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1、 目 录 一、物业部组织架构与人员结构3二、部门职责4三、物业部各岗位职责5、物业部经理职责5、运行督办经理职责：5、楼宇管理经理职责5、强电主管职责5、给排水、空调主管职责6、弱电主管职责6、电梯主管职责6、楼宇维修主管职责7、文员职责710、维修电工领班职责811、管、钳工领班职责812、维修管钳工职责（实行考核上岗制度）813、维修电工职责（实行考核上岗制度）814、楼面维修工职责。（实行考核上岗制度）915、仓库保管员职责。（实行考核上岗制度）916、物业部采购员职责。（实行考核上岗制度）9四、物业部主要工作内容、程序及制度11（一）维修领班日常工作程序11（二）维修电工日常工作内容及
2、注意事项11（三）弱电各系统工作程序12（四）维修管、钳工日常工作内容及注意事项12（五）楼面维修工日常工作内容及注意事项13（六）电梯维修工日常工作内容及注意事项13（七）设备三级保养制度13（八）设备检修管理制度14（九）设备巡检管理制度15（十）设备封存、启用管理制度15（十一）工具借、领管理制度15（十二）楼面及其它部门设施维修程序17（十三）向财务部提供扣款数据要求17（十四）电梯科规章制度及操作规程18（十五）空调给排水科规章制度及操作规程29（十七）强电科规章制度及操作规程41（十八）、关于收缴水、电费的管理规定（试行）47（十九）关于卖场营业设施、装修改造工程的管理规定49五、
3、物业部与相关部门间的关系一、物业部组织架构与人员结构 物业部经理 文员 督办经理 空排科主管 电梯科主管 维修科主管 设备科主管 强电科主管 弱电科主管 维修班 运行班 空 空 楼 楼 设 设 运 设 楼 化 电 电 电 管 临 材 采 仓 设 维 楼 楼 运 运 费 调 调 面 面 备 备 行 备 面 验 扶 扶 扶 时 料 购 库 备 修 层 修 行 行 用设 设 给 给 给 给 班 层 运 室 梯 梯 梯 理 工 审 员 保 管 班 维 保 班 值 管备 备 水 水 水 水 长 运 行 运 维 维 核 管 理 长 修 养 长 班 理维 维 维 维 维 维 行 行 保 保 员 员 员 电
4、电 电 员修 修 修 修 修 修 工 班 工 工 工 工班 班 班 长长 长 长 楼 监 消 广 宇 控 防 播 自 报 系 系 控 警 统 统二、部门职责、负责购物中心设备设施正常、安全、经济运作，为购物中心的经营提供基本保证。、负责购物中心所属设备设施的运行、维修、保养工作，使之保持良好的工作性能技术状况。、根据经营布局要求及设备技术状况，对设备设施进行合理调整改迁，使公司物业得到升值。、对部门员工进行严格管理、检查、督促部门员工严格执行公司各项管理制度。、组织部门员工进行物业管理培训，提高员工综合素质。三、物业部各岗位职责、物业部经理职责负责购物中心设备设施运作、维修、保养工作， 使之保
5、持良好的工作性能状况；组织制定相应工作管理办法、工作程序制度，编制、 审核物业部年度、月度计划；合理组织实施维修、运行工作计划及日常工作， 每月向安全运营部提交物业部工作分析报告；检查、督促、考核部门员工严格执行各项制度、程序、 规范及工作进度，了解部门员工思想状况， 对不良倾向及时纠正。负责组织各项专业培训，提高员工专业素质。负责对直接下属工作业绩考核，并与工资挂钩。全面负责购物中心物业部的技术管理工作， 督促各专业工程师尽职尽责，以确保配电、空调、给排水、弱电、 电梯等设备经常处在优良的技术状态安全运行。负责购物中心的技术整改项目和新项目的施工质量监督的管理工作。、运行督办经理职责： 积极
6、配合物业部经理搞好物业部的工作。每天检查工程现场和设备状况： 检查设备运行状态，发现问题及时处理。 检查下层岗位纪律的工作态度，发现不良现象立即纠正。 检查运行、维修记录，掌握能耗情况，做好节能工作，并制定具体措施。 每月负责审查各大客户的用电量、用水量报表，广场购物中心总用电量、用水量及能耗情况。 各项培训工作。、楼宇管理经理职责、积极配合物业部经理搞好物业部的工作。、对购物中心楼宇设施维修及改造工作费用审核。、对购物中心设施的装修格局及品质进行监控。 针对购物中心的自身特点，做出适合的布局方案； 确保购物中心的装修档次，对专柜所用材料、颜色、 尺寸进行控制； 为新招专柜出具平面尺寸图， 并
7、利用专业特点协助客户设计及改造设施；对购物中心所用装饰工程跟进、协调、 使之按计划进度进行，并保证工程的质量。 负责对购物中心设施维修和改进提供方案； 根据确定的设计方案按要求组织实施到位；、强电主管职责（）在物业部经理领导下主管楼面配电、照明、变电设备的全面工作， 确保楼面配电柜， 照明设备经常处在优良的技术状态下安全运行及日常安全管理。负责购物中心内电话末端设备、线路的全面工作。（）每天检查工程现场和设备状况检查设备运行状况，发现问题及时处理。检查下层岗位纪律和工作态度， 发现不良现象立即纠正，并如实记入考核成绩。审查运行记录，掌握能耗状况，做好节能工作,做好记录.（）每月负责广场各大客户
8、的用电量报表， 在空调工程师配合下核算广场购物中心总用电量， 发现差异要分析原因，及时采取措施纠正。（）制定并贯彻电气设备运行方案、检修方案、 计划和安全操作规程，监督和检查各班组合理使用电气设备， 定期维护电气设备的情况，并记录归档。（）每月负责商场客户， 除公司应配照明外的电费管理收取工作。（）负责督促检查电气设备的技术资料收集整理工作， 完善技术资料。（）掌握科技发展新动态，适时应用新技术。（）负责对直接下属的业绩考核并与工资挂钩及各项培训工作。、给排水、空调主管职责（）在物业部经理的领导下主管楼面卫生间给排水设施的维修、 保养和楼面空气处理机的按时开关工作。负责物业部所属空调设备，室外
9、给排水设备、 泵房设备的运行，维修等全面工作。（）每天检查工程现场和设备状况检查设备运行状况，发现问题及时处理。检查下层岗位纪律和工作态度，发现不良现象立即纠正。审查运行记录，掌握能耗状况，做好节能工作,做好记录.（）每月负责与强电主管配合核算空调用电量 。（）对系统设备的运行、维修状况进行监督、考核， 每月分析报表。（）负责空调系统技术资料的收集、整理工作， 完善技术资料。（）负责直接下属的业绩考核工作并与工资挂钩及各项培训工作。、弱电主管职责（）在物业部经理的领导下主管广场、电视监控、防盗报警、广播系统、 楼宇自控系统设备、线路的全面工作。负责购物中心消防系统设备线路的全面工作。（）每天检
10、查工程现场和设备状况 检查设备运行状态，发现问题及时处理。 审查运行、维修记录。 负责对消防系统等设备运行，维修的工作，每月分析报表。 负责弱电系统技术资料的收集、整理工作、完善技术资料。 负责楼宇自控装置的正常运行。、电梯主管职责 （）在物业部经理的领导下 负责监视分析购物中心电梯（部扶梯，台直升梯）的运行情况， 保 证各种设备在规定的参数下运行， 发现异常应立即安排维修人员处理，并立即向上级报告，并做好记录。 负责按电梯维保计划对广场电梯进行维保， 使电梯保值。 积极参加各种培训， 对发生事故的隐患进行分析，查找原因、制定措施。 负责电梯设备运行、维修工作，每月分析报表。、楼宇维修主管职责 （）在楼宇主管经理指导下，负责各楼面柜台、橱窗、灯箱、货架、楼面装饰等其它设施的维修、保养工作， 以保证完美的经营环境。 （）协助、配合其它工种（电工、钳工、 水工）的维修保养工作。 （）根据维修保养计划， 具体负责完成本工种的计划任务，安排常规的巡查、维修、保养工作， 解决协调实施过程中所出现的各类问题。 对各楼面送交的维修申请单及时加以处理。对简单维修工作要随时处理， 保证完好率在以上。 （）严格执行各项制度、规范、程序， 了解下属员工思想状况，严格管理，及时纠正不良倾向。 对本工种工作任务执行情况进行检查、考核验收， 每月向维修主管提交楼面维修工
