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1、目 录1城市概况41.1城市沿革与发展41.2城市经济分析51.2.1各项经济指标51.2.2固定资产投资、房地产投资111.2.3产业结构布局及发展141.2.4当地50强企业171.3城市规划181.3.1城市发展规划181.3.2城市基础设施建设规划191.3.3近期城市重点建设项目211.3.4城市规划对住宅需求的影响222人口结构与住房需求242.1人口总量变动特点242.1.1常住人口242.1.2户籍人口252.1.3流动人口262.2人口结构特点27户籍人口结构272.3家庭状况与居住结构282.3.1家庭规模282.3.2 家庭户住房结构292.4婚育与住房需求312.4.1
2、婚姻对住房需求312.4.2生育对住房需求322.5人口迁移分析342.5.1户籍人口迁移分析342.5.2流动人口迁移分析342.6社会阶层特征与住房需求352.7人口老龄化和养老模式352.7.1老龄化程度352.7.2老龄人口养老模式363整体市场表现373.1政策环境373.1.1 奉化限购令373.1.2商品房预售条件373.1.3浙江省商品房预售资金监管暂行办法要点（2010年11月1日实行）383.2土地市场383.2.1土地供应383.2.2土地成交403.2.3供求对比413.2.4土地价格423.2.5土地成交方式443.3市场状况443.3.1整体概况443.3.2市场供
3、应及成交结构分析（本此研究范围只涉及城市主要区块）473.3.3精装楼盘市场表现493.4保障房493.4.1供应量493.4.2申请条件494区域板块分析534.1中心城区534.1.1市场特征534.1.2整体量价544.1.3典型楼盘544.1.4潜在供应（2009年以来出让住宅用地）614.2溪口镇624.2.1市场特征624.2.2整体量价624.2.3典型楼盘624.2.4潜在供应（2009年以来出让住宅用地）654.3莼湖镇654.3.1市场特征654.3.2整体量价654.3.3典型楼盘654.3.4潜在供应（2009年以来出让住宅用地）684.4裘村镇684.4.1市场特征6
4、84.4.2整体量价684.4.3典型楼盘694.4.4潜在供应（2009年以来出让住宅用地）705竞争对手及代表性楼盘705.1概况705.2市场领先开发商715.3各产品线代表楼盘726主要客户特征757总结与建议768附录（数据）778.1余姚市各项经济指标（2006-2010年）778.2宁波各县市经济指标对比（2010年）778.3余姚人口数据（2005-2009年）788.4余姚土地市场数据（2007-2011年）788.5余姚商品房市场数据（2005-2009年）791城市概况1.1城市沿革与发展奉化区位优势明显，交通便捷，是宁波市的副中心城市。奉化位于宁波南郊、象山港畔，距宁波
5、市区28公里，离宁波栎社国际机场15公里，距国际深水良港北仑港45公里，动车至宁波市区只需13分钟。沪杭甬高速公路的建成和杭州湾跨海大桥的建设，把上海、杭州、宁波、奉化紧紧联在一起。沿海大通道同三高速公路和甬金高速公路、甬台温铁路横贯奉化境内，五条高等级公路建设全面实施，奉化的交通及区位优势不断突显。图表 1 奉化地理位置奉化风景优美，人文气氛浓厚，是浙江省最适宜居住的生态旅游城市之一。奉化是名人故里，历史名人蒋介石、蒋经国的故乡。同时也是弥勒圣地，弥勒佛化身布袋和尚的出家、得道、圆寂、归葬之地，现留存大量布袋弥勒的传说与遗迹。另外奉化还拥有两处国家AAAA级风景区：溪口雪窦山国家级重点风景名
6、胜区；滕头村全球生态500佳”、“世界十佳和谐乡村”。1.2城市经济分析1.2.1各项经济指标 GDP2006-2010年，奉化GDP稳步增加，2010年实现225亿元，但位居宁波各县（含县级市）末位。图表 2 2006-2010年奉化GDP及增长率数据来源：奉化统计局，中国指数研究院近年来奉化经济实力稳步增长，2009年因受全球金融危机的影响，GDP增长放缓。从2006-2010年奉化市GDP增长情况来看，2009年奉化的GDP增长率为6.2%，较2008年减少了5.6个百分点。2010年，奉化GDP达到225亿元，首次突破200亿大关，同比增长11.5%。 奉化GDP总量2010年首次突破
7、200亿，但居于宁波各县（含县级市）末位图表 3 2006-2010年奉化GDP及增长率数据来源：各城市统计局，中国指数研究院从2010年宁波周边各县（含县级市）GDP对比来看，奉化位居宁波各县市末位，与宁海、象山两县市差距明显；从GDP增长率来看，低于余姚、台州等地，但高于舟山、象山，处于中下水平。 人均GDP奉化人均GDP水平逐年增长，2010年实现46600元，增长15.8%。图表 4 2006-2010年奉化人均GDP及增长率数据来源：奉化统计局，中国指数研究院从2006-2010年奉化人均GDP增长情况来看，整体趋势与GDP相似，2010年实现人均GDP46600元，同比上年增长15
8、.8%。奉化人均GDP仅领先于宁海、台州，在对比县市中属于中下水平图表 5 2006-2010年奉化人均GDP及增长率数据来源：各城市统计局，中国指数研究院从2010年宁波各县市人均GDP对比来看，奉化人均GDP仅领先于宁海、台州，明显落后于慈溪、余姚、舟山和象山。 人均可支配收入奉化城镇居民人均可支配收入稳步增长，2010年达到28759元。图表 6 2006-2010年奉化城镇居民人均可支配收入及增长情况数据来源：奉化统计局，中国指数研究院2006-2010年奉化城镇居民人居可支配收入稳步增长，2008、2009年的增长速度有所放缓，2010年增长速度重新回到10%以上，并实现镇居民人均可
9、支配收入28759元，同比增长11.1%。 人均消费性支出城镇居民人均消费性支出增长平缓，2010年创新高图表 7 2006-2010年奉化城镇居民人均消费支出及增长情况数据来源：奉化统计局，中国指数研究院从2006-2010年城镇居民人均消费性支出及增长情况来看，人均消费性支出增长水平略低于人均可支配收入，2008年同比增速最慢，仅2.3%，为历史最低，2010年增速达到2007年水平，城镇居民人均消费性支出达到17858元，同比增长10.9%。从城镇人均消费性指出占人均可支配收入的比例来看，奉化城镇居民的消费水平属于中等，高于宁海、象山和余姚。图表 8 2010年宁波各县市城镇居民人均可支
10、配收入与消费支出对比2010年收支对比舟山台州慈溪余姚宁海奉化象山人均可支配收入（元）26242 27212 30896 29670 28940 28759 29587 增长率（%）9.0%11.4%9.1%10.4%11.5%11.1%11.9%人均消费性支出（元）16717 17933 19304 17163 17763 17858 17860 增长率（%）9.7%9.4%8.9%2.3%15.5%10.9%11.6%支出/收入（%）63.765.962.557.861.462.160.4数据来源：各城市统计局，中国指数研究院图表 9 2010年宁波各县市城镇居民人均可支配收入与消费支出对
11、比数据来源：各城市统计局，中国指数研究院从2010年宁波各县市城镇居民人均可支配收入和消费支出对比来看，奉化人均可支配收入与宁海较为接近，高于台州、舟山，在对比各县市中位居第5；人均消费性指出位居第4，略高于宁海；消费性支出占可支配收入比例为62.1%，位居第4，略低于慈溪。奉化作为一个距离宁波仅20分钟车程的县级市，其商业氛围并不够繁荣，缺乏高端的购物消费环境，居民更乐意去宁波市区购物。 社会消费品零售总额近年来，奉化社会消费品零售总额稳步增长。2010年达到79.82亿元图表 10 2006-2010年社会消费品零售总额及增长情况数据来源：奉化统计局，中国指数研究院2006-2010年奉化
12、社会消费品零售总额稳步增长，年平均增长率12.5%，2010年全社会消费品零售总额达到79.82亿元，相比2009年增长16.1%。社会消费品零售总额位居其余各县末位，同比增长16.1%图表 11 2010年宁波各县市社会消费品零售总额及增长情况数据来源：各城市统计局，中国指数研究院从2010年宁波各县市社会消费品零售总额对比来看，奉化最低，远落后于位居第一的台州，仅为其8%。从增长率来看，奉化仅16.1%依然位居各县市末位，未来商业具有很大发展潜力。1.2.2固定资产投资、房地产投资 固定资产投资2006年以来，奉化市全社会固定资产投资增速保持较快增长速度，尤其是2010年，奉化市社会固定资
13、产投资达到95.21亿元，位居各县市末位，但同比增长速度为35.8%，领先于各县市。图表 12 2006-2010年奉化全社会固定资产投资及增长情况数据来源：奉化统计局，中国指数研究院2010年，奉化固定资产投资达到95.21亿元，创历史新高，且同比增长35.8%，为近5年来最高值。限额以上投资中，完成第三产业投资53.44亿元，同比上年增长48.8%。2010年奉化固定资产投资的规模不断扩大，限额以上施工投资项目个数较上年明显增加。奉化固定资产投资额位居各县市末位，但2010年同比增速最快。图表 13 2010年宁波各县市固定资产投资及增长情况数据来源：各城市统计局，中国指数研究院从2010
14、年宁波各县市固定资产投资情况对比来看，奉化固定资产投资额位居各县市末位，是唯一一个未超过百亿的县市，但增长率来看，以35.8%的同比增速远远领先于各县市，较位居第二的余姚高出9个百分点。可以看出，奉化2010年的固定资产投资额较上年有明显增长。 房地产投资2010年奉化房地产投资增长明显。图表 14 2006-2010年奉化房地产资产投资及增长情况数据来源：奉化统计局，中国指数研究院2006-2010年，奉化房地产开发速度明显加快，除2008年外，其余各年同比增速均在40%以上，2010年奉化房地产开发投资额创历史新高达到21.75亿元，同比增长61.4%。2008年受国家宏观房地产调控的影响，奉化房地产开发投资出现负增长，当年实现房地产开发投资额8.04亿元，仅为上年48.3%，同比下跌51.7%；2009年，奉化房地产开发投资额为13.48亿元，同比增长67.5%。相比其它县市，奉化房地产发展受宏观环境影响比较明显。奉化房地产开发投资额位居各县市末位。图表 15 2010年宁波各县市房地产开发投资及增长情况数据来源：各城市统计局，中国指数研究院从2010年宁波各县市房地产开发投资对比情况来看，奉化位居各县市末位，仅21.75亿元，仅为台州的11%。从增长率来看，奉化以28个百分点落后于宁海位居第二，
