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1、XX地产公司前期部工作思路建议概述：本文以云南XX房地产开发有限公司2012-2020战略规划纲要为指导，以企业发展规划目标，即“三三”战略为依据，对前期部未来工作思路和重点进行梳理和分析，对前期部在“三三”战略中的位置和企业发展中的作用进行展望，对目前存在的项目搜寻困难进行分析并提出改进建议。目录一、企业发展规划目标要求“三三“战略简述21、总体目标22、“一三”阶段（20122014），XX集团转型阶段23、“二三”阶段（20152017），XX集团创业阶段24、“三三”阶段（20182020），XX集团扩张阶段35、小结3二、公司前期部主要任务与功能31、项目寻找、储备42、政策、市场监
2、测43、市场调研、产品建议、投资测算44、项目前期工作45、资料建档和保存5三、前期部组织架构建议51、开发中心52、市场/项目部53、策略/前期部6四、公司前期部（开发中心）工作流程61、常态性工作72、阶段性工作73、工作流程7五、人才储备8六、项目搜寻与储备手段81、锁定重点区域，做到有的放矢82、拓宽项目搜寻范围和渠道93、加大项目寻找激励9一、企业发展规划目标要求“三三“战略简述1、总体目标1) 2020年，XX地产公司将发展成为法人治理结构完善、产权清晰、管理规范、财务稳健、产业链完整、以县域城市综合运营为主要业务方向的专业化、规模化地产公司，在云南省建设运营68个原创现代滇式文化
3、小城；2) 在主业不断做强做大的同时，XX地产公司应坚持储备资源、择优运作、适时开发，以云南特有的旅游、矿产、生物、文化资源为基础，以资本运作为纽带，开发企业新的利润增长点，为企业长远的可持续发展开辟新的产业空间，从产业公司逐步向投资集团转变。2、“一三”阶段（20122014），XX地产公司转型阶段1) 圆满完成XX县XX项目；2) 新开工建设12个原创现代滇式文化小城；3) 建立县域城市运营的规范、流程和制度体系，为持续开发奠定基础。3、“二三”阶段（20152017），XX地产公司创业阶段1) 新开工建设12个原创现代滇式文化小城，使XX地产公司建设运营的原创现代滇式文化小城达到35个；
4、2) “XX酒店”的连锁经营规模达到35个；3) 与“原创现代滇式文化小城”的建设运营相结合，借助相关有利条件，介入当地旅游、矿产、生物、文化资源的开发经营，为公司积累资产，储备资源。4、“三三”阶段（20182020），XX地产公司扩张阶段1) 新开工建设23个原创现代滇式文化小城，使XX地产公司建设运营的原创现代滇式文化小城达到68个；2) “XX酒店”的连锁经营规模达到68个；3) 以灵活的资本运作推动公司资产增值和资源开发，做大做强投资业务，从产业集团向投资集团转变。5、小结1) “三三“战略提出以每年新开工建设1-3个新项目的速度进行企业扩张，这就要求前期部加大寻找优质项目的力度，即
5、从质、量、方向三个方面做好项目储备工作；2) 第一：数量要求，加大项目储备，满足企业扩张需求；3) 第二：质量要求，要求新项目具备良好的经济效益和社会效益；4) 第三：方向要求，以县域旅游地产项目为主要发展方向。二、公司前期部主要任务与功能根据上述企业发展规划目标要求，公司前期部需由单一功能部门向全功能部门发展，并承当以下主要任务和功能。1、项目寻找、储备1) 建立云南县域项目储备机制，拓宽项目找寻渠道，不断做大项目池，并从中进行初步筛选提交公司；2) 工作成果：储备项目登记表、项目初步立项报告。2、政策、市场监测1) 随时跟踪国家、省市以及省内主要地区经济及房地产政策变动；2) 建立覆盖云南
6、省主要地区和城市的市场监测机制，市场监测包括各主要城市或意向投资区域一级土地市场、产品价格、当地重点项目、重大信息等内容；3) 工作成果：半年度/年度房地产市场运行报告、主要城市市场信息监测表。3、市场调研、产品建议、投资测算1) 意向投资区域的市场调研工作，并据此向公司提交意向投资项目的产品建议，根据市场价格、当地建筑成本、资金需求量等指标进行初步投资测算，为公司最终决策提供参考性建议；2) 工作成果：市场调研报告、项目经济测算、项目可行性研究报告。4、项目前期工作1) 对通过公司认可的拟投资项目，协助公司领导进行前期政府洽谈、关系建立、土地获取工作；担负项目公司组建、人员招聘、工商完善等手
7、续；制定项目开发计划、资金计划和初步营销计划，根据产品建议寻找开展项目规划设计工作；2) 工作成果：签署项目开发协议、土地出让合同、工商登记、项目开发计划书、资金使用计划书、营销计划、设计任务书。5、资料建档和保存1) 所有公司主导开发或参与开发的项目，从前期项目立项到建成再到售罄交房的全套资料集团前期部负责整理、归档、备查；2) 经验总结机制，每个项目开发完毕，进行项目开发经验总结；3) 工作成果：开发项目存档档案、项目开发总结报告。三、前期部组织架构建议基于上述第二点所述公司前期部主要任务和功能，建议公司前期部按以下组织架构发展：1、开发中心公司前期部由单一项目寻找向全功能开发中心转变和发
8、展，公司开发中心主要肩负项目寻找、备案、市场调研、产品建议、经济测算、开发计划、总结存档的功能，开发中心下辖部门及职责如下。2、市场/项目部1) 负责国家、省市、重点区域政策收集、分析，重点城市或区域市场情况跟踪；2) 负责意向投资城市或区域市场调研工作；3) 负责各地项目搜集、整理、存档、备案、初步筛选；4) 工作成果：半年度/年度房地产市场运行报告、主要城市市场信息监测表、项目初步立项报告、市场调研报告。3、策略/前期部1) 针对意向投资项目协助公司领导与当地政府进行沟通、洽谈，完成土地获取工作；2) 根据市场/项目部对意向投资项目的市场调研报告和项目初步立项报告进行意向投资项目初步产品设
9、计，根据公司要求拟定开发计划、资金使用计划，向设计单位出具设计任务书；3) 完成当地项目公司组建、工商登记、人员招聘等工作，维护政府关系；4) 对每一个项目所有开发资料进行备份、存档、备案，并在项目开发完结时进行项目开发经验总结；5) 工作成果：项目开发协议、土地出让合同、项目开发计划书、资金使用计划书、营销计划书、设计任务书等。四、集团公司前期部（开发中心）工作流程根据上述工作内容和组织设置，公司前期部（开发中心）工作流程如下：1、常态性工作项目寻找、储备，政策收集和市场监测。2、阶段性工作 项目立项、开发阶段的各项工作。项目开发计划资金使用计划营销计划土地开发协议项目可行性研究项目产品建议
10、项目初步筛选项目初步立项报告意向项目市场调研项目经济测算开发建设项目清算资料存档3、工作流程五、人才储备1、鉴于公司发展战略规划，大规模的项目开发必然需要大量的人才队伍，前期部（开发中心）从项目开始便参与整个开发过程，需要了解房地产开发各个环节的知识和技能，建议作为公司项目开发人才的培养部门；2、公司前期部（开发中心）承担各个项目前期的开发工作，从便于后续工作开展和培养当地人才的角度，公司前期部可以作为各个项目开发人才的输送部门。六、项目搜寻与储备手段公司发展战略规划中提到，至2020年，需要新增县域项目开发6-8个，因此对项目搜寻和储备提出了新的要求，而根据目前缺乏有效渠道、政府关系有限的情
11、况下，远远不能达到公司对项目储备的要求，因此对项目搜寻和储备提出以下建议和改进措施。1、锁定重点区域，做到有的放矢 存在问题：目前的项目搜寻与储备缺乏重点，造成工作开展缺乏效率，前期投入难见成效，政府关系没有持续性维护； 改进建议：建议公司根据政府关系、市场熟悉情况选择数个区域作为项目意向投资区域进行重点搜寻和跟进，例如，临沧市、楚雄市、德宏州等地区。2、拓宽项目搜寻范围和渠道 存在问题：目前的项目来源渠道狭窄，寻找方式单一； 改进建议：拓宽政府关系网络、拓宽项目取得方式和来源，可考虑充分利用诸如网络等资源，主动寻找主动拓展。3、加大项目寻找激励 改进建议：优质项目属于稀缺资源，需要企业支付一定成本获得，项目的寻找可以建立适当激励制度，一方面充分发挥公司关系网络和公司员工力量和积极性，另一方面，对于手握资源的中间人也是一种促进。二一二年十二月 9 / 9
