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1、. .武汉市东湖之滨房地产项目1.1 选题背景及意义1.1.1 选题背景房地产业是我国国民经济的重要支柱产业之一，在国民经济发展中发挥了巨大作用，为加快城市建设、改善投资环境、提高人民居住质量和城市总体经济水平作出了突出的贡献 1, 在城镇化发展作用中尤显重要。在经过史上最严房地产市场调控的2011年后，房市于2012年初走出低迷，开始回暖，就目前来看，整体房地产市场运行良好，新近投资开发增多，销售数额同期相比呈增长态势。但房价的持续走高，国家宏观调控力度增强及通货膨胀压力给未来的房地产市场仍具一定的不确定性和风险性。同时，对于投资者来说，房地产业所具有的高增长率、高回报率一直也都是其所关注的
2、重点。因此，在整体房地产市场运行良好的情况下，却出现了局部地区房产投资“过热”、房价飙升、供需差额过大，烂尾工程的此起彼伏不良现象，给房地产市场留下了隐患和一定的阻力。而造成这一现象的原因，绝大多是房地产前期可行性研究空余形式，没有进行科学详备的可行性研究分析造成了决策失误。因此对拟定的开发项目，投资者要进行完整系统的市场定位，政策分析和经济技术评价，使最后的报告具有实用性，预测性和科学性，从而帮助其做出理智决策。1.1.2 选题意义房地产可行性研究作用，主要体现在开发商向政府主管部门申请投资项目批准、企业内部投资决策、开发项目融资和指导开发建设过程各阶段的工作等方面。2本文的意义在于以武汉近
3、期土地市场网公开拍卖的一块土地为可行性研究对象，运用可行性研究理论方法，着重对假设开发的东湖之滨项目进行市场分析和财务评价，从而通过得出全面、科学、合理的可行性结论，为该块土地开发，投资决策提供参考依据。1.2 国内外研究的现状1.2.1 国外的研究现状美国最先开始进行房地产项目可行性研究分析的有关研究，田纳西流域项目的开发中便开始启用这种方法，对于田纳西流域项目的顺利实施和进行产生极大了推动作用;在此之后，美国道氏化学公司提出的道氏评估法、多因素和关键因素评估法、运用模糊综合评判原理的相似度法、运用灵敏度分析的综合评价法等3。第二次世界大战以后，西方工业发达国家普遍采用这个方法，使该方法不断
4、得到充实与提高。在20世纪60年代发展尤为明显，由此确立了项目投资的决策必不可少的综合性系统判断方法。1972、1974、1977、1978年相继出版了项目评价准则、发展中国家项目评价和规则和工业项目评价手册、工业可行性研究手册，是由联合国工业发展组织所刊发的可行性研究工作成果。其概括形成了其理论框架，成为早期可行性研究的模版，并被广泛采用于世界各金融机构。而在1980年由OECD(经合组织)，提出了判断项目价值的标准可以用项目对国民收入的贡献值来查看。也由此将可行性研究扩展到项目建设可行性研究。如由龙胜平翻译的美国学者GlayloriECreer和Michael DFarrell的专著Inv
5、estment AnalysisFor Real Estate Decision(房地产投资决策分析)45，该译著通过分析房地产市场，借助折现现金流方法，介绍了美国房地产投资指标法，对于投资者的选择提供了理论依据。再如美国BMunhonnad和JStina在80年代后期出版了对项目建设期的风险评估，以及在2003年GaglonEGreer And Micher DFarred认为在房地产可行性研究中为避免项目的失败，要加强风险的预测和防范。这些研究推动了可行性研究方法的发展与普及，目前世界各国在作出决策前，都要先进行可行性研究，不论项目规模大小或者项目性质。与此同时，可行性研究应用大大扩大，不
6、仅涵盖于房地产项目投资决策还广泛应用于工、农、服务业生产经营、科学实验、销售产品开发、环境保护、区域规划以及社会改造等方面。现阶段，可行性研究方法已经越来越普及，西方国家将其列为决策项目投资的重要手段，发展中国家也都相继开展了可行性研究的相关问题。1.2.2 国内的研究现状我国目前的房地产投资评价，从基于确定性投资的各项财务数据分析，通过估算项目各项投资金额，采用静态和动态分析法，最后计算而得的净现值、内部收益率、回收期，从而得出投资效果的预算。而对风险的分析，只停留在盈亏平衡分析、敏感性分析等阶段6。 我国可行性研究工作开始于20世纪70年代末，改革开放的推动，翻译出版了联合国工业发展组织(
7、UNDIO)的工业可行性研究编制手册，其中的基本方法与理论研究为可行性研究的发展起到了极大推动作用。2002年，编写而成的投资项目可行性研究指南(试用版)以及同年国家建设部发布了房地产开发项目经济评价方法，为我国可行性研究方法系统化与标准化起到了标准化的作用，在此之后于2004年将研究成果以建设项目经济评价参数研究一书出版。我国学者1990年以来在投资分析、经济技术评价等方面进行了理论与实践的探讨。曾祥瑞于1994年提出了前门法和后门法，这两种方法是依据房地产投资分析的各项指标体系，来得出最后经济方案是否合适，属于房地产投资可行性分析方法。杨永堂则在2004年指出要注意项目总投资计算、现金流和
8、基准收益率的确定，便于得出正确的经济技术分析结果。李国敏在经过多次实例探索后，于2006年研究指出房地产投资风险决策系统可依靠模糊层次分析法，从而定量评估对房地产投资风险。项勇于2008年提出要以Excel为基础、以Access为主体构建一个项目管理的数据库集成系统来进行项目可行性研究的方法。1.3 研究内容与论文结构1.3.1 研究内容本文主要包括以下内容：第一章：绪论。本章主要介绍了选题背景、选题意义及国内外研究现状。第二章：武汉东湖之滨房地产项目概述.。本章主要介绍了连武汉市东湖之滨项目提出的理由、拟建地点、项目主要技术经济指标及编制可行性研究报告的依据。第三章：武汉市东湖之滨房地产开发
9、项目面临的政策分析与市场分析。本章主要研究了房地产产业宏观调控政策，从行业影响、区域经济影响、宏观经济影响及社会影响进行房地产行业市场分析，从武汉市房地产整体供需状况、住宅类主要竞争楼盘、写字楼类竞争项目楼盘，项目SWOT分析进行市场现状分析，并预测武汉房地产市场发展趋势和前景。第四章：东湖之滨项目的市场定位和营销策略。本章主要研究了东湖之滨项目的市场定位与营销策略。首先从项目形象、住宅项目市场定位，写字楼项目市场定位中进行分析。然后从前期的策划、中期的战术分布实施及后期的营销控制进行市场营销分析。第五章：东湖之滨项目的相关技术分析。本章主要研究了项目的整体规划与布局，环境影响评价，项目实施进
10、度与计划和项目投资估算与资金筹措计划。第六章：东湖之滨项目的财务评价。本章主要研究了项目建设的必要性，项目的财务分析、盈利能力分析、不确定性与风险分析等财务评价。第七章：研究结论与建议。在上述分析的基础上，得出项目建设可行、经济效益可行的结论并提出建议7。1.3.2 论文结构本文在参考国内外一些相关文献著作和基础之上，运用可行性研究分析的相关理论的研究方法，通过市场分析和财务评价，说明了房地产项目可行性研究的一般流程。可行性研究可以是我们做到清晰的市场定位、合理的技术安排、准确的预算资金，适当的企业资金利用，并在房地产开发过程中避免决策的盲目性。最后通过分析得到的项目的财务经济指标，并预测本项
11、目的不确定性和风险性，为投资方案提出意见和建议。2 武汉东湖之滨房地产项目概述2.1 东湖之滨住宅房地产项目概况(1)项目提出的理由1) 符合武汉市总体规划要求2013年是武汉市经济快速发展、城乡建设快出形象，快速构建国际性生态型滨江滨湖城市的关键之年。武汉市城市总体规划(2010-2020)中所提出的未来的城市建设与发展，为本项目提供了科学的规划指导和准确的政策导向。2) 项目定位符合武汉市发展现状和发展趋势，市场前景良好。本项目建设正处于“国家中部崛起”战略支撑点武汉市经济高速发展时期，房地产对武汉市经济的带动作用明显，武汉市居民对住宅的刚性需求旺盛，投资商业金融写字楼明增多，项目所处的湖
12、滨地段，环境优美，空气新鲜，绿化率高，既是居住生活的绝佳位置又是写字楼项目的黄金地带，并且交通便捷，周围生活设施齐备，市场前景较为乐观。3）武汉房地市场仍有上升空间自2000年以来，经过房地产的“黄金十年”，武汉房地产业蓬勃发展，虽然历经08年金融危机，房地产市场低潮；2011年国十条及2013年的国五条的宏观调控房价政策，房价得到有效调控。而住宅写字楼混合房地产仍呈不断发展态势，房地产开发投资逐年加大，整个房地产市场仍为供销两旺的火热态势。预计今后几年，武汉市作为整个中部地区的支撑点，房地产仍将有所作为。 4)带动相关产业和地方经济共同发展从整体上来说，房地产在国民经济体系中具有不可代替的作
13、用，经济发展的先导性、民生工程的基础性以及国民经济的支柱性都彰显了优越的产业地位。不仅以自身的发展成为国民经济增长重要一极，而且极具关联性特性有效带动和促进相关产业发展和整个国民经济增长。房地产业与建筑业、建材业、金融业有着直接紧密的联系，影响到钢铁、化工、塑料、机电登基础工业和制造业；还带动金融，资本，中介服务的第三产业的繁荣8。 5) 项目所处区位优异，有利于提高土地效益项目所处武昌核心区，根据规划要求，该地区将会以旅游、经济、文化、商业为重点发展内容，建设一个可以辐射周边地区的全新多服务功能的现代化都市居住中心，这不仅大大提高了项目区域的城市水平和规模，对提升该区域的商业价值，促进地区经
14、济发展有明显作用。(2)项目拟建地点1)拟建地点“东湖之滨开发项目位于洪山区中北路延长线与杨园路交汇处，处于武昌核心区，东临40米宽中北路延长线，南临东亭村房地产公司，西临东亭环境小区，碑林30米宽杨园路。被徐东商业圈，沙湖商业圈所围绕，距离武汉火车站、欢乐谷游乐区8公里，楚河汉街4公里，销品茂2公里。其所处位置交通便利，闹中取静。见图2-1图2-1 地块项目所处地块2)宗地面积、形状及尺寸基地沿东北走向呈矩形，整体形状较为规则，北侧杨园路红线宽度30米，东侧规划中北路延伸线红线宽度40米，西侧紧邻嘉隆小区，南侧紧靠空闲用地，空置公共通道都为10米。总用地面积约36500，总建筑面积10980
15、。其中公建用地9050，建设用地面积约27450。见图5-2 宗地形状图5-2 宗地面积、形状及尺寸图3）宗地使用强度第一，建筑面积：按净用地面积与容积率的乘积计算（商业金融业与居住建筑规模比例为5:5）；第二，最高容积率：4.2；第三，建筑密度：控制在35%以内；第四，建筑高度：结合具体方案确定；第五，绿地率：按武汉市城市绿化条例执行。见图2-3图2-3 宗地规划图4)四周围环境与设施 地块临近徐东商业圈核心地段，区位条件优越，交通便利，周边建设以住宅，交通便利，周边建设以住宅、商业开发为主，配套设施较为齐全；其中商业设施只要有销品茂，沃尔玛，新世界百货，中商平价，新干线生活广场，麦德龙，新一佳等；教育设施主要有铁四院小学，四十七中，湖大附中；医疗设施主要由武昌医院，武昌儿童医院等；区域已经建成一批质量较高的居住楼盘，如君临天下，汉飞滨江国际，江尚天地，悠活城等，形成了较为成熟的居住氛围。随着沙湖大桥的通车，六湖连通工程及地铁四、五、七和八号线的逐步建设和完善，地块升值空间较大。图2-4 宗地位置图图2-4 宗地位置图（3）项目主要技术经济指标本项目住宅区计划开发5栋高层住宅、和1栋写字楼等其他公建设施。项目工程规划土地面积36500，房屋建设实际占地109800，净地出让，容积率4.0，绿化率35%，建筑密度25%。符合湖北省2008年住宅用地控制指标中
