《《精编》某广场项目物业服务方案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《《精编》某广场项目物业服务方案（36页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 合肥恒大中央广场项目物业服务方案编制： 审核： 批准： 日期: 金碧物业有限公司合肥分公司恒大中央广场物业服务中心 目录一、项目概况2（一）位置及区域环境2（二）建设经济技术指标3（三）客户定位4二、项目特点4三、管理定位及管理模式5（一）物业管理定位5（二）物业管理模式5四、整体管理思路及创新举措5（一）整体管理思路5（二）创新举措7五、差异化管理标准8六、客服中心管理架构15七、定岗定编方案及职责16八、物业构成及业务分摊统计18九、定编人数的原因分析19十、装备配置计划19（一）办公设备19（二）维修装备20（三）安防装备21十一、费用测算22（一）物业服务费测算22一、项目概况 （一
2、）位置及区域环境恒大中央广场项目位于安徽省合肥市瑶海区胜利路以西、明光路以北，西至庐桥路，北至琅琊山路，靠近逍遥津公园 、汽车客运总站、合肥火车站，交通便捷、区域地理环境优越。项目规划用地位于城市商业中心繁华区，距合肥火车站仅2公里，紧邻城市主次干道胜利路、明光路，交通便捷，建设中的地铁1号线从地块东侧经过，并在地块东南角设有站点。项目南面为城区最大开放式古迹公园逍遥津，景观资源优越，周边设备齐全成熟。有大型商业综合体、高档酒店、商业步行街等。项目内部为净地，地势较为平整。恒大中央广场项目规划用地约363.26亩，占地25公顷，共计7个地块，分别被市政道路隔开，总容积率4.39。项目包括高层住
3、宅、办公、酒店、商业街区以及配套功能。总建筑面积137.14万方，其中住宅面积51.26万方，商业面积20.55万方，地下商业面积6.67万方，超高层办公、酒店面积20.24万方，商务写字楼13.32万方。地块北部主要为高档住宅区，南部为集中商业、酒店及办公区。住宅区域设计分高层和超高层及商业步行街，南部的大型集中商业办公区域，超高层办公写字楼。 恒大中央广场共计规划住宅51.26万方，分别位于1#（295944方）、2#（102493方）、3#（54302方）、5#（59866方）地块，建成23栋32个单元26-49层高层及超高层高档精装大宅，构筑大合肥最最壮观的空中豪宅 。在划设计坚持“以
4、人为本”的设计构思，根据小区所处的地理环境特征，充分结合地形及现状条件，以社会化市场经济理论为指导，力求做到布局合理，用地经济，设施完善，配套齐全，生活方便，环境优雅，品味高雅、可持续发展社区。多种户型设计满足不同人群的需求，各户型方便紧凑，功能分区合理，做到了“面积不大功能全，占地不多环境美，造价不高品质优”的特点，户型设计充分考虑了新规范的制约因素，使户型更合理。同时充分考虑用地周围道路的影响。在整体空间布局上，交通流线设计与结构体系、景观绿化等进行全面协调，合理搭配，形成结构清晰、空间序列层次分明、富有特色的环境。园林景观的整体风格为欧式皇家园林，与“欧陆新古典主义”的建筑风格相得益彰，
5、彰显出尊贵、精致、气派的欧洲巴洛克风格。园林以大面积的核心水景为特色，利用大型的地面罗纹铺装、修剪成型的植物色块，结合自然生态的人工湖森林景观及观赏性较强的植物景观，同时穿插多样的欧式雕塑和特色花钵，从而营造出浪漫而华丽的欧式皇家水岸园林。（二）项目住宅地块建设经济技术指标本项目住宅部分一共有4个地块，均被市政道路分开，设置八个出入口，流畅的道路系统，体现“人车分流”的基本原则，所有车辆在小区外入口即直接进入地下停车场方便住户的生活与出行。小区内部环形主干道及景观轴的设置，使小区内组团分区明确。根据规划条件，整个项目分为3期开发， 具体经济技术指标如下：恒大中央广场住宅项目经济技术指标序号名称
6、数值单位备注1规划用地总面积183536.40m22地上总建筑面积589423m23其中住宅512605m24公共配套建筑 2694m25物业管理1550m26社居用房1475m27商业65725m28幼儿园2939m29综合楼2435m210地下总建筑面积177300m211其中地下商业25484m12地下车库151816m213居住总户数4037户14居住总人数12198人户均3.2人15建筑密度22%16绿地率38.85%17容积率3.2-18机动车停车位10271辆19其中地上5134辆20地下5137辆21机动车停车位5418辆22其中地面车位738辆23地下停车4680辆（三）客户
7、定位2012年合肥全市生产总值（GDP）4164.3亿元，占安徽省的24.2%；按可比价格计算，同比增长13.6%，涨幅高于全国、全省平均水平，居中国中部省会城市第四，居武汉、长沙、郑州之后。城镇居民人均可支配收入25434元，农民人均纯收入9081元，人均GDP达5.537万元。2013年上半年实现生产总值1952.1亿元，同比增长11.3%，增幅分别高于全国、全省3.7个和0.4个百分点。合肥恒大中央广场定位城市高端住宅，采用最优规划、最佳设计、最高施工标准、最优装修标准、最佳园林、最完美配套等全系列高标准规划建设，目标客户针对合肥地区中高端职业阶层。根据合肥当地收入和本项目配套设施的综合
8、考虑，我们未来的客户群体主要有：一是公务员群体，主要以安徽省直及合肥市机关单位为主，高收入人群，同时又享有较为稳定的工资和社会保障，有二次置业倾向与能力；二是以商界成功人士和高薪阶层白领为主体，且二次置业者在整体购房者中所占的比例较高；三是周边城市高收入群体；四是投资客，看好大盘的升值保值能力；五是养老客户，选择一个好环境安度晚年；六是周边升级客户，现有住房面积小环境差，改善居住条件等 二、项目特点1、恒大中央广场项目住宅区域分部在四个地块，且均被市政道路阻隔，楼盘面积较大，给物业服务带来一定的困难。2、恒大中央广场项目配套商业较多，业态复杂，管理难度大。3、恒大中央广场项目周围环境复杂，人流
9、量大，容易产生治安隐患。如何做好小区安全防范工作，是本项目物业管理的重点和难点之一。4、小区购买群体以高收入阶层为主体，且二次置业者在整体购房者中所占的比例较高。他们具有较高的文化素质，拥有较强的消费能力，他们追求时尚和前沿的生活方式，注重物业管理的品位和质素等特点。他们买房要求的不仅仅是买一套房子，而是买一个家，买的是实物与服务相结合的综合体，要求体现的不仅仅是对于物业的管理，更重要的是满足业主的各项生活需求，是对人的服务。他们注重物业公司提供全方位的增值特约服务，以满足业主的居住需求。5、合肥市住宅小区物业服务费最高政府指导价为1.44/月（含水电公摊），经市场调查，合肥市已交付住宅小区物
10、业服务费收费标准均在1.44元/月以内。这给我们新项目物业服务费收费带来很大压力。6、在目前的商品房市场中，精装房的房产品在市场中仍然较少，加上精装修施工量特别集中，难免产生较多装修质量的问题，同时社会上对房屋装修的相关知识有着各种渠道的普及，使得业主在入户领房时，对相关装修中出现的问题提出各种要求，使得物业服务工作难度成倍加大。7、合肥属于亚热带季风气候，温暖湿润，利于绿化植被生长，有利于提高环境品质。8、项目业主以高收入阶层为主体，教育程度和综合素质较高，便于我们提供高品质物业服务。三、管理定位及管理模式（一）物业管理定位合肥作为安徽省的省会，随着合肥市经济建设的发展，人民生活水平的不断提
11、高，居民对物业服务要求相对较高。依照合肥市政府物业管理法规规定，合肥市物业服务费收费标准实行“一费制”，且物业服务费普遍较低，从物业公司成本测算和营销角度看，物业服务费过高将不利于房产销售，故物业服务定位为舒适、温馨、整洁、安全的中高档物业服务。 （二）物业管理模式l 物业服务中心提供24小时“家居式”物业服务，贯彻“急业主所急，想业主所想，全心全意为业主服务”的质量方针，执行“过程与结果双满意”的工作原则，与业主建立平等的现代契约关系。四、整体管理思路及创新举措根据“舒适、温馨、整洁、安全”的物业服务定位，本项目将以集团标准化管理模式为基础，结合合肥市普通住宅物业综合服务一级服务标准，从客户
12、服务、安全防范、环境管理、设备维护、团队建设、社区文化、成本控制七个方面着手，让业主拥有一个舒适、温馨、整洁、安全的居住环境，从而树立良好的公司品牌形象。具体如下：（一）整体管理思路1、牢固树立 “贴心管家”形象，提供细致、周到物业服务。物业服务水平的高低，直接体现在我们的服务是否细致、周到。因此，在客户服务方面，我们向广大业主提供全方位的细致、周到服务，做到“事事有着落，件件有回音”，牢固树立起业主“贴心管家”形象。2、智能化安防系统与严谨地安防措施为业主提供安全的家现代化的安防系统是以智能化系统的配备为主，科学合理的布岗、经培训可按管理规程上岗执勤的保安员以及训练有素地处理应急事件的保安队
13、伍为辅，形成了为区内公共财产的防范以及区内人员进出有效地控制，以期达到安防工作目标。3、高度重视环境管理，全员参与，创造优美舒适、干净、和谐的居住环境。我们将环境保护工作纳入物业管理日常工作中。设立专人负责，齐抓共管。拟定制度，及时监督，并邀请居民代表组成环保小组，义务监督沟通信息，发现问题及时处理。另外，也定期对保洁人员进行相关培训，打造良好的服务意识。在绿化管理上，客服中心将根据小区的绿化规划特点，合理划分管理区域，抓好绿化管理工作。同时，结合集团园林管理的标准开展管理，从而打造恒大城花园式“绿色”住宅小区。 4、设施设备分区管理，提倡“保养优于维修”的管理理念，有效降低设施设备的故障率和
14、维修成本。针对小区各区域的设施设备，分区负责，责任到人。建立完善的保养计划及巡查制度，严格设施设备保养过程，并不定期抽查各区域保养情况从而降低设施设备的故障率和维修成本。5、建立强有力的激励考核机制，提高员工团队整体作战能力。 高效率的物业服务团队需要建立科学、合理的量化绩效考核机制，通过工作量化，目标考核，做好分工明确、责任到人，同时进行量化考核、奖勤罚赖，提高团队整体作战能力。6、开展社区文化活动，打造和谐的人文社区环境社区文化是创造小区良好人文环境和提高住户生活品味的重要手段，也是实施物业管理的润滑剂。日常的工作管理中，在考虑全体业主多层次需要的基础上，突出老人和小孩的地位与需求，在时间分布上既考虑节日重大性活动，又考虑平日经常性活动。根据不同层次的需求，实现社区文化的有效开展。7、全力配合地产开发销售，妥善处理工程遗留问题在开发销售阶段，我们通过优质的对客服务，向潜在的业主展示物业员工和物业服务良好的形象和品质，倡导“买房即是买物业服务”的理念；在业主入伙阶段，我们将全力做好物业服务工作，积极配合地产公司妥善处理户内工程遗留问题，可以在一定程度上弥补地产工程开发建设
