（地产市场分析）吉林市房地产评估报告

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1、吉林市房地产评估报告 1 目目 录录 一 区域概况一 区域概况 3 二 吉林市开发区情况二 吉林市开发区情况 7 三 吉林市政府对于未来城市发展的规划纲要三 吉林市政府对于未来城市发展的规划纲要 10 四 吉林市房地产发展环境分析四 吉林市房地产发展环境分析 13 五 图解吉林五 图解吉林 25 六 吉林市房地产市场分析六 吉林市房地产市场分析 30 七 本案地块分析七 本案地块分析 56 八 市场结论和建议八 市场结论和建议 60 九 项目目标客户九 项目目标客户 61 十 产品定位十 产品定位 63 十一 十一 整体的开发策略整体的开发策略 66 十二 营销步骤 十二 营销步骤 1 1 期

2、期 2 2 期 期 68 十三 销售手段十三 销售手段 70 吉林市房地产评估报告 2 一 区域概况一 区域概况 1 1 区域位置 区域位置 吉林市地处东北腹地长白山脉 向松嫩平原过渡地带的松花江畔 三面临水 四周环山 东经 125 40 127 56 北 纬 42 31 44 40 东接延边朝鲜族自治州 西临长春市 四平市 北与黑龙江省接壤 南与浑江市 通化市毗邻 2 2 人文地理 人文地理 吉林市总面积 27120 平方公里 其中 市区 3636 平方公里 全市现辖 4 个城区 船营区 昌邑区 龙潭区 丰满区 4 个县级市 磐石市 蛟河市 舒兰市 桦甸市 1 个永吉县 1 个国家级高新技术

3、产业开发区和 1 个经济技术开发区 截止到 2003 年末 全市人口达 451 4 万人 其中市区人口 198 5 万人 非农业人口 211 万人 3 3 交通条件 交通条件 铁路 吉林铁路分局管内有长图 牡图 吉沈 吉舒 烟白 拉滨 朝开 和龙等干支线 8 条 总营业里程 1491 9 公 里 管界跨吉 黑两省的 16 个市 州 县 有分别通向俄罗斯 朝鲜的两个国际口岸站 2002 年旅客发送量完成 1492 万人 货物发送量完成 2097 万吨 公路 吉林市自古就是三省通衢 区位优越 目前路网密布 四通八达 公路连接全国各大城市 截止到 2002 年底 全市有公路 655 条 公路总里程

4、7523 公里 其中 高速公路 62 9 公里 民航 吉林机场于 1991 年 4 月 1 日开航 现在运营的是吉林至北京 上海 广州 大连 深圳 海口七条航线 吉林市房地产评估报告 3 4 4 历史沿革 历史沿革 吉林市原名 吉林乌拉 为满语地名 意为沿江的城池 因明清两代为固戍边 抵御外侵 在此设厂造船 又称 船厂 殷周时代 这里已有氏族部落 秦代以前 居住着满族祖先 肃慎人 汉称挹娄 北魏称勿吉 隋唐称粟末靺鞨 辽代 为辽东京道所辖 后改称女真 1115 年 女真人建立金国 灭辽后 吉林为金国领地 明朝 隶属海西女真乌拉部统辖 为 乌拉国 明万历四十一年 吉林归属努尔哈赤统治 成为后金领

5、地 清康熙十年 1671 年 宁古塔副都统安珠瑚奉命率军 筹建吉林城 康熙十五年 1676 年 清政府调宁古塔将军巴海移 驻吉林城 吉林遂成清政府统辖松花江 乌苏里江 黑龙江等流域的重镇 成为这一地区的政治 经济 军事中心 民国 2 年 1913 年 将吉林府改为吉林县 1945 年 8 月 日本投降 国民党成立 吉林地方治安维持会 10 月 在中共吉林市委组织下成立吉林市政府 11 月 成 立吉林省政府 省会设在吉林市 1946 年 5 月 我军从吉林市撤出 国民党成立吉林省政府和吉林市政府 1948 年 3 月 9 日 吉林市解放 3 月 10 日 吉林省政府从延吉市迁至吉林市 3 月 2

6、3 日 成立吉林市人民政府 1954 年 9 月 吉林省人民政府由吉林市迁往长春市 1958 年将永吉 磐石 舒兰 蛟河 桦甸等县划归吉林市 现辖 4 个城区 船营区 昌 邑区 龙潭区 丰满区 4 个县级市 磐石市 蛟河市 舒兰市 桦甸市 1 个永吉县 1 个国家级高新技术产业开发区和 1 个经济技术开发区 吉林市房地产评估报告 4 5 5 旅游 旅游 吉林旅游特色鲜明 是一座闻名遐迩 四季皆宜的旅游大市 吉林市以山水林 冰雪凇为特色的自然 人文景观互相映衬 构成得天独厚的观光 休闲 民俗风情和历史文化等旅游优势 夏季是避暑度假的胜地 冬季是滑雪娱乐的天堂 被国家纳入 31 个重点旅游城市行列

7、 全市共有旅游景区 景点 80 余处 中国四大自然奇观之一的吉林雾淞 世界石陨石之王吉林陨石 国 家重点风景名胜区松花湖 以及朱雀山动植物园 北大湖滑雪场和哥特式建筑天主教堂 高句丽古城遗址 乌拉古城 吉林文 庙 北山古庙群等独具特色的自然人文景观魅力万千 驰名中外 旅游服务设施配套齐全 功能比较完备 拥有星级饭店 35 家 床位 33100 张 旅行社 40 家 其中国际旅行社 4 家 现代化商业街 10 条 大福源超市 国贸中心 东方商厦等大型商品购物 中心 10 个 每年一度的中国吉林雾淞冰雪节 松花湖开江鱼美食节 松花湖之夏旅游节 长白山金秋枫叶旅游节以及北山庙会 等各具春夏秋冬特色的

8、五大节庆活动颇负盛名 这些年 以市场为导向 以政府为主导 对旅游产业进行整体性 系统性设计 和运作 旅游经济呈现强劲的成长势头 接待海内外游客年均增长 38 旅游总收入年均增长 52 1 6 6 卫生 卫生 截止到 2002 年末 全市共有各级各类医疗卫生机构 3363 所 全市拥有卫生技术人员 24277 人 其中 医院 卫生院 17726 人 千人口拥有卫生技术人员 4 1 人 全市拥有医疗床位 16539 张 千人口拥有床位 3 8 张 7 7 区域 区域经济经济 吉林市房地产评估报告 5 全市实现社会消费品零售总额 250 亿元 比上年增长 13 5 其中城市实现消费品零售额 206

9、亿元 增长 14 6 县及县以 下实现消费品零售额 44 亿元 增长 8 全市集市贸易成交额达 49 6 亿元 比上年下降 5 3 全市进出口总额 2 46 亿美元 比上年增长 3 1 其中 出口总额 1 6 亿美元 比上年增长 17 7 合同利用外资 6 6 亿美 元 比上年增长 111 2 实际利用外资 3 03 亿美元 比上年增长 159 4 全年共接待海内外游客 728 万人次 比上年增长 32 4 其中接待海外游客 2 5 万人次 增长 13 6 旅游总收入实现 37 亿元人民币 增长 29 8 全市现有金融机构 15 家 截止 2003 年末 全部金融机构各项人民币存款余额 517

10、 亿元 比年初增加 72 亿元 其中企业存 款余额 97 亿元 比年初增加 20 5 亿元 各项人民币贷款余额 426 4 亿元 比年初增加 22 2 亿元 其中 短期贷款余额 303 6 亿元 中长期贷款余额 99 9 亿元 全年银行累计现金总收入 1508 亿元 累计现金总支出 1535 7 亿元 全年货币收支相抵净投 放 27 7 亿元 城乡居民储蓄存款余额 392 亿元 增加 47 1 亿元 增长 13 7 全市现有 11 家上市公司 其中含一家 H 股上市公司 东北虎制药 总股本 54 亿元 国家股及国有法人股 31 亿元 流通 A 股 10 亿元 以 2003 年 12 月 31

11、日收盘计算 流通 A 股市值 51 亿元 占我市同期 GDP 的 8 5 占全国证券市场流通市值的 0 39 吉林市房地产评估报告 6 二 吉林市开发区情况二 吉林市开发区情况 1 1 吉林高新技术产业开发区 吉林高新技术产业开发区 吉林高新技术产业开发区成立于 1992 年 11 月 规划面积 11 18 平方公里 位于松花江畔素有 北国江城 美誉的吉林市 按照区域特征 高新区大致可以分为综合功能区 高新技术产业区 科教文化区 旅游渡假区 商贸区和居住区 管委会 办公大楼 火炬大厦就座落在综合功能服务区内 企业和个人在这里可以方便 快捷办理规划 工商 税务 用地 建设等 方面的手续 另外 功

12、能服务区内金融 保险 中介服务业比较发达 已经形成了较完备的服务支撑体系 高新技术产业区主要指吉林市深圳街两侧区域 面积大约 2 平方公里 重点发展高新技术产业 目前电子信息产业园 医 药产业园已基本形成 科教文化区主要指吉林市恒山西路以南 吉林大街西侧区域 含有北华大学 第四军医大学军医学院等大学 2 所 吉林商贸 学校 化工学校 教育传播学院等专科学校 3 所 吉林市松花江中学 市二中学等中小学校 5 所 能够充分满足区内居民和外 来投资者子女的就学需要 满足投资者对各类人才的需求 2 2 吉林市经济开发区吉林市经济开发区 吉林市房地产评估报告 7 吉林经济技术开发区位于吉林省吉林市西北部

13、 东临松花江 西至长吉北线公路 南起长珲高速公路 北止通溪河 距吉 林市中心约 15 公里 距省会长春 80 公里 开发区先期开发面积 18 4 平方公里 规划开发建设面积 43 51 平方公里 行政管辖 面积 103 平方公里 是目前全国较大的开发区之一 3 3 吉林桦甸经济开发区吉林桦甸经济开发区 吉林桦甸经济开发区位于桦甸城区西北部 总规划面积 6 29 平方公里 开发区内设综合工业 食品加工和林产品加工三个 园区 经过一年的建设 开发区已形成了比较完善的基础设施体系 交通顺畅通达 水电供应充足 通讯设施齐全 已引进金 稻子食品生态园 奈奇乳业等 12 户新企业入区发展 使开发区初步形成

14、了工业新区雏形 4 4 吉林永吉经济开发区吉林永吉经济开发区 年经省政府批准建立的省级开发区 面积为 平方公里 规划区面积 平方公里 其中起步区面积 平方公里 开发区位于吉林市西南 在吉林市区与永吉县城口前镇中间 距吉林市 公里 区内交通便捷 国家一级公路贯 穿区内并与吉林市区主干道相连 沈吉铁路在区间通过 区内程控电话和移动电话网络齐全 卫星有线电视接收系统完善 基 础设施配套 服务手段先进 劳动力资源充足 目前 开发区内企事业单位 户 较大的三资企业有泰国独资正大永吉实业 有限公司 中澳合资吉林市华奥电池有限公司 与台湾旺旺集团合作的吉林市光大粮油特产有限公司 较大的内资企业有吉林 省北方

15、塑料制品有限公司 吉林市长城机械制造有限公司 中水一局机械厂 永吉宾馆朝鲜民俗渡假区 吉林市房地产评估报告 8 5 5 吉林龙潭经济开发区吉林龙潭经济开发区 建于 年 年被省政府批准为省级经济开发区 吉林龙潭经济开发区位于吉林市西北部 总规划面积为 平方公里 起步区面积 平方公里 开发区地处区内有全国最大的化工原料生产基地吉化集团公司 东北最大的 污水处理厂吉化污水处理厂 临近全国最大的热电厂吉林热电厂 目前 起步区已实现 五通一平 即 通水 通电 通讯 通气 通排污和平整土地 吉林龙潭经济开发区从地域和资源优势出发 全面推进 四区一街 建设 即 吉化 万吨乙烯配套及下游产品深加工 区 橡塑制

16、品加工区 一汽 非金属件配套区和民营园区 同时 加快建设汉阳科贸一条街 吉林市房地产评估报告 9 吉林市房地产评估报告 10 三 吉林市政府对于未来城市发展的规划纲要三 吉林市政府对于未来城市发展的规划纲要 1 1 发展经济 加快经济园区建设发展经济 加快经济园区建设 扩张总量规模 推进产业结构的快速升级 化工工业向上下游一体化方向发展 重点建设 60 万吨乙烯扩建 37 万吨苯酚丙酮扩 建项目 促进 12 万吨丁辛醇 9 万吨丁苯橡胶达产达效 汽车工业坚持 依托一汽 走出特色 的发展路子 扩大整车规模 做强 零部件配套产业 主要加快轻微型车扩能改造 经济型轿车 T4 高档商务车项目建设 冶金工业着力发展特种钢 特种铁合金和特 种炭素 快速推进铁合金基地升级改造 镍业公司冶炼厂扩建项目 食品工业围绕打造长白山品牌进行资源整合 大力发展玉米深加 工 葡萄酒 绿色食品等优质特色产品 建材 纺织 医药 电子等行业全力推动冀东及亚泰水泥二期扩建 15 万吨腈纶 吉尔吉 制药 大规模集成电路及半导体放电管等一批带动性大 附加值高的项目 加快园区建设 促进企业集群的快速形成 重点在纺织园区 化工园