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1、房产交易税费及税务策划 西藏产权交易中心拉萨房地产交易市场专业阶段系列培训四 0 目录 二 房产交易税费与核算算 1 第一节 税收基础知识 2 第一节税收基础知识 税收是国家公共财政最主要的收入形式和来源 税收的本质是国家为满足社会公共需要 凭借公共权力 按照法律所规定的标准和程序 参与国民收入分配 强制取得财政收入所形成的一种特殊分配关系 具有强制性和义务性 3 第一节税收基础知识 1 1分税制改革 4 第一节税收基础知识 1 1分税制改革 1993年7月23日 朱镕基来到全国财政 税务工作会议 对所有参加会议的人员说 在现行体制下 中央财政十分困难 现在不改革 中央财政的日子过不下去了 目
2、前中央财政收入占全国财政收入的比重不到40 但中央支出却占50 多 收支明显有差额 中央只好大量发债 不然维持不下去 去年 内外债务 向银行借款900多亿元 今年预计1000多亿元 中央背着大量的债务 而且越背越重 中央财政困难 而且是加剧的趋势 一般来说 发达的市场经济国家 中央财政收入比重都在60 以上 而中央支出一般占40 地方占60 但是我们正好相反 收支矛盾十分突出 这种状况是与市场经济发展背道而驰的 必须调整过来 确立了中国现今税收体制基本框架 5 第一节税收基础知识 1 2中国税收体系 6 第一节税收基础知识 1 2分税制改革对房地产市场的影响 7 第一节税收基础知识 1 3常见
3、税收介绍 我国的税种 按征税对象分 1 流转税 2 所得税 3 资源税 4 财产税 5 行为税 是以商品交换中的交易额和劳务收入额为征税对象的税种 如增值税 营业税 消费税 关税 是以各种所得额为征税对象的税种 如企业所得税 个人所得税 是以开发和利用特定的自然资源为征税对象的税种 如土地增值税 耕地占用税 是以纳税人拥有或支配的财产为征税对象的税种 如契税 房产税 是以纳税人的某些特定行为为征税对象的税种 如印花税 城建税 8 第二节 房产交易税费与核算 9 第二节房产交易税费与核算 目前 我国房地产转让税费主要包括 土地出让金土地增值税印花税 营业税及附加费个人所得税契税 2 1常见房产交
4、易税费介绍 10 营业税及附加 2 1常见房产交易税费介绍 11 营业税及附加 营业税及附加 通常称为两税一费 包含营业税 城市建设维护税和教育附加费营业税 是对提供应税劳务 转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税城市建设维护税 是随增值税 消费税和营业税附征并专门用于城市建设的一种特别目的税 专项用于城市建设教育费附加费 是随增值税 消费税和营业税附征并专门用于教育的一种特别目的税地方教育附加费 是地方政府为实施 科教兴省 战略 增加地方教育的资金投入 促进省教育事业发展 开征的一项政府基金 12 营业税税率为 5 卖方承担计税依据 营业税征收个人购买住房不满5年的 全额征收营业税
5、 个人将购买超过5年 含5年 的普通住房对外销售的 营业税减免 个人将购买超过5年 含5年 的非普通住房对外销售的 按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税 非住宅出售的按增值额计征个人已购公有住房和经济适用房首次转让免征营业税单位房地产转让的按增值额部份征收 营业税及附加 13 附加税费 以营业税额为交纳基数 5 7 3 2 0 6 城建税7 教育附加费 3 地方教育附加费 2 计算 房屋转让价款是100万元 请计算以下各情况的营业税及附加 1 如果为个人普通住房 未满5年 2 如果为个人非普通住房 满5年 3 如果为个人普通住房 满5年 4 如果为个人非住宅用房 满5年 5 如果
6、为单位购买 用于员工住宿的住宅用房 满5年 6 如果为个人经济适用房 未满5年 7 如果为个人经济适用房 满5年 营业税及附加 14 个人所得税 2 1常见房产交易税费介绍 15 个人所得税 个人所得税 是国家对公民个人所得所征收的税即卖方征收条件 以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税 在这里有两个条件 家庭唯一住宅 购买时间超过5年 如果两个条件同时满足 经审核确认后可以免交个人所得税 任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税 计税依据 转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳所得额 税率为20 简化处理 总额的1 转让前后一年内购房的 经申请批准后可以纳税保证金形式缴交 转
7、让方在购房后另行向税务部门申请退税 个人已购公有住房和经济适用房免征 所售房产为非住宅类房产必须缴纳个人所得税 16 计算 小王将自己名下一套房屋转让 购入价为80万 销售价是100万元 请计算以下各情况的个人所得税 1 如果小王持有未满5年 2 小王已婚 妻子名下没有房产 小王父母名下有两套房子 小王夫妇与两位老人一起居住 并且在同一户口下 小王出售房产已超过5年 3 小王至今未婚 与父母一起生活 在同一户口下 5年前购买的房子如今出售 个人所得税 17 契税 2 1常见房产交易税费介绍 18 契税 契税 是指土地 房屋 不动产所有权发生转移时 按当事人从方订立契约时 对产权承受人征收的一种
8、税 在我国境内转移土地 房屋权属承受的单位和个人均为契税的纳税人 即买方承担西藏地区契税减免 19 2020 4 4 20 土地出让金 2 1常见房产交易税费介绍 21 土地出让金 土地出让金是国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者时所收取的土地权益 以划拨方式获取的土地使用权发生转让 抵押等市场行为必须补办出让手续 交纳出让金 方可办理土地登记 土地出让金一般一次性支付 但有的土地的出让金金额巨大 办理出让手续所需的时间较长 所以也有多次支付的形式 其出让金数额计算方法如下 22 土地出让金 划拨商品房 商业 旅馆用房除外 转让的为土地分摊面积20元 个人拆迁安置房转让的
9、为成交价的4 个人自建私有住房转让的为成交价的8 其他划拨用地或限制性出让用地按规定先补办完全出让手续 成交价的1 已购公有住房和经济适用住房上市出售时 购房者须补缴出让金 缴纳标准按不低于住房座落位置的标定地价的 确定 23 印花税 2 1常见房产交易税费介绍 24 印花税 印花税是对因商事活动 产权转移 接受权利许可证照等应税凭证文件为对象所课征的税 应税人 双方各0 05 个人住房转让印花税给予 减免依据 财税 2008 137号 25 土地增值税 2 1常见房产交易税费介绍 26 土地增值税 个人转让住宅的 暂免征收土地增值税 减免依据 财税 2008 137号个人转让非住宅的 不减免
10、土地增值税 27 交易手续费 2 1常见房产交易税费介绍 28 交易手续费 征收部门 房地产管理局住宅6元 新建商品房3元 29 2 2拉萨个人二手房交易税费汇总 税种品目名称税率1 营业税销售二手房税5 2 教育费附加营业税额的3 3 城建税营业税额的7 4 地方教育附加税营业税额的2 5 个人所得税房屋转让所得税1 30 2 3单位二手房交易税费汇总 营业税 以销售收入减去购买房屋的价款后的差额计征 税率 5 城建税 按实缴营业税的7 城镇教育费附加 按实缴营业税的3 地方教育费附加 按实缴营业税的2 印花税 转让价格的0 05 土地增值税 土地增值额为依据 累进制 30 60 的增值税率
11、契税 自治区减免 非房地产开发公司转让二手房所涉及税费包括 31 三 房产交易税务筹划 32 3 1个人二手房交易避税方法及风险 出发点 个人住房满5年 免营业税及附加5 6 避税方法 先签房屋买卖合同 约定房屋售价 买主付给房主租金抵扣房款 双方约定 等房子满5年再去办理过户手续 以此规避税费 专家评论 潜在风险很大 房屋系不动产 不动产物权变动的公示方式为登记 不动产买卖 仅有当事人双方达成的协议 尚不能发生法律效力 只有在相关房屋登记管理部门办理登记过户手续后 不动产买卖合同才发生法律效力 以先签合同后过户的方式转让房产 在合同期间 当房价波动较大时 房主可随时毁约 宁可赔偿违约金也不卖
12、 买方则只能重新选择房源 这对买方来说是一个时间和金钱上的损失 策略一 先签合同后过户即 以租代售 33 3 1个人二手房交易避税方法及风险 出发点 个人所得税和营业税的计税基数大小影响税金避税方法 双份合同 价格较低者用于交税和过户专家评论 此种方法最为常见 但买房人再次将房子转让时 将面临问题 由于买入价低 再次卖出和买入价之间的差额就会比较大 再次缴税时也会相应多缴 买方如果动起歪脑筋 坚持以合同价为据 剩下的差价不予给付 也会产生纠纷 将来监管会很严格 如北京 策略二 阴阳合同 34 3 1个人二手房交易避税方法及风险 出发点 个人住房满5年 免营业税及附加避税方法 买卖双方签订买卖合
13、同后 暂不过户 签订一份抵押或典当合同 将房屋抵押 典当 给买家 并办理抵押登记 没有买家同意卖家无权再次处置 5年期到后 再办理过户手续 专家评论 无法办理按揭 只能一次性付款 策略三 抵押典当 35 3 1个人二手房交易避税方法及风险 出发点 赠与行为是一种民事行为 没有发生市场化交易 一般只收取部分手续费用 根据税法的有关规定 将房屋赠与他人 受赠方须按4 的税率纳契税 赠与方和受赠方须各缴纳0 05 的印花税 单位赠与房屋须缴5 55 的营业税及附加税 个人赠与不须缴纳 避税方法 签订赠与合同后公证 专家评论 最大的风险是业主在 交易 之后 有可能收不到房款 因为 买方 受赠方 有可能
14、以房产是无偿赠与为由抵赖而拒付房款 同时 银行也会认定受赠方不需要付出任何金钱 因此不能办理按揭贷款业务的 策略四 假赠与真买卖 36 3 1个人二手房交易避税方法及风险 出发点 个人转让自主并家庭唯一一套住房 营业税减免 避税方法 离婚交易完成复婚 专家评论 不复婚 夫妻共同财产纠纷 策略五 假离婚 37 3 1个人二手房交易避税方法及风险 出发点 个人住房满5年 免营业税及附加 避税方法 签订交易合同后 不过户 办理合同公证 5年期满后再过户 专家评论 由于房屋的权属问题仅仅是公证 卖家可以凭产权证悄悄进行抵押 如果卖方挂失房本 最多半年 又可以出新房本了 对买方没有保证 买卖双方一旦发生纠纷 房产证是房屋所有权的第一证据 而购房合同属于次要证据 此间房产证仍属卖方 买主可能吃大亏 策略六 先公证后过户 38 3 2企业二手房交易避税方法 股权转让方式资产作价出资方式个人房产交易避税方式部分 39 TheEnd 谢谢各位拉萨市房地产交易市场 40 2020 4 4 41
