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1、.不动产物权登记制度的实证分析物权法颁布以来，物权法的规定和以前各立法规定的衔接问题值得研究。本文以不动产物权登记制度为切入点，以物权法第9条的规定为中心，梳理我国现有法上对于不动产物权登记加以规定的不同效力，力求形成体系，展现这一问题的框架面貌。一、物权登记效力概述自19世纪以来，物权的取得、丧失和变更，各国无不实行公示原则，而登记是公示中的重要方法与手段。关于登记的效力，大陆法系关于物权变动的立法大体上已形成意思主义与形式主义两种模式。意思主义是指，物权变动的完成仅以当事人的意思合致为已足，不以任何物质形式的作成为必要的立法主义。在意思主义法制下，当事人间的物权变动仅仅存在于交易人的观念里
2、，当事人的物权交易关系不彰显于外。该物权交易模式是崇尚主体意思自由的结果，其充分强调交易当事人意思的至上效力。法国法是采行此种立法主义的典范1.由此，物权的登记就没有物权变动的效力，其效力仅仅在于对抗善意第三人，即如果不作成登记，当事人间的物权变动就不能对抗适法取得不动产上权利的第三人2，只有完成了作为公示方法的登记，其物权变动才是完整的，一般情形下，任何人都不能加以否定，所以这也被称为公示对抗主义。意思主义及公示对抗主义立法，注重对当事人意思的尊重合物权变动的便捷;其公示的激励意义在于，向物权变动中的权利人提供对抗利益，使权利人认识到，如果不为公示，则其取得的权利就有可能被追夺，公示可以免去
3、这样的忧患3.形式主义是指，物权变动的完成除当事人的意思合致外，尚须登记、交付形式的作成为必要的立法主义。在形式主义法制下，纵使有以物权变动为目的的意思表示存在，如果缺乏此等物质形式，则在当事人间仍不能产生物权变动的效果4.由此，物权的登记有发生物权变动的效力，如果不为登记，则物权变动不发生，物权的设立、变更、转让和消灭都难以完成，这也就被称为公示要件主义。形式主义及公示要件主义立法，注重交易安全;其公示的激励意义在于，不登记就难以发生物权变动的效力，所以其激励较公示对抗主义更强。各国对上述两种立法主义的选择是：德国、瑞士、中国台湾地区等采形式主义和公示要件主义;法国、日本等采意思主义和公示对
4、抗主义5.二、物权法第9条第1款本文确立了物权变动以登记要件主义为原则物权法第9条第1款可谓对我国法上不动产物权登记效力的一般原则性规定。这里的不动产物权，既包括不动产所有权，也包括在不动产上的用益物权和担保物权。根据其第一款本文来看，我国物权法原则上采用的是登记要件主义，未经登记，物权变动(设立、变更、转让和消灭)的效力即不发生即使在相对人之间也不发生。这样的例子有：(1)物权法关于建设用地使用权的规定，具体条文是第139，145，150条。这些条文规定了建设用地使用权的设立、转让、出资、互换、赠与、消灭等均须办理登记。其中，关于设立，法律明示“建设用地使用权自登记时设立”，所以未经登记，自
5、然不能取得该使用权，登记是产生设立效力的要件。关于转让、出资、互换、赠与、消灭等，法律规定“应当登记”，因此根据体系解释，结合第9条第1款本文，可以认为，这里登记也是物权变动的要件。(2)物权法关于不动产抵押权设立的规定，具体条文是第187条。其中，法律明示“抵押权自登记时设立”，故登记是抵押权设立的要件。在我国其他法律上，也有很多已经规定了不动产登记作为不动产物权变动的要件，这些规定有的通过法律明示，有的可以根据体系解释的方法得出这样的结论。比如合同法第187条规定，赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。那么，如果赠与的财产是不动产，如商品房，那么通过体系解释，根据物权法第9
6、条第1款本文，其物权变动须以登记为发生效力的要件。又如海域使用管理法第19条规定，海域使用申请经依法批准后，海域使用申请人自领取海域使用权证书之日起，取得海域使用权。易言之，这里的法律明示规定，海域使用权的设立必须登记，其取得之日为登记后领取海域使用权证书之日。此外，矿产资源法第3条第2款规定，勘查、开采矿产资源，必须依法分别申请、经批准取得探矿权、采矿权，并办理登记;但是，已经依法申请取得采矿权的矿山企业在划定的矿区范围内为本企业的生产而进行的勘查除外。由此可见，一般情形下，探矿权、采矿权的取得也以登记为要件，在批准后必须配套地办理登记;不办理登记的，上述权利应该难以设立。城市房地产管理法对
7、此的规定在第35条，房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。第五章中的第60条则具体规定了以出让或者划拨方式取得土地使用权的，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书;在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书;房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政
8、府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。第61条又规定，房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记。由此可见，土地使用权(无论是以出让还是划拨方式取得)、房屋所有权的设立、房地产上相关权利的转让或变更、房地产相关权利的抵押以及因处分抵押房地产而取得的权利(也归属于不动产权利的变动)等都需要办理登记。尽管1994年颁布的城市房地产管理法在措辞上用的是“应当登记”，并没有指明登记的效力(作为民事上的公示抑或出于行政管理的需要)，但根据民法一般原理，并结合物权法第9条第1款本文的规
9、定，经体系解释，可以认为，这样的“应当”指向的就是登记要件主义如果不登记的话，这些权利便无以产生，那么这些法条就没有了实质的意义，所以立法者当然要规定“应当登记”了。通过以上条文，可以说明我国的物权登记制度其效力以登记要件注意为一般原则。三、对物权法第9条第1款但书的理解经过对中国其他法上相关登记制度规定的考察，该款的但书“但法律另有规定的除外”虽只有区区十个字，内涵却异常丰富，即法律另有规定的除外情形，有不同的层次和类型，需要逐一检视并理解。(一)第一个层次：物权的初始设立和取得。1、有的物权，无须登记，其就可以发生初始的物权变动的效力即主要在物权的设立和取得方面故登记不是物权变动的生效要件
10、;并且即使未经登记，物权变动的初始权利取得者，只要不再处分该权利，其取得的物权也有对世性。首先，物权法第9条第2款就是这样的一个除外，“依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”也就是说，物权法及其他法律明确规定的属于国家所有的自然资源6，其所有权的取得不以登记为要件，而以法律宣告为要件;未经登记，只经宣告，亦发生国家取得所有权的效果，而其对世性则由该宣告来保证，法律宣告本身成为一种公示。其次，物权法第28条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力;第29条规定，因继承或者受遗赠取
11、得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力;第30条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。以上物权变动发生的原因非通过法律行为，而是通过事实行为(合法建造、拆除房屋)或事件(法院、仲裁委员会做出的法律文书、人民政府的征收决定、继承、受遗赠)，因此其变动的效力不以登记为要件，而以事实行为的成就或事件的发生为已足。这里要着重指出的是，笔者认为，上述物权变动的权利取得者，其取得的权利只要不再行处分，尽管未经登记，也具有对世性，这可以通过对这些物权法规定的具体情形加以分析，得出结论。申言之：(1)因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物
12、权设立、变更、转让或者消灭的，其变动的权利可以凭借该法律文书或征收决定的公开或公告等得到对世性，这些公权力文书的公开或公告本身就具有公示意义。(2)因继承取得物权的，该取得的权利也具有对世性。这里要明确的是，继承取得物权并有对世性的前提，是已故者对这些物本来就享有合法的物权，由此继承仅仅是物权的代际转移，原来的合法物权已完成了相应的公示程序，具有对世性，继承后自然仍具有对世性。可能有这样的情形，某物是他人租给已故者使用之物，但继承人对此了解甚少，以为已故者对该物享有所有权而继承，并以为自己也因继承而对该物享有所有权，但后来他人对此物主张了权利。这时，从表面上看，继承人继承的权利没有对世性，不能
13、对抗这一权利主张者。但由于已故者本来就不是该物的所有权人，其对该物不享有合法的所有权，故上述继承前提不满足，继承者继承的权利自然不能对抗真正的所有权人，这和继承的合法物权具有对世性并不矛盾。(3)因受遗赠取得物权，其取得物权的前提仍然是遗赠人在世时享有对该物的合法物权，因此该物权在遗赠人在世时也必然凭借一定的公示方式取得了对世性，那么受遗赠人可以通过遗赠人的合法遗嘱7加上所取得的物权原来已经完成的公示方法取得该物权的对世性，这一般不会有大的问题。(4)因事实行为发生的物权变动，其取得或消灭物权的对世性，由该事实行为本身作为一种外在的公示性的客观事实加以确认。再次，物权法第127条规定，土地承包
14、经营权自土地承包经营权合同生效时设立。县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。这里，初始的土地承包经营权自合同生效时就设立，无须登记，政府的登记造册仅仅具有确认权利的作用，而不是产生权利的作用。物权法第153条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。物权法以外的相关法律中，也有大量对相关物权的规定，如：农村土地承包法第22、23条规定，承包合同自成立之日起生效。土地管理法第11条规定，农民集体所有的土地、农民集体所有的土地依法用于非农业建设的、单位和个人依法使用的国有土地由县级人民政
15、府登记造册，核发证书，确认所有权。这里“单位和个人依法使用的国有土地”，可以认为是法律颁布时已经在用的土地，所以其使用权无须登记设立，而只须以登记确认即可。这和物权法第139条规定的建设用地使用权以登记为设立要件，不登记无以取得该使用权并不矛盾，相反构成物权法第139条的例外。而森林法第3条也规定，国家所有的和集体所有的森林、林木和林地，个人所有的林木和使用的林地，由县级以上地方人民政府登记造册，发放证书，确认所有权或者使用权。草原法第11条前3款规定，依法确定给全民所有制单位、集体经济组织等使用的国家所有的草原，由县级以上人民政府登记，核发使用权证，确认草原使用权。未确定使用权的国家所有的草原，由县级以上人民政府登记造册，并负责保护管理。集体所有的草原，由县级人民政府登记，核发所有权证，确认草原所有权。由此可见，初始取得的农村土地承包经营权、农民宅基地使用权、农民集体土地所有权、农民集体所有土地用于非农业建设的建设用地使用权、单位和个人已经依法使用的国有土地使用权、国家、集体的森林、林木和林地所有权、个人的林木所有权、个人的林地使用权、国家所有、全民所有制单位、集体经济组织等使用的草原使用权。集体草原所有权等，这些权利的设立或取得均不以登记为生效要件，登记仅仅作为权利存在的一种确认。在对世性方面，我们认为，上述这些权利的初始设立或取得后，也立即具有对世性。其对世性效力
