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1、湖北省汉一房地产开发有限公司 西湖御苑项目可行性研究报告湖北省汉一房地产开发有限公司西湖御苑房地产开发项目可行性研究报告湖北省汉一房地产开发有限公司二一一年七月- 39 -目 录第一章 总 论1.1 项目概况1.2 企业概况1.3 工程概况 1.4 资金来源1.5 可行性研究报告编制依据1.6 可行性研究报告研究范围1.7 主要经济技术指标1.8 研究结论及建议第二章 项目背景与市场分析2.1 天门房地产市场概况2.2 天门城区商业调查分析2.3 天门城区主要楼盘分析2.4 市场调研主要结论2.5 项目SWOT第三章 项目的规划说明3.1 项目概况3.2 设计依据3.3 规划目标 3.4 规划
2、设计第四章 建设规模及设计说明4.1 建设规模4.2 建筑设计4.3 结构设计说明4.4 给排水设计说明4.5 电气设计说明第五章 项目实施进度安排第六章 项目经济和社会效果分析6.1 项目投资6.2 销售收入、税金及附加6.3 项目资金来源 6.4 项目经济效益6.5 盈利能力分析6.6 投资风险分析6.7 研究结论第一章 总 论1.1 项目概况项目名称：西湖御苑第二期建设地点：天门市竟陵西寺路建设单位：湖北省汉一房地产开发有限公司企业性质：有限责任公司经营范围：房地产开发资质等级：三级1.2 企业概况湖北省汉一房地产开发有限公司成立于2005年4月，公司注册资本1000万元人民币。由赵怀勇
3、和赵霞二位自然人出资组建,其中赵怀勇出资800万元，占80%的股权；赵霞出资200万元，占20%的股权。法定代表人：赵怀勇，公司注册地址：天门市竟陵陆羽大道。公司通过怡湖花园高尚小区的成功开发，积累了丰富的房地产开发经验，近年来连续被湖北省和天门市人民政府评为房地产开发企业“先进单位”、“重合同、重信用”企业。1.3 工程概况 西湖御苑第二期位于天门市竟陵西寺路南端西侧，东靠陆羽公园，南临人民大道，西北紧抱碧水涟涟的西湖，风光旖旎，环境优美，拥有天门最宜居的地理位置，小区占地面积24730.24平方米（合37.1亩），规划设计集住宅、商业、会所于一体，包括八栋商住楼和住宅楼,总建筑面积9627
4、9.30平方米，全部为小高层及高层，由二室二厅、三室二厅、四室二厅、复式单元等十几种户型组成，并建有银行、超市、会所等各类商业服务配套用房，总投资1.8亿元，分两期建设，计划三年完成。第一期已基本完工,第二期占地面积17125.44平方米，建筑面积62692.22平方米,包括一栋商住楼、五栋住宅楼和地下车库的建设，其中：住宅建筑面积59214.3平方米、商业用房1160平方米、地下车库建筑面积2317.92平方米，建设期两年（2011年3月至2013年3月）。本项目是湖北省汉一房地产开发有限公司为响应天门市政府号召，建设水乡园林城市，改善居民居住环境，开发建设的天门市标志性的生态园林社区，其配
5、套工程以自然景观与人文景观相结合，重点体现节能、环保与智能建筑一体化，建成后将成为天门中心城区一流居住地段。1.4 资金来源本项目开发投资的资金包括开发商投资、银行贷款及预售房款共12766万元，其中：项目资本金6400万元，占投资总额的50.13%；银行贷款4600万元，占资金来源的36.03%；利用预售房款1766万元，占13.84%1.5 可行性研究报告编制依据广州房建设计院西湖御苑规划设计方案国家计委建设项目经济评价方法与参数（第二版）建设部房地产开发项目经济评价方法国有土地使用权证（天国用2009第0991号）中华人民共和国建设用地规划许可证（地字第2009-天规（用地）-1497号
6、）建筑工程施工许可证（42900620100101）1.6 可行性研究报告研究范围根据西湖御苑规划设计方案，本研究工作范围主要是商业用房、住宅市场分析和营销战略，建设规模及功能，住宅及配套工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。1.7 主要经济技术指标项目主要经济技术指标见下表：项目主要经济技术指标序号项 目单位数 值备 注1总用地面积m217125.44 2总建筑面积m262692.22 3可售面积m262692.22 4计入容积率建筑面积m260374.30 5其中：住宅建筑面积m259214.30 6 商业建筑面积m21160.00 7 物业管理及社区用房m28不计入容积率
7、面积m22317.92 9其中：地下车库面积m22317.92 10容积率倍3.53 11建筑占地面积m24921.85 12建筑密度%28.74 13绿地面积8208.22 14绿地率%47.93 15总户数户467 16总居住人口人1630 17总停车位个13218建设投资万元1276619单位面积投资元/203720投资利润率%48.9221全部投资内部收益率(税后)%13.12（季度为3.13%）22全部投资财务净现值（税后）万元291323全部投资投资回收期（税后）年3.391.8 研究结论及建议 本项目主要属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，第一期项目2010年
8、元月已开工建设，计划2011年6月竣工。针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和天门市已有一部分收入较高的住房消费群体，户型规划为中高档住宅。根据对天门市住宅市场分析预测，项目产品有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。 本项目对天门市扩展城建规模，促进天门市城区经济中心的转移，提高城市品位，增强商贸流通，增加就业岗位，扩大税源，实现天门市经济和社会发展“十一五”规划纲要中提到的“加强城乡一体化进程”产生深远影响，有非常明显的社会效益。 从目前房地产市场分析，商品住宅刚性需求依然存在，结构性矛盾还很突出，提出以下建议：(1)在方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再作
9、进一步的市场调研，要根据市场变化作出更为准确的定位，调整户型或面积；根据销售情况调整开发计划。(2)做好工程建设规划，重视工程质量，将“西湖御苑”项目建设成为精品工程。(3)加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。第二章 项目背景和市场分析2.1天门房地产市场概况2.1.1天门概述天门,古称竟陵,地处美丽富饶的江汉平原,全市国土面积2622平方公里，人口163万。天门是湖北省辖直管市、武汉城市圈“8+1”成员，是中国首届百强县市、全国最具投资潜力百强中小城市13位、湖北省县域经济发展先进县（市）。天门是全国著名的棉乡，历史上棉花总产12次过百万担，总产量居全国县市之冠。天门是中国
10、内陆最大的侨乡，全市有28万余华侨、华人旅居海外44个国家和地区，其中百余名实业巨子、侨界领袖、军政要员、文化名流、科技专家在旅居国乃至世界政治经济舞台上大展才华。天门是全国久负盛名的文化之乡，如楚国令尹子文，世界文化名人“茶圣”陆羽， 明代竟陵派文学创始人钟惺，谭元春，清朝状元蒋立镛等灿若群星的人物，均出处天门 。十一届三中全会以来，天门每年10000多名学子跨入高等院校，人民日报专文称颂“江汉才子出天门”。目前，走出去的天门人中不乏政界要员、军中宿将、商界巨贾、科技精英、社会名流。 而今的天门已成为武汉城市圈最具发展潜力和活力的地区。交通方面，天门已成为江汉平原的交通枢纽，随（州）岳（阳）
11、和杭（州）兰（州）两条高速公路交叉过境天门，天（门）仙（桃）一级公路可直通沪蓉高速，三峡铁路天门站位于市域北部，建设中的沪汉蓉沿江高速铁路过境天门并在天门仙北工业园设站，天门距武汉仅1小时30分钟车程。工业园区建设方面已经取得了令人瞩目的成绩。一是基础设施建设完备，从2005年开始，高起点、高标准地加强了天门经济开发区、仙北工业园区和岳口工业园区的建设。与国家开发银行合作，融资数亿元，一次性完成了天门经济开发区12平方公里“四横七纵”道路建设，同时完善了水、电、气等配套设施。引进澳大利亚客商投资1亿元完成了仙北工业园3.4平方公里基础设施建设。岳口工业园已经启动。二是产业布局科学合理。坚持科学
12、定位、适度集中、体现特色、错位发展的原则，对现有工业园区的产业布局进行规划和分工。天门经济开发区以汽车零部件、纺织服装和医药产业为主；仙北工业园以农副产品深加工、高新技术产业和现代物流业为主；岳口工业园以盐化工、精细化工和医药卫材等产业为主。渔薪、皂市、干一等乡镇工业小区分别以水泵阀门、铸造、木工机械等产业为主。三是产业集聚发展迅猛。近年来，已有63家企业入驻天门经济开发区，计划投资86亿元，已完成投资60亿元。21家企业入驻仙北工业园，计划投资30亿元，已完成投资20亿元。2.1.2 天门宏观经济概况1、经济发展情况。天门市近年来整体经济得到快速发展，生产总值由2006年的122.3亿元增加
13、到2010年的219.48亿元，年均增长12.41%。良好的经济发展态势，为天门房地产业发展奠定了坚实的基础。2、人均GDP。天门市2010年GDP214亿元，人均GDP1.32万元人民币，合2046美元。按照国际认同的标准，当人均GDP达到800-1300美元时，为房地产业发展的起步阶段；达到1300-8000美元时为快速上升阶段；8000-13000美元时为平稳上升阶段；13000美元以上则为下降阶段。根据以上标准判断，在天门当前人均GDP水平下，房地产业处在快速上升的发展阶段。3、人均可支配收入。2010年城镇居民人均可支配收入达12412元，农民人均纯收入达6207元，分别比2006年
14、增加4498元和2549元，年均增长9.42%和11.15%。城乡居民收入稳定快速增长，为房地产业发展提供了条件。4、三大产业结构。第一、第三产业保持良好的发展势头，第三产业发展迅速。天门市三大产业结构经过不断优化，从2006年的24.1：37.0：38.9调整到2010年的25.36：46.14：28.5。近年来，天门市机械、医药、轻纺、食品等四大工业板块发展势头强劲，可充分发挥优势，主动承接产业梯度转移。5、天门市财政收入。伴随经济的快速发展，近年天门市财政收入明显提高，从2006年的5.35亿元增加到2010年的7.80亿元，年均增长7.83%；地方财政一般预算收入由2006年的1.37万元增加到4.70亿元，年均增长22.99%。财政收入的稳定快速增长，促进了市政建设的发展，近几年天门市的市政配套建设尤其是道路、绿化、亮化工程方面不断完善，城市面貌明显改观。7、居民储蓄存款。城乡居民储蓄存款由2006年的87.08亿元增加到2010年的163.7亿元，年均增长16.46%，城乡居民的支付能力明显增强。天门市作为武汉城市圈的重要组成部分，是全国农业大市，是国家著名的优质粮棉产区。随着轻工业迅速发展和交通建
