三、主要经济技术指标主要技术经济指标表序号指标名称单位指标备注1总用地面积m219459.81实际建设用地2总建筑面积m245865家具经营用房29355m2，住宅16510m23住宅户数户1364建筑密度%49.55容积率2.36绿化系数%157建设总工期年2.08总投资万元61059总收入万元1040910财务费用万元30011销售税金万元57212所得税万元50013利润总额万元34
9、3214税后利润万元293215投资利润率%59.616投资利税率%81.3四、问题与建议本项目的开发与常德市人民政府常德市鼓励发展家具产业的若干政策常政办发（2000）14号的文件精神是一致的，其总体方向符合政策导向。通过对市场需求、工程方案以及财务效益等方面的分析，项目是可行的。在具体规划建设过程中，还需注意以下问题：1、重视建筑细节。尽管一个经营商铺项目地成功开发很大程度上有赖于区域位置，但同一地段高、中、低档楼盘并列的情况也不乏实例，就其原因无非是建筑产品细节上的差异。在规划设计应贯彻生态原则、文化原则和效益原则，力求塑造一个具有优雅环境、文化内涵丰富、经济效益和鲜明个性的人性化生活康
10、居空间。2、贯彻“以人为本”、自然与“可持续发展”思想，以建设生态型经营环境空间为规划目标，满足家具商铺的安全性、耐久性和经济性，创造一个布局合理、功能齐备、环境优美的现代家具广场。第二章 项目建设的必要性一、项目建设符合国家产业政策近期我国固定资产投资调控政策总的原则是适当控制投资规模，调整投资结构。国家要求房地产开发持续健康的发展，提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活的基本需要，保持国民经济健康发展。党的十六报告中明确提出了中国在本世纪头二十年全面建设小康社会的奋斗目标，而康居是小康社会最核心的主体。二、项目建设是满足常德市和湘西北地区家具广场的实际需求常德市人民政府为
11、了发展家具产业，采取“商贸起步，产业跟进”的开发思路。而常德希豪房地产开发有限公司力争打造一个常德市最完美的家居广场，常德市目前的家居广场比较分散，主要有：一是火车站附近的家具产业园。该项目建筑面积为60000，属二层临时建筑，主要建筑结构为轻纲建筑材料组成。而火车站广场前应为常德市的示范工程和标志性的建筑用地，也就是说如果该地区有其他项目开发，则火车站的家居广场可能就会被拆除。二是金钻广场真优美家居广场，经营面积约10000，该家居商铺开业不到半年。由于金钻广场占地面积比较大，商铺比较多，许多商铺闲置，开发商为了搞活广场，采取一个临时措施，将部分商铺开发为经营家具。而该家居商铺不符合规划的要
12、求，也属临时家居商铺。而汇美家居广场是一座永久性的家居商铺，从设计到施工，从总体布置到细部构造，从总图到消防均是按照家居商铺来进行建设的。三、项目建设能满足常德市家具产业广场的需要根据常德市城市总体规划1999-2010，常德市城市范围将由1998年底的48.25平方公里扩大至2005年的60平方公里和2020年的95平方公里；城市人口将由1998年底的47.25万人增加至2005年60万人和2020年的100万人。从1998年底到2002年末，常德市净增城市人口8.75万人（含自然增长和机械增长），每年平均增长1.75万人。在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，常德市每年因人口增长而
13、拉动住房需求将达到50万平方米（按日前我市人均居住建筑面积28.27平方米计算）。实际上2002年常德市净增城市人口1.94万人，这一理想需求将达到55万平方米。另外城市外来人口的购买需求也不容忽视，据统计，常德市目前外来人口购房的比重为15%左右，这部分人群也直接拉动了商品房需求的增长。从消费结构分析，随着房地产市场的发展，居民住房消费观念也发生了明显的变化。改善型住房的需求较为明显，人们已不能满足于“够住就行”的传统观念。常德住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大，“终极置业者”不断涌现，常德人均居住水平迅速提高。根据这一需要，同样也会带动常德市本地区
14、的家居产业。根据初步测算，常德市城区一年仅家具的销售量到2020年预计可达15亿。四、项目建设是促进城市建设，完善城市规划的需要随着城市建设步伐的加快和常德市城市发展重心的转移，常德市城市发展日新月异。项目周边的商业与居住氛围也在逐渐增强，学校、银行、集市已经形成，购物、上学、通讯、储蓄、就医也较为方便。在此修建家居产业广场具有得天独厚的环境优势。对完善家居产业园片区城市规划，促进城市建设有重大意义。第三章 项目市场分析营销方案一、常德市经济及家具流通市场发展情况 （一）常德市经济发展概况 根据常德市统计局发布的2004年常德市国民经济和社会发展统计公报，2004年全市实现地区生产总值58337亿元，同比增长l25，增幅比上年提高1.2个百分点。按常住人口计算，人均GDP1l064元。 2004年房地产开发完成投资额为2397亿元，增速高达633。全市商品房屋销售面积达11677万平方米，比上年增长433；商品房屋销售额达112亿元，比上年增长165。 2004年全市居民储蓄存款263.25亿元，比上年增长114。 2004年全市人口自然增长率持续下降。年末总人口60105万人，全年出生人口10779人，全年净增人口5908人，人口自然增长率1%。全市城镇化水平为318。2004年全市人民生活继续得到改善。城乡居民收入增长迅猛，消
