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1、一 总论 一 项目背景 1 项目名称 现代花园 2 承办单位概况 承办单位是XX 房地产开发集团公司 注册资本3000 万元 开发资质为一级 公司经营范 围 房地产开发 房地产经营 商品房销售 物业管理等 公司实行规划 开发 管理 销 售 服务一体化 一贯秉承 诚信 合作 卓越 创新 的经营理念 开拓进取 XX 房地产开发集团公司的经营宗旨是 为客户创造生活 提供高质量的住宅产品和服务 让人们的生活更加简便 高效 丰富多彩 为社会创造价值 服务社会 创造文明进步的生活方式 充分实现XX 房地产集团的社会价 值 为员工创造机会 创造发展空间 提升员工价值 提高XX 集团人的工作生活质量 为股东创
2、造回报 以长远利益回报XX 集团股东 3 可行性研究报告编制依据 1 项目建议书及其批复文件 2 国家及武汉市颁布的相关法律 法规 政策 3 武汉市国民经济和社会发展 十五 计划和远景目标纲要 4 武汉市2001 2002 年国民经济和社会发展统计公报 5 武汉市城市总体规划大纲 2000 2020 年 6 东湖高新技术开发区的经济和社会发展规划 7 房地产开发机构发布的工程建设方面的标准 规范 定额 8 武汉市市区基准地价 9 武汉市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料 10 投资项目方签定的协议书或意向书 11 编制 报告 的委托合同 12 其他有关依据资料 4 项目提出的理由与过程 房地
3、产经济是国民经济的重要组成部分 是国民经济的重要支柱之一 发展房地产经济有利 于加快我国产业结构和消费结构的调整 从而促进国民经济健康持续发展 现在房地产经济 尤其住宅经济 是我国新的经济增长点 发展房地产经济 可以拉动一系列行业发展 现 今 国家为拉动经济 满足广大人民群众的住房需求 提倡大力发展房地产经济 我们公司 为了响应国家的安居工程 决定规划 开发现代花园 东湖高新技术开发区是首披国家高新技术产业开发区之一 是华中人才 技术 高新技术产 业的源头 享有 中华光谷 的美誉 目前开发区产值上亿元的企业已达35 所 并已形成 通信 电子信息 生物技术三大支柱产业和机电一体化 新材料 激光三
4、大优势产业基础 关东科技工业园是东湖开发区招商引资 发展高新技术产业的主要基地 近两年来 东湖开发区管委会认真总结了十年创业的经验和新区建设中存在的问题 明确提 出了超前规划 拓展发展空间 创建面向21 世纪的集产 学 研 居为一体 产业发达 环境优美 居住舒适的武汉科技新城的奋斗目标 现代花园选择此处规划 开发 等项目实施后 将有利于启动东湖高新热电公司集中供热的 初步形成 完善科技工业园 产 学 研 居 为一体的总体规划 并极大改善东湖开发区 的面貌 二 项目概况 1 拟建地点 拟建于关东科技工业园内 东临关山三路 南接大黄村 西连武汉XX 机厂 市消声器厂 北靠 XX 路 路对面是原武汉
5、城建学院 马鞍山森林公园 2 建设规模与目标 自有资金为3000 万元 现代花园项目规划总用地10 万平方米 建筑面积12 9 万平方米 其中住宅 11 6 万平方米 公建 1 3 万平方米 总居住户数996 户 规划总居住人口3187 人 容积率1 29 绿化覆盖率45 小区内设幼儿园 配套有会所 文化中心 商业网点 集 贸市场 居委会 派出所等设施 我国已经进入小康社会 人们生活水平稳步提高 我们公司超前思想 规划 开发 现代花 园 致力于为在东湖高新技术工业园区工作的白领阶层周边高校院所的知识分子 入住华 中光谷的从业人员 及其他知识层次较高 家庭收入较好的市民家庭提供一个优美 舒适的
6、居住环境 整个花园小区现代中不乏温馨 温馨伴随着现代 温馨是一种感觉 是人生美好的向往 温馨是家的元素 是人生永恒的主题 XX 集团人对于温馨的认知 是源于对生活细节完 美的追求 让XX 集团人的 真诚 勤奋 和谐 求精 为您营造温馨的家 3 主要建设条件 1 供水 在 XX 小区东侧有现状DN1000mm 上水管线 本项目上水可从上述干线引入 2 雨水 污水排放 XX 路大街现有现状DN2100 毫米的雨水管线和DN1800 毫米的污水管线 可以就进排入 3 供热 拟从 XX 路新敷设的供热干线接入 4 供电 拟采用双路供电 一路从XX 机厂开闭站引一条10 千伏电缆 接入小区内配电室 另一
7、路 可由东鑫三五饭店配电室引入 考虑留有余地 变压器容量为8000 千伏安 5 供气 已由鲁磨路引入了天然气高压线 已建成了天然气高中压调压站 通过天然气中压管向区内 送气 本项目住宅区前后的道路 绿化以及所需的各种市政条件及基础设施配套 均由武汉 宏达房地产开发公司统一开发 各种设施接口均至本项目红线内 目前 本项目建设场地以 达到 三通一平 其他配套设施将与住宅建设同步进行 6 电信 本项目预计需装机容量为820门的程控交换机 拟由洪山区电话局从831开设下属分局解决 4 项目投入总资金及效益情况 本项目投入自有资金3000 万元 贷款5002 61 万元 再加上房屋预售款 共投入总资金
8、14828 67 万元 本项目完成后 预计销售收入为23185 92 万元 扣除成本 减去销售 营业 税金及附 加 1247 54 万元 所得税2346 21 万元 提取法定盈余公积金及公益金857 43 万元后 预计 累计未分配利润为3906 08 万元 5 主要技术经济指标 技 术 经 济 指 标 三 问题与建议 考虑到现代花园建成后 其用户多数为拥有较高文化层次和收入的白领阶层 结合他们的消 费心理和消费结构 要特别注意其附属设施的建设 如停车场 娱乐中心及安保措施 另外 在住宅的户型的选择上 要充分调查 选择适合不同住户需求的多种户型 避免单一 同时 该项目的建设很大程度上依赖于光谷的
9、发展 因而 在建设的过程中 要时时注意政府的各 种政策 而且要重视该项目的社会效益 二 市场预测 一 市场调查 据 2002 年武房指数报告显示 房地产综合物业价格为2968 76元 m2 住宅平均价格为2017 31 元 m2 写字楼平均价格为4149 16 元 m2 从市场形态来看 全市各区楼盘销售量是上升趋势 目前武汉市住宅市场供应上 住宅面积在100m2 以下的占总量的4 住宅面积在101 120 的 占总量的32 121 140 占总量的45 141 160 的占总量的5 161 180 占总量的10 180 以上的占总量的4 从以上统计结果看 120m2 140m2 的住宅面积目前
10、是武汉市住宅市场 上供应的主力 市场接受程度最高 购房者能承受多高的房价 是房地产市场上最为关心的问题 根据我们这次调查结果 购房者 对购房总价格的承受能力如下 承受总价格在20 万以下的占33 承受总价格在21 30 万之 间的占 30 5 承受总价格在31 40 万的占 24 50 承受总价格在41 50 万的占 8 承受总价格 在 50 万以上的占4 以上调查结果显示 武汉市购房者所能承受的价格在20 30 万之间 比例占到总量的60 以 上 可见是主要购买力的承受范围 另外 重点调查了我们的项目所在的洪山区房地产市场及项目周边的主要楼盘销售状况 在 2002 年第四季度洪山区住宅价格指
11、数为1488 67 点 比上季度上涨了36 92 点 住宅平均价 格为 2325 85 元 平方米 比上季度上涨了57 68 元 平方米 涨幅为2 54 洪山区住宅价格指数 季度洪山区指数 2001 第四季度1145 39 2002 第一季度1273 52 2002 第二季度1327 12 2002 第三季度1451 75 项目单位数量 占地总面积平方米100000 总建筑面积平方米129000 居住建筑面积平方米116460 公共建筑面积平方米13000 居住居数户996 平均每户建筑面积平方米130 平均每户居住人数人3 2 容积率1 29 绿化率 45 住宅栋数栋45 平均层数层6 53
12、 地下车库面积平方米4820 停车位个240 2002 第四季度1488 67 2002 年第四季度武珞路沿线楼盘销售均价在3000 元 平方米左右 且销售情况良好 书香门 第售罄 均价在3200 元 平方米左右的兆富国际大厦取得了3000 平方米以上的销量 究其 原因 一是有良好的地理位置 交通方便 二是该区域楼盘有充足的消费群体 高校教职 工和成长中的新小企业 个人投资者 如书香门第住宅主要针对的是高校教师和博士 研究 生等 从市场现状看 武珞路沿线地处城市中心 土地成本比较高 因此开发的项目多为高 层的商务写字楼或商住楼 在楚雄大道沿线聚集了名都花园 尚文创业城 华城新都 当代光谷智慧城
13、等多个住宅项目 除了名都花园价格达到2900 元 平方米以外 其他楼盘均价在1940 元 平方米上下浮动 该 区域高校众多 有较好的自然环境与人文环境 购房者多以高校教职工为主 华城新都本季 度销售量在1 万平方米以上 当代光谷智慧城本季度销量也保持在5000 平方米左右 总体 而言 楚雄大道沿线楼盘体本季度价格都有所提高 楚雄大道以南沿珞狮南路聚集了丽岛花园 新开盘的明泽 半岛尊邸和南湖山庄 丽岛花园 往南楼盘由于均价逐渐降低 取得了较好的销售业绩 本季度新开盘的明泽 半岛尊邸取得 了开门红 销量在4000 平方米左右 该区域楼盘呈现别墅化 大户型化发展的趋势 坐落在洪山区的 中国光谷 所在
14、区域本季度又推出了学府佳园三期 平均价格在2000 元 平 方米左右 汤逊湖版块在本季度销售平稳 东林外庐二期项目均价为1600 元 平方米 仍保 持着较好的销售势头 银河湾均价为1700 元 平方米 销量达到1 4 万平方米左右 均价在 2300 元 平方米的玉龙岛花园别墅本季也销售了4000 多平方米 水蓝郡经过6 月底的暂停销 售后于 8 月重新登场 呈良好态势 二 产品供需预测 根据调查 目前武汉市房地产投资大幅增加 2001 年上半年武汉完成住宅建设投资39 47 亿元 比去年同期增长47 17 施工面积达到958 2 万平方米 2002 年总投资额为132 5 亿元 同比增长14
15、9 其中住宅投资99 39 亿元 同比增长15 4 占总投资的75 经 济房开发投资13 65 亿元 占总投资的10 3 从销售投资比率来看 98 年销售额只占到投 资额的 43 78 99 年上升到60 在 2002 年 全市销预售总面积为759 32 万 其中住 宅销售面积393 13 万 同比增长17 17 总销售额为118 55 亿元 同比增长26 62 虹景花园 华城花园 康居园等一批商品住宅的良好销量 再结合入住武汉光谷的高科技公 司的不断增多 白领阶层以及周边高校教师对中高档住房的需求一定会更大 另外国家对居 民购买住宅的金融政策支持 贷款 将加大力度 居民购房能力将大大提高 据
16、此分析 我 们此时开发商品房 是迎合市场需求 销售前景良好 三 价格预测 据调查 今年武汉市还将陆续推出一系列的中高档项目 整体项目水平与2002 年项目相比 这些项目无论在质量 还是在规划设计上 都将会再上一个档次 从而拉动武汉市房价继续 走高 今年武汉市基础建设将要快速发展 几处大型房屋拆迁改造工程 使得大量居民重新 置业 为武汉市商品房的销售提供了契机 这将导致武汉市商品房价格出现上涨趋势 今年 武汉市房价升幅在10 左右 其中适用房升幅达20 从原因上看 主要有四 1 在政府土地供应政策与方式变化的情况下 地价上升 住宅集中区地段周边开发项目的增 多 形成 扎堆 效应 带动地价上升 2 需求量大 从目前我市房地产的消费市场来看 有84 6 的消费者都采用了商业贷款或组 合贷款的方式进行购房置业 而且更多的人因贷款利率较低则更希望采用公积金贷款 还有 居民的福利性住房观念已经开始向商品化转变 使得市场积累的需求量在短时期内释放出 来 3 购买力的增强 按揭的作用 我市城镇居民的人均可支配收入的增加 使居民购买力有所 增强 再加上不少 持币观望 者的加入 银行按揭到位 国家对居民购
