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1、. . .重庆房地产项目工程第一部分 项目概况一.项目建设背景项目投资额12000万，建设期两年，年利率12%1.1重庆市房地产市场走势结论:l 从2010年全年房地产业的各项开发指标可以看出,重庆市房地产市场呈健康良性发展趋势;l 重庆市房地产市场持续出现供需两旺的局面, 1.1.1全市情况2010年主城商品房市场销售稳定，全年销售面积12000万平方米，同比下降4.43%；销售金额3272亿元，同比增长23.8%。其中，商品住房销售面积1008万平方米，销售金额2611亿元，同比增长9.34%。去年主城区商住房成交均价12887元/平米，同比增长8.45%。去年1-12月，我市GDP同比增
2、幅21.8，城镇居民可支配收入增幅21.3。房价依然保持稳定增长，增幅与前二者较协调。 去年主城区商住房供销结构基本协调。2010年商住房供应方面，面积在120平米/套（建面，下同）以下的占60.85%，价格在13000元/平米以下的占73.34%；需求方面，面积在120平米/套以下的占50.82%，价格在12000元/平米以下的占72.96%。1.2 北碚区概况结论:l 北碚区总面积为755平方公里，总人口65万人，并评为国家级可持续发展综合实验区；l 2010年全区实现地区生产总值102亿元，同比增长21.2%；全年城镇居民人均可支配收入10950元，比去年同期增长8.3%；1.2.1北碚
3、区建设厂址选择北碚位于重庆市区西北郊的缙云山下，嘉陵江畔，幅员面积755平方公里，人口65万，地处四川盆地平行峡谷地区，属典型的亚热带温暖湿润季风气候，森林覆盖率达到30以上，年平均气温17.7度，降雨量1203毫米，无霜期334天。是重庆的风景旅游区。地理位置优越，距重庆市中心仅24公里，距江北国际机场28公里。是重庆的历史文化名城，重庆都市圈的重要组成部分，被评为国家级可持续发展综合实验区、全国首批风景名胜区、国家级山水园林城区、全国造林绿化十佳城市。2003年获建设部“中国人居环境范例奖”。l 经济发展据统计，2005年全区实现地区生产总值81亿元，按可比价格计算，同比增长11.2%。第
4、一产业实现增加值4.2亿元，增长4.5%；第二产业实现增加值45亿元，增长13.0%，其中工业实现增加值37亿元，增长13.6%；第三产业实现增加值33亿元，增长9.5%。全区经济增长的主要动力仍然是工业经济，2005年全区工业经济对全区经济增长的贡献率达63.6%，拉动全区经济增长6.3个百分点。城乡居民收入增长加快。全年城镇居民人均可支配收入9950元，比去年同期增长8.3%；l 工业区现状及发展趋势地区工业实力雄厚，门类齐全，拥有存量资产70亿元。形成了以四联仪器仪表集团为主的全国三大仪器仪表工业基地之一，以华光仪器厂、重庆光学仪器厂为主的光学仪器工业，以华伟电子设备厂、重庆专用汽车制造
5、厂、红岩机器厂为主的机械制造工业，以大新药业股份有限公司为首的医药制造业，以北玻仪器总厂、北盛玻璃制品有限公司为骨干的玻璃制造业等六大工业支柱产业。形成了48个行业、200多个门类、2万多个品种的综合性工业体系。有近百家中央、市属企事业单位，许多产品在国内外享有盛誉，近100个产品远销海内外120个国家和地区。l 交通状况水陆交通方便，下汇长江直达鄂、湘、赣、皖、苏等省和上海市。襄渝铁路穿越全境可直达成都、武汉、郑州、北京等地。有212国道贯穿全境，并有跨省级公路及专用线12条，实现了村村通公路。北碚城区距重庆市中心区24公里，距重庆江北国际机场28公里。各街、镇和风景名胜点均有公共汽车相通。
6、2002年峻工的212新线渝合高速公路在北碚境内有3座互通式立交桥。即将建成的渝怀、遂渝铁路穿越其境。一个贯通东西南北，干支相连，水、陆、空相衔接的高效路网系统将逐步形成。l 区内配套有各类科研所67个，其中部级科研机构4个；有全国重点大学两所。文化、卫生、教育、体育各项事业繁荣进步。先后获得全国“两基”、“幼儿”教育先进区、全国体育先进区、全国文化模范先进区、全国绿化先进区等十六项国家级荣誉。通信十分便捷，邮电网络遍布各镇、乡，有26万门程控电话；移动通讯基站100多座，实现了电话程控化和长途传输数字化，可与国外190个国家和地区、国内2000多个市县直通信息。党政办公自动化居全市领先水平，
7、是国家城市信息化试点区。能源供应充足，全区电网供电能力达到100万千伏安，送电线路长350公里，配电线路长400公里，供电可靠率99.7，电压合格率94.2。全区铺设和安装了天燃气管道400多公里及相应配套储气罐站，城区天燃气气化率达到90以上。城市年供水能力达到3000万吨以上，日污水处理能力5万立方米，地区工农业和居民用电、用气、用水丰裕.城市面貌日新月异。第二章 项目建设的必要性 项目所在地块已经纳入城市发展的快车道，如：蔡家组团、北碚十里温泉城、西南客货运中心、城市快速干道等都处于本地块所在区域或周边区域，且不少项目以进入实施阶段。l 蔡家组团蔡家组团位于本项目西侧，境内生态环境优良，
8、西靠中梁山脉，周围有北温泉、小三峡等著名的风景旅游区。其面积为75.5平方公里,规划人口45万人。作为“重庆外围十一组团”的重要有机组成部分以及北碚“1331”的重点工程，蔡家组团处于重庆北部新区、沙坪坝区、渝北区和北碚区的枢纽位置，也处于重庆主城向北拓展的重要地区。现在整个重庆城市发展继续向北扩张，北碚又在实施南下发展战略，与重庆主城的北上战略对接，蔡家组团因此成为重庆北上、北碚南下的对接点。蔡家组团的建设开发将分三个时间阶段进行。到2007年，蔡家组团启动3平方公里起步区的建设，组团形象初显。到2010年，建成面积8平方公里，人口10万人。规划一期范围交通网络基本完成，城市形态基本形成。到
9、2020年，建成面积31平方公里，人口45万人。形成较为完备的城市形态，城市品质达到沿海优秀城市水平。整个组团将形成中心城区加五大片区的格局，中心城区以金融商贸为主，五大片区分别为高尚居住片区、运动休闲片区、综合开发片区、产业开发片区及工业片区。蔡家组团的快速发展已经吸引了大批投资者，总吸纳资金已达70亿元；l 重庆十里温泉城重庆十里温泉城位于北碚区城郊,面积约为10平方公里.区域范围包括北温泉、金果园、金钢古镇、协和村、澄江镇运河村的沿嘉陵江及运河两岸地区。该项目总投资12.7亿元，建设期限为2005年2010年。建成后将使该片区成为一个集休闲度假、商务会展、养生保健、旅游购物为一体的综合性
10、旅游文化区域。l 西南最大的铁路客货运中心按照重庆市整体规划，在“十一五”期间，重庆市将新建铁路6条，并在212国道沿线的井口及双碑间修建我国西南最大的客、货运站，其客、货运将辐射整个西南地区。本项目距离规划中的客运站只有10分钟的车程。l 重庆市二环路的建设与212国道的改造重庆市二环高速路已于2005年12月全面动工,预计将于2009年底全线通车,通车后将使重庆市各区的之间的交通问题得到极大的改善并能使重庆市的高速公路能直通所有相邻省市.本项目与规划中的高速公路出口距离800米.212国道是重庆市通往北碚城区的一条交通干道,由于近年沿线楼盘、沿线经济发展迅猛。212国道已不能满足其间的需求
11、。212国道的改造工程将于2006动工，2007年完工。改造后的212国道将实行双向6车道、红线宽度为54米，届时。沙坪坝与北碚之间的车程可缩短20分钟，将位沿线产业的发展带来更多的机遇。1.4地块概况结论:l 位于北碚区南部，总面积为300亩，地形较为复杂；l 自然环境较好，交通便利；l 建筑形式可考虑两种形式相结合，即独立别墅及联排别墅.第三章 项目市场预测当地经济状况和需求预测结论:l 重庆市别墅市场整体供需持平但市场需求尚未得到有效挖掘。目前重庆人均建筑面积仅为20.4平方米，大大低于全国人均住房水平。对广大的房地产开发商来说，这是一个巨大的市场蛋糕。未来10年，重庆的城市化率将达到4
12、5%，主城区面积将由现在的600多平方公里扩大到2700平方公里，未来5年每年将有60万人口农转非，其中有20万人要进主城区，必然进一步激发住宅需求。重庆主城区的住房均价为每平方米2800元，对于一个直辖市而言不仅意味着房价上涨的巨大空间，还预示着房地产的升值潜力。据统计，当前重庆别墅市场上的别墅项目（包括在售的和亮相未售的）占地已达15000余亩，总建筑面积为500万余平方米，共12000余套。同时一些混合项目（别墅产品+花园洋房）的占地面积已达5000余亩，总建筑面积为460万平方米左右，总套数13000余套。预计未来四年放量总计会达到6000套以上，即每年1500套。重庆市主城区目前别墅
13、市场每年消耗在1500套左右，每年成交量以10%的速度增长，根据2003年至2005年的别墅市场吸纳规律，独立别墅和联排别墅与总份额的比例为3：7，即独立别墅每年的消耗量在450套左右，联排别墅每年的消耗量在1050套左右。目前重庆市一般高级社区的顶层跃层(把高层与多层统一估计)的比例占户数5%左右，面积比应该在10%左右。2005年主城区住宅销售1100万平方米，其中30%的高档楼盘量就有330万平方米，以10%的比例计就是33万平方米，以平均每套200平方米计算就有1650套的成交量；加上全跃层设计与叠拼别墅，2005一年有能力购买别墅级物业（联排别墅及以上）的客户选择了类别墅物业（顶层、
14、跃层、花园洋房等称为类别墅）的量应该在3000套以上，而别墅物业的成交量在1500套左右。以此类推，重庆市高端物业的年消化量应该在4500套左右，类别墅项目对高端客户市场的分流量体比例为7：3以上，也就是说至少有70的别墅级客户没有购买别墅型产品。看来有点供大于求，但实际上，真正的需要远没得到满足。重庆别墅市场分析结论：u 重庆别墅市场正处于高速发展阶段，整个市场总体供应量较大，但实际上有效供给却不足。u 重庆别墅市场已自然形成了几个热点区域，并各领风骚。1.7.1重庆别墅市场历史及分析重庆别墅市场发展主要经历了三个阶段，即（1995年以前的）市场萌芽期、（1996-2002年）市场平淡期、（
15、2003年至今）重庆别墅市场的真正兴起。市场一波三折又走到一个新的高点，市场从产品形态、置业对象、市场容量等方面折射出高端市场的特有风采。阶段一：重庆别墅市场萌芽期（1995年以前）这个阶段主要是跟风中国第一个房地产开发热潮席卷而来，对本地购买力不切实际的估计，开发比较盲目。目前市场硕果仅存的主要有锦绣山庄、翠湖山庄等。整体市场经历了超长的销售周期，甚至一度搁浅，更出现了玫瑰山庄之类的烂尾楼，给市场留下的大多是教训。以纯别墅项目为主，建筑单体的风格以欧式为蓝本，风格混杂，比例失调，细节化的工艺较差。开始注重社区园林打造，锦绣山庄还是重庆第一个国家园林绿化小区，至今其园林建筑都堪称经典。拉开了重
16、庆高端物业管理的序幕。尤其是锦绣山庄物管更成为目前重庆大多数高端物业的管家婆，这个时期的物管费至今都保持在1.5-1.7元/平米的水平。项目营销手段匮乏，大多没有广告意识，除锦绣山庄外，一些早期项目连主题广告语及户外广告牌都没有。阶段二：重庆别墅市场的平淡期（1996-2002年）这个阶段重庆早期花园小区初显雏形，如洋河花园、珠江花园、南方花园、龙湖花园等，市场重心及开发热点受到转移，重庆第一批综合型社区别墅出现。期间，中国第一个长假的执行以及人们对“5+2”新型生活模式的追求，近郊度假型别墅一时鼎盛。另一方面，受国家出台空置高档房地产开发项目的通知的影响，伴随着中国第一个房地产开发热潮的衰退，别墅开发更加谨慎，整个市场进入了较长的平
