房地产行业策略

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1、1 分析员 宁静鞭 SAC执业证书编号 S0080511010003 2012年11月 动人春色无须多 2013选个股 法律声明一般声明本报告由中国国际金融有限公司 已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格 制作 本报告中的信息均来源于我们认为可靠的已公开资料 但中国国际金融有限公司及其关联机构 以下统称 中金公司 对这些信息的准确性及完整性不作任何保证 本报告中的信息 意见等均仅供投资者参考之用 不构成所述证券买卖的出价或征价 该等信息 意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的 财务状况以及特定需求 在任何时候均不构成对任何人的个人推荐 投资者应当对本报告中的信息和意见进行独立评估 并应

2、同时考量各自的投资目的 财务状况和特定需求 必要时就法律 商业 财务 税收等方面咨询专业财务顾问的意见 对依据或者使用本报告所造成的一切后果 中金公司及 或其关联人员均不承担任何法律责任 本报告所载的意见 评估及预测仅为本报告出具日的观点和判断 该等意见 评估及预测无需通知即可随时更改 过往的表现亦不应作为日后表现的预示和担保 在不同时期 中金公司可能会发出与本报告所载意见 评估及预测不一致的研究报告 中金公司的销售人员 交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准 采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和 或交易观点 中金公司没有将此意见及建议向报告所有接收

3、者进行更新的义务 中金公司的资产管理部门 自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策 本报告亦可由受香港证券和期货委员会监管的中国国际金融香港证券有限公司于香港提供 本报告亦可由受新加坡金融管理局监管的中国国际金融 新加坡 有限公司 中金新加坡 仅向符合新加坡 证券期货法 及 财务顾问法 定义下的认可投资者及 或机构投资者提供 提供本报告于此类投资者 有关财务顾问将无需根据新加坡之 财务顾问法 第36条就任何利益及 或其代表就任何证券利益进行披露 有关本报告之任何查询 在新加坡获得本报告的人员可向中金新加坡提出 本报告亦可由受英国金融服务监管局监管的中国国际

4、金融 英国 有限公司 中金英国 仅向中金英国分类为专业投资者及 或合格对手方的客户提供 本报告并未提供或者打算提供给任何他人使用 中金公司亦可依据其他国家或地区的法律法规和监管要求于该国家或地区提供本报告 特别声明在法律许可的情况下 中金公司可能会持有本报告中提及公司所发行的证券头寸并进行交易 也可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务 因此 投资者应当考虑到中金公司及 或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突 投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一信赖依据 研究报告评级分布可从 3 我们的结论 五大金股拿一年 地产小票择时换 中国城镇化的方向 城镇化速度 未来10年 城

5、镇化 降速提质 年增速放缓至1个百分点 城镇化趋势 城市间更加均衡发展 大城市郊区化 农村工业化助推小城镇加速发展 中长期的住房市场 存量住宅 我们估计 城镇存量住宅200亿平米 全国超过420亿平米 购房人群 二线城市约40 住宅被地级市购房者买走 区域分布 买房集中于三四线 三线城市市辖区已经户均一套房 潜力需求 每年刚性需求6 7亿平米 弹性需求2 5 3亿平米 2013年行业指标预测 行业整体较为平稳 投资增速仍将下移 预计将降速至10 左右 全国销售面积小幅增长4 房价小幅上涨5 主要因结构性因素 新开工同比小幅回暖5 政策中性 保民生控房价 整体方向依然是控房价 放松将滞后于其他行

6、业 限购难以放松 投资机会梳理 A股投资建议 趋势前低后高 从配置行业到精选个股 分享个股盈利增长推动的稳定20 回报看好ROE持续提升的公司 集中度提升 周转至上的公司是首选 推荐 五大金股 万科 招商 保利 金地和荣盛 中南 廊坊发展 未覆盖 阳光城 未覆盖 为何看前低 通胀开始上行 房价在高位依然是个压制估值持续提升的重要因素为何有后高 改革释放红利 土地供应增加 房价风险释放 长期政策风险消除 开发商盈利率开始恢复 4 1 什么是新型城镇化 5 中国的城镇化还能走多远 2010年全国第六次人口普查数据显示 当时城镇常住人口6 66亿人 城镇化率达到49 7 未来的城镇化进程中 农村可转

7、移人口迁移将起到决定性作用 来源 国家统计局 中金公司研究部 2010年我国一半人口居住在城镇 一半在农村 城镇人口的具体定义 6 新型城镇化是降速提质的城镇化 城乡一体化 农民属地化 2011年我国城镇化率首次突破50 城镇化进程正式迈入新的阶段 我们预测 在乐观 中性与保守情形下 中国的城镇化率最高可分别达到72 8 65 以及62 来源 中金公司研究部 未来城镇化率测算的三种情形 7 乐观情形下 我国城镇化率可达72 8 在乐观情形下 我国城镇人口最多可达9 76亿 城镇化率达到72 8 来源 CEIC 日本统计局 中金公司研究部 假设未来农业劳动力人口占劳动力比例下降至15 假设未来我

8、国人均耕作面积达到16亩 8 中性和悲观情形下 我国城镇化率可分别达65 1 和62 2 在中性情形下 我国城镇人口最多可达8 72亿 城镇化率达到65 1 在悲观情形下 我国城镇人口最多可达8 33亿 城镇化率达到62 2 来源 CEIC 日本统计局 中金公司研究部 中性情形 假设未来农业就业人口占农村人口比例下降至25 悲观情形 农村可转移劳动力达到1 67亿 9 理由1 农民工回流中西部和就近就业已经形成趋势 农民工分布与第二产业地理分布类似 外出农民工中53 在本省就业 资料来源 CEIC 国家统计局 中金公司研究部 37 的农民工在本乡镇就业 外出农民工地理分布 10 理由2 政策逐

9、渐从遏制大城市发展到遵循城市发展规律 城市化政策导向的变化 资料来源 中金公司研究部 11 理由2续 农地确权及潜在流转机会将提供物质基础 征地补偿 农地流转和农地确权政策动态 资料来源 中金公司研究部 12 理由3 农村工业化 三元结构形成将助推小城镇发展 乡镇企业发展将使得农民就近就业 形成三元结构 资料来源 CEIC 中金公司研究部 13 行业的中长期方向 2 14 中长期的住房市场存量住宅 我们估计 城镇存量住宅200亿平米 全国超过420亿平米 购房人群 人口向一二线集中 二线城市约40 住宅被地级市购房者买走 区域分布 买房集中于三四线 三线城市市辖区已经户均一套房 潜力需求 每年

10、刚性需求6 7亿平米 弹性需求2 5 3亿平米 但购买力整体并不强 长期隐忧 人口出生高峰已经在1990年过去 未来住宅刚需萎缩程度或将超预期 15 住房存量 全国约420亿平米 城镇有200亿平米 六普的人均住宅面积 数据来源 第六次人口普查数据 中金公司研究部 数据来源 住建部 第六次人口普查数据 中金公司研究部 注 住房口径包括所有商品住宅 自建房 房改房 职工家属宿舍和集体宿舍等所有专供居住的房屋 人口统计与住房统计口径对应关系 数据来源 国家统计局 中金公司研究部 全国存量住房分布测算 15 16 人口主要流向一二线城市 户籍非农业人口变动 资料来源 中国城市统计年鉴 中金公司研究部

11、 市辖区人口增速比较 户籍总人口变动 17 购房人群分布 三线城市每年约有3 8 的本地人口购房 资料来源 住建部和各地住建委 中金公司研究部 省会城市每年约40 的住房由省内其他城市居民所购买 一线城市买年约1 7 的本地居民购房 18 三线城市是销售主战场 三线城市市辖区销售 资料来源 国家统计局 中金公司研究部 三线城市的人均居住面积明显高于一二线 三四线城市住宅销售 19 三线城市市辖区已经实现户均一套房 信贷支持下的房地产销售额测算 资料来源 住建部 国家统计局 第六次人口普查数据 中金公司研究部 注 三线城市主城区仅指251个地级市市辖区的城市部分 为中金估计数 三线城市住宅存量测

12、算 20 潜在需求 我们测算 每年刚需有6亿平米 改善型2 5 3亿 数据来源 国家统计局 中金公司研究部 每年商品住宅潜在刚性需求大约6亿平方米 潜在改善型需求约2 5 3亿平方米 21 潜在需求分析 续 改善型需求测算 数据来源 第六次人口普查数据 中金公司研究部 注 为中金估计数 我们假设 当前人均居住面积8平方米以下的家庭的改善型需求主要通过廉租房等保障房来实现 不产生商品住宅购买需求 城市化需求 数据来源 第六次人口普查数据 中金公司研究部 注 为中金估计数 拆迁需求测算 数据来源 第六次人口普查数据 中金公司研究部 注 为中金估计数 城镇婚房需求 数据来源 国家统计局 中金公司研究

13、部 22 购买力如何 支付能力总体偏弱 一二线尤其严重 2011年房价收入比国际比较 数据来源 NUMBEO 中金公司研究部 注 NUMBEO采用用户自行上传当地房价数据的方式获取样本 计算当地房价收入比 计算使用的每户可支配收入按人均工资的1 5倍估计 每套房屋面积按100平方米估计 按照NUMBEO的计算 中国房价收入比在20倍左右 2010年家庭户首付储蓄比 数据来源 CEIC CREIS 中金公司研究部 注 假设同上 支付能力近年来持续走弱 数据来源 CEIC CREIS 中金公司研究部 注 假设同前 2010年房价年收入比和月还款月收入比 数据来源 CEIC CREIS 中金公司研究

14、部 假设条件 假设家庭户人均购房30平方米 平均首付比例40 贷款期限20年 贷款利率5年以上期基准 23 长期隐忧 六普数据显示 人口红利在快速衰减 美国历年人口出生情况 数据来源 Datastream 中金公司研究部 日本历年人口出生情况 六普的城市人口年龄结构 数据来源 六普数据 中金公司研究部 两次人口普查的全国人口年龄结构 数据来源 五普数据 六普数据 中金公司研究部 数据来源 Datastream 中金公司研究部 24 而长期房价和逆抚养比相关性强 澳大利亚 数据来源 Datastream 中金公司研究部 日本 英国 数据来源 Datastream 中金公司研究部 美国 数据来源

15、Datastream 中金公司研究部 数据来源 Datastream 中金公司研究部 25 2013年行业研判 3 26 2013年全国市场将以平稳为主基调行业全国整体较为平稳 投资增速仍将下移 预计将降速至10 左右 全国销售面积小幅增长4 销售额9 房价小幅上涨5 主要因结构性因素 新开工同比小幅回暖5 重点城市供应量下滑5 10 一季度供应相对少 重点城市销售上半年同比或将负增长 通胀抬头之下 重点城市房价上半年有上涨压力 但信贷还是偏紧 全年大涨很难 政策中性 保民生控房价 整体方向依然是控房价 放松将滞后于其他行业 限购难以放松 新政策将集中在土地流转和税制变化 土地流转路径先征地补

16、偿提升 再确权 最后做试点流转 税制变化主要集中在房产税 级差印花税 27 行业主要指标预测 销售面积预测 开发投资预测 资料来源 国家统计局 中金公司研究部 销售金额预测 销售价格预测 28 行业主要指标预测 续 在建面积预测 土地购置面积预测 资料来源 国家统计局 中金公司研究部 竣工面积预测 新开工面积预测 29 经济方向 筑底回升 但信贷依然可能偏紧 数据来源 国家统计局 中金公司研究部 各项经济指标 30 银行新增信贷或只有9万亿 房地产销售难有大幅增长 基于按揭支持下的销售测算 资料来源 中国人民银行 国家统计局 中金公司研究部 31 房价2013年上半年有上涨压力 但中长期难涨价 数据来源 WIND 中金公司研究部 注 阴影部分为预测值 实际利率与房价负相关关系明显 32 政策研判 控房价保民生 土地 税制变化是看点 数据来源 中金公司研究部 近年来房地产行业政策及政策预期 33 不同级别城市销售表现分化 2012年以来一二线城市销售表现强于三四线城市 资料来源 CREIS 中金公司研究部 34 9个主要城市住宅销售2013年上半年同比或将负增长 来源 CREIS 中金公