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1、房地产基础知识篇 欢迎大家参加 房地产基础知识篇 的学习 1 2020 4 7 1 房地产基础知识篇 2 第一章房地产业 2020 4 7 2 房地产基础知识篇 3 第一节 房地产的概念与特性房地产是指土地 建筑物及其他地上定着物 2020 4 7 3 房地产基础知识篇 4 土地 是指地球陆地表面及其上下一定范围的空间 建筑物 指人工建筑而成 由建筑材料 建筑构配件和建筑设备等组成的整体物 包括房屋和构筑物两大类 构筑物如桥梁水塔 道路等 2020 4 7 4 房地产基础知识篇 5 地上定着物 指固定在土地或建筑物上 与土地 建筑物不能分离 或者虽然分离 但是分离不经济 如 围墙 花池 树木花
2、草 2020 4 7 5 房地产基础知识篇 6 房地产的实物 权益 区位 房地产可视为实物 权益和区位的结合 实物是房地产看得见 摸得着的部分 2020 4 7 6 房地产基础知识篇 7 权益 是房地产中无形的 不可触摸的部分 如使用权 租赁权 地役权等 2020 4 7 7 房地产基础知识篇 8 区位 指地球上某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系 除了地理坐标位置 还包括它与重要场所 如市中心 车站等 的距离 从其它地方到达该宗房地产的可及性 从该宗房地产去往其他地方的便捷性等 2020 4 7 8 房地产基础知识篇 9 房地产的十大特性 不可移动性 独一无二性 寿命长久性 供给有限性
3、 价值量大 流动性差 用途多样性 相互影响 易受限制 保值增值性 2020 4 7 9 房地产基础知识篇 10 市场是商品交换的场所 市场是指商品交易的任何场合 市场是连接商品生产者和商品消费者之间的桥梁 市场是使商品交易双方接触的任何安排 市场是商品交换关系的总和 市场是指某一特定的商品或服务的现有目标客户群 市场是一种商品或服务的所有潜在购买者的需求总和 2020 4 7 10 房地产基础知识篇 房地产市场 是指所交易的商品是房地产的市场 交易包括买卖 租赁 抵押 互换等 房地产市场必须具备三个要素 卖方 买方 用于交易的房地产 2020 4 7 11 房地产基础知识篇 12 房地产市场的
4、分级 一级市场 土地市场 二级市场 增量房市场 三级市场 存量房市场 2020 4 7 12 房地产基础知识篇 13 房地产市场的特征 2020 4 7 13 房地产基础知识篇 14 第二节 房地产市场和供求房地产的需求形成有二个条件 1 消费者愿意购买 2 消费者有能力购买 2020 4 7 14 房地产基础知识篇 15 对房地产的需求量由如下因素决定 1 该种房地产的价格水平 例外 炫耀性物品和吉芬物品 2 消费者的收入水平 3 相关物品的价格水平 4 消费者的偏好 5 消费者对未来的预期 2020 4 7 15 房地产基础知识篇 16 房地产的供给形成有二个条件 1 开发商或拥有者愿意供
5、给 2 有能力供给 2020 4 7 16 房地产基础知识篇 17 对房地产的供给量由如下因素决定 1 该种房地产的价格水平 2 该种房地产的开发成本 3 该种房地产的开发技术水平 4 房地产开发商对未来的预期 2020 4 7 17 房地产基础知识篇 18 房地产市场周期1 上升期 2 高峰期 3 衰退期 4 低谷期 2020 4 7 18 房地产基础知识篇 上升期的特怔 需求不断增加 房屋供不应求 租金与售价几乎同步上涨 二手房屋的价格上涨 另外 在这一阶段的初期 房屋空置率略高与正常水平 随后 需求的不断增加使房屋空置率不断下降 到这一阶段后期 房屋的空置率下降到正常水平 2020 4
6、7 19 房地产基础知识篇 高峰期的主要特征 售价比租金快得多的速度上涨 新房换手快 交易量大 大批开发项目开工 房屋空置率也经历了在上升期的基础上继续下降到该阶段后期开始上升的过程 2020 4 7 20 房地产基础知识篇 衰退期主要特征 新房销售困难 投资者纷纷设法将自己持有的房地产脱手 旧房交易量大 售价以比租金快得多的速度下降 房屋空置率上升 2020 4 7 21 房地产基础知识篇 低谷期主要特征 市场极为萧条 交易量很小 开发项目开工率低 消费需求依市场惯性减少 租金下降 2020 4 7 22 房地产基础知识篇 23 房地产需求分为四类 自用需求 投资需求 投机需求 跟风需求 2
7、020 4 7 23 房地产基础知识篇 24 房地产业的基本概念 房地产业是进行房地产投资 开发 经营 管理 服务的行业 属第三产业 是具有基础性 先导性 带动性和风险性的产业 2020 4 7 24 房地产基础知识篇 25 房地产业 房地产投资开发业 房地产服务业 房地产经纪业 房地产咨询 房地产价格评估 物业管理业 房地产中介服务业 2020 4 7 25 房地产基础知识篇 第二章 房地产经纪与房地产经纪人 2020 4 7 26 房地产基础知识篇 27 第一节 房地产经纪经纪 是指为促成各种市场 如房地产 交易而从事的居间 代理 经纪的有偿服务活动 作为一种经济活动 即经纪活动 是经济活
8、动中的一种中介服务行为 2020 4 7 27 房地产基础知识篇 28 在现实生活中 无论何种经纪活动均包括两层基本涵义 其一 经纪活动是一种中介服务活动 主要是通过提供信息和专业服务来促成他人交易 其二 经纪机构提供中介服务是以赢利为目的 通过收取佣金的方式取得其服务的报 2020 4 7 28 房地产基础知识篇 房地产经纪 是指以收取佣金为目的 为促成他人房地产交易而从事居间 代理等活动的经营行为 2020 4 7 29 房地产基础知识篇 30 经纪活动的特点 1 活动范围的广泛性 2 活动内容的服务性 3 活动地位的居间性 4 活动目的的有偿性 5 活动责任的确定性 6 活动主体的专业性
9、 2020 4 7 30 房地产基础知识篇 31 房地产经纪活动的方式房地产居间 房地产代理 房地产经纪 2020 4 7 31 房地产基础知识篇 32 房地产居间 指向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务 并收取委托人佣金的行为 2020 4 7 32 房地产基础知识篇 33 房地产代理 指以委托人名义 在授权范围内 为促成委托人与第三方进行房地产交易而提供服务 并收取委托人佣金的行为 2020 4 7 33 房地产居间与房地产代理的区别 在法律性质上有明显的差异 在房地产居间业务中 房地产经纪机构可以同时接受一方或相对两方委托人的委托 向一方或相对两方委托
10、人提供居间服务 而在房地产代理业务中 房地产经纪机构只能接受一方委托代理事务 因为国家法律没有有关代理可以同时接受相对两方委托人的委托代理义务的解释 2020 4 7 34 房地产基础知识篇 35 房地产经纪 房地产经纪人以经纪人的名义与第三人进行交易的经纪行为 2020 4 7 35 房地产经纪的作用 1 传播经济信息2 加速商品流通3 优化资源配置4 推动市场规范完善5 促进社会经济发展 2020 4 7 36 房地产经纪的功能定位 1 沟通信息 提供咨询2 促成交易 提高效率3 公平买卖 保障安全 2020 4 7 37 房地产基础知识篇 38 第二节 房地产经纪人房地产经纪人 指依法取
11、得房地产经纪人执业资格 从事房地产经纪活动的人员 房地产经纪人必须以其注册的经纪机构的名义从事经纪活动 2020 4 7 38 房地产基础知识篇 39 房地产经纪人的分类按活动形式 居间房地产经纪人代理房地产经纪人经纪房地产经纪人 2020 4 7 39 房地产基础知识篇 40 按职业资格 执业资格房地产经纪人协理资格房地产经纪人 2020 4 7 40 房地产基础知识篇 41 按服务专业领域 住宅房地产经纪人 商业用房房地产经纪人 工业用房房地产经纪人 土地房地产经纪人 2020 4 7 41 房地产基础知识篇 42 房地产经纪人的特点 1 以信息为资源 2 与客户之间无连续性关系 3 是具
12、有专业素质和良好声誉的人才 4 专业性极强 5 地域性极强 2020 4 7 42 房地产基础知识篇 第三章土地 2020 4 7 43 房地产基础知识篇 44 取得土地使用权的途径主要有下例四种 1 通过行政划拨 2 通过国家出让方式取得3 通过房地产转让方式取得 4 通过土地或房地产租赁方式取得 2020 4 7 44 房地产基础知识篇 45 国有土地使用权出让 概念 是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者 由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为 是有偿的 有期限的 2020 4 7 45 房地产基础知识篇 46 土地使用权出让方式 招标 拍卖 协议出让 2020 4
13、7 46 房地产基础知识篇 47 按国家有关法律规定 土地使用权出让的最高年限为 1 居住用地70年 2 工业用地50年 3 教育 科技 文化卫生 体育用地50年 4 商业 旅游 娱乐用地40年 5 综合或其他用地50年 2020 4 7 47 房地产基础知识篇 48 国有土地使用权划拨概念 是指有批准权的人民政府依法批准 在用地者缴纳补偿 安置等费用后将该幅土地交其使用 或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为 2020 4 7 48 房地产基础知识篇 49 划拨范围 A 国家机关用地和军事用地 B 城市基础设施和公用事业用地 C 国家重点扶持的能源 交通 水利等项目用地 D 法律 行政
14、法规规定的其他用地 2020 4 7 49 房地产基础知识篇 50 第四章房地产市场 2020 4 7 50 房地产基础知识篇 51 第一节 房地产的一级 二级 三级市场一级市场是指土地使用权的出让二级市场指开发商开发项目之后 向购房者出售所建造的房屋 即商品房的第一次出售 三级市场是指市场上已经成交过的房屋再次进行交易 也就是常说的 二手房 交易 2020 4 7 51 房地产基础知识篇 52 第二节 购房者应缴纳的相关税费a 契税 房地局评估价的1 5 90平方以下1 143平米以上评估价的4 b 土地出让金 房地局评估价的1 房改房 经济适用房 2020 4 7 52 房地产基础知识篇
15、53 C 交易营业税 房产证未满五年或是房产证满五年房产面积大于等于143平方以上征收交易营业税5 675 d 设备维修基金 按房屋建筑面积算 多层50元 平米 高层为90元 平米 来计算 2020 4 7 53 房地产基础知识篇 54 e 交易手续费 6元 建筑面积f 测绘费 建筑面积 1元g 产权登记工本费 80元h 登记印花税 5元 2020 4 7 54 房地产基础知识篇 55 第三节 增量房与存量房增量房 每年新增住房 如新建商品房存量房 相对于增量房的住房 进入市场交易时成为二手房 2020 4 7 55 房地产基础知识篇 56 第四节 太原市整体概述太原是山西省省会 历史文化名城
16、 以能源重化工为主的工业基地 华北西南部地区重要的中心城市 太原的城市规划区范围为市区行政辖区 包括小店 迎泽 尖草坪 万柏林 晋源 杏花岭六个区 面积1460平方公里 2020 4 7 56 房地产基础知识篇 57 市域城镇体系结构按主城区 含新区 含县级市 建制镇三级布局 主城区是太原市域的核心 集中体现省会城市的功能 由市中心区和环绕其周围的小店 晋源 和2个国家级开发区 太原市经济技术开发区 太原市高新技术开发区 2个省级开发区 太原工业园区 太原不锈钢生态工业园区 组成 2020 4 7 57 房地产基础知识篇 58 太原市的人口控制规模为 主城区2008年为355 3万 太原市中心城区常住人口已达400 01万 太原市建有公园125个 绿化覆盖率达到34 65 绿地率达到29 84 人均绿地达8 32平方米 2020 4 7 58 房地产基础知识篇 59 市中心区道路网形式为棋盘式和三个环 道路系统由十条南北向主干道 十条东西向主干路和内环 中环 高速外环并辅以次干路和支路组成 2020 4 7 59 房地产基础知识篇 60 第五章房地产买卖相关概念 2020 4 7 60
