江苏中亚文璟国际花园高端项目营销策划报告p销售推广计划方案

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1、 1 序言 2 区域界定及环境分析 3 房产市场分析 4 项目地块分析 5 项目定位 6 项目建筑规划 景观设计建议 7 项目智能配套 物业管理建议 8 项目形象推广建议 9 项目成本 收益模拟 10 项目调研结论 11 后继调研策划主要内容 12 联系我们 目录 Catalog 序言 Preface 1 调研目的 我们进行本次调查的主要目的是解决以下几个问题 区域特征和市场环境 理清项目地块的优劣势和该楼盘的卖点 产品的设计思路 界定销售价格及其影响因素 建立营销推广策略体系 2 调研思路 自2012年9月26日到2012年10月13日 本公司项目小组调研人员按照以下方 向进行调研 第一思路

2、 项目所在地区域及宿豫区 第二思路 深度挖掘项目优势及调研区域内畅销产品类型 第三思路 相类似的项目楼盘 3 调研方法 整个调研过程我们采用了多种方法进行信息的采集 以期获得全面而准确的 参考资料 观察法 询问法 问卷法 序言 Preface 区域界定及环境分析 Environmental analysis 1 宿迁经济发展概况 宿迁位于淮海经济区中部 属于陇海经济带 沿海经济 带 沿江经济带交叉辐射区 是欧亚大陆桥东桥头堡城 市群中新兴的中心城市 是 江苏 山东 安徽三省之通 衢 宿迁生态环境 人居环 境非常有优势 区域界定及环境分析 Environmental analysis 宿迁交通十

3、分便利 自古便有 北望齐鲁 南接江淮 居两水 黄河 长江 中道 扼二京 南京 北京 咽喉 之称 京杭大运河纵贯南北 境内高速 公路有 京沪高速 途经沭阳 市区向东经S324即宿沭一级公 路55公里 可上京沪高速 宁宿徐高速 市区到南京260公里 新长铁路 205国道穿境而过 宿新高速 市区到新沂50公里 宿宿淮铁路 设洋河站 全面开工 西距徐州观音国际机场60公里 北离连云港白塔埠机场100公里 空港优势非常明显 区域界定及环境分析 Environmental analysis 宿迁经济运行稳中见快 l2011年全市实现地区生产总值1304 81亿元 比上年增长12 8 比全省增速快1 8 个

4、百分点 其中 一产实现209 72亿元 增长4 3 快于全省0 3个百分点 二产 实现604 52亿元 增长16 6 快于全省4 9个百分点 三产实现490 57亿元 增长 12 3 快于全省1 2个百分点 三次产业结构为16 1 46 3 37 6 第一产业比上 年下降1 5个百分点 二 三产业分别比上年提升1 3个和0 2个百分点 摘自 宿迁市2011年国民经济和社会发展统计公报 宿迁经济 l2012年前三季度 经济运行主要呈现出经济总体保持平稳增长 主导产业发展态 势良好 投资消费出口增速较快 财税金融齐头并进等特点 全市地区生产总值突 破千亿 达1106亿元 增长12 5 完成规模以上

5、工业增加值400 4亿元 增长 20 4 增速连续15个月保持在20 以上 工业用电量达57 6亿千瓦时 增长 20 1 完成农业总产值263 1亿元 增长4 8 服务业增加值390亿元 增长 10 5 旅游业总收入 软件和服务外包主营业务收入分别增长21 和120 摘自 宿迁新闻网 区域界定及环境分析 Environmental analysis 2 宿豫及周边乡镇区位图 区域界定及环境分析 Environmental analysis 项目地周边辐射 l宿豫区东部20公里的辐射区 域内 共有侍岭镇 来龙镇 曹集乡 保安乡 新庄镇 关 庙镇 大兴镇 丁嘴镇 仰化 镇陆集镇等11个乡镇 范围极

6、 其广阔 周边乡镇居民进城购 房首选宿豫区 可见本案 周边 辐射 能力占优 l以上11个乡镇距离本案项目 地最远的约23KM 丁嘴镇 最近的约8KM 陆集镇 详见 百度地图 20km 宿豫区人口情况概述 l2010年底宿豫区行政区划 人口 面积 辖14个镇 3个 乡 总人口数70万 常住人口 64万 从右表可看出除区政府 驻地顺河镇外 其他各乡镇居 民人数较少 网上宿豫的官方 数据显示 目前城区常住人口 从2008年的6万人增加到目前 的的12 7万人 整理自 网上宿迁 网上宿豫 区域界定及环境分析 Environmental analysis 区域界定及环境分析 Environmental

7、analysis 宿豫区经济发展情况概述 l2010年 实现地区生产总值156亿元 十一五 年均增长14 8 人均地区生产 总值超过3000美元 三次产业结构调整为14 3 59 2 26 5 其中二三产业比重较 十五 末提高了10 1个百分点 财政总收入达到17 26亿元 年均增长42 3 地方 财政一般预算收入达到9 66亿元 年均增长41 7 累计完成50万元以上固定资产 投资517 5亿元 年均增长32 1 累计实现社会消费品零售总额113 44亿元 年均 增长19 8 整理自 网上宿豫 另外 宿豫区已制定几大城 市发展战略 我们可以从中抓住 房地产市场发展的良机 区域界定及环境分析

8、Environmental analysis 宿豫区六大发展战略目标 l1 在现代化新城规划建设上实现新突破 l2 在加快现有企业全面升级 推动上市上实现新突破 l3 在招引特大项目推动新型工业化上实现新突破 l4 在现代高效外向农业建设上实现新突破 l5 在推动文化服务业发展上实现新突破 l6 在加强城乡环境卫生长效管理上实现新突破 整理自 网上宿豫 除此以外 宿豫区还制定了四大城市建设战略 从战略 方针上指导宿豫区城市发展 区域界定及环境分析 Environmental analysis 宿豫区城市建设战略 l1 城市东扩战略 l2 城市核心战略 l3 城市高空战略 l4 城市人气战略 整

9、理自 网上宿豫 从左侧的四大城市战略来看 宿豫区整体城 市规划将往东发展 打造开发区新城 同时 建 筑往高空发展 实现多层项目向高层项目的转变 加强城市现代化形象 另外 核心战略及人气 战略重点在于打造多个集中区 如目前在建的宿 迁国际购物公园和喜徕乐购物广场等城市综合体 项目即为重要表现 居民集中 商业中心集中 教育资源集中 工业厂房集中 形成众多功能 清晰的区域 共同促进宿豫区的城市发展 而本案项目地位于宿豫区城区范围内 与开 发区新城 张家港工业园区紧密相连 周围辐射 范围极大 并且 本案周边为宿豫区规划的教育 资源集中区 文化 教育等底蕴十足 从以上两 方面看 项目前景较好 壹鸣观点

10、项 目 区 位 图 3 本案区位及交通状况 区域界定及环境分析 Environmental analysis 本案位于宿豫区城区东南 部 西侧紧邻江山大道 东至 技师学院 北至金箔 文枢苑 南至环城南路 距宿豫区最繁华的商业中 心仅2公里 有806路 104路 公交路线 交通顺畅 出行便 捷 环境清静 超市 医院 公园等生活配套环列咫尺 设 施齐全 工作生活尽显从容 周边有宿豫实验幼儿园 宿豫 区实验小学 宿豫中学等一系 列教育环境 使我们不必受安 全担忧之苦 让孩子名符其实 的 赢在起跑线上 壹鸣观点 4 阶段小结 良好的经济发展势头 农村包围城市 的浩瀚大军 是本项目发展的坚实基础 区域界

11、定及环境分析 Environmental analysis 房地产市场分析 Market analysis 2011年宿迁房地产发展总结 l房地产开发投资增长较快 全年306个房地产开发项目完成投资188 60亿元 增 长27 8 房屋施工面积2074 78万平方米 增长16 7 其中住宅施工1556 93万 平方米 增长16 2 新开工各类房屋面积850 13万平方米 增长9 0 其中住宅 开工651 61万平方米 增长15 5 l2011年 全市商品房销售面积449 92万平方米 同比下降25 5 2011年 全市 住宅类销售面积382 31万平方米 同比下降24 9 摘自 宿迁市2011

12、年国民经济和社会发展统计公报 同时 从宿迁商品房备案信息分析价格走势 得出下表 房地产市场分析 Market analysis 20102011 1 2011 62012 1 量价齐升 价升量跌 2012 9 成交量 成交价 2012年走势如何 量价关系周期表 房地产市场分析 Market analysis 2012年宿迁房地产发展小结 l2012年1月至9月 全市商品房销售12401套 成交面积1315849 939平方米 月 成交数量呈现整体上升趋势 预计在年底还将因为国庆 元旦等假日因素呈现多期 的爆发 壹鸣观点 由左表看出 从12年 1月起 宿迁市商品房月 度成交量逐步上升 在5 月份

13、达到顶峰 月成交 2041套 紧跟着6 9月份 月成交量均维持在1900套 从5月份的冲顶预计10 月国庆 年底元旦假期将 再次迎来销售小阳春 12 年下半年 房地产走势已 呈现 价稳量升 的趋势 房地产市场分析 Market analysis 2012年宿豫区房地产市场概述 l2012年1月至9月 宿豫区购房者主要来自当地城区及周边乡镇 随着宿迁市城市 东扩及宿豫区城市建设的发展 购房者明显增多 销售商品房共计2926套 由此可见 购房者的需求依然旺盛 而如何引导客户进行选择性购买则成为我们市 场营销的重要一环 那么 宿豫区房地产市场究竟有何特点 宿豫区房地产发展总体概述 l房地产产品类型

14、房地产市场的产品多元化 表现在市场上的楼盘供应从多层为 主转向小高层 高层为主 多层和别墅类项目为辅的市场组合形式 同时 高层建 筑物去也符合宿豫区的 城市高空战略 已形成众多高层产品 l房地产区域特色 突破了原有的地域限制 房地产市场全方位发展 从传统的利 用地段创品牌 到创品牌创地段 尤其以位于环城北路与江山大道处的尚阳成最为 明显 以一个城市边缘的地段 打造了一个宿迁市场上的顶级豪宅 l房地产购房主力 目前宿豫区购房群体主要以当地城区以及周边乡镇居民为主 行政区外人群购买较少 房地产市场较独立 但是随着高端项目的发展 宿豫区吸 引了全市范围内众多实力买家关注 尤其是打造的沿中运河风光带建

15、设的卧龙湾 金色威尼斯等高档别墅项目 摘自 宿豫区房地产市场调查报告 上海壹鸣2012年上半年版 房地产市场分析 Market analysis 房地产市场分析 Market analysis 宿豫区房地产市场分析 l年底市场集中放量 目前宿豫区住宅在售楼盘有 尚阳城 御景龙庭 锦华御园 浦东国际花园 御景龙庭 中通名仕嘉园 文昌花园 星海湾 富建名河雅居 万豪新城 长江花 苑郡王府 金色家园 阳光一佰 以及公寓项目红星凯盛和金融财富广场等 下半年 宿豫区还将有包括众大 上海城 鼎创新天地 水润天城 盛世佳园 玺园等众多楼盘推出新房源 宿豫区房地产市场可售房源数量较多 摘自 宿豫区房地产市场调

16、查报告 上海壹鸣2012年上半年版 房地产市场分析 Market analysis 宿豫区房地产市场分析 l产品定位趋于一致 现在宿豫区推出的楼盘包括了别墅 多层 小高层 高层等多种建筑形态 基 本涵盖了建筑的主流产品 各个楼盘在产品定位和设计上趋于雷同 产品同质化趋 势严重 社区主题没有实质性差别 即使如想借助教育集中区资源 打造宿豫区教 育核心区住宅项目的 金箔 文枢苑 也为与周边项目形成多大差别 因此 后续 开发的项目想要在产品上有所突破比较困难 摘自 宿豫区房地产市场调查报告 上海壹鸣2012年上半年版 房地产市场分析 Market analysis 宿豫区房地产市场分析 l地理位置相对集中 目前宿豫区的房地产项目 除了尚阳城等个别楼盘离传统城区范围较远外 均 集中在一片 再加上 目前横跨大运河 连接宿豫区与老城区的9座大桥 将两个 城市核心 紧密联系在一起 并且 宿豫区居民具有一定的地域观点 购房首选 宿豫区楼盘 因此 选购宿豫区的购房者考虑地理位置的因素不是太大 更多的是 价格 周边配套等因素 摘自 宿豫区房地产市场调查报告 上海壹鸣2012年上半年版 房地产市场分析 Ma