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1、国有公用财产管理实务及经验分享 研讨范围 依照课程设计我们这次课程分为二段 第一段为国有公用财产管理 使用及收益情 形国有公用财产管理实务及经验分享 第二段为国有财产产籍管理法令及实务 及 宿舍管理实务及经验分享 动产管理实务及 经验分享 为避免与前阶段重复 我们有商 量课程设计 做好分工 在这里我们以不动 产为主 兼研讨动产管理实务叶组长未及谈 到的动产部分 概述 在我们财产管理单位所认定的不动产与土地法 略有不同 财物标准分类将财物分为六大类包 括土地 土地改良物 房屋建筑及设备 机械 及设备 交通及运输设备 什项设备等 其中 土地 土地改良物 房屋建筑及设备为不动产 机械及设备 交通及运
2、输设备 什项设备等 为动产 土地改良物指的是围墙 水沟等土地 上非房屋的构造物 树木等植物在财物标准分 类中也未列入财产的范围 建筑改良物专指房 屋建筑及设备 我们今天讨论主要以这些为主 以下我们按照 不动产自取得 登录 经管 减损 报告等事 项 就我们在巡回访视的过程中所看到的问题 提出一起研究 价购不动产要注意的事 依公用财产管理手册第三十一点之规定办理购置 土地 房屋应注意下列事项 一 购置土地 房屋 均应事先向地政机关查 明有无设定登记或其他纠纷 并向地方政府申请 都市计划使用分区数据 了解其使用限制 二 购置土地 应注意有无违反土地法 都市 计划法 平均地权条例 耕地三七五减租条例
3、农业发展条例等有关规定 三 购置土地 房屋 办理移转产权变更登记 时 所需之文件 均应于买卖成交前取齐 并核 对完妥 以免办理所有权登记时发生困难 价购土地要信托 公产管理机关尤其是学校价购土地大都是办理公共设施用地之 取得 大部分也都是以征收方式办理 惟土地征收条例第11条 规定征收土地前应先与所有权人协议价购或以其他方式取得 实务上也会有价购位于都市计划住 商 工等地区不动产之情 形 购置不动产应参考公用财产管理手册第三十一点之规定办 理 我们都不是地政士 不太可能自己去办所有权移转的事 有些同仁原来就是地政事务所出身的可能会自己去办 不过5 月份综合所得税时会被认为有业务所得会找你课税
4、到时要由 单位出具证明 证明你没有收益 办理价购在程序上 定是我 们要去找所有权人谈判谈好价格 大多比照征收条件 再委托 地政士办理过户手续 过户期间要收取对方所有权利书件凭证 并分阶段给付价金 过户期间大约半个月至1个月之间 我们 是政府机关所有权人理应没有受诈骗的疑虑 但是我们要防对 方逃跑之风险 另 方面也给对方一个交易安全的保障 建议 除契约要公证外 比照一般市面不动产交易制度 进行过程中 所有价款均交付买卖双方指定之信托专户 似所有权移转完成 后由买方通知拨款给卖方 以加强价购过程之交易安全 征收土地要注意的事 依土地征收条例第九条规定 被征收之土地 除 区段征收及本条例或其他法律另
5、有规定外 有下 列情形之一者 原土地所有权人得于征收公告之 日起二十年内 向该管直辖市或县 市 主管机 关申请照原征收补偿价额收回其土地 不适用土 地法第二百十九条之规定 一 征收补偿费发给 完竣届满三年 未依征收计划开始使用者 二 未依核准征收原定兴办事业使用者 三 依原征 收计划开始使用后未满五年 不继续依原征收计 划使用者 该管直辖市或县 市 主管机关收受 申请后 经查明合于前项规定时 应报原核准征 收机关核准后 通知原土地所有权人于六个月内 缴还原受领之补偿地价及地价加成补偿 逾期视 为放弃收回权 第一项第一款之情形 系因不可 归责于需用土地人之事由者 不得申请收回土 地 第一项第一款
6、所称开始使用 指兴办事业之 主体工程动工 但依其事业性质无需兴建工程者 不在此限 拨用土地要注意的事 依照国有不动产拨用要点第十三点之规定 核准 拨用之国有不动产有下列情事之一者 经主管机 关或国产局查明属实后 应撤销拨用 一 用途废止时 二 变更原定用途时 三 于原定用途外擅供收益使用时 四 擅自让由他人使用时 五 建地空置逾一年 尚未开始建筑时 前项不动产为都市计划法第四十二条规定之公共 设施用地或属行政院核定之项目计划用地者 应 于都市计划或项目计划变更后 再办理撤销拨 用 核准拨用之国有不动产 拨用机关因事实需 要不能在一年内使用者 得向财政部申请展期半 年 土地取得后要办理税赋减免手
7、续 公用财产管理手册第二十九点之规定财产管理 单位对于得减免税捐之财产 应依法申请减免 如仍需负担税捐者 于收到税捐稽征机关纳 税通知单后 应查对课税标准及税额是否相符 并注意于限期内缴纳 如因疏忽届期未缴纳 其加征之滞纳金应由经办人负责 依土地税减免规则第七条之规定公立之医院 诊所 学术研究机构 社教机构 救济设施及 公 私立学校直接用地及其员工宿舍用地 以 及学校学生实习所用之直接生产用地地价税全 免 因此土地在取得后均应函请税捐稽征机关 办理税赋减免手续 建物取得使用执照后要办税籍登记 1 依公用财产管理手册第二十九点之规定 新建 房屋应注意下列事项 一 备文检具地籍图 誊本 土地所有权
8、状或登记誊本 建造执照申 请书 平面图 包括位置图 及设计图各三份 向当地工务主管机关申请核发建造执照后 始可动工营建 二 建筑工程完竣后 向当 地主管工程机关 请领房屋使用执照 三 房屋使用执照核发 建筑工程经验收合格后 应即向该管地政机关办理登记 第三十点亦规 定 接管或拨入之国有建筑物 应向该管地政 机关办理所有权移转或管理机关变更登记 其 属有设立税籍之未登记建筑物 应向税捐机关 申办房屋税籍变更 建物取得使用执照后要办税籍登记 2 另依房屋税条例第七条规定纳税义务人应于房屋建造 完成之日起三十日内检附有关文件 向当地主管 稽征 机关申报房屋税籍有关事项及使用情形 其有增建 改建 变更
9、使用或移转 承典时 亦同 房屋税条例第十六条规定纳税义务人未依第七条规定 之期限申报 因而发生漏税者 除责令补缴应 纳税额 外 并按所漏税额处以二倍以下罚款 房屋税条例第二十三条规定房屋之新建 重建 增建 或典卖移转 主管建筑机关及主办登记机关应于 核准 发照或登记之日 同时通知主管稽征机关 以上是法令上的规定 建物取得使用执照后要办税籍 登记 实务上我们如果没去办税捐机关也没办理径为 核课时由于税捐处系直接使用使用执照上之面积与权 状面机会不相符另外未来如果场馆有营业情形要计算 租金时会没有依据 建议建物取得后均应依法办理税 籍登记 土地合并的方法 1 依公用财产管理手册第二十六点之 三 规
10、定 同一地段 地界相连 使用分区及使 用性质相同之土地或同一房屋坐落之土地 如其符合有关土地合并登记要件时 为便于 管理及利用 得 填具土地合并申请书 备文并缴纳规费向该管地政机关申请合并 用的是 得 字理论上并无强制性 实务 作业建议以尽量合并为原则 因为合并可减 少管理土地笔数 不论在产籍管理或实际管 理皆有其减省管理成本的好处 惟有些单位 在合并后也产生了一些问题 土地合并的方法 2 以下我们就合并的问题做个讨论 土地有界址系划分不同权利范围 权属既然相同当然没有分笔 之必要 权属既然相同原有之分地界之自然地形地物早已不存若不合并 没事还要去分清某地号范围是没意义之事 因此建议应以整理地
11、籍的角度进行 也就是建议应将校区土地 作个整理而不是单纯的进行合并 合并原则是合并为一笔 产籍管理上只要针对 笔土地进行管 理就好方便很多 但是 对于校园而言由于很多校园都很广大 许多大学甚至超过100公顷 这么大的土地合并为 笔也会有 一些问题 如鉴界现在是每笔每公顷计算如果 笔土地是1 5公 顷鉴界规费就是2个计费单位100公顷就是100个计费单位土地界 址有需要鉴界时就会发生问题 往往只是 个角落需要鉴定却 需付出高额规费很不划算 另外早期建筑使用基地均以部份土 地计算基地面积使用执照及权状等凭证之基地号不符需要作修 改等麻烦 实施校务基金学校还有一个帐值的问题要处理 土地合并的方法 3
12、 曾经遇过的过时观念 一次查访时受访单位报告系因地 目不同无法合并 地籍测量实施规则第225条规定土地 界址调整应以同一地段 地界相连 使用性质相同之土 地为限 如为实施建筑管理地区 并应符合建筑基地法 定空地分割办法规定 事实上地目已于92年间废除改采 土地使用管制取代 内政部九十五年十一月二十四日台 内地字第 九五 一八 六四六号令修正发布之地籍测 量实施规则第225 1条规定第一百九十二条 第一百九十 三条 第二百二十四条及前条所称之使用性质 于都市 土地指使用分区 于非都市土地指使用分区及编定之使 用地类别 就事实而言一般学校用地都是建筑用地 应无田 旱等用途即使是地目为田 旱也应依据
13、事实 办理地目变更才对 建议的作法 建议以学校内通路作分界以 公顷为限作 合并整理将来利用永久性界限作为分笔界址将来看地籍 图就不会找不到相关地址 土地合并衍生的问题 土地合并后的帐值处理问题 依据行政院91年6月19日院授主孝三字第 091004429号函释之原则 实施校务基金前 取得之不动产应为代管资产 实施校务基金 后 以基金支付取得之不动产应为校务基金 资产 如果合并之土地一部份属代管资产 一部份属校务基金资产 合并后应为代管资 产或是校务基金资产 畸零地的处理 1 畸零地的定义依台北市畸零地使用规则之 定义为面积狭小或地界曲折之基地 而地界 曲折之基地 系指基地界线曲折不齐 或基 地
14、线与建筑线斜交之角度不满六 度或超过 一二 度或基地为三角形者 面积狭小系指 土地未达最小宽 深度无法单独建筑使用之 建筑基地 依台北市畸零地使用规则第六条规定畸零 地非经与邻地合并补足或整理后 不得建 筑 畸零地的处理 2 处理方式 留出合并使用所必须之土地 价购 无法价购时 向畸零地调处会申请调处 建筑基地临接下列畸零地 经畸零地调处会调处二次不成立 后 应提交全体委员会议审议 认为该建筑基地确无碍建筑 设计及市容观瞻者 工务局得核发建筑执照 一 应合并之 畸零地临接建筑线 其面积在十五平方公尺以下者 二 应 合并之畸零地未临接建筑线 其面积在三十平方公尺以下 者 三 形状不规则 且未临接
15、建筑线者 四 其他因情况 特殊经查明或调处无法合并者 申请基地经畸零地调处会二次调处不成立 基地所有权人或 邻接土地所有权人 得于畸零地调处会决议函文到日起三十 日内 就规定最小面积之宽度及深度范围内之土地 按征收 补偿金额预缴承买邻地之价款 申请征收后办理出售 征收土地之出售 不受土地法第二十五条程序限制 办理出 售时应予公告三十日 并通知申请人 经公告期满无其他利 害关系人声明异议者 即出售予申请人 发给权利移转证明 书 畸零地的处理 3 其他的处理方式 土地界址调整或合并再办理分割 调整 前后各宗土地地价之总合应相等 与毗邻私有土地合并建筑使用 合并建 筑后 管理机关实际分配建物之楼地板
16、 面积不低于其经管土地之可建筑楼地板 面积 国有建物之栋数计算问题 各机关对于房屋建筑及设备栋数之计算 有建号者依建号 无建号者依门牌 无门牌者依实际栋数计算 不动产财产价值 1 土地 依当期申报地价 未登记地按毗邻 已登记地申报地价列帐 俟登记后按当期申 报地价调整产价 但土地系价购 征收或有 偿拨用者 依其取得之价格 俟取得价格低 于当期申报地价时 再依申报地价调整产 价 即土地价值采从高原则 土地改良物 房屋建筑及设备 按建筑支 出费用或取得之原价 但建筑支出费用或原 价无法查明者 依税捐机关当期课税现值列 帐 无课税现值者 由管理机关估定之 不动产财产价值 2 房屋建筑及设备之价值 于实务执行上 各机关 多参采营建工程结算总价 包括设计费 施工 费 监造费 行政规费及装潢费等费用 做为其 建筑支出费用 而据以登帐 惟各机关办理营建 工程发包 亦将非附着于建筑物主体有独立使用 效能之动产并同发包购置 工程结算总价已含有 其价值 又房屋建筑各项设施 其中电梯设备 消防设备 空调设备及发电机设备等 属具专供 特定用途且以机械操作控制并有单独财产编号之 个体财产 其因使用频繁且有使用安
