别墅市场专题调查研究报告[001]

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1、关于虹山半岛不墅市场专题调查研展报告关于虹山半岛不墅市场专题调查研展报告前言背景篇11 不墅的由来11 不墅的分类及其特性分述11 不墅产品规划综述11 不墅市场构成体系综述11 相关市场统计数据专题篇21 市场调查选取范围讲明22 虹山半岛（一期）市场调查23 虹山半岛相关区域联体不墅市场调查24 虹山半岛相关区域独立不墅市场调查分析篇31 问题与机会点分析32 项目建议33 市场定位建议34 优劣势分析附：关于虹山半岛不墅市场专题调查研展报告前言背景篇11 不墅的由来12 不墅的分类及其特性分述（一） 不墅按建筑形态分类及特性分述独立不墅联体不墅联排不墅（排屋）新型不墅（二） 不墅按市场级

2、不档次分类及其特性分述项级豪宅型不墅高档型不墅中档型不墅经济型不墅（三） 不墅按单套总建面积分类及其特性分述130160平米161200平米201250平米250300平米300平米以上（四） 不墅按建筑风格分类及其特性分述（五） 不墅按居住功能划分及其特性分述休闲度假型不墅经济生活居家型不墅 投资保值型不墅（六） 不墅按密集性区域分布分类及其特性分述闵行顾戴路板块及其周边区域莘闵高档不墅区及沪松公路沿线区域长宁西郊地区松江境内莘松公路沿线地区沪青平公路（318国道）沿线地区浦东板块区域嘉定南翔地区 市中心城区13 不墅产品规划综述（一） 不墅产品功能特点（二） 不墅建筑用材等特点（附供应商、

3、设计单位资料）（三） 不墅小区规划特点（附环境规划设计单位）（四） 不墅配套设施特点14 不墅市场构成体系综述（一） 不墅产品在市场中的卖点构成（二） 不墅消费金字塔结构（三） 不墅物业要紧行销通路和策略15 相关市场统计数据专题篇21 市场调查选取范围讲明22 虹山半岛（一期）市场调查23 虹山半岛相关区域联体不墅市场调查（一） 上海联体不墅市场概况（二） 闵行顾戴路周边区域联体不墅市场调查区域联体不墅市场概况区域内联体不墅分布区域内联体不墅相关信息汇总比较（三） 长宁西郊地区联体不墅市场调查区域联体不墅市场概况区域内联体不墅分布区域内联体不墅相关信息汇总比较（四） 莘闵高档不墅区联体不墅市

4、场调查区域内联体不墅分布区域内联体不墅相关信息汇总比较（五） 综合归纳讲明24 虹山半岛相关区域独立不墅市场调查（一） 上海独立不墅市场概况（二） 闵行顾戴路周边区域独立不墅市场调查区域内独立不墅分布区域内独立不墅相关信息汇总比较（三） 长宁西郊地区独立不墅市场调查区域内独立不墅分布区域内独立不墅相关信息汇总比较（四） 莘闵高档不墅区独立不墅市场调查区域内独立不墅分布区域内独立不墅相关信息汇总比较综合分析（五） 综合归纳讲明分析篇31 问题与机会点分析32 项目建议33 市场定位建议34 优劣势分析附：前 言 继多层、高层、小高层产品产之后，不墅已成为今年楼市关注的热点之一。关于上海市的开发商

5、来讲，不墅物业开发的经验从总体上看尽管并不丰富，但大多参与不墅开发的房产商，都在做着同一个努力让用户心动！那么，虹山半岛（二期）项目应该如何样规划？如何给该产品作准确的市场定位？她的要紧客户群体特征又是如何样？做什么样的不墅产品在市场上才最受欢迎等等。本专题调查 报告对“虹山半岛（二期）”及其相关不墅市场作了全面的市场调查，一一分析、评述，供有关方面决策、参考。背景篇11 不墅的由来12 不墅的分类及其特性分述13 不墅产品规划综述14 不墅市场构成体系综述15 相关市场统计数据不墅市场研展报告 不 墅 的 由 来 背景篇 不墅常识11 不墅的由来不墅传统意义上的概念是指位于郊区或风景秀丽地区

6、的一幢功能较为齐全，带有花园或院落的两层或多层房屋，通常是作为住宅或度假休息的场所。而当今意义上的不墅，已不仅表示一幢讲究建筑式样布局的房子，可能指由多幢、几十幢甚至几百幢房子组成的高级住宅区，建筑装潢及设施、功能配套，大量采纳现代科技的新材料的进展成果，而远远超过传统意义上的不墅，在选址和环境布局上，现代意义上的不墅则差不多继承了传统意义上的“不墅”的选择。背景篇导读11不墅的由来12不墅的分类及其特性分述13不墅产品规划综述14不墅市场构成体系综述15相关市场统计数据不墅生活眼下正悄然走近市民 不墅物业曾经作为“成功、富有”的象片，代表了生活的“最高境地”，令一般百姓“可望不可及”。改革开

7、放二十年，不仅使国家的综合国力不断增强，也使一般市民的经济收入与消费能力持续走强，跨入新世纪，上海的人均国民收入GDP水平已突破4000美元，达到中等发达国家水平。随着上海人对居住环境的强烈追求的目标。都市白领阶层、中产阶层的形成，更使居住理念发生了深刻的变化。假如讲，“扩大居住面积，改善居住条件”是“第一波”，“优化居住环境，讲究生活质量”是“第二波”的话，那么上海楼市将在近二、三年进入“第三波”“追求回归自然，提高生活品位”。住到郊外，“用买城内公寓的钞票买一幢郊外不墅”已成为“新独院住宅”的象征。不墅生活正消然走近市民，成为当今楼市关注的热点之一。上海不墅市场“第三次浪潮”的掀起99年年

8、未，当上海步入21世纪之际，规划小区化、配置智能化、环境园林化、空间功能化、治理专业化、交通立体化使得新一代的不墅更能适应上海人对以后生活的新要求。据有关方面统计，从99年起本市不墅物业建筑面积与销售量每年以15%左右的速度递增，2000年购买各类不墅物业的客户约占购房总数的25%左右，可见上海的不墅物业消费正持续呈现上升之势。随着市政道路的立体化，家用轿车的普及化，人均收入的增加，上海人越来越注重生活的质量，而不墅类独院住宅差不多成为上海人置业安家的新选择，一个“独院住宅、立体生活”的时代正到来，将引导上海市场第三次浪潮的掀起。不墅市场研展报告 不 墅 的 由 来上海不墅市场的“第二次浪潮”

9、 98年下半年开始，随着地铁1号线的通车营运，“申”字型高架的全面开通，地铁2号线、明珠线的建筑，在闵行、松江、浦东等地城郊结合区域，相继推出了一批新型的独院住宅，它们的外观更漂亮，房型更舒适，功能更全面，花园更开阔，而价格，有的还比相距2至5公里的公寓商品房每平方米单价低几百元。至此，上海市的内销不墅市场已由单一差不多的不墅类型进展成为多元化物业共存的形态。排屋概念的出现，双复式公寓的形成以及同时出现的“里弄式住宅”和“新独院住宅”均可看作是不墅的衍生产物。 以排屋、联体不墅等经济型不墅为主体的不墅消费市场在98年下半年至99年下半年制造了良好的市场销售业绩，形成了上海市场的第二次浪潮。上海

10、不墅市场的“第一次浪潮” 整个八十年代后期，不墅的进展速度还较缓慢，趁着九十年代初学的开发热，虹桥、古北及318国道出现了为数不多的新式不墅，但许多因配套跟不上，设计欠合理，反被见多识广的上海人嘲笑为“农舍”。几年的空置后，又被好事之人笑为“绿化程度甚高”杂草丛生。1997年锦秋加州花园等的火爆市场，再度引燃了上海人的不墅热情尽管那还只能确实是带小庭园的联体独院住宅，因顾及开发商的投资回报和购房的有限预算，有些楼盘的院落较小，栋距较近，更接近旧时的里弄房子。因此又有好事者称其为“不墅”寓意缺“土” 然而，随着上海对外开放度的进一步提高，这期间出现了大批外销花园不墅群，形成了上海市不墅市场的第一

11、次浪潮。 背景篇 不墅常识背景篇导读不墅市场研展报告 不 墅 的 由 来 背景篇 不墅常识低层住宅的特点是：层数少、上下联系方便，平面布置紧凑、结构单一、平面组合变化大、标准要求较高等。 我国在1987年制定的民用建筑设计通则（试行）中，对民用建筑高度与层数明确规定：13层为低层住宅；46层为多层住宅；79层为中高层住宅；10层以上为高层住宅。 “独院住宅、立体生活”是指都市人拥有一个属于自己的有天、有地、有花园的立体独立居住空间的生活，是都市居民从煤卫合用的“解困房”独立出来，拥有成套独用住宅之后又一次划时代的居住生活质量和提升。这种时尚的生活方式，以全新的理念和模式给不墅市场注入了活力，出

12、现了丰富多彩的产品样式，形成了“低层、低密度、底容积率”的“三低”住宅。12不墅的分类及其特性分述不墅的分类按建筑形态分类按市场级不档次分类按单套总建面积分类 目前为止，不墅住宅可谓是千姿百态，形形色色。不墅产品的分类方法专门多，是否善于掌握不墅产品的科学分类的方法，关于经营者在楼市竞争中发觉机遇、赢得优势、分析比较、定位决策等至关重要。然而，不墅产品的细分并没有一陈不变的方法，那个地点依照不墅产品的相关同质性进行分类如下：独立不墅联体不墅联排不墅（排屋）新型不墅顶级豪宅型不墅高档型不墅中档型不墅经济型不墅130160平米161200平米201300平米250300平米300平米以上按密集性区

13、域分布分类按居住功能划分闵行顾戴路板块及其周边区域莘闵高档不墅区及沪松公路沿线区域长宁西郊地区松江镇境内莘松公路沿线地区沪青平公路（318国道）沿线地区浦东板块区域嘉定南翔地区市中心城区按建筑风格分类休闲度假型不墅经济生活居家型不墅投资保值型不墅中国园林欧洲古典欧洲现代北美风格其它不墅市场研展报告 不 墅 的 由 来 背景篇 不墅常识不墅分类具体细分特性市场定位面积操纵独立不墅四面采光，无公共面积和空间可借，占地面积最大；独门独户，独享前庭后院。顶级豪宅型高档型250平方米以上联体不墅双联三面采光，占地面积比独立不墅小；中、高档型160250平方米三联有的两面采光，占地面积更小；中档型160200平方米四联六联两面采光，占地面积小，独门、独户、独院。侧重以居家式的功能住宅。经济型经济型130160平方米130160平方米联排不墅排屋里弄式住宅顾名思义，又称为并排连在一起的不墅，两面采光，占地面积小，独