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1、房地产建筑基础知识 一块地怎么变成建筑物 Q 何谓房地产 realestate A 指土地 建筑物和固着在土地 建筑物上不可分离的部分以及它们所附带的各种权益 是由物质实体 权益及区位三部分组成 立项 设计 施工 验收 交付使用 01 02 03 04 05 包括审批项目建议书和项目可行性研究报告 包括规划设计 建筑设计 绿化园林设计 建筑设计可细分为方案设计 初步设计 施工图设计 包括建筑结构水暖电设备 综合验收包括 规划配套建设的基础设施和公共服务设计单向工程质量验收手续拆迁补偿安置方案物业管理及其他 业主验房交付入住 立项 设计 施工 施工 规划 消防 环保 电梯 燃气等部门 勘察 设计
2、 施工 监理部门 建设局 隐蔽工程随时验收主题工程最早验收专项工程分步验收 竣工验收最后进行 监督 备案 主体工程竣工验收合格证分项工程竣工验收合格证 建筑工程竣工验收报告 工程绝攻验收备案证明书 交付使用 五证 国有土地使用证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证 商品房销售预售许可证 两书 商品房使用说明书商品房质量保证书 读懂建筑基本语言 层高 指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离 净高 层高减去楼板的厚度的差 建筑层数 层高大于2 2米的楼板结构分层层数 绿化率 指绿化覆盖率 绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率绿地率 指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用
3、地的比率 主要包括公共绿地 宅旁绿地 配套公建所属绿地和道路绿地等 绿地率 绿地面积 土地面积 注 绿地率比绿化率要求严格 计算更为科学 开发商在宣传和推广中一般用绿化率概念 目前楼盘的绿化率要求一般不得低于30 容积率 地上总建筑面积与可建设用地面积的比值 建筑密度 指在一定范围内 建筑物的基底面积总和与总用地面积的比例 套总建筑面积 套型建筑面积 套内使用面积 标准层的使用面积系数 套内面积与公摊面积之和 户型套内面积 室内实际能使用的面积 以使用空间的水平投影面积计算 不包括墙体 柱子等结构面积和阳台面积 户型公摊面积 套总建筑面积 套内面积得房率 套内面积 建筑面积 地下室是指房屋全部
4、或部分在室外地坪以下的部分 包括层高在2 2m以下的半地下室 全地下室房间室内地面低于室外地面的高度等于或超过该房间净高1 2者 半地下室房间室内地面低于室外地面的高度等于或超过该房间净高1 3且不超过1 2者 这类地下室一部分在地面以上 可利用侧墙外的采光井解决采光和通风问题 建筑面积的计算 层高 2 2米的建筑楼层 均应计算建筑面积 层高不超过2 2米的建筑楼层不计算建筑面积 单层建筑物 不论其层高如何均按一层计算建筑面积 穿过建筑物的通道及建筑物内的门厅 大厅不论其高度如何均按一层计算建筑面积 施工图建筑面积 竣工建筑面积 建筑面积计算的一般规定 建筑面积有预售建筑面积和竣工建筑面积之分
5、 预售建筑面积的计算依据是建筑施工图 竣工建筑面积的计算依据是竣工后的实际建筑物尺寸 单层建筑 有部分楼层者 层高 2 2米应计算建筑面积 高低连跨的单层建筑物 需分别计算建筑面积时 应以结构外边线为界分别计算 整栋建筑 建筑面积按各层建筑面积之和计算 其一层及各层建筑面积均按外墙或结构的外围水平投影面积计算 建筑物无外墙的部位 按结构 柱 外围水平投影面积计算 当外墙为非垂直墙面时 按离地 楼面以上2 0米处的外墙或结构外围水平投影面积计算 突出建筑物主体结构或外墙的玻璃幕墙 金属板幕墙或组合幕墙 均按幕墙的框架外围水平投影面积计算 为方便起见 框架突出主体 结构或外墙一律按150毫米计算
6、地下室 半地下室及相应的对外出入口建筑面积 按其上口外墙 不包括采光井 防水层及保护墙 外围水平投影面积计算 建于坡地的建筑物利用吊脚空间设置架空层或深墓础地下空间加以利用时 其层高超过2 2米 按围护结构外围水平投影面积计算 建筑物的门厅 大厅内设有回廊时 其层高超过2 2米以上的按其上口外围水平投影面积计算 计算全部建筑面积的范围 注 水平投影 就是一个物体 用光在物体的上方垂直水平面照下 物体挡住光在地面形成的阴影的面积就是水平投影面积 室内楼梯间 电梯井 提物井 管道井 垃圾道 烟道等均按建筑物的自然层计算建筑面积 利用坡屋顶内空间 屋面板底距楼面净高超过2 0米廊分的空间计算该部分的
7、全部建筑面积 屋面顶部有围护结构的楼梯间 水箱间 电梯机房等按围护结构的外围水平投影面积计算 计算全部建筑面积的范围 设有结构层的书库 立体仓库 立体车库按结构层计算建筑面积 没有结构层的书库按承重书架层计算建筑面积 有围护结构的舞台灯光控制室按其围护结构外围水平投影面积计算 骑楼及有柱的雨蓬 车棚 货棚 站台等按柱外围水平投影面积计算 车库 控制室 骑楼 计算全部建筑面积的范围 建筑物外有围护结构的门斗 眺望间 观望电梯间 橱窗 挑廊 走廊等 按其围护结构外围水平投影面积计算 建筑物外有柱和顶盖的走廊 檐廊 按柱外围水平投影面积计算建筑面积 室外楼梯 不论有无围护结构 按自然层投影面积之和计
8、算建筑面积 封闭的阳台 挑廊 按其围护结构外围水平投影面积计算 计算全部建筑面积的范围 建筑物外的有盖无柱的外走廊 檐廊建筑物间有顶盖的无柱架空通廊有独立柱的雨蓬 单排柱的车棚 货棚 站台等 未封闭的阳台 挑廊 计算一半建筑面积的范围 均按其水平投影面积的一半计算 突出房屋外墙的构件 配件 艺术装饰 附墙柱 垛 勒脚 台阶 挑檐 悬挑雨蓬 墙面抹灰 镶贴块材 装饰面 两建筑物间无上盖的架空通廊 用于检修 消防扑救用的室外爬梯 建筑物内的操作平台 上料平台 安装箱 花架 露台 天面的花园 泳池等 构筑物 如 独立的烟囱 烟道 水塔 水池 油 水 罐 气柜 栈桥 地下人防于 支线等 舞台上及后台的
9、悬挂幕布 布景天桥 挑台 建筑物变形缝 沉降缝 缝的两边室内不相通的 则变形缝 沉降缝不计建筑面积 突出外墙的凸窗 进深不大于0 6米 高度不大于2 2米 且窗台高度不小于0 4米 坡屋顶内的空间 净高不超过2 0米部分的建筑面积 不计算建筑面积的范围 1 应分摊公用建筑面积地面以上的设备用房 套 单元 门以外的室内 外公用楼梯 电梯 内外廊 门厅 过道 消防控制室 为整栋建筑服务的值班警卫室 建筑物内公用的垃圾房 垃圾井道 管道井 突出屋面有围护结构的水箱间 电梯机房 楼梯间等 地面以上层高超过2 2米的设备层 按规定核减建筑面积中的公用建筑面积 公用建筑面积的计算范围 2 不分摊公用建筑面
10、积地下室用于人防 设备用房 车库的建筑面积 层高超过2 2米的避难层中用作消防避难的建筑面积及结构转换层的建筑面积 符合核增建筑面积要求的特定用途的建筑面积 符合奖励建筑面积要求的特定用途的建筑面积 多栋建筑物共用的设备用房 公用建筑面积分为应分摊公用建筑面积和不分摊公用建筑面积 公用建筑面积的分摊 应以栋为单位进行 非本栋的公用建筑面积不在本栋分摊 本栋公用建筑面积不分摊到别栋 产权各方有合法建筑面积分割文件或协议的 按其文件或协议进行分摊计算 无建筑面积分割文件或协议的 按套 单元 内建筑面积的比例进行分摊计算 一栋建筑物具有多个产权人时 须先求出整栋房屋的公用建筑面积分摊系数 再按栋内的
11、各套 单元 内建筑面积比例分摊 多功能综合楼 按其服务功能进行公用建筑面积分摊 须分别求出整栋房屋和栋内不同功能区的公用建筑面积分摊系数 再按栋内各功能区内各套 单元 内建筑面积比例分摊 多功能综合楼中 仅服务于某一功能区的公用建筑面积 电梯间 楼梯间除外 应在该功能区内进行分摊 该功能区以外仅为该功能服务的电梯间 楼梯间 若通过其他功能区的楼层 则该部分的公用建筑面积按该功能区与其他功能区建筑面积的比例进行分摊 各套 单元 应分摊的公用建筑面积 各套 单元 内建筑面积 公用建筑面积分摊系数公用建筑面积分摊后 不划分各产权人在公用建筑面积上的产权界 公用建筑面积的分摊原则及方法 房屋建筑面积测
12、算中误差按下式计算MP 0 02 P 0 001 P 式中 MP为建筑面积中误差 P为建筑面积值 单位为平方米 误差极限值为2MP 建筑面积以平方米为计量单位 所有面积计算过程中保留到小数点后3位 面积计算结果保留至小数点后2位 公用建筑面积分摊系数保留至小数点后5位以上 建筑面积的测算精度要求和计量单位 建筑结构 框架结构指由梁和柱以刚接或者铰接相连接而成 构成承重体系的结构 即由梁和柱组成框架共同抵抗使用过程中出现的水平荷载和竖向荷载 结构的房屋墙体不承重 仅起到围护和分隔作用 故一般无承重墙的概念 一般适用于建造不超过15层的房屋 框剪结构由框架和剪力墙共同承受竖向和水平作用的结构叫框剪
13、结构 在水平荷载作用下起整体空间作用的抗侧力构件 适用于平面或竖向布置繁杂 水平荷载大的高层建筑 短肢剪力墙指截面象柱 墙体的长宽比较小 承受水平剪力的钢筋砼墙体 多采用异型墙柱的截面形式 剪力墙指在结构体系中承受水平剪力的钢筋砼墙体 防止结构剪切破坏 一般也被称为抗震墙 在框剪结构中 承重墙一定是剪力墙 剪力墙未必都是承重墙 一般来说 剪力墙基本是承重墙 填充墙指仅仅承受自重并起分隔维护作用的墙体 承重墙指除了承受自身荷载以外 主要是承受上部结构荷载的墙体 如何分辨承重墙 墙体厚度 一般为240mm 比填充墙要厚 与邻居公用的墙体和外围的墙体均是承重墙 户型图图纸上标粗标黑的均为承重墙 外墙
14、的厚度外墙的厚度为200厚 另有240厚墙 370厚墙 位置位于卫生间 厨房烟道 阳台 花池的管根和地漏位置构造 高度 厚度 宽度 卫生间防水在浴缸和淋浴位置宽为一般750 高1400 墙角反起300 管根和地漏位置为周围200处理方式911或991防水一般分两次涂刷 室内防水层 屋顶防水 作用外排内防构造2mm厚911或991防水 20mm厚砂浆保护层 30mm厚挤塑型聚苯板 陶粒砼保温隔热层 钢筋细石砼面层方式首先通过面层找坡及时将雨水排走 让屋面不积水 刚性砼面层本身也具有一定的防水作用 其次是911防水在屋面结构层上形成一层涂膜 避免雨水渗透 再次结构板采用原浆压光 也可以有效的进行防
15、水 防水效果911和991防水的效果良好 屋顶隔热层 隔热层构造屋顶隔热层为两层 一是 30厚挤塑型聚苯板二是 陶粒保温隔热层隔热效果笨板 为一种高分子隔热材料陶粒 为一颗颗封闭的小颗粒 内部有一个个空气气囊 两种材料的热传导系数都很低 隔热效果比较好 处理方法屋面面层进行分隔切缝用油膏灌缝效果可以让面层砼随温度的变化而自由伸缩可以有效的避免热胀冷缩造成砼开裂 屋顶平台因热胀冷缩而开裂的处理方法 底层住宅防潮层 标准位置砖混结构在首层标高下60左右砖墙上设置防潮层结构情况为框架及框剪结构 结构梁 板本身就具有防潮作用 所以只在半地下室外墙设置防水层 墙体裂缝表状 为水平 竖直 八字型裂缝 成因
16、 新型砌块材料受温差变化 材料的干缩性大 墙体裂纹表状 为一种细微的无规则裂纹 成因 有抹灰空鼓 抹灰过厚 温度变化造成墙面失水 腻子干燥过快引起表层裂纹 处理办法砌体墙体裂缝一般采用环氧树脂材料胶泥修补 并在裂缝处用环氧树脂粘结无纺布加强 最后复原 普通砂浆裂缝采用切槽后 湿水 水泥砂浆重新修补复原 墙面腻子微裂缝采取铲除腻子后 重新刮腻子或白水泥等 墙体裂缝和裂纹 铝合金门窗与塑钢门窗 构造铝合金门窗 是用铝合金型材及配件组成的门窗塑钢门窗 是将衬钢型材装入PVC型材的衬钢型腔内 再组装而成的门窗优缺点铝合金门窗 使用方便 不易变形 经济实惠 耐久性高 便于回收利用 塑钢门窗 密闭性 隔音 隔热性能好 耐腐蚀性和装饰性能好 但造价高 不能回收利用 铝合金 塑钢 外表面1 塑钢门窗塑料有它特殊的塑料质感及明亮的色彩 塑钢窗基本只限于纯白色一种 而这种白色窗框 黑色边缘 透明白玻璃的配套使得窗体看起来对比强烈 纯净高雅 也是塑钢窗吸引用户的一大特点 2 铝合金门窗铝合金金属光感也是塑料无法达到的 而目前市面上部分铝合金门窗所售的由于玻璃搭配不好 且接缝与腻子的质量也较差 严重影响了铝合
