《房地产行业：业绩稳步释放真金不怕火炼-20200226-中金公司-10页》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产行业：业绩稳步释放真金不怕火炼-20200226-中金公司-10页（12页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 证券研究报告 2020 年 2 月 26 日 房地产房地产 业绩稳步释放 真金不怕火炼 业绩预览 预测覆盖标的核心净利润同比增长预测覆盖标的核心净利润同比增长 21 5 与当前市场预期一致 与当前市场预期一致 我们预计覆盖标的 2019 年收入平均增长 31 7 核心净利润增长 21 5 业绩可业绩可 能超预期公司 融创 时代 美的 可能低于预期公司 碧桂园 远洋能超预期公司 融创 时代 美的 可能低于预期公司 碧桂园 远洋 关注要点关注要点 结算利润率进入平稳下降趋势 最早有望于结算利润率进入平稳下降趋势 最早有望于
2、2021 年企稳 年企稳 我们预计 2019 21 年平 均结算毛利率为 29 6 28 1 27 4 同比降 2 2 1 5 0 7ppt 平均核心净利润率 为 12 2 11 8 11 5 同比降 1 0 0 4 0 3ppt 房企 2019 年拿地普遍更理性 新项目权益占比整体回升 图 10 测算利润率基本企稳 甚至个别公司 如旭 辉 金茂 受益于拿地渠道改善等因素利润率边际提高 因此我们判断销售利润 率及权益占比最早有望于 2020 年下半年企稳 带动相关结算指标于 2021 年企稳 疫情影响下销售短期面临较大拖拽疫情影响下销售短期面临较大拖拽 全年表现考虑政策支撑 全年表现考虑政策支
3、撑显著显著恶化的可能性恶化的可能性 低 公司分化将进一步加大 低 公司分化将进一步加大 近期少数案场开始复工 但目前到访成交有限 我 们预计疫情期间销售表现将受到明显压制 然而 在宏观经济和地产基本面压力 下政策端将打开更多积极空间 并且短期压力越大 后续政策反馈力度将越大 因此我们判断全年行业基本面将呈现前低后高的 V 型 走势 底部将出现在 3 4 月 房企销售有望自二季度逐步恢复 我们预计覆盖公司全年实现约 15 销售增 长 若疫情影响更大 增速可能继续放缓至 10 左右 但进一步下行空间有限 其中货量充足 聚焦都市圈的房企 图 6 9 料将在逆境中获取更多市场份额 短期现金流压力加大
4、全年难看到显著风险 短期现金流压力加大 全年难看到显著风险 考虑到房企过去几年销售回款中约 50 70 用于支付土地款 其中绝大部分为新拿地 目前公司可暂时通过减少拿 地 延缓建安开支等方式保护现金流 近期多地密集出台楼市支持政策助房企纾 缓现金流压力 图表 13 后续在 因城施策 框架下料将有更多城市跟进 我 们判断接下来政策重点将逐步指向支持需求的合理有序恢复 尤其土地市场需 求 可能体现于开发商融资政策的积极调整 结合行业基本面在 V 型 走势下 后半段的修复 房企资金面的压制将逐步移除 目前覆盖公司各项偿债指标仍处 合理水平 图表 11 12 我们认为全年资金面难看到显著风险 上半年业
5、绩会受到竣工延误干扰 全年维度影响不大 上半年业绩会受到竣工延误干扰 全年维度影响不大 房企目前在手已售未结普 遍能提供超一年结算覆盖 我们预计板块 2020 21 年核心净利润平均增长 20 2 18 1 悲观情形下可能进一步下调约 3 7 至增长 16 6 13 3 尚未考 虑 2021 年低基数下可能的销售提速带来的正面支撑 目前建筑工地仍大面积停 工 我们判断最早将于 3 月中下旬基本恢复 此次疫情带给建设施工的实际影响 在一个月左右 竣工延误会更多干扰房企上半年结算交付 但考虑到政策支撑及 下半年施工提速 我们认为全年维度受到的影响会明显弱于上半年 估值与建议估值与建议 我们看好地产
6、股投资机会 目前板块估值与仓位仍处底部 6 3 倍 2020 年市盈率 和 40 NAV 折让 5 2 倍 44 若剔除龙湖 华润 我们认为政策的持续边际 向好将推动估值回归合理水平 行业基本面及公司业绩虽短期受冲击但全年维度 风险可控 推荐融创 世茂 旭辉 华润 中海 龙湖 融创 世茂 旭辉 华润 中海 龙湖 此外业绩期部分标的受 盈利支撑亦有望有不错表现 建议关注时代时代和美的美的 风险风险 疫情持续期长于预期 行业政策正向调整不及预期 板块业绩表现不及预期 张宇张宇 分析员 SAC 执证编号 S0080512070004 SFC CE Ref AZB713 eric zhang 王惠菁王
7、惠菁 联系人 SAC 执证编号 S0080116110020 SFC CE Ref BND383 huijing wang 孙元祺孙元祺 联系人 SAC 执证编号 S0080118060056 SFC CE Ref BOW951 yuanqi sun 目标 P E x 股票名称 评级 价格 2020E 2021E 融创中国 H 跑赢行业 57 00 4 8 3 9 世茂房地产 H 跑赢行业 34 63 6 3 5 2 旭辉控股集团 H 跑赢行业 7 40 5 1 4 1 华润置地 H 跑赢行业 41 14 8 3 6 9 中国海外发展 H 跑赢行业 34 58 6 0 5 2 龙湖集团 H 跑
8、赢行业 41 08 9 9 8 3 时代中国控股 H 跑赢行业 19 20 3 6 3 0 美的置业 H 跑赢行业 29 10 4 2 3 4 中金一级行业 房地产 相关研究报告相关研究报告 房地产 多地密集出台楼市支持政策 有利于平稳市 场 缓释下行风险 2020 02 13 房地产 从非典经验看本轮疫情对地产行业的影响 2020 02 02 资料来源 万得资讯 彭博资讯 中金公司研究部 中金公司研究部 中金公司研究部 2020 年年 2 月月 26 日日 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 2 图表1 预计覆盖标的2019财年将实现扎实的业绩增长 注
9、中海与中海宏洋为港币口径 合景泰富收入与毛利率按权益合并口径 超出 符合 低于市场预期为中金预测 资料来源 公司公告 中金公司研究部 图表2 2016 2021E覆盖公司平均收入增速 图表3 2016 2021E覆盖公司平均盈利增速 注 此处盈利预测为中性情形 资料来源 公司公告 中金公司研究部 资料来源 公司公告 中金公司研究部 图表4 2016 2021E覆盖公司平均毛利率 图表5 2016 2021E覆盖公司平均核心净利润率 注 此处盈利预测为中性情形 资料来源 公司公告 中金公司研究部 注 此处盈利预测为中性情形 资料来源 公司公告 中金公司研究部 公司名称公司名称 收入收入 亿元 亿
10、元 收入同比收入同比 核心净利润核心净利润 亿元 亿元 核心净利润核心净利润 同比同比 毛利率毛利率 毛利率同比毛利率同比 核心净利润核心净利润 率率 核心净利润核心净利润 率同比率同比 是否发布盈利预喜 是否发布盈利预喜 预警 是 否 预警 是 否 超出 符合 低于超出 符合 低于 市场预期市场预期 中国奥园 516 66 5 39 6 53 9 29 0 2ppt7 7 0 6ppt是符合 中海宏洋 357 39 5 36 3 49 8 30 8 1 7ppt10 2 0 7ppt是符合 龙光 706 59 9 101 0 43 8 32 0 1 8ppt14 3 1 6ppt否符合 美的
11、置业 439 45 9 44 4 35 1 30 4 2 4ppt10 1 0 8ppt否超出 融创 1 859 49 1 285 5 32 9 25 0 0 1ppt15 4 1 9ppt是超出 合景泰富 338 49 5 49 6 30 2 33 0 2 5ppt14 7 2 2ppt否符合 时代中国 437 27 0 52 4 24 7 31 5 0 6ppt12 0 0 2ppt否超出 金茂 552 42 6 63 2 24 3 33 6 4ppt11 4 1 7ppt否符合 禹洲 316 30 1 41 1 24 1 27 3 3 4ppt13 0 0 6ppt否符合 龙湖 1 45
12、2 25 4 157 6 22 6 30 1 4ppt10 9 0 2ppt否符合 旭辉 553 30 6 67 9 22 6 25 1 0ppt12 3 0 8ppt否符合 世茂 1 148 34 2 104 5 22 2 30 5 1ppt9 1 0 9ppt否符合 碧桂园 4 875 28 6 398 0 16 6 26 6 0 5ppt8 2 0 8ppt否低于 中海 2 019 17 7 416 3 12 2 33 3 4 5ppt20 6 1ppt否符合 华润 1 439 18 7 215 2 11 5 37 5 5 9ppt15 0 1ppt否符合 雅居乐 653 16 3 70
13、 7 5 9 31 4 12 6ppt10 8 1 1ppt否符合 远洋 497 20 0 19 5 25 5 20 0 0ppt3 9 2 4ppt否低于 15 8 29 1 40 9 31 7 24 1 21 4 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 2016A2017A2018A2019E2020E2021E 覆盖公司收入增速覆盖公司收入增速 13 9 35 2 39 1 21 5 20 2 18 1 16 6 13 3 0 10 20 30 40 50 2016A2017A2018A2019E2020E2021E 覆盖公司核心净利润增速覆盖公司核心净利润增速 中性情形
14、悲观情形 26 2 26 8 30 3 31 8 29 6 28 1 27 4 20 23 26 29 32 35 2015A2016A2017A2018A2019E2020E2021E 覆盖公司毛利率覆盖公司毛利率 13 0 12 8 13 4 13 2 12 2 11 8 11 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 2015A2016A2017A2018A2019E2020E2021E 覆盖公司核心净利润率覆盖公司核心净利润率 qRmPsMyRqRnNrOpMsNtPoP9PaO8OsQmMnPqQkPmMpNlOpNpQ9PpNpMNZsOuNxNrNpP 中金公司研究部 中
15、金公司研究部 2020 年年 2 月月 26 日日 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 3 图表6 目前我们预计覆盖房企2020年平均销售增速将由2019年23 降至15 若疫情持续时间更长 影响更大 销售增速可能进一步放缓至10 左右 资料来源 公司公告 中金公司研究部 图表7 2019年房企实际销售去化率 图表8 房企现有土储普遍能提供超过两年销售覆盖 资料来源 公司公告 中金公司研究部 资料来源 公司公告 中金公司研究部 图表9 覆盖房企土储按城市能级和都市圈拆分 注 数字截至2018年底 资料来源 公司公告 中金公司研究部 乐观乐观中性中性悲观悲观
16、乐观乐观中性中性悲观悲观 禹洲751 1 000 939 879 34 33 25 17 合景泰富861 1 102 1 059 1 016 31 28 23 18 时代中国784 1 019 964 925 29 30 23 18 金茂1 608 2 010 1 978 1 930 26 25 23 20 龙光960 1 200 1 152 1 123 34 25 20 17 美的置业1 012 1 265 1 214 1 164 28 25 20 15 中海宏洋 港元 632 790 758 739 25 25 20 17 世茂2 600 3 120 2 990 2 860 48 20 15 10 旭辉2 006 2 467 2 307 2 207 32 23 15 10 中国奥园1 181 1 453 1 358 1 299 29 23 15 10 中海 港元 3 772 4 526 4 338 4 149 25 20 15 10 融创5 562 6 674 6 396 6 118 21 20 15 10 龙湖2 425 2 789 2 740 2 668 21 15 13 10
