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1、临安12月份市场月报一、宏观政策研究(一)近期与房地产相关的主要政策、新闻解读为了更好的了解宏观房地产市场,营销策划部定期摘抄与房地产相关的主要政策、新闻,并进行解读。序号时间标题主要内容政策解读112/1111月份宏观经济数据n CPI:同比上涨5.1%,创28个月新高n PPI:同比上涨6.1%,11月份,工业品出厂价格环比上涨1.4%。n 固投:11月份固投210698亿元,同比增长24.9%,比1-10月份加快0.5个百分点。n 消费:11月份,社会消费品零售总额13911亿元,同比增长18.7%,比10月份加快0.1个百分点。1-11月份,社会消费品零售总额139224亿元,同比增长
2、18.4%,比1-10月份加快0.1个百分点。n 信贷:11月份新增本外币贷款6142亿元,其中,人民币贷款增加5640亿元,外币贷款增加85亿美元。人民币贷款余额47.43万亿元,同比增长19.8%,比上月末高0.5个百分点,比上年同期低14.1个百分点。n 12月初,中央政治局会议为货币政策定调,由适度宽松转为稳健,而随着昨日中央经济会议的召开,以及统计局将11月数据提前至今日(休息日)公布,以及央行此前的惯例,市场普遍认为央行会在昨日加息,但靴子仍未落地,央行选择了第六次上调准备金率。n 食品价格上涨和居住类价格上涨幅度比较大,他们推动了同比的CPI上涨。 11月份,食品类上涨了11.7
3、%,拉动CPI上涨3.8个百分点,贡献率是74%;居住类价格在11月份同比上涨5.8%,拉动CPI上涨0.9个百分点,贡献率是18%;这两项合在一起就使贡献率达到了92%。食品价格中11月份粮食上涨11.7%,食物油上涨14.3%,水果上涨28.1%,蛋类上涨17.6%,从这些食品价格的变化来看,我们可以感觉到像水果、鸡蛋、这些与季节有关的产品涨幅比较大。也就是说11月份物价上涨中有相当一部分与季节性的变化有关,因为进入冬季后对肉、蛋、菜的消费要增加,反映在供求上有些变化。412/15111月全国房地产市场运行情况房地产开发完成情况开发投资:前11月,全国房地产开发投资4.27万亿元,其中7成
4、投向商品住宅。11月当月,房地产开发投资4628亿元。房屋施工面积:38.43亿平方米,同比增长28.6%;房屋新开工面积14.51亿平方米,增长48.7%;房屋竣工面积:达到4.85亿平方米,增长9.6%,其中,住宅竣工面积3.93亿平方米,增长7.1%。完成土地购置面积:前11月,全国房地产开发企业完成土地购置面积3.61亿平方米,同比增长33.2%,土地购置费8931亿元,增长77.9%。11月当月,土地购置面积3302万平方米,增长9.3%,土地购置费924亿元,增长67.4%。通过解读1-11月房地产开发完成数据,我们可以得出以下结论:n 1-11月,全国开发投资、施工面积和完成土地
5、购置面积均有大幅增长,但住宅竣工面积仅增长了11.4%。可以预测在今年下半年和明年,市场供应量将大大增加,有利于缓解紧张的供求关系,从而有利于减缓房价的增长速度。商品房销售情况1-11月销售面积:达成8.25亿平方米,同比增长9.8%;其中,商品住宅销售面积增长54.4%;办公楼销售面积增长39.2%;商业营业用房销售面积增长39.1%。1-11月商品房销售额:达到4.23万亿元,同比增长17.5%。其中,商品住宅销售额增长91.5%,办公楼和商业营业用房销售额分别增长58.4%和60.4%。n 11月新调控政策接踵而来:月初的停止三套住房公积金贷款,月中的“限外令”,以及央行先后两次上调存款
6、准备金率。调控政策的叠加效应加剧了楼市的两极分化。房地产开发企业资金来源情况1-11月,房地产开发企业本年资金来源48170亿元,同比增长44.2%2。其中,国内贷款8994亿元,增长40.2%;利用外资413亿元,下降31.4%;企业自筹资金15909亿元,增长18.3%;其他资金22854亿元,增长76.6%。在其他资金中,定金及预收款13347亿元,增长66.5%;个人按揭贷款7009亿元,增长130.1%。1-11月,房企开发资金仍呈渠道多元、高速增长的特点。其中自筹、定金及预收款、个人按揭贷款占比超过74.6%,银行开发贷款仅占18.6%,且前者的增幅远超后者。从这一数据我们可以得出
7、结论:开发企业筹资能力大大增强,对银行的依赖性已大幅减低。512/1511月份房屋销售价格指数70个大中城市房屋销售价格指数11月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%,涨幅比10月份缩小0.9个百分点。其中新建住宅销售价格上涨9.3%。二手住宅销售价格上涨5.6%。11月份新房售价环比10月上涨7.7%,涨幅比10月份缩小0.9个百分点。说明各地调控政策出现小幅效果11月份国房景气指数11月份,全国房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为102.78,比10月份提高0.75点。11月份的景气指数小幅走高,仍然处于高位运行且高于去年同期水平。612/11前三季度,30个城市卖地
8、收入9000亿元,同比增70%11月,在楼市看多氛围日渐浓厚、土地利用计划压力与日渐紧迫的时间等多重压力之下,土地市场供应量冲高,达到4318万平方米,环比增幅达15%,同比增幅达11%。1-11月,全国120个城市累计成交住宅用地30216万平方米,同比增加40%。4月起,土地市场成交量同比增幅均保持50%以下,8、10两个月出现同比负增长的现象。9月住宅用地楼面均价达到全年最高的2395元/平方米,10月骤降至1617元/平方米,11月上升到2135元/平方米,使10月成为全年住宅用地楼面均价走势的第三个。在楼市看多氛围日渐浓厚、土地利用计划压力与日渐紧迫的时间等多重压力之下,土地市场供应
9、量冲高,达到4318万平方米,环比增幅达15%,同比增幅达11%。预计12月的土地市场供应总量将进一步上扬,迎来本年度最后的供地高潮。解读结论中国社会科学院发布2011年经济蓝皮书指出:1、2010年是我国房地产的调控之年,中央政府对房地产的调控成效显著,开发商囤地现象得到了初步遏制,利用贷款投资和投机住宅的需求也得到了初步控制。房价涨幅从2009年的25%左右,预计可能下降到2010年的15%,比上年下降10个百分点。2、从住宅投资、销售面积、销售额和房价走势看, 2010年18月,住宅投资完成19876.18亿元,销售52704.47平方米,销售额26418.24亿元,分别比上年增长33.
10、9%、6.7%、12.6%。全国商品房平均销售价格为5520元/平方米,上年同期为4800元左右,较上年同期上涨15%。考虑2010年后4个月需求不变,预计全年住宅房价涨幅为15%左右,涨幅比2009年下降10个百分点。3、2010年城镇居民人均可支配收入,约为18900元,农民工年均工资为19200元。按城镇居民每人30平方米和农民工家庭人均20平方米,以及城镇居民和农民工家庭每户分别有3、3.5口人计算,其房价收入比分别为8.76、10.06。其中,城镇居民房价收入比比2009年的8.3上升了0.46。按照房价收入的支付能力及家庭负债风险性考虑,房价收入比保持在36较为合适,而按照目前的收
11、入比水平,直接后果就是,85%的需购买新住宅的城镇居民家庭都无力购买。二、杭州房地产市场表现1、杭州房地产房地产销售杭州主城区2010年11月新增商品房面积28.85万平米(2697套),销售商品房45.99万平米(3678套),供应量大幅萎缩,但成交量却增长明显,其中新增面积环比下降60%,销售面积环比上涨24%。11月份主城区商品房供需从2.07直降到了0.62,降幅之大显示供需矛盾的不断的尖锐,市场表现优异,受宏观政策的影响逐渐减弱,对于通胀的逐渐担忧,消费者仍然将房地产作为投资保值的首选。而本月开盘的楼盘品牌开发商受欢迎程度尤为强烈。龙湖滟澜山、保利江与海和中海紫藤苑等开盘就被一抢而空
12、。大部分楼盘销售率普遍在70%以上,虽然优惠较少。同时随着下沙、申花等板块地块楼面价的不断冲高,未来房价再次形成了上升空间,导致了房价继续坚挺。调控的难度继续加大。2010年11月杭州主城区共成交商品房3678套,同比去年11月下跌32%,环比今年10月上涨21.7%,成交均价基本持平,依然高位运行。今年11月杭城共有21个楼盘开盘,开盘量比10月减少了5个,部分楼盘由于受新政影响都进行了延期开盘。21个开盘楼盘中,有12个楼盘销售率在5成以上,8个楼盘销售率超7成,其中,金地自在城、星汇荣邸销售率均为80%,龙湖滟澜山达到84%,贝利栖溪公馆和雅戈尔御西湖销售率都超过9成。2010年11月开
13、盘楼盘成交信息(截止11月31日)楼盘名开盘时间区域房源量户型开盘均价(元/)预定+成交量含预定成交率丽园1.2.6.7#楼11月8日上城130140-380480008968.46%筑品金座11月8日西湖12946、145260004635.66%和达城11月8日下沙9685、114、139160006163.54%美地兰庭14.15#楼11月7日余杭25475-89720072.76%和家园阅山22.23#楼11月8日西湖64180310002945.31%复地连成21.22#楼11月11日余杭26750.89.1001300000.00%梧桐燕庐11#楼11月13日之江118861600
14、0-18000013+4549.15%金地自在城乐活湾11月13日西湖2923035000-42000310.34%中海紫藤苑11月13日西湖32574-139160001850021666.46%贝利栖溪公馆11月13日余杭116129、135、140860019+8791.38%保利江语海11月13日下沙16583-110160001+191116.36%金石华城1#楼11月17日余杭18989、9876001+5228.04%御西湖5#楼11月17日市心6289、159400005791.94%君临天下5#楼11月19日余杭30653-601800030.98%星汇荣邸1#楼11月20日滨江2248716800144+2274.11%绿城蓝庭蔷薇院2、3、6、7#楼11月20日余杭6690、140、240140003756.06%香颂乐苑荷香居4幢11月21日余杭7286.126105594+4162.5%上尚庭1.2.3#楼11月21日拱墅26690-180240004015.04%中意名仕苑1-5#楼11月22日临平132130-1501400051+3665.91%远洋公馆10#楼11月27日拱墅100225-235400006+1521.00%自在城鹭影洲19#楼11月28日西湖203110.1481900070+737