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1、多层住宅产品创新研究 张震宇 2011 04 房市金碟 1 问题的引出问题的引出 目录 2 创新方式简介创新方式简介 3 退台退台 4 建筑设计建筑设计 5 户型结构户型结构 6 庭院与入户方式 地下室庭院与入户方式 地下室 7 总结总结 房市金碟 目录 1 问题的引出问题的引出 2 创新方式简介创新方式简介 3 退台退台 4 建筑设计建筑设计 5 户型结构户型结构 6 庭院与入户方式 地下室庭院与入户方式 地下室 7 总结总结 房市金碟 地块属性尤其是容积率决定产品可能性 伴随政府对 1 0以下容积率住宅用地的严格限制 供给率1 0 1 5的 高端住宅将成主流 按行业常规 0 8 1 2容积
2、率 多数 开发商会选择叠拼 联排等类别墅产品与花园洋房的组 合 而1 2 1 5的容积率则较多选择花园洋房 小高层以 及少量类别墅产品的产品组合 因此 在未来的一段时间内多层住宅将成为城市高端 住宅市场的主力产品 如何满足客户不断提高的生活需 求 通过产品创新实现去化率与溢价的双赢 是一堂必 修课 问题的引出 房市金碟 问题的引出 传统多层住宅 四到六层一梯传统多层住宅 四到六层一梯 两户的集合住宅两户的集合住宅 弊端 弊端 通常是三到五个单元排在 一起 建筑形式 立面单 调 毫无个性 底层与顶层销售有抗性 房市金碟 问题的引出 传统多层住宅传统多层住宅户型方面的弊端户型方面的弊端 让我们不在
3、拘泥于创造 四墙一屋顶 的盒子空间 开始关注居所所能赋 予的生活价值与品质内涵 A 户型结构单一 四墙一屋顶 的盒子 空间 居住感受类同于高层公寓 B 面积单一 客户选择面小 C 附加值低 溢价低 去化慢 两大核心难题 房市金碟 目录 1 问题的引出问题的引出 2 创新方式简介创新方式简介 3 退台退台 4 建筑设计建筑设计 5 户型结构户型结构 6 庭院与入户方式 地下室庭院与入户方式 地下室 7 总结总结 房市金碟 创新方式简介 如何化解上述的弊端 创造出更高尚的生活方式 从而取得更好的经济 效益呢 降低去化抗性 电梯设计 化解顶层抗性 也方便老人生活 附加值 退台设计 赠送露台 上下户型
4、差异化 顶层赠送阁楼与大面积露台 低层赠送地下室与庭院 提高产品溢价 建筑立面与联立形式 更精致的立面设计 更高档的材质 更低密度的联排形式 庭院与入户方式 更有趣 更尊贵的户外体验 户型结构 连横合纵 创造类别墅般的生活体验 房市金碟 目录 1 问题的引出问题的引出 2 创新方式简介创新方式简介 3 退台退台 4 建筑设计建筑设计 5 户型结构户型结构 6 庭院与入户方式 地下室庭院与入户方式 地下室 7 总结总结 房市金碟 通过建筑立面的层层退台 形成凹凸有致 虚实结合的立面效果 营造出强烈的梯度感 序列感 体现出建筑艺术的美学特征 退台 建筑美学建筑美学10大法则 统一 均衡 大法则 统
5、一 均衡 比例 尺度 比例 尺度 韵律 布局中的序列 韵律 布局中的序列 规则的和不规则的序列设计规则的和不规则的序列设计 性格 性格 风格 色彩 风格 色彩 房市金碟 通过将退台空间规划成景观露台 营造出更具花 园感的居住氛围 将自然的色彩进入住宅 使居住 者充分与自然情景沟通 退台 房市金碟 退台 因为层层退台的设计 各楼层 户型面积依次递减 可满足不同 客户的需求 层层退台的设计还可加大上层 楼栋的间距 享受更加辽阔的景 观视野 无形价值 退台是中国文化中 隐退蛰伏之所 是一种知退养晦 之明 是一种相对于露台建筑的 另一种进取方式 是一种中国式 的能进能退的生存智慧 金地未未来洋房户型面
6、积序列 150 150 115 90 90 房市金碟 目录 1 问题的引出问题的引出 2 创新方式简介创新方式简介 3 退台退台 4 建筑设计建筑设计 5 户型结构户型结构 6 庭院与入户方式 地下室庭院与入户方式 地下室 7 总结总结 房市金碟 建筑设计 小区概况 用地面积 8万平方米 建筑面积 8万平方米 容积率 1 绿化率 55 总户数 487 开盘日期 2006年 建筑类别 花园洋房 小高层 均价 5000元 平方米 物业费 2 15元 平方米 月左右 装修状况 毛坯 开发商 重庆龙湖地产发展有限 公司 房市金碟 重庆龙湖 弗莱明戈洋房只有独栋 双拼两种建筑形 式 即一栋小洋楼最多只有
7、两个单元 弗莱明戈所有 独栋 又拼小洋楼外立面均按照别墅设计的手法 就 每一栋做整体立面设计 从而做到了每一栋建筑均拥 有自己的特色 都和别的建筑有所差异 龙湖 弗莱明戈 房市金碟 龙湖 弗莱明戈 房市金碟 目录 1 问题的引出问题的引出 2 创新方式简介创新方式简介 3 退台退台 4 建筑设计建筑设计 5 户型结构户型结构 6 庭院与入户方式 地下室庭院与入户方式 地下室 7 总结总结 房市金碟 户型结构 连横合纵 合纵 跃层 底层合纵 充分利用底层的 亲地庭院优势 创造 有地 没有天 能上能下的类别 墅生活 顶层合纵 充分利用顶层的亲 天优势 创造 有天没有地 能上能下的类别墅生活 仰望
8、可以观天 俯瞰可以赏绿 连横 大平层 通过大尺度 大开间 大格 局 强调丰富的空间变化以 及细致周到的功能划分 房市金碟 万科锦源 小区概况 用地面积 3 9万平方米 建筑面积 4 6万平方米 容积率 1 16 绿化率 35 总户数 408 开盘日期 2011年2月 建筑类别 洋房 小高层 均价 23000元 平方米 物业费 2 8元 平方米 月左右 装修状况 精装修 开发商 上海晶元置业有限公司 房市金碟 洋房总体特点 1 2叠加 赠送下沉式 庭院 3 4大平层 传统优势 楼层 5层附带阁楼 提升 溢价空间 电梯洋房 化解顶层 抗性 大平层 大平层 阁楼 大平层 叠 加 大平层 大平层 阁楼
9、 大平层 叠 加 叠 加 叠 加 万科锦源 房市金碟 叠加户型 边套 195平米 2F 1F 1F 独 立 卫 生 间 及 洗 衣 房 大 面 积 地 下 室 下沉式 地下二层 庭院 大面宽客餐厅入户花园 玄关收纳系统 4 2米面宽主卧 万科锦源 房市金碟 叠加户型 中间套 175平米 4 2米面宽主卧 入户花园 大 面 积 地 下 室 大面宽客餐厅 玄关收纳系 统 下沉式 地下二层 庭院 2F1F 1F 独 立 卫 生 间 及 洗 衣 房 万科锦源 房市金碟 大平层户型 三房两厅两卫 150平米 步入式衣帽间 约7 5米大面宽客餐厅 玄 关 收 纳 系 统 双卧朝南 客 厅 餐 厅 一 体
10、设 计 入 户 花 园 中 西 分 厨中 厨 西厨 大件收纳柜 万科锦源 房市金碟 同润 十里洋坊 小区概况 用地面积 7 7万平方米 建筑面积 9 1万平方米 容积率 1 18 绿化率 40 总户数 749 物业类型 独栋别墅 花园洋房 商铺 开盘日期 2010年1月 均价 23000元 平方米 物业费 1 8元 平方米 月左右 装修状况 毛坯 开发商 上海垄盛房地产开发有 限公司 房市金碟 同润 十里洋坊 一梯一户大平层 标准一梯两户 90平米小三房 房市金碟 同润 十里洋坊 传统一梯两户 格局 户型结 构简单对称 附赠创变空间 标准层户型 89平米 房市金碟 同润 十里洋坊 打破传统一梯
11、 两户的格局 实现一梯一户 的尊贵大平层 南北多个大露 台 大阳台 风景一览无余 尺度决定气度 成就大方之家 大平层户型 152 160平米 附赠创变空间 房市金碟 金域中央 大面宽户型大面宽户型高附加值高附加值舒适性与人性化舒适性与人性化低总价类别墅低总价类别墅 一层 二层 三层 四层 夹层 五 六层复式 房市金碟 金域中央 创新性的在三 四 楼层间增加夹层设 计 层高2 19米 并进行适当的分割 分别作为三 四层 住户的附加空间 三层户型 142 146平米 夹层 53平米 四层户型 133 138平米 夹层35平米 夹层户型 室内错层设计 最大 程度上保证动静分离 房市金碟 金域中央 五
12、层户型 六层户型 阁楼 顶层复式户型 190平米 挑空客厅设计 顶层双露台设计 充分利用天空资源 五 六层复式设计 挑空式的摘星庭院 房市金碟 金地仰山 小区概况 用地面积 12 3万平方米 建筑面积 27 5万平方米 容积率 1 8 绿化率 30 总户数 2000 物业类型 花园洋房 小高层公 寓 开盘日期 2010年8月 均价 20000元 平方米 装修状况 毛坯 开发商 北京金地融侨房地产开 发有限公司 2010年人气口碑大奖 2010年北京房地产行业标杆楼盘 2010年中国房地产最具创新价值示范楼盘 房市金碟 金地仰山 B1 F1F2 F3 创新分离型跃式设计 户型B室外楼梯入户 接地
13、 房市金碟 金地仰山 房市金碟 目录 1 问题的引出问题的引出 2 创新方式简介创新方式简介 3 退台退台 4 建筑设计建筑设计 5 户型结构户型结构 6 庭院与入户方式 地下室庭院与入户方式 地下室 7 总结总结 房市金碟 入户方式 露台社交 概念 将创意建筑和精 神文化融合 倡导居民通过 露台 来 交流生活心得 改善邻里关系 提升社 区生活品质 万科 天津水晶城 房市金碟 金地未未来 三种居住空间的完美组合 高层TOWNHOUSE 组合式TOWNHOUSE 空中院馆 小区概况 用地面积 9 64万平方米 建筑面积 15 42万平方米 容积率 1 6 绿化率 35 开盘日期 09年5月 产品
14、类别 22幢组合式 TOWNHOUSE 7栋空中院馆 3 栋高层TOWNHOUSE 建筑类别 多层 高层 均价 22500元 平方米 物业费 2 6元 平方米 月左右 装修状况 精装修 楼盘动态 7月已全部售罄 精品公寓 复式公寓 花园洋房 房市金碟 立体庭院 室内楼梯接地 别墅般独门独户的入户体验 金地未未来 二层接地 庭院 房市金碟 南北分院 二层室内楼梯接地 创新性的将地下室的 一部分归属于二层 并配有下沉式庭院 金地未未来 二层接地庭院 房市金碟 兰湖美域 小区概况 用地面积 5 3万平方米 建筑面积 10 8万平方米 容积率 1 3 绿化率 35 开盘日期 10年11月 产品类别 墅
15、院洋房 建筑类别 多层 均价 230 360万 套 物业费 2元 平方米 月左右 装修状况 毛坯 开发商 上海融侨居业置业有限公 司 房市金碟 兰湖美域 二层接地庭院一层下沉式庭院 前庭后院 室内楼梯接地 一层中间套户型 4室3厅3卫 139平米 房市金碟 兰湖美域 东西分院 二层室外楼梯接地 二层接地庭院 室外楼梯直接入户 接地 二层中间套户型 4室3厅3卫 142平米 房市金碟 龙湖 花千树 小区概况 用地面积 3 2万平方米 建筑面积 6 6万平方米 容积率 1 5 绿化率 70 开盘日期 10年9月 入住日期 11年 产品类别 别墅级独栋洋房 建筑类别 多层 均价 10000元 平方米
16、 装修状况 毛坯 开发商 龙湖地产 房市金碟 龙湖 花千树 270度立体庭院 室内楼梯接地 二层住户 入户庭院 一层户型 四房五厅四卫 170平米 房市金碟 龙湖 花千树 东西分院 二层室内楼梯接地 独创二 层住户 入户庭 院 入 户大堂 二层户型 三房四厅三卫 159平米 房市金碟 金地天御 小区概况 用地面积 8 3万平方米 建筑面积 10万平方米 容积率 1 2 绿化率 40 开盘日期 11年5月 入住日期 11年 产品类别 平墅 平层官邸 90 官邸 建筑类别 多层 小高层 均价 50000元 平方米 装修状况 精装修 开发商 上海金深房地产开发有 限公司 房市金碟 金地天御 是庭院大家都想要 二楼都有了 三 四 楼的人也想要 金地天域的平墅产品告诉我们 作为多层平墅 要么有天 要么有地 两者必 居其一 创新性的平墅设计 1 2 3层均设私家花园 地下室及 下沉式庭院 由私家电梯接 地 4 5层全复式设计 挑空 式的摘星庭院 享受无限空 间尺度 房市金碟 金地天御 房市金碟 目录 1 问题的引出问题的引出 2 创新方式简介创新方式简介 3 退台退台 4 建筑设计建筑设计 5 户
