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1、天津西青项目可行性研究报告 天津万科房地产有限公司 项目决策背景及摘要 1 外部环境 1 天津房地产的发展形势 天津03年人均GDP达3126美元 步入中上等收入国家水平 经济增长支持了房地 产业的成长 天津目前房地产业表现为 投资增长 销售增长 价格增长 的全面增 长态势 天津建设也一改往日所谓 稳健保守作风 大的举措令人眼花缭乱 海河 综合开发战略 地铁三条线路 城市快速路系统 以这些为代表的城市基础设 施建设热火朝天 天津未来3到5年内 成长潜力惊人 而城建大兴土木的最大受益 行业 就是住宅与房地产业 2 大规模的旧房拆迁 3 造成了对住宅的硬性需求 近年来 天津市大规模的旧房拆迁 也对
2、天津市的房地产发展起到了巨大的刺 激作用 天津市2003年完成的拆迁量是前三年之和 实际完成拆迁突破450万平方米 由此产生市民对住宅的大规模硬性需求 按照理论研究 每拆迁1平方米 约带来实 际3平方米的改善需求 这些实际存在的改善性需求 是住宅与房地产业在天津发展 的巨大推动力 4 土地价格逐渐升高 由于天津加快城市现代化的步伐 使得城区内土地价格越来越高 但是外环线 外的土地目前暂时还由各区县负责公开转让 指向性出让仍可能 而且价格可控 5 城郊大盘仍将是支持大量改善型需求的主力 由于城郊大盘综合素质 主要是价格方面的比较优势 在今后几年仍将是支持 大量居民改善性需求的主力 6 天津市政策
3、环境 为了适应城市发展的要求 适应房地产业的蓬勃发展 适应目前需求量激增的 要求 天津市政府 市建委 规划与国土局 市房管局等部门从规划 管理 服务 力度均表示要再进一步加大 政府效率再进一步提高 2 内部因素 7 提高市场地位及控制力 天津公司目前的开发量 结算量都不足以支持市场的领跑地位 为了扩大市场 份额 提高市场地位 增强竞争力 天津公司要抓住目前天津房地产市场发展的机 遇 加大土地储备力度 加大项目开发力度 8 符合天津公司三年发展的战略要求 根据天津公司三年的战略发展规划 公司在未来三年内要达到在天津市场上每 年销售量35万平米 为支持这个销售量 公司要保持有4 5个项目 该项目将
4、是实现 天津公司战略目标的支持项目之一 9 填空战略布局点 天津公司在天津的北部 南部 东部都有在售项目或项目储备 而在西部目前 还是空白 为了使战略布局均衡 加大产品覆盖面 在天津西部确立项目也是战略 布局的需要 3 战略选择 天津万科公司在项目发展的研究上 不仅考虑城市的整体经济发展水平 更是 结合天津的城市发展方向 区域协调 交通发展 项目分布 房屋需求等因素来综 合考虑土地储备 把握城市脉搏 主动地进行的土地储备 10 从天津市发展改善性大盘的布局分析角度分析 11 我们发现 城市的北部 有我们98年开始建造的1100亩的万科花园新城项目 为天津的北 部区域老的建昌道居住区和王串场居住
5、区改善居住条件提供了所需 城市的南部 梅江居住区和梅江南居住区 为天津的高档需求提供了所需 城 市的东部 太阳城为天津的东部老的万新村居住区提供了改善居住条件所需 城市的东南部 有我们准备发展的张贵庄新市镇项目 它可以为老的中山门居 住区小海地居住区提供所需 城市的西南部 新建成的大型华苑居住区 解决了老的体院北居住区改善需求 城市的西北部 正在兴建的奥园和翡翠城项目 可以为老的本溪路居住区和丁 字沽居住区解决改善所需 由此 我们发现 天津的西部出现了空白 目前还没有能解决老的天拖南居 住区 川府新村 长江道居住区 西青区汽车工业基地及杨柳青镇的大盘项目 12 从城市交通发展规划分析 首先 于
6、07年底通车的地铁2号线的西部终点在中北镇 京津高速西线 04年 动工 京沪高速京津线正好经过中北镇 即将开始建设的天津环外环把中北镇 圈了进去 天津的快速路 两纵两横 其中的 一横 接于中北镇 使中北镇与市 区有了快速通道 大的交通状况将得到极大的改善 13 区域经济发展角度分析 项目地处西青区中北镇 2003年 西青区人均GDP达到了4680美元 全年固定资产投资同比增长45 各 项经济指标继续走在了天津前列 西青区历史悠久 文化底蕴丰厚 人文景观和文 化遗存众多 千年古镇杨柳青 华北第一民宅石家大院 明代建筑文昌阁 津门大 侠霍元甲故居 平津战役前线指挥部 近年 西青区全力打造新兴产业基
7、地 建立 了电子 汽车配件 机械 生物医药 金属轧延 化工等六大新兴工业基地 西青区中北镇以 汽车工业 花卉种植 旅游 为三大支柱产业 其中天津汽车 工业的主要企业大都坐落于此 中北镇被称为中北镇被称为 天津汽车工业的摇篮天津汽车工业的摇篮 与汽车生产 厂家联姻 发展配套业 相继建成汽车配套企业144家 花卉种植面积超过3600亩 计划在三年内使全镇花卉种植面积达到90 以上 花卉产业是农民收入的重要增长 点 同时大力发展旅游业 建立了 热带植物观光园 近期计划投资多个大型主题 公园及游乐项目 项目与现有的国家级开发区 华苑产业园区距离在8公里以内 与规划的环外华 苑产业园区距离约3公里 20
8、04年以来 天津新技术产业园区加快华苑产业区开发建 设速度 加快招商引资力度为突破口 1 3月份 华苑产业区实现外资注册额1 16 亿美元 是去年同期的4 5倍 其中 新批三资企业15家 外资注册额达1 1亿美元 增资企业6家 外资注册额增加534 68万美元 项目距离天津在建设中的大学城项目约8公里 大学城项目占地20000亩 天津 大学 南开大学等知名院校的新区已经开始建设 天津公司经过这些研究工作 结合公司的长期战略考虑 我们把中北镇列入了天津公司经过这些研究工作 结合公司的长期战略考虑 我们把中北镇列入了 我们的土地储备计划中 我们的土地储备计划中 为此 初步确定了中北镇项目 为此 初
9、步确定了中北镇项目 第一部分 项目概况 1 宗地位置 宗地所处的中北镇位于天津市区西部外环线外1公里 行政区划为天津市西青 区 中北镇与市区接壤 西面毗邻杨柳青镇 镇区距北京120公里 天津机场30公里 天津新港40公里 外环线 津同公路 津杨公路 芥园西道 新津杨公路 京福公 路从境内通过 交通便利 宗地与中北镇镇政府所在地一路之隔 距离天津一汽丰田汽车制造中心5公里左 右 属于镇中心区域 2 宗地现状 1 四至 位于天津市中北镇 东至中北中学东边交界及延长线 南至220KV高压线 西至 京沪高速规划线 北至新津杨现状路 2 用地现状 土地大部分为集体土地 少部分为国有土地 地块内有一南北方
10、向河道将宗地 分为东西两块 西块绝大部分为集体土地 基本为大棚菜园 东面地块北侧为大棚 菜园 南侧为国有土地 地块东侧中北中学南侧有少量弃置地 沿河有一条现状路 路况较差 沿路有部分企业 石材厂 煤建六公司 面积约占宗地1 3左右 中北 镇变电站 35万KV 宗地地势平坦 高程比邻近的新津杨公路低约 1 2米左右 目标地块基本状况可通过以下图片反映 3 地下及地质情况 该地块位于大地构造体系 为新华夏系滨海平原沉降带上 地势平坦区域露出 地层 以第四系和第三系为主 构成广泛沉积巨厚的陆相疏松和半成岩的盖层 基 层埋深在1100 1400米以下 基底为奥陶系石灰岩及石炭 二叠系地层 根据临近 小
11、区满堂红基础情况估计地质条件良好 无不良地质条件 3 项目周边社区配套 1 周边3000米内的社区配套 1 交通状况 项目四周主要公路为 新津杨公路 外环线 新津杨公路目前宽约30米 车流量较少 交通顺畅 新津杨公路与天津市主干 线外环线 外环线为双向8车道快速路 路宽约60米 为天津市及外埠通过天津的主 干道 交口距地块仅1 5公里 新津杨公路连接规划建设中的主干辐射线芥园西道 可通过芥园西道直接通达城市内环 距离约6公里 目前已有公交线路645路 区间 中北镇政府 天津站 到达市中心 附近还有 公交31 区间 天津西站 李家园 845路经过 区间 碧岭园 天津站 地块北约1 5公里处为规划
12、中的地铁二号线终点站 东距规划的环城快速轨道交 通线也只有1公里之遥 2 地铁 地块北约1 5公里处为规划中的地铁二号线终点站 东距规划的环城快速轨道交 通线也只有1公里之遥 地铁二号线计划于2007年通车 3 教育 天津中北中学紧邻宗地 项目开发后计划扩建为九年一贯制学校 提供小学和 初中阶段教育 项目距离中环线仅六公里 能够利用南开区 红桥区发达的教育配 套 项目沿外环线向南2 6公里 可以到达天津规划中的大学城 4 医疗 天津中北医院 中北镇卫生院 距离宗地500米 能够解决基本医疗问题 5 商业 往北1km为曹庄花卉市场 其余商业设施配套较少 目前只有零星的小型零售店 6 银行 宗地附
13、近有信用社及中国工商银行储蓄所 中国人寿保险等 7 大型文 体 娱公建 宗地以北约2公里处为天津热带植物观光园 目前中北镇内还有多个大型主题公 园的建设计划 2 对项目有重大影响配套综述 该宗地南侧临近第一煤气厂 煤气厂土道以北设有东西向的220kV吴红线 220kV 柳红线和35kV红汪线 均在项目地块以外 土道以南为铁中煤化工公司 主要生产 精萘 焦油等化工产品 厂区近处有气味污染 8 铁中煤化公司 考虑地块南侧化工厂对于项目的影响 我们咨询了中国市政工程华北设计院 它们出具的 初步环境评价结论 如下 1 若将本地块开发建设为成片住宅区 最大的隐患就是其南侧的铁中煤化工厂 排出的废气 其它
14、污染因素对本项目影响不大 2 为防止铁中煤化工有限公司的大气污染带来的影响 最好在距该厂界300m 范围内不建设居民住宅 这样将会使预征地区域南面150m范围不适宜建住宅 可作 为景观 公用设施用地 3 由于此项预评估仅是在收集资料的前提下开展的 缺乏现场监测和大气排污 量计算等定量分析 所述的300m防护距离仅为一个大气质量安全底线 并非精确的 影响程度 建议在项目立项后的环评工作中 对大气环境质量进行专题监测和评价 准确掌握该地块周围的大气环境质量 以分析出化工企业对周边环境造成的影响程 度和设置精确的环境防护距离 天津公司对于地块南侧的化工厂对于项目可能带来的不利影响比较关注 拟采 用的
15、对策包括 科学准确调研分析化工厂生产情况 了解其对宗地影响 调查化工厂的动迁计划 努力促使其搬迁 进行适当投资与化工厂联合进行环保改造 对于获取地块由北向南开发 给予化工厂调整或搬迁时间 做通过高压通道的绿化隔离带 隔离开工厂与地块 4 大市政配套 1 道路规划 现状宗地北侧的新津杨公路为一级主要干道 道路宽度30米 其他为一般镇级路 段 宽度9 16米 新津杨公路规划宽度60米 为市内重要交通快速路 2 给水 中北镇目前饮用水主要来源 芥园水厂 3 排水 雨水排放通过地块内的西大洼排水明渠排到南运河及外环河 污水排放地块南端500米外有规划中污水处理厂 已动工 污水主要由此污水 处理厂处理
16、4 供热 项目供热需项目自行解决 5 燃气 地块附近有陕气进津降压站提供优质天然气 6 供电 供电电源主要来源 杨柳青电厂 综上 该地块大市政配套条件基本具备 5 规划及控制要点 目前 国务院已经明确提出中北镇作为全国小城镇试点建设 宗地项目目前的规划性质为建设用地 拟调整为居住用地 根据合作方兴海公 司与中北镇政府签订的协议约定 占地面积 项目总占地面积约1200亩 经与合作方确认 代征部分估计约10 项目净地约1080亩 总建筑面积 约86 4万平方米 综合容积率 1 2 用地性质 调整中 以上提及的指标作为本项目的测算依据 6 土地价格 地价 40万元 亩 地价总额 40万元 亩 1200亩 48000万元 包括内容 该土地价格包括土地出让金 征地补偿及征地有关的全部税费 宗 地面积国土管理部门最终确定的出让面积为准 单价不变 摘牌价格低于40万元 亩的部分作为土地补偿款支付给合作方 目前确认的付款方式为 签署 国有土地使用权合同 后 2004年10月31日前 支付2 2亿元 2005年10月31日前支付1 3亿元 2006年10月31日前支付1 3亿元 土地交易契税约为 480
