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1、惠州市惠阳区市场基础调研 一 惠州市房地产整体市场现状分析 1 惠州市经济发展状况 2 惠州市房地产市场发展基本特点 3 盘点2003年惠州楼市 二 惠阳区房地产整体市场现状分析 1 惠阳区经济发展状况 2 惠阳房地产发展现状 3 惠阳房地产特征分析 目录 一 惠州市房地产整体市场现状分析 1 惠州市经济发展状况 惠州市地处经济繁荣的珠江三角洲边缘 毗邻香港和深圳特区 素有 粤东门户 之称 交通环境十分优越 已构成公路 铁路 航运 空运 港口五种运输方式并存的运输网 拥有年吞吐量近千万吨的国家一级口岸惠州港 京九铁路与广梅汕铁路纵贯惠州 在建的惠澳 惠州港 铁路与京九 广梅汕铁路接轨 多条高速
2、公路从惠州过境 水陆交通便利 商贾云集 近年来 惠州抓住了世界经济形势好转和我国加入WTO的有利时机 通过努力扩大内需 开拓外需 并且积极推进结构的调整 使到惠州的经济得到快速的发展 一 惠州市房地产整体市场现状分析 惠州市经济发展状况的基本态势 1 工业生产增长较快 经济效益进一步改善 2001年 惠州工业总产值达到1048亿元 而2002年前三季度工业总产值累计完成878 09亿元 比2001年同期增长了12 6 增幅居全省第一位 其中市直 五大 集团工业保持快速增长的势头 发挥龙头作用 TCL 德赛 麦科特 华阳 百路宝五大集团完成了315亿元 增长38 4 2 固定资产投资规模扩大 重
3、点项目进展顺利为了改善投资软硬环境和增强经济发展活动 从2002年以来 全市各地集中资金向一批基础产业的重点建设项目倾斜 促成上马并加快建设步伐 2002年前三季度全社会固定资产完成55 36亿元 比2001年同期增长34 3 房地产开发投资完成7 2亿元 此2001年同期增长55 6 一 惠州市房地产整体市场现状分析 惠州市经济发展状况的基本态势 3 市场繁荣 物价稳定从2002年以来 惠州市抓住国家连续实施积极财政政策和稳健的货币政策的机遇 积极培育内外需求 加大经济发展的支持力度 市场繁荣 物价稳定 2002年前三季度惠州市全市消费品零售总额完成107 82亿元 比2001年同期增长10
4、 1 近几年惠州市社会消费品零售总额比较表 注 资料来源于2002年惠州统计年鉴 惠州统计网 一 惠州市房地产整体市场现状分析 惠州市经济发展状况的基本态势 4 居民收入继续增加 生活水平稳定提高据市区居民家庭抽样调查 2002年前3季度 人均支配收入总额为8158 92元 人均消费性支出6692 76元 剔除物价上涨因素 实增比2001年同期增长7 1 和2 7 从惠州市消费品零售总额的增加 人均工资的增加 说明惠州人的生活水平不断提高 未来的消费能力也将不断增长 将会给惠州的销售业带来一个新的增长 近年惠州市职工年平均工资比较表 单位 元 注 资料来源于2002年惠州统计年鉴 惠州统计网
5、一 惠州市房地产整体市场现状分析 2 惠州市房地产市场发展基本特点房地产行业是国民经济中的重要基础产业 是我国启动内需 促进经济增长 改善人民生活的重要途径之一 近年来 在国家积极扩大内需的宏观政策引导下 国家鼓励住房消费 支持 促进以住宅业为发展重点的房地产发展 以商品住宅建设和消费为主要发展方向的房地产业已成为我国新的经济增长点 见图一 图二 1998 2002年惠州市房地产开发投资趋势图 图一 单位 万平方米 亿元 1998 2002年惠州市房地产开发投资趋势图 续图1 1998 2002年惠州市房地产开发面积趋势图 图二 单位 万平方米 根据对以上数据的分析 近期惠州市房地产的市场具有
6、如下特征 1 房地产投资开发增长迅猛 房地产市场持续升温 在2001年我市房地产市场持续发展的基础上 2002年我市房地产市场继续显现出强劲增长态势 截止2002年12月31日 全市共完成房地产开发投资15 88亿元 比上年大幅上升49 81 其中商品房投资额13 88亿元 增幅达77 27 施工面积为210 97万平方米 同比增长4 8 新开工面积为92 38万平方米 比去年大幅增长85 09 竣工面积87 27万平方米 增幅也达18 41 2002年 惠州新开工的楼盘有新时代花园 金旺花园 金裕碧水湾 西湖丽苑等 隆生地产 金宝集团等大型房地产开发商也推出东湖花园四区三期 金世界花园 汤臣
7、山水世家 丽日广场等楼盘 其他单体高层和中小楼盘也纷纷向市场推出 见图三 一 惠州市房地产整体市场现状分析 1999 2002年惠州市房地产投资趋势图 图三 单位 亿元 一 惠州市房地产整体市场现状分析 根据对以上数据的分析 近期惠州市房地产的市场具有如下特征 2 住宅建设投资成为房地产开发主体 个人购房比例不断提高 2002年 全市住宅投资额达9 95亿元 比上年增长28 22 投资额占房地产总投资的62 42 住宅施工面积165 03万平方米 占总施工面积的78 22 住宅竣工面积67 90万平方米 占总竣工的77 80 住宅销售面积67 99万平方米 占总销售面积的93 97 住宅销售额
8、为10 55亿元 占总销售额的79 68 据统计 2002年惠州市总人口已达283万人 市区内本地户籍人口约40万人 外来人口据估计也有40多万人 随着外来人口的涌入和本地居民二次置业 投资置业的增加 惠州市人均居住面积也由2001年的14 4平方米进一步逼近15平方米 逐步向小康水平的目标迈入 房产开发商在规划设计和开发过程中更加注重人性化 如东湖花园 江畔花园 金迪花园 蓝波湾等绿色小区都给人留下深刻的印象 见图四 一 惠州市房地产整体市场现状分析 一 惠州市房地产整体市场现状分析 1999 2002年惠州市住宅开发投资趋势图 图四 单位 万平方米 根据对以上数据的分析 近期惠州市房地产的
9、市场具有如下特征 3 市场产品供大于求 目前惠州市房地产市场正处在高速发展阶段 有大量的房地产项目正动工 与市场需求量增长相一致的是市场供给十分旺盛 据2003年3月的最新统计显示 惠州的在售楼盘已达至74个 预计在年底将达80个以上 市场供应商品房数量将达两万多套 供需比约为2 1 市场供大于求 购房消费者的选择面增多 必然促使市场竞争的进一步加剧 一 惠州市房地产整体市场现状分析 根据对以上数据的分析 近期惠州市房地产的市场具有如下特征 4 商品房销售增幅减缓 房地产销售价格稳中有升 2002年 全市商品房实际销售额13 24亿元 比上年增长15 33 实际销售面积为56 36万平方米 比
10、去年增长3 7 如销售总面积则为72 35万平方米 比01年回落20 67 减少的原因主要是2002年预售面积的减少 但实际销售面积与竣工面积增幅不同步 竣工面积大于销售面积14 92万平方米 供求比为1 0 83 从统计数据看 整个惠州房地产市场供应在2001 2002年间激增 竞争日趋激烈 买方市场已逐步形成 2002年 全市商品房实际销售平均价格为2349元 平方米 比上年上升11 17 与同年人均GDP和城镇家庭人均可支配收入相比 三者指标都呈现稳步上升的趋势 但由于目前房地产市场供给过热使发展商面临降价压力 见图五 一 惠州市房地产整体市场现状分析 一 惠州市房地产整体市场现状分析
11、惠州市房地产销售情况变化趋势图 图五 单位 平方米 亿元 根据对以上数据的分析 近期惠州市房地产的市场具有如下特征 5 房地产空置面积稳中有降 市区烂尾楼盘盘活成效明显 自1998年以来 惠州市商品房空置面积逐年减少 2002年全市商品房空置面积为47 48万平方米 虽绝对值较高 但比1999年则大幅下降28 12万平方米 减幅达37 2 2002年空置率 空置率 全年的空置面积 以往三年的竣工面积之和 为25 75 比2001年的30 41 下降了近5个百分点 略高于全国25 的空置率警戒线的水平 市区空置面积为25 4万平方米 空置率降到20 并且本地几大房产商开发的楼盘空置率均低于10
12、在政策的引导调整 银行不良资产盘活等因素作用下 惠州市一年以上的空置面积已大幅减少 现多位于辖属县市区 主要集中在惠阳市和大亚湾地区 见图六 一 惠州市房地产整体市场现状分析 1999 2002年惠州市房地产空置变化趋势图 图六 单位 平方米 一 惠州市房地产整体市场现状分析 一 惠州市房地产整体市场现状分析 3 盘点2003年惠州楼市 从1998年起 随着全国房地产市场不断的升温 惠州房地产市场在经历长达五 六年的持续低迷后 1998年底至1999年快速复苏 2000年在取消福利分房 鼓励购房贷款 银行贷款利率连续下调等有利因素影响下 惠州房地产开发投资取得突破性发展 至2001年市场继续保
13、持产销两旺 交易活跃的发展态势 2002年 惠州市房地产投资和商品房销售持续增长 虽土地开发面积有所回落 但新开工面积增长迅猛 施工面积 竣工面积 实际销售面积稳步增长 相对2002年 2003年惠州楼市投资 开发出现了大幅度的增长 竣工面积则继续减少 楼市交易仍呈兴旺之势 2004年将持续增长 房地产开发已成为惠州市城市建设及投资的一大亮点 一 惠州市房地产整体市场现状分析 3 盘点2003年惠州楼市 结论 1 区域市场不成熟 基数小 开发商盲目 利好消息影响大 2 市场起步阶段的特点 3年循环周期性明显 3 显现结构性调整 小量高档 大量中档 4 市场信心明显回升 供需两旺 一 惠州市房地
14、产整体市场现状分析 03年惠州楼市兴旺的几大原因 1 中海壳牌南海石化项目的带动下 惠州固定资产投资呈现出成倍增长的态势 成为全市经济增长的新亮点 对拉动惠州经济快速增长起到积极作用 2003年上半年 全市完成固定资产投资84 11亿元 比上年同期增加54 07亿元 增长1 8倍 增幅比上年同期的18 6 高出161 8个百分点 增幅居全省同期各市首位 投资额和增幅均创历史新高 由此而带来的惠州经济总量加大 产业结构变化等等 给予了惠州房地产业坚实的发展后盾 一 惠州市房地产整体市场现状分析 03年惠州楼市兴旺的几大原因 2 惠州市行政区划调整 2003年6月 经过调整后 惠城区由原来管辖的1
15、0个镇 办 增至22个镇 办 场 惠城区面积从原来的419平方公里增至1471平方公里 区域面积扩大2 5倍 新城区户籍人口由40 03万人增加到67 07万人 增加67 5 再加上经济总量的增加 财政收入的增长 一个新城区 大城区的雏形已显现出来 城市化进程进一步加快 房地产业作为第三产业将迎来更大的发展空间 一 惠州市房地产整体市场现状分析 03年惠州楼市兴旺的几大原因 3 惠州基础设施建设加快 投资环境进一步优化 惠州已经囊括四块金牌 2003年又被评为 广东省文明城市 称号 加上市政府对两江四岸的整治以及惠州大道和旧城的改造 市民乐园及体育馆的建成等等 惠州整体环境大为改观 目前 广
16、广州 惠 惠州 高速 惠 惠州 河 河源 高速 惠 惠州 大 大亚湾 铁路已全面贯通 惠州大道四期工程即将完工 惠州过境公路已完成总量的50 惠 惠州 淡 淡水 大道改造进展迅速等等 又将加速惠州经济的腾飞 城市建设规模的扩大 惠城区的房地产市场已呈现出向四周延伸之势 一 惠州市房地产整体市场现状分析 03年惠州楼市兴旺的几大原因 4 惠州市金融运行良好 据了解 2003年1至9月惠州市全市金融机构居民储蓄存款余额比年初增长了16 5 贷款投放力度在基建贷款和消费贷款的主导下进一步加大 贷款余额比年初增长了16 9 外汇结售保持大额顺差 现金回笼同比增加 资金流动性 安全性 盈利性明显提高 全市金融机构近年来首次出现整体性盈利 一 惠州市房地产整体市场现状分析 03年惠州楼市兴旺的几大原因 5 惠州经济出现了强劲的发展势头 近几年来 我市经济连续以2位数速度增长 2003年1 9月份 我市国内生产总值407 01亿元 比去年同期增长12 9 经济总量和居民生活水平稳步提高 居民收入不断增加 支付能力显著增强 据统计 1 9月份我市城市居民人均可支配收入为10241 22元 比去年同期增
