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1、. .目 录第一章 总 论11.1项目概况11.2可研报告编制依据和研究范围21.3主要技术经济指标2第二章 项目建设背景与必要性32.1项目建设背景32.2项目建设必要性4第三章 市场分析与预测6第四章 项目选址及建设条件84.1项目选址84.2建设条件8第五章 建设内容及规模125.1建设内容125.2建设规模12第六章 工程建设方案136.1建筑设计136.2结构设计136.3给排水设计156.4电气设计156.5消防设计16第七章 环境保护187.1施工期环境影响分析187.2营运期环境影响分析21第八章 节能方案分析228.1建筑节能措施228.2用电节能措施258.3给排水节能措施
2、26第九章 项目工程管理与劳动保护279.1工程管理279.2劳动保护28第十章 项目实施进度安排3010.1项目前期阶段3010.2项目准备阶段3010.3项目实施阶段30第十一章 投资估算与资金筹措3111.1投资估算3111.2资金筹措32第十二章 招投标方案3412.1编制依据3412.2招标范围3412.3招标组织形式3512.4招标方式3512.5招标信息发布35第十三章 经济效益分析3613.1分析说明3613.2经济费用、效益分析3613.3财务指标分析3713.4评价结论37第十四章 社会效益分析3814.1项目对当地经济发展和社会稳定的影响3814.2项目对当地相关产业发展
3、的影响3814.3项目对合理利用自然资源的影响38第十五章 研究结论与建议3915.1研究结论3915.2建议39参考资料. .第一章 总 论1.1项目概况1.1.1项目名称娱乐广场项目1.1.2项目选址拟建项目选址于老城区莲池路乾明小区至十字路口路段。该区域对外交通便捷，环境安静，工程地质及水文地质条件较好，基础设施配套完善，周围没有易燃易爆、噪声和散发有害气体、强电磁波干扰等污染源，均符合有关安全卫生环境保护标准。1.1.3建设内容及规模1、土建工程项目拟用地面积1500平方米，建筑占地面积750平方米，总建筑面积3000平方米，一栋四层。2、设备工程本项目需购置音响系统、电脑、电视等KT
4、V包厢必备设备。3、配套工程本项目配套工程包括道路及场地硬化、绿化工程、供配电、给排水及消防工程等配套设施工程。1.1.6项目建设实施进度为了加快工程建设步伐，在确保工程质量的前提下，加强建设进程中的各项管理工作，编好施工组织设计，搞好安全施工，项目建设工期15个月。1.1.7总投资及资金筹措1、总投资估算建设项目总投资为5000.00万元，其中工程费用2475.90万元，设备费用1800.00万元，其他费用486.00万元，预备费238.10万元。2、资金筹措项目所需资金全部由项目单位通过多渠道融资方式解决。1.2可研报告编制依据和研究范围1.2.1编制依据1、中华人民共和国城市规划法；2、
5、城市用地分类与建设用地标准；3、常德市城市总体规划（2009-2030年）；4、常德市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（草案）；5、常德经济技术开发区“十二五”规划（讨论稿）；6、国家发改委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；7、建设单位提供的其他相关资料。1.2.2研究范围本可研报告依据国家有关部门政策、规程、规范等，对项目建设背景与必要性、市场分析与预测、项目选址与建设条件、建设内容与规模、工程建设方案、环境保护与节能措施、项目建设实施进度计划、投资估算和资金筹措、招投标方案、财务评价及社会效益等方面进行分析研究。1.3主要技术经济指标主要技术经济指标见表1-2。
6、表1-2 主要技术经济指标表序号指标名称单位指标备注1总用地面积m215002建筑占地面积m27503总建筑面积m230004项目建设期月155总投资万元50006利润总额万元2010.83正常年7财务内部收益率%25.88税后8财务净现值万元3539.33税后9投资回收期年3.93含建设期第二章 项目建设背景与必要性2.1项目建设背景进入21 世纪以来，中国的娱乐行业蓬勃发展，而 KTV 行业则是这个市场中不容忽视的中坚力量。国内“娱乐经济”不仅在形成，而且有望成为下一个经济热点。巨大的市场潜力和极高的投资回报率已使KTV 行业成为吸引众多投资者的行业之一。每年中国的各个大中小型城市都会有一
7、批新的KTV 店开张，但是行业内巨大的竞争压力也会使得一部份投资者退出这一市场。经过多年的发展，KTV 的娱乐方式已经受到了市民的普遍认可。因此，在常德市，KTV 行业成为了整个市场上一道独特的风景线，极大地丰富了人们日常生活。初步统计，现在常德市内的档次较高的量贩式KTV 已有10余间，根据常德市现有的KTV 走势，都是走高服务质量，高档装修，平价超市，这一切都已成为常德市消费者的消费习惯。常德市的KTV 市场还没有饱和，根据常德市人的消费习惯，特别注重精神消费及享受消费，据资料统计在这一块所投入的资金大约占月工资的25.6%，可见，市场潜力相当大。尽管如此，由于地理位置、经营理念、管理方式
8、以及发展战略的差异使得各家KTV 目前的经营状况都不一样，所谓优胜劣汰，适者生存。2010年，常德经济技术开发区全区共实现第三产业增加值94033.65万元，占三次产业增加值总量的20%，同比增长18.3%。其中营利服务业完成12988.04万元，同比增长23.5%；非营利服务业完成22835.98，同比增长14.6%。常德经开区目前仅有声工厂、夜猫等几家规模小、档次低的KTV娱乐场所，完全满足不了当地的娱乐消费，绝大多数居民都是前往江北城区消费，因为与江北城区相距较远，居民的娱乐消费有诸多不便。多数居民都希望在本地建设一个大规模、上档次的娱乐消费场所。以往，常德经济技术开发区工作的重心偏向发
9、展工业，导致第三产业发展滞后，城市的整体功能缺失。近年来，常德经济技术开发区为了完善城市配套功能，加快了第三产业的发展，加大了三产项目的引进力度。面对常德经济技术开发区内的消费需求，结合开发区发展现状，现正着力开发一个娱乐广场项目，以提高园区内的服务业发展水平。2010年，德山开发区已正式升格成为全国79个国家级经济技术开发区之一，其发展势头强劲，发展潜力不可估量。2.2项目建设必要性2.2.1项目建设有利于进一步丰富居民的文化娱乐生活文化是城市的灵魂，创新的源泉。社会文明程度的提高，有赖于文化产业的发展。KTV 娱乐业的发展，丰富人民群众精神文化生活，加速文化事业和文化产业快速发展。为打造常
10、德特色文化产业，营造良好的配套环境。KTV 是一个贴心的娱乐场所，人们在工作之余欢唱一番无疑是一种畅快的放松减压方式。在全国各大城市中，常德人的生活指数较高，其中常德居民支出增长最快的是娱乐消费。本项目建设为常德的消费者提供健康放松，个性飞扬的休闲娱乐空间，在尽情歌唱欢乐的过程中让他们享受到健康、安全、热情、周到的服务，缓解来自工作和生活中的压力，释放埋藏已久的激情，从而进一步丰富居民的文化娱乐生活。2.2.2项目建设有利于带动常德经济技术开发区的发展 KTV娱乐业的兴旺，必然带动经济的发展，最为明显的是餐饮业和零售业。作为消费服务业的KTV，有利于优化常德经济技术开发区产业结构，提升产业竞争
11、力，吸引更多跨国企业和区域总部，为全市的经济发展提供功能区域服务。精明的商家利用人们日益增长的娱乐需求，将娱乐因素与其它产业联姻，提高赚钱的效率。娱乐经济就这样孕育而生了，联姻双方从而也形成了双赢的互利格局，国内“娱乐经济”不仅正在形成，它还有望成为下一个经济热点。据老牌娱乐集团华特迪士尼公司粗略估算，中国的娱乐业市场可以创造出每年约 70 亿美元的巨额利润。由此可见，将娱乐因素融入经济必然会带来巨大的收益。“十二五”期间，常德经济技术开发区将与常德市现代化国际名城建设全面接轨，充分发挥城市拓展、物流集散、娱乐休闲。大力实施外向牵动、科教兴区、环境优化、城市化四大战略，建成常德市工业基地。建成
12、具有国际化、市场化、法制化水准和常德现代化国际名城特色的绿色城区。总而言之，本项目建设必将有利于带动项目周边的零售业和餐饮业发展，在娱乐消费的刺激下，进一步带动常德经济技术开发区经济的发展。第三章 市场分析与预测常德经济技术开发区作为新兴的工业城市，近年来经济快速发展，居民消费需求持续增加。常德经济技术开发区现有规模工业企业92家，常驻人口近10万，流动人口比例大。园区内娱乐消费场所完全满足不了本地的娱乐行业发展的需要，致使娱乐消费向江北城区转移，引进KTV娱乐广场项目符合当地居民的消费需求，能大力促进本地娱乐业的发展。KTV娱乐的消费人群主要是20-30岁的中、青年人群。常德经济技术开发区是
13、一个以企业为主的工业城市，领导和职工几乎全是精力旺盛的中、青年人，这部分人消费层次可以分为高档、中档和低档，消费心理大多为娱乐、放松心情和减压。可针对不同的消费档次设计不同档次的包间，以满足各种消费需求。为加速“工业新城、城市新区、美好德山”建设步伐，推进经济发展方式转变和经济结构调整，不断满足常德经开区居民日益提高的物质文化需求，常德经开区正大力发展服务业，力求着力打造一个具有优良人居环境的新兴城市。常德经济技术开发区服务业发展的整体思路是：争取用510年的时间，逐步建立起适合全区经济社会发展需要和城市功能需要的市场体系、社会化综合服务体系和社会保障体系，满足人民群众在衣、食、住、行、通讯、
14、卫生和生活环境等物质生活方面及在文化娱乐、广播影视、图书出版、体育康复等精神生活方面提出的更多、更高的要求。常德经济技术开发区的城市定位越来越明晰：要打造成为一个以工业为主，城市化功能齐全的城市新区。服务业是国民经济的重要组成部分，是支撑经济又好又快发展的诸多条件之一，其发展水平是衡量现代社会经济发达程度的重要标志，是加快“城市新区”建设的重要抓手之一。加快发展服务业，努力提高服务业的发展水平，是推进经济结构调整、加快转变经济发展方式的必由之路。常德经济技术开发区服务业的发展目标：服务业增加值年均递增20%左右，到2020年，服务业从业人员占全社会从业人员的比重达到35%，服务业结构显著优化，
15、就业容量显著增加，总体发展水平适应德山开发区经济社会发展的要求。目前常德经济技术开发区与这个目标还有很大差距，在今后相当长的一段时间内，园区将大量引进三产企业以促进服务业的发展。常德经济技术开发区在招商过程中，会更加注重引进大型服务业项目，重点打造园区服务业发展水平和质量。第四章 项目选址及建设条件4.1项目选址拟建项目选址于老城区莲池路乾明小区至十字路口路段。该区域对外交通便捷，环境安静，工程地质及水文地质条件较好，基础设施配套完善，周围没有易燃易爆、噪声和散发有害气体、强电磁波干扰等污染源，均符合有关安全卫生环境保护标准。4.2建设条件4.2.1区位交通条件良好常德交通方便快捷是全国60个交通枢纽城市之一，是湖南省
