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1、冯仑的大道理：100个小弟不如只有3个小弟 经历过野蛮成长的地产思想家冯仑说，一个小企业的成长历史跟人生的阶段是一样的，有很多选择的岔路口，但一定要在关键的时候做一个慎重的判断，就是听大道理。什么叫大道理？大道理就是只有少数人做而多数人说的道理。 企业的发展和人很像 企业的发展和人是很像的，人的一生当中有几个特别重要的环节，而每个环节都会有一次分叉，而这些分叉就表现了你的人生的不同，企业也一样。 第一件事儿，出生。就是你落在了哪儿？是兵荒马乱呢还是太平盛世，这件事已经决定了你后来的很多故事。 第二件事儿，上学。这件事儿会确定你的价值观。是在宗教学校、部队学校、社会大学还是在洋人世界上学，上不同
2、的学会形成不同的价值观。 第三件事儿就是恋爱、出来上班、结婚、娶媳妇。这件事情决定你的社会关系的复杂程度。上班有同事，恋爱有对象，结婚有丈母娘、婆婆这一堆复杂的事，这个阶段人生的展开就决定了你找什么样的朋友和谁在一起。 人到中年以后才发现原来很多事没想明白，想做一次调整，这叫转型，又开始了后边的事情。当然，最后还有进八宝山的故事，整个人生最后一件事是怎么样处理死亡。 企业发展同样面临这些事情。 初创：家境中等偏下成功率高 无论是我们早期的在海南创业还是后来一些人在中关村创业，其实成功率都很低。也就是说1993年之前，没有公司法企业都处于野蛮生长的时期，也就最近几年的创业成功率高一点。 我们当时
3、在海南创业的时候，公司法还没有出台，那个时候完全都是江湖世界，在海南整个海口市不到60万人，有20万家公司，其中90%做房地产，现在活下来的连1%都没有。现在海南能数上有名有姓的，从那个时候一直到今天的公司，很难有200家。 但出生很重要，我们生在哪儿就成了房地产公司。选择一个企业做什么和一开始在哪儿做，有非常多的偶然性。 不同的企业起点不同就如不同的人家境不同一样。不过起点高和家境好并未意味着未来一定会成功。 总体来看，其实是家境中下的人成功率最高，现在中国能数得上的几百个企业家多数是家境中等偏下的。 我们在海南经常讲我们牛逼是自己，别人牛逼是爹。我们以前出门的时候老是碰到爹牛逼的人，我们就
4、想问当你爹不牛逼的时候怎么办？我们是在这个前提下选择的。 所以我说起点不同，出生没办法选择，家境没办法自己决定，但未来是可以自己选择的。 发展期：把学好当作企业价值观 当我们进入到第二个阶段，在学习和确立价值观的时候，走什么样的路，有时候就会迷茫。 比如做房地产，是做好人呢？还是做和权力勾结的人呢？很奇怪，房地产一开始永远是这样的选择。你是靠二大爷拿地呢，还是靠举手拍卖拿地？ 在房地产行业当中，现在活下来的都不是靠二大爷，都是好人。好人是个什么概念呢？在早期做企业的时候，好人这个事非常简单，东北话说讲究，你得尊敬人家。同时，做事不能够欺诈。另外就是要制造产品，真正为客户、为社会创造点儿什么。海
5、南那个时候天天过年，夜夜结婚，所有的事情都是空转。 在公司还小的时候，人容易学坏。因为什么？困难太多太多，每一个困难可能都是学坏的理由。每一次增长都可能有一个堕落的机会。关键看你能不能挺得住。 房地产行业非常有意思。到目前为止生存下来的都是走市场路线的、走产品和服务路线的，同时不走所谓权贵路线，不去找他二大爷。凡是走权贵路线的、靠政府和灰色交易的，这些房地产公司反而长不大。他可能在一个项目上赚钱了，接着就会被拿下去。从哪里拿到钱又从哪里还回去，你从地上拿到的，最后土地出了事又还回去。 总结而言，人生在这个阶段，也就是在小企业快速成长的阶段有很多瓶颈，遇到很多诱惑的时候，怎么样坚持自己的价值观？
6、这个价值观，简单来说就是学好。 我们自己的公司同样面临这些选择，我们就选择好人、好事、好钱，学先进、傍大款、走正道。 反正一句话我们就是做比较笨的人。因为比较笨的人往往竞争少，聪明的人竞争太多。当别人都去做一个非常投机的机会，不去做产品，而是在中间倒腾的时候，看似很容易，但竞争的也多。你吭哧吭哧做一件事很慢的时候，竞争者很少。 聪明的人都是不断移动的，只有笨的人才是在一个点上不动，是执着的人。在这个阶段，执着，而且选择正确的价值观，以好人的心态做这件事情，很容易就活过来了。 上市：生孩子、改变行为、取得品牌 到了青年时期，企业的价值观正确了，行业也选择的正确了，你面临的问题就是做大以后和资本的
7、关系。你去选择资本，究竟要不要上市，要不要跟谁合伙，要不要股东，要不要跟别人一起进行合作，这一段时间跟人非常像。 很多人在讲一个小企业为什么要上市？我跟说就跟问一个大姑娘为什么要出嫁一样。她出嫁有很多理由，其中一个重要的理由是合法地生孩子。既然你有生孩子的能力和愿望，你要选择一个合法的，而且可以生比较好的孩子。企业上市就可以比较好地合规合法地扩大你的规模，然后进行发展。 第二件事，你出嫁以后，行为方式要改变。是当一个懒媳妇还是勤劳肯干的好媳妇？所以上市第二件事是改变行为，要变得诚信、透明、专业，要照顾别人的情绪、关系，你嫁过去以后就不是自己，要跟整个家族打交道，这是投资者关系，你要跟所有人发生
8、关系，而不是完全自己一个人。 在这样的情况下，为什么还要嫁人？落个好名声。一个大姑娘永远不出嫁，就落了一个嫁不出去的名声。嫁了以后养儿育女、孝敬公婆，十里八乡传为美谈，这是品牌。上市就是大姑娘生孩子挺身而出的事。生孩子、改变行为、取得品牌、在社会上立足。 当然，人到中年，你也有困惑。当官的总不被提拔，赚钱的口袋里钱越来越少，最后开始怀疑自己，于是就要审视自己的人生，就开始觉得是不是要转型，这就是企业上市以后仍然面临的挑战。 从房地产公司来说，到了出嫁阶段，上市不上市，房地产公司就出现很多问题。多数房地产都没有上市，现在中国6万多家房地产公司，上市的合起来不到300家。 在这个过程当中，每一家公
9、司都在选择，特别是到了上市以后，房地产企业面临商业模式的选择，面临着最终怎么样持续成长的选择。就像人生到了中年以后仍然有很多选择。 风险偏好和治理结构决定企业成长速度 以房地产公司为例，有几个制约快速成长的因素。第一个因素解决风险偏好。增长和风险偏好有很大关系。 在房地产行业当中，增长快的多数属于风险偏好较大的。风险偏好是什么呢？就是负债率比较高，激进。比如说拍卖一块地，都到了顺义昌平了，7万块钱一平米，有可能赌赢，房子卖到10万一平米，万通没参与，他就赢了。这一个项目能卖100亿，万通做5个项目才有100亿。一般来说风险偏好大了，至少从销售额来看是增长快的。 万通这么多年从早期创业，到中间经
10、过很多困难，也差点垮了，又重新收拾好了。从1993年到1995年发展非常快，但到了1996年以后出现了很多崩溃性的问题就开始慢慢地变卖资产还债再收拾，倒腾倒腾再让他慢慢的活过来，整个公司风险的偏好就比较低。 所有的股东，包括我，都已经苦不堪言，不再愿意冒这么大的风险。然后我们就做一些服务性的。房地产的下游是开发，中游是服务，上游是金融。我们就在中下游做很多事情，这样属于低负债的业务，高负债业务做得很少，给人的感觉成长很慢。 也有一些老板风险偏好比较大，就特别愿意做高负债的生意。他可能从来没有遇到过经营上的债务压力的突然的心肌梗死，他们对风险的感受不一样。 另外一件事很有趣，小公司也好，大公司也
11、好，在增长的时候跟治理结构有关系。 总体来看，股权比较集中的房地产企业，就是独裁专断的老板，增长得比较快。公司股权比较分散的公司，相对来说决策风险偏好比较低。风险偏好也和股权的集中度有关。 我们现在知道的很多公司，当年上市前负债率是300%到700%，但是这个老板就是独断，非常敢于赌博，最后就是一把赌过去了，今天成为一个非常耀眼的明星。有一些公司的治理相对比较分散，不大容易集中起来做高风险的业务，增长比别人要慢。 公司治理多少是合适的？我们看到很多企业犯错误，比如说跟某些官员有不正当的交易，最后出事。哪些企业容易办这样的事呢？从公司治理来说，一般股权集中超过50%的私人公司愿意做冒险的事。 现
12、在应该理解万科为什么不行贿呢？其实他完全没有行贿的动机和利益基础。王石的股份连0.1%都不到，连0.01%都没有。他怎么样行贿呢？行贿以后，挣钱给股东了，坐牢是他自己，他能这么傻吗？他再傻也不能傻到这个程度。治理结构到这个程度了，股权分散到这样，一般经理人就不愿意行贿，行贿以后个人没好处。 相反，我们看到出事的有些公司都是股权非常集中的，50%、60%、70%的私人老板。这些公司得到的利益全是自己的，他有冲动。另外，这个决策在被窝里就可以决策，老婆管出纳，跟老婆说明天拿200万就可以拿。如果你自己不是大股东，公司治理非常清楚，这个钱想拿都拿不出去。 一般民营企业比较好的股权治理，又有动力，又有
13、约束，大体上在30-40%比较好。 30-40%还有点儿动力，挣的钱还是自己的，但还不愿意干坏事。因为干坏事了，首先自己得的是小头，坐牢都是你自己。股东不能因为说你行贿赚的钱，你坐牢了，股东再把分红退给你们家，没有这一说。同时，还有治理上的约束，还有董事会，你拿出的钱做不了账。当一个小企业发展成中等企业、大企业的时候，治理结构对于你的继续成长有非常大的制约。 不创新公司就会死掉 还有一件事，回应公司所在行业面临的挑战，也就是创新的压力。 在中国目前的房地产行业中，总体来说创新的压力不像互联网这么大。因为80%的时间和80%的行为都在人造空间里完成，房地产的使命是创造有价值的人造空间。如果人不改
14、变这种状况，也就是说不改变人在人造空间里生存发展，我们这个行业就不会消失。 房地产行业的竞争压力不是像想象得那么大。举一个例子，我们有很多项目，跟其他朋友的项目售楼处一墙之隔，但我们哥俩儿还是好朋友，没有像互联网竞争这么厉害。 这个过程中，我们是不是就不需要竞争，不需要回应创新了呢？也不是。即使在房地产这个行业也需要对创新的回应，你不能回应创新，这个公司就会死掉。 举例来说，之前的房地产，大家觉得是差不多的。因为房地产等于住宅或者说住宅等于房地产。一说房地产就是说房价。最近三两年，大家开始发现有说住宅的，有说商业不动产，还有说工业不动产，还有说综合体，又是娱乐又是旅游，房地产前面的定语越来越多
15、。 就是整个房地产经过二十年，完成了青春期的发展。中国人均GDP过了8千美金，开始分化出住宅与非住宅。之前都只有一部分，一年大概5万亿左右的市场，80%都是住宅。现在整个市场大概一半一半，存量资产里大部分是非住宅。 房地产就变成非常复杂的情况，住宅要创新，非住宅也要创新。比如说写字楼，要是不创新怎么把客人租进来呢？写字楼怎么样才能够让客户的满意度提高呢？现在竞争也很厉害。 同一个区位这么多写字楼，你要是不绿色，跨国公司就不来。要是绿色，就要多花钱，每平米多花300块钱以上，你就要做创新研究，怎么样又能够绿色环保，比如达到金级、白金级，同时又能够控制成本，这就要创新。这些创新看起来不重要，但没有这个，你不贴一个绿色的标志，跨国公司就不租。 除了绿色以外，还有写字楼的安全。另外，写字楼里能不能种粮食、种水果、种蔬菜。最近日本非常火的写字楼，把都市农业放在写字楼里，种了很多蔬菜和水果，供应写字楼的员工和餐厅，大家就愿意租了。因为租在这儿，每天可以吃到最好的水果，同时餐厅里的蔬菜非常安全。 我们总是要研究在空间里怎么样提高租金回报，这就是创新。最后我们发现在空间里的租金回报和人的行为还有
