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1、2018长租公寓市场年报目录前言P2第一章政策篇：鼓励租赁发展，支持与监管并重P3第二章市场篇：土地供应提速，租金稳中有涨P10第三章企业篇：把握热点需求，探索核心盈利模式P16附：EQR 模式借鉴P22展望P2424前言近两年，我国住房租赁市场进入快速发展期。无论从我国城市化进程所处阶段，还是从租房人群的迭代变化来看，发展住房租赁市场尤其是长期租赁都非常必要和紧迫。住房租赁市场作为万亿级别的市场，也是当前唯一具有重要政策红利的领域，其发展空间不可忽视。2018 年住房租赁市场快速发展，政策、资本、企业等各方主体积极参与，助力行业在探索中不断前进。行业处于发展初期的阶段未变，在这一时期政策、机
2、制正在不断完善，政府和企业不断探索发展模式，创新发展思路。政府层面，支持与监管并重。在国家大政方针指导下，中央及地方出台多项支持、鼓励发展政策。同时， 应对行业在探索发展中出现的问题，及时完善监管制度。此外，热点城市纷纷调整住房供应结构，加大租赁住房和租赁相关用地供应力度，积极扩大租赁住房在住房供应体系中所占比重。资金层面，宽松与谨慎并存。近两年，各大银行加快在长租领域布局，险资也获准进入，此外，住房租赁资产证券化快速推进，类 REITs、ABS 等金融产品涌现，拓宽了企业融资渠道，为市场发展提供了强大的资金支持。但今年以来，也有部分融资项目的获批受阻、进度放缓，可见，监管层审批趋于谨慎。企业
3、层面，进入与退出并存。参与企业不断增加，机构渗透率显著提升，参与形式越来越多元。但因市场准入门槛低、企业急于扩张，部分企业因经营不善、资金链断裂等原因退出市场，行业在扩张的过程中不断洗牌。为了更全面、清晰的展现 2018 年住房租赁市场的发展变化，全文从政策、市场、企业三大方面对 2018年住房租赁市场发展情况进行了剖析。第一篇 政策篇第三篇 企业篇中央和地方以不同角度分别出台多项政策推动住房租赁市场发展。中央以强化发展基调，鼓励支持市场发展为主。地方在落实政策的同时，注重市场监管，引导市场健康发展热点城市纷纷加快租赁住房用地供应，2018 年供应规模高于 2017 年。部分城市全年租金上涨加
4、快，但四季度， 在政策严控下，多数城市租金有所回调。第二篇 市场篇企业布局长租公寓聚焦热门城市、热点产品，这是立足的基础。此外，逐步探索合理的盈利模式是企业发展壮大的关键，多方面降成本、增收益是扩大盈利的必要条件。第一章 政策篇鼓励租赁发展支持与监管并重2018 年以来，中央和地方从不同角度为住房租赁市场制定多项政策，住房租赁市场发展作为住房制度改革的核心内容，相关配套政策进一步细化并出台。中央层面，持续强调鼓励住房租赁市场发展，政策红利不断释放；地方层面，政策逐渐微观深入，对市场秩序、发展目标等进行明确的规范，包括各城市的供应结构、各类租赁产品形态建设规范、消防规范等微观落地类政策纷纷出台，
5、为正处于扩张周期的各运营主体提供指引。1、中央政策：强化鼓励住房租赁市场发展基调，多种方式引资本、 增供应、促消费表：2018 年中央发布住房租赁政策进程时间政策内容2018.1.15国土资源部提出深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，完善促进房地产健康发展的基础性土地制度，推动建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。2018.1.16国土资源部、住房城乡建设部原则同意沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等 11 个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。2018.2.6国家发改委明确：下一步，发展住房租赁市场特别是长期租赁，支持专业化、机构
6、化住房租赁企业发展。2018.3.6全国提出支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让广大人民群众早日实现安居宜居。2018.4.25证监会、住建部联合印发关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知，对开展住房租赁资产证券化的基本条件、政策优先支持领域、资产证券化开展程序以及资产价值评估方法等作出明确，并将在审核领域设立“绿色通道”。2018.5.19住建部发布关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知提出，热点城市要提高住房用地比例，住房用地占城市建设用地的比例建议按不低于 25%安排。要大幅增加租赁住房、共有产权住房用
7、地供应，确保公租房用地供应。力争用 3-5 年时间，公租房、租赁住房、共有产权住房用地在新增住房用地供应中的比例达到 50%以上。2018.06.01银保监会发布关于保险资金参与长租市场有关事项的通知，明确要求保险公司在参与长租市场时要发挥自身优势，同时注意防范投资风险。（意味着自此险资获准进入长租市场）2018.09.20中共中央、国务院印发关于完善促进消费体制机制进一步激发居民消费潜力的若干意见指出，住行消费方面，大力发展住房租赁市场特别是长期租赁。同时，加快推进住房租赁立法，保护租赁利益相关方合法权益。2018.10.11国务院办公厅印发完善促进消费体制机制实施方案（20182020 年
8、）提出，大力发展住房租赁市场，加快研究建立住房租赁市场建设评估指标体系；发挥国有租赁企业对市场的引领、规范、激活和调控作用，支持专业化、机构化住房租赁企业发展；加快建设政府主导的住房租赁管理服务平台。旅游领域，鼓励发展租赁式公寓、民宿客栈等旅游短租服务。2018.11.15共享住宿服务规范这是我国共享住宿领域首个行业自律标准，针对目前行业发展过程中存在的和社会公众关注的热点问题提出了具体的内容规范。2018.12.12关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知提出支持信用优良、经营稳健、对产业结构转型升级或区域经济发展具有引领作用的优质企业发行企业债券。只支持有关棚户区改
9、造、保障性住房、租赁住房等领域的项目，并不支持商业地产项目。2018.12.22个人所得税专项附加扣除暂行办法将子女教育、继续教育、住房贷款利息、住房租金、赡养老人、大病医疗均可纳入专项附加扣除。2018.12.24全国住房和城乡建设工作会议提出 2019 年工作总体要求和十大重点任务，租赁方面以补齐租赁住房短板为主要任务。数据来源：中指研究院整理确定基调、支持发展是 2018 年中央政策的主旋律。当前我国住房租赁市场处于发展初期，中央政策更多在于确立及强化发展目标，多方面给予支持和鼓励，注重行业“领头羊”的树立等。从全年的各项政策来看，中央 “大力发展住房租赁市场”的决心十分坚定，全年一再强
10、调，尤其“长期租赁”被列为发展重点，旅游短租也予以鼓励，首次提出我国共享住宿领域行业自律标准。围绕这一基调， 从供给端、需求端、资金端、监管端这四大租赁市场参与主体出发，提出多项政策和举措，以推动建设多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。供给端，一方面强调增加租赁住房供应，提出集体建设用地建设租赁住房，规定热点城市增加租赁住房用地供应；另一方面针对企业，提出发挥国有租赁企业对市场的引领、规范、激活和调控作用，支持专业化、 机构化住房租赁企业发展。需求端，以鼓励支持居民租赁为主，将住房租金纳入个人所得税专项附加扣除。资金端，对推进住房租赁资产证券化做出了具体工作指示，支持优质企业发行债券以
11、发展租赁住房、保障房等，此外，允许险资进入长租市场，为市场引入更多优质资本。监管端，提出加快推进住房租赁立法，保护租赁利益相关方合法权益，强调加快政府主导的住房租赁管理服务平台的建设，引导和鼓励租赁市场发展。2、地方政策：响应中央号召，落实增加供应，培育市场主体，支持 租赁消费，监管市场运行2018 年上半年地方积极响应中央号召，落实增加租赁住房供应，制定供应计划，鼓励住房租赁市场发展， 加大对租赁群体的补贴支持，积极培育租赁市场主体等，而下半年随着市场变化，地方政策更多的是以加强监管为主。表：2018 年地方发布住房租赁政策梳理政策内容省、市推动发展山西、河北、成都、天津、佛山、太原、长沙、
12、深圳、临沂、莱芜、西安、东莞、南昌市场监管浙江、北京、天津、西安、温州、合肥、南京、成都、上海、杭州、深圳、武汉人才政策浙江、武汉、上海、西安、北京、杭州、南京、天津金融市场北京、上海、武汉、深圳、合肥租赁企业武汉、南京、厦门、长沙、杭州、天津、莱芜集体建设用地北京、上海数据来源：中指研究院整理 多省市发布具体实施方案和细则，推动住房租赁市场发展2018 年各地发展住房租赁市场的相关实施方案和细则密集出台，大力推动住房租赁市场发展，将中央部署进一步落地实施。综合来看，政策发力点主要在供给和需求两端，多种渠道增加租赁住房供应，多种方式鼓励、支持居民租住需求。增加供应方面，部分城市提出在建、已建、
13、库存的商业/商务办公用房可申请改建为租赁住房；鼓励村镇集体经济组织开展规模化住房租赁业务；新出具商品住房地块规划条件时，需配建一定比例的租赁住房等。支持需求方面，主要从增加补贴、保障租购同权两方面入手。部分城市提出降低申请租房补贴门槛，提高补贴力度；落实住房租赁系列税收优惠政策；可提取住房公积金支付房租；非本市户籍租房，子女可安排就读等。多个城市提出了未来 3-5 年的租赁住房建设计划，未来租赁住房建设规模将显著提升。表：2018 年推动住房租赁市场发展政策城市政策或事件山西山西省发展住房租赁市场实施方案从培育多元化租赁住房供应主体、多渠道筹集租赁房源、完善住房租赁管理政策措施、提高住房租赁市
14、场监管和服务水平等多个方面对发展住房租赁市场作出部署。河北住房制度改革工程实施方案提出要深化住房制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障、购租并举的住房制度。成都成都市人民政府办公厅关于加快发展和规范管理我市住房租赁市场的意见提出，逐步扩大承租人享受基本公共服务的权利、鼓励村镇集体经济组织开展规模化住房租赁业务。明确住房租赁租住标准，加强住房租赁违规行为监管，提出逐步扩大承租人享受基本公共服务的权利、鼓励村镇集体经济组织开展规模化住房租赁业务等。天津天津市国土房管局降低申请租房补贴门槛，提高补贴力度。佛山佛山市人民政府办公室关于推进商业、商务办公用房改建为租赁住房加快租购并举住房制度建设工作的
15、通知（试行）提出 2018 年 7 月 9 日前在建、已建、库存的商业、商务办公用房可申请改建为租赁住房。太原太原市发展住房租赁市场实施方案提出从 2019 年起，新出具商品住房地块规划条件时，要求至少配建住宅面积 20的租赁住房。长沙关于加快发展住房租赁市场工作实施方案提出到 2022 年，新增各类租赁住房不少于 500 万平方米；建立租户治安信息登记体系；培育 9 家以上住房租赁龙头企业；落实住房租赁系列税收优惠政策；可提取住房公积金支付房租；非本市户籍租房，子女可安排就读等。深圳深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见提出 20182020 年深圳将建设筹集各类住房 42 万套，人才住房、安居型商品房和
