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1、房地产项目工程质量管理与通病防范 房地产项目工程项目管理体系的建立和实施 地产行业到底是一个什么性质的行业 1 建筑行业 2 生产行业 3 金融行业 房地产项目工程项目管理体系的建立和实施 没有质量的扩大规模是一条不归路王石在万科2013年年会上的发言 房地产项目工程项目管理体系的建立和实施 道 术因 果 房地产项目工程项目管理体系的建立和实施 第一讲 项目管理体系的建立第二讲 产品 技术研究管理第三讲 防水节点汇编 第一讲项目管理体系的建立第一部分 房地产项目工程管理的现状分析1 合作模式分析2 合同管理分析 承包模式管理3 现场管理模式分析第二部分 房地产行业要建立怎样的项目管理模式1 房
2、地产项目部配置人员的基本素质要求2 项目施工全过程管理控制要求3 项目施工全过程实体控制要求 房地产项目工程项目管理体系的建立和实施 房地产项目工程项目管理体系的建立和实施 房地产项目工程项目管理体系的建立和实施 当前地产行业与外部资源的合作关系长期战略合作伙伴 70 以上 总包一定含在内的 通过真招投标定的通过假招投标定的政府关系强压的 土地关系 建委关系 垄断行业的关系 不可避免 公司领导的关系 不可避免 房地产项目工程项目管理体系的建立和实施 对施工合作方考察时注意的几点问题 1 杜绝挂靠2 资质等级 人员结构3 合同履约能力4 流动资金5 洽商与变更比例 第一讲项目管理体系的建立第一部
3、分 房地产项目工程管理的现状分析1 合作模式分析2 合同管理分析 承包模式管理3 现场管理模式分析第二部分 房地产行业要建立怎样的项目管理模式1 房地产项目部配置人员的基本素质要求2 项目施工全过程管理控制要求3 项目施工全过程实体控制要求 房地产项目工程项目管理体系的建立和实施 房地产项目工程项目管理体系的建立和实施 都在肢体分包都在做总承包都在违反建筑法合理的合同应该怎么签订 不违法合同 合理的合同数量应该是多少 案例分析 某项目的合约管控表附件 某项目合同明细 房地产项目工程项目管理体系的建立和实施 房地产公司为什么做不了总承包 1 与国家监管机制不符合 没有资质 2 地产行业的工程管理
4、没有机制 属于行业空白 3 机构和人力资源不健全4 社会资源整合能力差5 中国建筑市场的信任危机6 开发商把承包商做为融资手段地产行业实质是一个金融行业 其重要的职责是整合好社会各种资源 为国计民生做出更大的贡献 房地产项目工程项目管理体系的建立和实施 设计总包 建筑方案 外装修施工图 室内装修施工图 市政 规划方案 建筑施工图 建筑 结构 水暖电 消防 园林 开发商 精装修设计提前介入 房地产项目工程项目管理体系的建立和实施 土建施工总包 外装总包 精装修总包 监理 机电总包 空调 通风 电梯安装 消防施工 市政总包 园林总包 强弱电施工 供货战略伙伴 开发商 虚线表示仅有管理职能 非合同关
5、系 房地产项目工程项目管理体系的建立和实施 第一讲项目管理体系的建立第一部分 房地产项目工程管理的现状分析1 合作模式分析2 合同管理分析 项目承包模式探讨3 现场管理分析第二部分 房地产行业要建立怎样的项目管理模式1 房地产项目部配置人员的基本素质要求2 项目施工全过程管理控制要求3 项目施工全过程实体控制要求 房地产项目工程项目管理体系的建立和实施 房地产项目工程项目管理体系的建立和实施 1 政府对开发商无奈 出了问题只有罚款或抓人 国家没有相应的管理机制2 开发商对总包无奈 总包只剩下骨头了 利润和风险不对等3 总包对劳务分包无奈 总包管理能力下降 依赖劳务分包 所谓的劳务扩大分包 实质
6、就是转包 4 劳务分包商对民工无奈 人权意识提高了 农民工有新劳动法保护了5 民工对政府无奈 黑心老板该欠工资的照样欠 爬塔吊要被抓啊 房地产项目工程项目管理体系的建立和实施 第一讲项目管理体系的建立第一部分 房地产项目工程管理的现状分析1 合作模式分析2 合同管理分析 承包模式管理3 现场管理模式分析第二部分 房地产行业要建立怎样的项目管理模式1 房地产项目部配置人员的基本素质要求2 项目施工全过程管理控制要求3 项目施工全过程实体控制要求 房地产项目工程项目管理体系的建立和实施 施工企业有八大员标配 地产行业各具特色项目标准数量配置 取决于管理形式 小项目制 矩阵式管理 大项目制 职能式管
7、理 项目公司制 异地项目 人员素质要求 专业人员的要求 房地产项目工程项目管理体系的建立和实施 房地产项目工程项目管理体系的建立和实施 房地产项目工程项目管理体系的建立和实施 房地产项目工程项目管理体系的建立和实施 房地产项目工程项目管理体系的建立和实施 多项目开发综合症 多项目开发下 特别是多项目开发初期 许多企业都存在一些问题 表现在以下几个方面 公司与项目部 项目公司 之间职权分工不明确 工作接口关系不清晰 公司本部的支持和管理职能不能有效发挥 难以对项目部实施有效考核 项目部 项目公司 受项目经理的 人治 影响较大 或者过于依赖公司 或者不愿服从公司管理 项目部 项目公司 的执行力较差
8、 计划 方案 指令等的执行结果往往有较大偏差 与股东 供方等合作单位的公共关系不融洽 人力资源 资金供应紧张 既有资源又不能实现共享 对企业品牌建设贡献不大 等等 房地产项目工程项目管理体系的建立和实施 第一 业务发展战略不清晰第二 资源配置不合理第三 规章制度不健全 房地产项目工程项目管理体系的建立和实施 人员素质要求 专业人员的要求 HR 同病相怜 1 老板希望你是千手观音 渴望 综合性人才 2 你总觉得力不从心3 能人用时方恨少4 开工资日就想减员 房地产项目工程项目管理体系的建立和实施 地产行业到底需要什么样的管理人员 1 具备一定的专业知识2 协调能力一定要强 学会 弹钢琴 3 学习
9、能力一定要强4 学会 妥协 与 忘记 的能力5 善于将隐性知识转化为显性知识专业的人做专业的事 附件某项目公司编制 房地产项目工程项目管理体系的建立和实施 讨论 1 我们公司采用的是什么的项目模式 2 这种模式是否适合公司的发展 3 我们公司的人员结构是怎样的 房地产项目工程项目管理体系的建立和实施 第一讲项目管理体系的建立第一部分 房地产项目工程管理的现状分析1 合作模式分析2 合同管理分析 承包模式管理3 现场管理模式分析第二部分 房地产行业要建立怎样的项目管理模式1 房地产项目部配置人员的基本素质要求2 项目施工全过程管理控制要求3 项目施工全过程实体控制要求 房地产项目工程项目管理体系
10、的建立和实施 内部管理靠流程附件 流程文件不能为流程而流程 最短的流程最有效的流程是最好的流程 流程的建立绝非一日之功 要循序渐进 不断完善外部管理靠合同台上十分钟 台下十年功 房地产项目工程项目管理体系的建立和实施 1 开工前准备阶段管理2 施工阶段管理3 竣工验收阶段管理4 物业接管验收阶段管理5 客户入住及客户服务管理6 项目管理总结 项目后评估 房地产项目工程项目管理体系的建立和实施 1项目 进度 总控制计划的确定 附件1 附件1A 2项目招投标计划管理 附件2 附件2A3项目工程保证担保的管理 附件3 4项目成本管理要求 附件4 成本管理文件5设计配合要求的确定 附件5 6监理管理要
11、求的确定 附件6 7总包管理要求的确定 附件7 8甲签合同工程供方管理要求的确定 附件8 房地产项目工程项目管理体系的建立和实施 9设计交底 附件9 10施工组织设计审核 附件10 11重大施工方案 工序 的提出及要求 附件11 案例附件11A12变更洽商的管理 附件12 13施工前现场准备工作 附件13 14项目会议制度要求 附件14 15工程档案及文件管理要求 附件15 16产品标准的管理要求 附件16 17项目合同管理要求 含合同付款管理要求 附件17 18品牌在项目上的推广应用准备 附件18 房地产项目工程项目管理体系的建立和实施 1 开工前准备阶段管理2 施工阶段管理3 竣工验收阶段
12、管理4 物业接管验收阶段管理5 客户入住及客户服务管理6 项目管理总结 项目后评估 房地产项目工程项目管理体系的建立和实施 1施工样板管理 附件19 2材料设备封样 进场及验收管理 附件20 3施工过程关键工序检查管理 附件21 4工程质量检查管理 附件22 附件22A5施工过程验收的管理 附件23 6合作伙伴的管理 附件24 战略合作伙伴 7重大安全和质量事故处理的原则 附件25 房地产项目工程项目管理体系的建立和实施 1 开工前准备阶段管理2 施工阶段管理3 竣工验收阶段管理4 物业接管验收阶段管理5 客户入住及客户服务管理6 项目管理总结 项目后评估 房地产项目工程项目管理体系的建立和实
13、施 1验收前的准备工作 附件26 2专项验收及竣工验收 附件27 3城市公司内部验收 附件28 4保修合同及保修担保 附件29 5物业接管验收的准备工作 附件30 房地产项目工程项目管理体系的建立和实施 1 开工前准备阶段管理2 施工阶段管理3 竣工验收阶段管理4 物业接管验收阶段管理5 客户入住及客户服务管理6 项目管理总结 项目后评估 房地产项目工程项目管理体系的建立和实施 1物业接管验收准备会 附件31 2物业接管验收 附件32 3保修工作的组织 原则及管理 附件33 4整改及收尾工作 附件34 房地产项目工程项目管理体系的建立和实施 1 开工前准备阶段管理2 施工阶段管理3 竣工验收阶
14、段管理4 物业接管验收阶段管理5 客户入住及客户服务管理6 项目管理总结 项目后评估 房地产项目工程项目管理体系的建立和实施 1入住前准备工作 附件35 附件35B 附件35C2客户入住 附件36 附件36A3客户服务及投诉处理 附件37 客户入住也是一种经营活动南昌麦当劳案例 房地产工程项目管理核心理念剖析 房地产企业与传统角度对 铁三角 认识的区别 房地产项目工程项目管理体系的建立和实施 国家验收机构 客户 房地产项目工程项目管理体系的建立和实施 房地产项目工程项目管理体系的建立和实施 客户满意调查表 整体功能 客户满意调查表 住宅功能 客户满意调查表 写字楼功能 房地产项目工程项目管理体
15、系的建立和实施 1 开工前准备阶段管理2 施工阶段管理3 竣工验收阶段管理4 物业接管验收阶段管理5 客户入住及客户服务管理6 项目管理总结 项目后评估 房地产项目工程项目管理体系的建立和实施 1项目整体施工组织管理总结2进度 质量 安全文明施工总结3技术管理 包括技术标准 产品标准 总结4合同执行情况总结5成本控制分析6物业移交及客户保修服务总结7存在问题及改进建议后评估案例 附件38 房地产项目工程项目管理体系的建立和实施 项目管理工具总结1 流程2 表格 房地产项目工程项目管理体系的建立和实施 经验交流 我们公司是怎么做的 小业主当天验房的入伙率 每户保修投诉数量多少 房地产项目工程项目
16、管理体系的建立和实施 第一讲项目管理体系的建立第一部分 房地产项目工程管理的现状分析1 合作模式分析2 合同管理分析 承包模式管理3 现场管理模式分析第二部分 房地产行业要建立怎样的项目管理模式1 房地产项目部配置人员的基本素质要求2 项目施工全过程管理控制要求3 项目施工全过程实体控制要求 房地产项目工程项目管理体系的建立和实施 1 施工图审查要点2 工程质量管控要点3 设计及二次深化设计4 计划与进度管理 龙湖地产计划管理 5 现场成本管理6 样板间先行7 洽商与变更8 成品保护管理 重点精装修管理 9 工程安全 文明施工检查要点10 对监理的管控11 材料检验与实验12 第三方质量检查 管理外包 斜字体重点讲解 房地产项目工程项目管理体系的建立和实施 1结构图设计检查要点 附件39 美国TT案例 2给排水图设计检查要点 附件40 3电气图设计检查要点 附件41 4采暖通风图设计检查要点 附件42 5 关于精装修施工图 房地产项目工程项目管理体系的建立和实施 图纸问题是怎么找出来的 附件一图纸问题是怎么落地的 附件二怎么才能避免图纸问题的多次重复出现 实践是检验真理的问题标准 施工
