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1、第一章 项目简介 一 项目位置 本项目位于XXXX 经济技术开发区西南部 地处将军路延长线 牛首山风景区整体规划范围之内 基地南临佛城西路 连接将军路 北靠将军山脉 东侧隔康 辰豪园与河海大学新校区相连 西接牛首山国家级度假休闲风景区 可直接与XX 城区及 XX 市中心联系 距市中心新街口约15 公里 距禄口国际机场约20 公里 交通十分便捷 规划和居住环境上是一个正在日渐成熟的新区高尚住宅区 由于 XX 区将军路沿线的大规模开发 联系基地的道路业已具备了通畅的交通状况 完善的基础设施与良好的视觉景观 XX 区主干道将军路跨外秦淮河大桥 的竣工 共青团路的开通 可直接通向新街口 大大减少了基地
2、与XX 市中心的时距 距将军路1 公里的机场高速公路 也增强了该区域的交通选择性 为基 地成为市域性地块准备了充足条件 二 项目概况 本项目占地面积500 亩 基地呈方形 规划红线面积32 公顷 其中小部分必须用作主题艺术馆及艺术园区的建设 基地南临佛城西路 北靠将军山脉 东側隔 康辰豪园与河海大学新校区相连 西接度假休闲风景区 是将军山脉中自然资源较为丰富的区段 具有一定的环境优势 基地内地势北高南低 同时具有浅丘 平地 人工湖 林地 沼泽等多种地形地貌 将军山脉在基地北侧形成4 座山峰 峰谷交错 形成良好的基地背景 基 地中部相对平坦 局部有水塘和沼泽 南侧地势略高有缓坡 形成与南側道路的
3、天然屏障 在隔尘挡噪方面有良好作用 从佛城西路越过此缓坡 隔湖望山 别有洞天 基地西南部 东北部有两个人工湖 康后湖与韩老洼水库 是基地宝贵的景观元素和生态资源 东北部尚有一景观独特的废旧采石场 整个基地范 围内植被茂盛 空气清新 集景观性 生态性于一体 具备建设高品位住宅所需的多种资源 本项目规划容积率为0 3 左右 第二章 土地价值研判 土地属性分析 尊重每一块土地 只有视土地如生命 精心挖掘它的各种属性 并赋予它内涵 才能发挥土地的最高价值 我们从先天和后天两大方面来研判本地块的价值 1 先天 资源 将军山脉形成的四座山峰 林木茂盛 坐拥康后湖与沐英湖两大水体 更有遍布基地的人工湖 水潭
4、 同时具有浅丘 平地 坡地 山峰 山谷 林地 沼泽等多种地形地貌 基地腹地的废旧采石场也是一道独特的风景景观 应该说 本基地的自然资源在整个XX 都属上乘 在将军路沿线更为突出 景观 韩府山 翠屏山 将军山的联体山脉 正好在本地块上拐个弯 形成了本地块最好的景观优势 坐北朝南 靠山面水 可充分利用自然的山水景观 位置 整个将军路板块均为高尚住宅区 本地块南临佛城西路 北靠将军山脉 东側隔康辰豪园与河海大 学新校区相连 西接度假休闲风景区 与运盛正好构成将军路板块的头尾 而且道路沿线均具有良好的自然景观 符合高档别墅的区位和环境要求 交通 距市中心16 公里 距区政府所在地6 公里 距开发区管委
5、会新址1 5 里 距禄口国际机场20 公里 沿将军路跨秦淮河大桥与共青团路贯通连接市中心 和沿机场路高速与城东干道贯通连接市中心均只需20 分钟 同时地铁1 2 号线延长线三年后的接通为交通的更加便利埋下很好的伏笔 从先天条件看 本地块是一块自然山水生态的绝佳别墅用地 具备建造高尚别墅区的各种条件 称得 上是 山水生态 别墅天成 2 后天 艺术文脉 本地块本身就是以 XX 艺术园 的名义立项的 园内必须有60 100 亩的艺术园用地 而且 亚明艺术馆 XX 区博物馆 就在小区内 艺术性必 将是本地块价值提升的最大的亮点和特色 历史沉淀 三山半落青天外 二水中分白鹭洲 从唐诗宋词中可以找到很多关
6、于将军山 翠屏山的典故和人文传说 本地块属牛首山风景区 春牛首 秋栖 霞 从中可以借用很多牛首山的历史掌故 本地块上本身也有少数历史遗迹和古墓 再加上本项目命名为 XX 唐本盛世 XX为 六代繁华 之地 十 朝京畿 要冲 本地块的历史资源较为丰富 人文氛围 项目位于XX 新建大学城内 五所大学 两所国际学校 众多高新技术企业 包括14 家世界 500 强企业 使得整个大环境充满独一无二的知识氛围 成为高素质人才的聚集地 超低地价 本地块的取得价格十分优惠 使得本地块比竞争对手更有条件建造出高品质 低容积率的别墅 从后天条件看 本地块具有很大的价值提升空间 艺术和人文为本地块价值提升的两大手段
7、而超低地价的取得为本地块获得了后发的重要优势 第三章 项目开发理念 太多年了 XX市场最好的别墅还是被帝豪花园之类所占据 营销的升级只能从金陵家天下的炒作中依稀看见 这个城市从不稀缺顶级的山水资源 但真正 从本地块的是建造别墅的一块好地 具备了较强的先天的资源优势 综合本项目的艺术性 质立项 容积率限定 低地价取得等因素 本地块在后期的操作中有较大的价值提升空间 顶级的产品 太少太少 从开发商的角度出发 XX 人不仅仅希望赢取利润 更希望赢得掌声 从策划公司的角度出发 我们也不仅仅期望能够完成特色传播和快速去化的任务 更希 望从营销的立场出发 尝试从土地的固有属性去提升它的价值 以别墅消费的心
8、态去构造产品 在纷杂的竞争中凸显产品的特色与差异 对于本案的开发 我们充满热情和信心 当然 我们的信心必须来源于开发商的专业和实力 我们的热情只能建筑在实实在在的产品和品质上 一 整体开发理念 理念之一 围绕市场 赚足利润 作为一个发展商 赚钱是本能和动力 只有赚钱 才能生存 才有发展 卖掉产品 才能赚得利润 要卖掉产品 就必须尊重市场 从市场的真正需求出发 理念之二 做精品 树品牌 作为一个有责任的发展商 不仅要赚钱 更要做精品 树品牌 先天的山水资源和后天的价格优势为打造精品准备了充分条件 艺术立项的性质和股东合作的本意 也必须要做好项目 不是顶级价格 但必须抢占顶级概念 塑造顶级品质 理
9、念之三 既要考量现实 又要适度超前 XX 别墅市场的现实情况和发展阶段 必须充分考虑 必须超前 因为开发有周期 只能适度 走快一步 避免 前浪死在沙滩上 理念之四 尊重共性 突出个性 XX 的特性要尊重 但XX 的客户可教育 只有突出个性 才能形成差异 将军路的错位竞争才能形成 以 XX 对 XX 新城市未来居住文化的深刻把握 和对XX 别墅市场需求的准确理解 集海内外精英团队于一体 在XX 这个活力四射的板块上 以全面人性关 怀的理念 为这新城市中的精英人士打造一座极艺术性的别墅园 把现代人的心灵从钢筋水泥的丛林中解放出来 让疲惫的心回到自然本源的乐土中 让山水 人性成为 精神艺术的家园 从
10、所处地带的 前瞻性 物业的 规模性 产品的 高档性 和开发商的 艺术及品牌性 出发 本案需要诠释时尚别墅概念 破译时代精神秘诀 充分 挖掘最能反映XX 高阶层特有的居住文化特征 以及在建筑物业上的居住感受 包括社区规划格调 环境的唯美性 房型的舒适性 立面的雅致性 动线的合 理性 物管的细致性 会所的全面性 社区的开放性 生活的国际性 均要符合XX 顶级人土的居住感受和审美需求 为XX 高档物业提供一个未来国际新生 活典范 二 产品设计理念 一幢一境界一户一艺境 亭台楼榭 彰显人性温暖山水树石 蕴含生命热爱 每一户都有自然 利用自然地势和植物 把别墅 种 在大自然的怀抱中 让每一幢 每一排都与
11、自然资源真实结合 让自然成为每个家庭的亲密成员 每一幢都是意境 按自然地理设计别墅 完全以自由自在的形式来组织园区 造型 户型都国际化 个性化设计 每一幢都是风景 是艺术 每一点都有艺术 我们导入艺术原则 目的就是让居住者的生命在自然中得到养育 用 艺术 的概念来贯穿环境 会所 社区文化和物业管理等 让生活 就是艺术 在艺墅中享受艺术 每一处都是空间 我们用 独享空间 的别墅特征来统领本案的物业形态 既强调别墅消费很强的个人领域感 又通过社区公共设施 会所 艺术馆区 产 品组团设计等附加 围合 概念 营造人际和谐的社区文化 让居者在建筑空间 环境空间 精神空间中净化心灵 体验别墅生活的宗旨 别
12、墅精神 领域感 独立感 尊贵感 占有感 价值感 人际情感 一篇有思想的文章可以流传永世 一栋有理念的旷世建筑得以价值逾恒 从法国的凡尔赛宫 罗马的圣彼得大教堂 中国的紫禁城 到莱特大师的落水山庄 比尔 盖茨的未来世界 皆以超越时代的理念而恒留在大地上 成为人类追求生活的最高象征 XX 艺术园 正以凌驾XX 别墅业界的超前理念 挑战国际顶级别墅名宅的一切标准 势必跃升为金陵富豪晋身上流舞台的生活指标 第四章 项目定位建议 一 本项目的总体定位 XX 首座自然生态顶级艺墅社区 二 本项目的市场定位 双层次高档物业对应双层次高档客户群 双层定位 双头并进 第一层面 独立 双拼为主的高档别墅类型 其中
13、以独立别墅作为精神领袖 拔高整个社区的品位 赚取主要利润 第二层面 以联体别墅 双立别墅为主的一般别墅类型 其中以联体别墅为二期产品迅速跟进 加快资金回笼 三 本项目的消费者定位 两大主力阶层为主导 覆盖整体中高收入阶层 鉴于本项目的产品类型主要为两类 高档别墅 独栋 双拼 双立 一般别墅 联排 复式别墅 主力市场分成两个层面 第一层面 针对高档别墅客户群 身家数百万 可承担100 万以上房价的老板阶层 第二层面 针对一般别墅客户群 可承担总价80 万以下的较高收入精英阶层 职业特征 1 各类私营业主 创业型业主 2 经营管理领域 职业经理人 管理顾问 专业代理 商 高级营销人员 3 专业技术
14、领域 高级工程师 高级建筑师 电脑程式设计师 高级会计师 高级医师 证券高级从业者 高科技产业研究人员 高级贸易从业人员 4 社会人文科学领域 律师 记者 演员 艺术家 画家 音乐家 教授 5 有隐性收入的政界人员 消费者经济特征分析 根据行业及职业特征分布 我们推算出本地该阶层人士的家庭 以三口之家二人收入为依据 年均收入水平依其所处的事 企业单位的效益差异 可分为三个 经济收入 家庭年收入水平比例档 位 15 万以上 5 20 高位阶层 6 10 万 3 5 万 本案目标层次主要以高位价层 金字塔顶端部分 为主要目标客户 实际运作中随着品牌和形象的深入 还会有一部分中高层次 金字塔中部偏上
15、部分 人群跟入 消费者年龄特征分析 从目标客户的层面及前述经济特征分析 作为新生代中产阶级的主力 除了拥有丰厚的家庭经济背景的人群 其或多或少存在初级创业 原始积累和扩大发展 三个过程 才能达到对本案的实际消费能力 这显示出本案的目标客户必须是有一定年龄的成功人士 由此可以得出 主体年龄分布在35 50 岁之间 并形成年龄逐渐趋低的趋势 其中购买力最为旺盛的集中在35 岁左右和45 岁左右 四 本项目的市场竞争定位 总价竞争与同品质物业竞争并存 远东战役 与 南方会战 针对同类型的别墅物业 主要对手集中在亚东新区 XX 区 竞争优势 1 自然资源与后天整合优势 2 产品的品质与价格优势 3 板
16、块联动优势 针对同总价的公寓型社区 对联体别墅而言 主要对手集中在河西 城中心一带 竞争优势 以创新独立的别墅空间为概念 从生活观 生活品质方面对抗 杂居型 的公寓物业形态 第五章 总体规划分析及建议 75 中位阶层 基础阶层 一 分区思路 将整体基地划分为三大区 以单体与双拼别墅为物业形态的高档别墅区 以联体别墅 双立别墅为主的一般型别墅区 艺术馆园区 艺术馆园区作为两个别墅区的共享区 除艺术馆外 会所 幼儿园等配套均在其中 可考虑在其中增加经营性的画家村功能 做足艺术配套服务的文章 二 分期思路 抢占XX 大型高档纯别墅社区概念 抢占定位制高点 以艺术园区作为小区的亮点和特色 与首期开发的样板段联动 打响XX 品牌 先推单体和双拼别墅 树立高档形象 拨高地价 再推排屋 迅速回笼资金 跑量以排屋为主力 双拼次之 单体盘量依据市场适当分期分区推出 三 分区中的两种不同布局思路 A 维持原规划方案中T 字形的大格局 艺术园 包括会所 幼儿园等配套 规划在基地通向采石场的平缓处及大门两侧 并增加画家村的配备 左方为高密度联排 双立别墅 量体尽量放大 右方为超低密度单体与双拼别墅 山顶部分做
