上海宝山项目市场调研报告

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1、上海宝山项目市场调研报告上海宝山项目市场调研报告 上海基盛房地产经纪有限公司上海基盛房地产经纪有限公司 2012201220122012 年年 8 8 8 8 月月 目目 录录 一 项目区位 1 二 项目环境 3 一 周边住宅及消费人口 5 1 项目周边住宅 5 2 消费人口小结 10 二 学校及其他公共设施 11 1 区域学校 11 2 其他公共设施 12 三 项目区道路交通与区域规划 13 一 项目区域道路 13 二 区域规划 14 四 项目区商业现状 15 一 项目区商业分布 15 二 项目区商业 16 1 地铁 7 号线顾村公园站附近 16 2 沪太路沿线 18 3 菊太路沿线 21

2、4 菊联路沿线 24 5 宝菊路沿线 26 三 项目区商业小结 27 五 调研结论与建议 29 一 市场调研结论 29 二 项目建议 30 1 整体定位 30 2 商家建议 30 3 租金确定 30 1 一 项目区位一 项目区位 项目位于上海宝山区顾村镇 按上海房地产板块区域划分 属于宝山区西顾村板块宝山区西顾村板块 项 目占地面积 10780 平方米 总建筑面积 21012 平方米 其中地上建筑面积 15148 平方米 位于菊联路与宝菊路路口 分为南北两个地块 其中菊联路以北地块占地面积 3992 平方米 规划为快捷酒店 菊联路以南地块占地面积 6788 平方米 规划为社区商业 项目区位图

3、项目区位图 项目效果图 项目效果图 顾村板块位于上海宝山区的中西部 北接宝山区罗店板块 南接宝山区大场板块 张庙 2 板块 东接宝山区杨行板块 西与嘉定区南翔板块 嘉定主城区板块 马陆镇 相邻 为上 海市 4 大配套商品房基地之一 以南北向沪太路为界可划分为东顾村板块和西顾村板块两大 区域 东顾村板块为沪太路以东区域 向东与杨行板块相邻 为顾村镇老城区 也是顾村镇 政府所在地 区域内以顾村镇本地动迁房 老式公房 2000 年左右建成 和商品住房为主 比例约占一半 总人口约 12 万人 大型社区包括泰和新城 4780 户 成亿宝盛家苑 1800 户 天馨花园 3600 户 新顾村大家园 5600

4、 户 丰水宝邸 3200 户 等 商品住宅 小区包括檀乡湾 800 户 绿地公元 1860 380 户 旭辉依云湾 1500 户 东方帕堤欧 1200 户 泊仕郡 200 户 韶光花园 350 户 世纪长江苑 1700 户 绿洲花园 1400 户 荻泾花园 1700 户 圣卡洛铂庭 900 户 绿地公园壹品 2100 户 等 其中泊仕 郡 绿地公元 1860 旭辉依云湾 东方帕堤欧等为别墅或别墅混合高档公寓住宅小区 东 顾村宝安公路北侧为顾村工业园区 占地面积 3 63 平方公里 已形成以机械制造 汽车零 部件 有色金属冶炼 精密电子 服装加工等为主的产业链 目前有企业 150 多家 年产值

5、超过 70 亿元 西顾村板块西顾村板块为沪太路以西区域 向西与嘉定区马陆镇马陆工业城相接 区域内有上海最 大的市郊公园 顾村公园 面积 430 公顷 地铁 7 号线南北贯通 但除保利叶上海 4895 户 保利叶语 3115 户 两个大型商品住宅以外 西顾村板块主要以配套商品房为主 约 占 80 总人口约总人口约 16161616 万人万人 主要社区包括菊泉新城古北陆翔苑 1400 户 菊泉新城爱建 顾园 3100 户 菊泉新城海尚菊园 2000 户 文宝苑 2000 户 采菊苑 1600 户 古 北菊翔苑 2300 户 好日子大家园 7000 户 上海馨佳园 15000 户 等 3 二 项目环

6、境二 项目环境 本案距离地铁 7 号线顾村公园站约 950 米 距离地铁 7 号线刘行站 1 5 公里 西侧紧邻 古北菊翔苑 东侧紧邻宝菊路 沿菊联路过宝菊路往东南北两侧分别为文宝苑 采菊苑 再 往东过陆翔路为菊泉新城古北陆翔苑 项目过古北菊翔苑往西为保利叶上海一期 与保利叶 上海相连接的公路桥已建成通车 相距约 400 米 古北菊翔苑北侧紧邻刘行新华实验学校 南侧紧邻沙浦河 过沙浦河为保利叶语 自项 目南地块沿宝菊路往南 200 米可直达保利叶语 目前连接宝菊路与保利叶语的桥梁正在紧张 施工中 自项目北地块沿宝菊路往北 250 米可达菊太路 过菊太路为好日子大家园 B 区 保利叶语东侧紧邻绿

7、地公园广场 后者位于陆翔路以西 与地铁 7 号线顾村公园站 3 号出口 相连接 陆翔路以东 绿地公园广场对面为规划中的华山医院北院 目前处于最后施工阶段 预计将于 2012 年 10 月正式投入使用 绿地公园广场对面 镜泊湖路以南为紧邻顾村公园的 地铁口街区商业万尚生活广场 目前招商已基本完成 部分商家已经入驻 部分商家在做门 店的内部装修 4 项目地块现状 左 南侧地块 右 北侧地块项目地块现状 左 南侧地块 右 北侧地块 左 菊联路连接保利叶上海的公路桥 左 菊联路连接保利叶上海的公路桥 已建成通车 右 宝菊路连接保利叶语桥梁已建成通车 右 宝菊路连接保利叶语桥梁 施工中 施工中 左 菊联

8、路 左 菊联路 宝菊路至保利叶上海段 右 菊联路宝菊路至保利叶上海段 右 菊联路 宝菊路至陆翔路段 宝菊路至陆翔路段 5 一 周边住宅及消费人口 一 周边住宅及消费人口 1 1 1 1 项目周边住宅项目周边住宅 1 1 1 1 文宝苑 文宝苑 属距离项目 1 公里以内的核心消费人群 文宝苑是 2007 年竣工的商品房 但品质较低 接近周边配套商品房 总建筑面积 14 4 万平方米 共 1948 套 分为 9 栋 5 8 层多层 58 栋 11 层小高层 房型小高层为 1 梯 3 户 多层为 1 梯 2 户 文宝苑 2007 年销售时价格约为 5500 6000 元 平方米 目前二手房售价在 1

9、 3 1 5 万元 平方米 小区入住率较高 但自住率 相对不高 业主多为经济实力有限的上海人和初次购房的新上海人 80 平方米左右全装修 2 房平均月租金约为 2000 2400 元 2 2 2 2 采菊苑 采菊苑 属距离项目 1 公里以内的核心消费人群 采菊苑是 2007 年竣工的配套商品房 总建筑 面积 14 1 万平方米 其中住宅面积 11 8 万平方米 共 1601 套 62 栋 10 11 层小高层 房 型多为 1 梯 3 户 也有部分 2 梯 4 户 1 梯 2 户 采菊苑 2007 年销售时价格约为 4400 4500 元 平方米 目前二手房售价在 1 3 1 5 万元 平方米

10、小区入住率较高 80 平方米左右全装 修 2 房平均月租金 1800 2000 元 6 3 3 3 3 古北菊翔苑 古北菊翔苑 属距离项目 1 公里以内的核心消费人群 古北菊翔苑是 2007 年竣工的配套商品房 总 建筑面积 16 3 万平方米 共 2309 套 134 栋 6 8 层多层 房型为 1 梯 3 户 1 梯 2 户 古 北菊翔苑 2007 年销售时价格约为 4500 元 平方米 目前二手房售价 1 3 1 5 万元 平方米 小 区入住率较高 80 平方米全装修 2 房平均月租金 1900 2300 元 4 4 4 4 保利叶上海 保利叶上海 7 绝大部分属距离项目 1 公里以内核

11、心消费人群 保利叶上海是 2008 年开盘的高端商品 住宅小区 已基本销售完毕 物业包括高层公寓和联排 类独栋别墅 分为三期 目前一期 已经入住 二 三期也已开始交房 总建筑面积 55 7 万平方米 其中住宅面积 52 万平方米 公寓共 43 栋 18 32 层高层计 4343 套 房型为 2 梯 4 户 别墅共 582 套 别墅基本上已全 部入住 一期入住率最高 保利叶上海已入住一期位于古北菊翔苑对面 共 26 栋约 2500 户高层公寓 入住率约 70 126 套别墅 保利叶上海 2008 年开盘时公寓销售价格 8500 元 平方米 联排别墅销 售价格 20000 元 平方米 目前尾盘销售

12、价格 19000 元 平方米 公寓 30000 元 平方米 联 排别墅 80 平方米左右全装修 2 房月租金约 2300 2400 元 装修联排别墅月租金 4000 元 8 简装 至 8000 元 精装 5 5 5 5 保利叶语 保利叶语 属距离项目 1 公里以内的核心消费人群 目前宝菊路公路桥正在施工中 保利叶语是 2010 年底开盘的高端商品住宅小区 已销售完 90 以上 物业包括高层公寓和联排 类独 栋别墅 总建筑面积 39 1 万平方米 共 47 栋 16 21 层公寓计 2827 套 别墅 288 套 公寓 房型以 2 梯 4 户为主 也有部分 2 梯 3 户 1 梯 2 户 别墅则

13、大部分为联排别墅 仅有少量 类独栋 保利叶语 2012 年 6 月已开始第一批交房 目前所有物业大部分已经完工 小部分 联排别墅 在做外立面 小区景观绿化也已完成了一部分 9 保利叶语 2010 年底开盘时公寓销售价格 1 6 万元 平方米 联排别墅销售价格 2 9 万元 平方米 目前销售价格 1 8 万元 平方米 高层公寓 2 9 万元 平方米 联排别墅 6 6 6 6 菊泉新城 菊泉新城 大部分属距离项目 1 公里以内的核心消费人群 菊泉新城是 2005 年竣工的配套商品房 总建筑面积 52 3 万平方米 分为菊泉新城爱建顾园 菊泉新城古北陆翔苑和菊泉新城海尚 菊园 3 个片区 共 650

14、0 套 98 栋 11 层小高层 297 栋 6 层多层 房型为 1 梯 3 户 2 梯 4 户及 1 梯 2 户 菊泉新城 2005 年销售时价格约为 3500 元 平方米 目前二手房售价 1 2 1 4 万元 平方米 入住率较高 80 平方米全装修 2 房平均月租金 1900 2000 元 7 7 7 7 好日子大家园 好日子大家园 大部分属距离项目 1 公里以内的核心消费人群 好日子大家园是 2005 年开始开发的大 10 型配套商品房 总建筑面积 66 3 万平方米 分为 A B C D 4 区 其中 A 区共 1388 套 为 2005 年竣工 B 区共 2360 套 为 2008

15、年竣工 C 区共 1407 套 为 2009 年竣工 D 区 共 1824 套 2010 年竣工 目前 A B C 3 区均有较高的入住率 D 区入住率相对较低 好 日子大家园除 A 区有 8 栋 14 层高层以外 其余多为 6 层多层 房型为 1 梯 2 户 好日子大 家园目前二手房售价 1 1 1 3 万元 平方米 80 平方米全装修 2 房平均月租金 1800 元左右 8 8 8 8 上海馨家园 上海馨家园 属于距离项目 1 公里以外 3 公里以内的边缘消费人群 上海馨佳园是上海最年轻的动 迁房社区 2009 年开始开发 规划总建筑面积 158 万平方米 共 15000 套 目前已建成面

16、 积 50 2 万平方米 计 6800 套 入住率不到 25 上海馨家园已建成部分大多为 11 14 层小 高层 高层 也有部分 6 层多层 房型多为 2 梯 4 户 多层 1 梯 2 户 2 2 2 2 消费人口小结消费人口小结 1 项目位于西顾村板块项目位于西顾村板块 区域现有保利叶上海 保利叶语 2 个大型商品住宅小区 文宝苑 菊泉新城 好日子大家园等 6 个配套商品住宅小区 由于保利叶语 保利叶上海 2 3 期公寓今年 6 月才开始交房 上海馨佳园 好日子大家园 D 区入住率较低 区域目前实际区域目前实际 人口总数约人口总数约 13131313 万人 主要以配套商品房业主为主 到万人 主要以配套商品房业主为主 到 2013201320132013 年年 12121212 月以上项目全部入住后月以上项目全部入住后 区域人口总数将达到区域人口总数将达到 16161616 万人 万人 11 2 上海馨佳园目前已建成总建筑面积仅占规划总建筑面积的 31 7 另外西顾村板 块菊泉新城东北面地块尚有大量配套商品房正处于施工中 预计这两个区块未来将还有 4 5 万人口导入 因此因此 2 32