江苏常州商业地产市场报告

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1、常州商业地产市场研究报告,常州房地产市场研究,第一部分 基础数据,常州市经济环境/城市经济总量,经济运行情况良好，但较周边发达城市仍有差距，综合竞争力在长三角城市群中排名居中。,常州与苏锡常人均GDP对比表（单位：元）,*数据来源：常州市统计年鉴,*数据来源：常州市统计年鉴,*数据来源：各城市统计年鉴,常州市经济环境/经济外向度,经济外向度持续、大幅增强；高频率的进出口业务，将给物流业带来更为广阔的发展空间。,140%,2003-2007常州市进出口贸易发展数据,03-08年间，在政府“招商引资“向”招商择资”策略转变的效应下，常州的合同利用外资6年间增涨了140,*数据来源：常州市统计年鉴,

2、*数据来源：常州市统计年鉴,*数据来源：常州市统计年鉴,常州市经济环境/商品流通度,昆山和苏锡常人均可支配收入表（单位：元）,人均可支配收入及人均消费性支出持续增长，增幅与周边发达城市基本同步。 社会消费品零售总额涨幅波动性变化 近几年中，05年的涨幅最大，为37，之后两年呈现出下滑趋势，但总体形式依旧较好,商品流通规模持续扩大，城市商业消费市场发展前景良好。,*数据来源：常州市统计年鉴,*数据来源：常州市统计年鉴,*数据来源：苏州、无锡、昆山、常州统计年鉴,常州市经济环境/固定投资分析,固定资产投资以民间的第二产业为主导 主要集中在厂房、工业园区等。 第二产业增幅放缓，第三产业保持低高速增长

3、，增长幅度为14%，比重占到38%。,固定资产投资增长较快、增幅趋缓，以民间投资的二产为主，第三产业增速快于第二产业，且比重略增、达38%。,*数据来源：常州市统计年鉴,*数据来源：常州市统计年鉴,常州市经济环境/产业结构分析,城市第三产业的比重呈波动性变化，最高达61%，整体稳定在38%左右，仍有较大发展空间。,第二产业成为常州主导产业 第一产业的产业几乎可以忽略不计，08年第三产业的比重占整体的38，且历年来涨幅较为缓慢，这也和常州市以产业带动经济发展的具体体现。 常州产业结构处于“二、三、一”阶段 围绕上海，南京经济圈的经济空间扩散，常州市位于三个扩散圈层的第二扩散圈层。这一圈层产业结构

4、处于“二、三、一”阶段，工业发展迅速，主要向机械、电子方向发展。,宏观环境研究/总结,基础支撑分析,4,常州市位于沪宁发展轴线上，地理区位优势明显；,常州市基础建设力度大；,优势： 宏观经济和城市经济环境优秀;基础支撑条件充分；,劣势： 聚集度受到长三角其他城市的挤压，第三产业比例偏低，缺少服务型行业支撑；,研究内容提要,研究结论提要,房地产投资 土地市场分析 供求关系分析 商品房价格走势分析 施工和竣工面积分析,房地产投资在常州的固定资产投资中所占的比例并不多，但近年来投资额呈现大幅增长态势； 土地市场的集中放量与开发周期的拉长，加大了后市的供应压力； 供求关系总体趋紧，近年略有缓和，现阶段

5、整体处于可控制发展状态； 商品房成交价格稳步增长，逐年趋稳； 施竣工面积比值较大，预计未来市场总体供大于求的格局及发展态势。,宏观房地产市场/总结,宏观房地产市场研究,固定资产投资以20%以上的幅度持续稳步增长，近年房地产投资力度加大，增幅居首。,房地产投资在常州的固定资产投资中所占的比例并不多，但近年来投资额呈现大幅增长态势，08年增幅分别达到37%。,*数据来源：常州市历年统计年鉴,*数据来源：常州市历年统计年鉴,2003-2008房地产投资分析（单位：亿元）,2003-2008年房地产占固定资产投资比重分析,土地市场的集中放量与开发周期的拉长，加大了后市的供应压力。,土地市场热度逐年提升

6、,2006年开始土地购置面积大幅提升，2006年达到峰值451.33万方，至08年逐年下跌，08年较06年下浮约7%，市区地块土地供应相对放缓。 08年的成交土地，武进乡镇土地成交比例较高，随着市区房地产竞争的激烈，部分开发商另辟蹊径，进入乡镇开发，由于武进乡镇的购买力较强，需求旺盛，乡镇开发前景可观。 可建筑面积与土地购置面积走势保持一致,由于土地市场热度逐年加温以及2005年后出让土地容积率的提升,致使近两年可建筑面积大幅攀升； 通过近年成交土地可建筑面积与同期商品房成交面积的对比分析得知,常州市场土地存量整体增加,后期市场供应压力增大。,宏观房地产市场研究,注：左图数据不包含湖塘地块信息

7、， 数据来源：易居（中国）市调数据库（2009.6）。,注：左图数据不包含湖塘地块信息， 数据来源：易居（中国）市调数据库（2009.6）。,受08年整体市场环境影响，市场供求比处于历年来的最高点，但市场整体仍处于可控制发展状态。,供应和成交分析（单位：万平米）,价格走势分析（单位：元/平米）,宏观房地产市场研究,市场现状，供过于求，2008年供求关系失衡,但市场处于可控制状态； 需求方面，常州市近几年市场需求出现了持续性增长态势，受宏观调控影响并不显著，自05年以来，增幅稳定在21%以上，07年达到了峰值，年去化579万平米，受08年市场环境影响，市场观望氛围浓厚，去化量大幅下滑，同时也导致

8、成交量的缩减。 供应方面，增速明显快于需求，因此也造成了供过于求的态势; 商品房成交价格稳步增长，逐年趋稳，截至2008年常州市商品房价格为4768/平米，同比增幅在5%。,*数据来源：易居（中国）市调数据库（2009.6）,*数据来源：易居（中国）市调数据库（2009.6）,09年房地产市场爆发式发展，市场整体呈现量价齐升态势，成交量大幅突破，价格达到常州市场历史最高点。,宏观房地产市场研究,至09年10月，常州房地产市场不断在成交量极价格方面突破最高点。 09年各月成交量持续上升，9月达到70万平方米以上，市场发展形势火爆。 10月成交均价达到4779元/平方米，接近4800元/平方米的价

9、格关口，相信突破仅仅是时间问题。此价格为常州历年来所没有，突破了常州多年来有量无价的市场怪圈。,2003-2008常州施工、竣工量对比分析,施工和竣工量每年呈现平稳的增涨态势 2003-2008年常州地区的施工和竣工面积都保持了持续的增长，其中施工面积的增长幅度稳定在20%以上，竣工面积的增长率出现较大波动，负增长、零增长及大幅增长的现象在5年内均有出现。 施工和竣工面积比例较大，且呈现出不稳定的关系状态 由于施工面积与竣工面积所差比例较大，总体形势依然严峻，直接导致供大于求的市场格局。,施竣工面积比值较大，预计未来房地产市场总体供大于求的格局及发展态势。,宏观房地产市场研究,*数据来源：易居

10、（中国）市调数据库（2009.6）,城市圈层研究,评价,启示一 常州宏观经济运行良好，第二产业发达，拥有一定聚集度； 启示二 第三产业比例在长三角城市群中处于下游，缺少服务型行业支撑，急需产业结构调整 ；,长三角是中国最活跃的经济带，优良的经济环境孕育了旺盛的商务需求； 长三角都市群正式进入1-2小时都市圈层内，“同城效应”日益明显，城市间的互动性进一步加强；,常州市的地理位置相对优越，； 常州市是现代制造业发达的工贸城市和具有江南特色的文化旅游名城； 高速便捷的对外交通体系，更方便连接长三角各城市，可在2小时左右到达苏沪浙各主要地区； 发达的内部交通基础设施，加强了城市道路与对外交通干线的衔

11、接，进一步提升常州市的交通区位，拉开城市发展框架，从而扩大常州城市发展的范围。,经济运行情况良好，但较周边发达城市仍有差距，综合竞争力在长三角城市群中排名居中； 经济外向度持续、大幅增强；高频率的进出口业务，将给物流业带来更为广阔的发展空间； 经济结构以第二产业为主，第三产业比例偏低，可调整空间较大；,常州城市研究/总结,城市发展研究,城市经济环境,长三角城市群的经济已经走在前列，经济增长幅度稳重有升，优良的经济环境孕育了旺盛的商务需求。,2008年中国三大城市圈生产总值比例,*数据来源：国家发改委宏观经济研究院,受益于”沿海优先开发”的长三角经济圈，其经济实力高居全国三大经济圈之首； 长三角

12、的生产总值已经达到珠三角城市群和环渤海城市群的国民经济总和；,长三角城市圈层研究/长三角城市群宏观经济,*数据来源：2008年统计统计年鉴,由传统制造业独轮推动转向先进制造业和现代服务业的双轮驱动，产业化调整的步伐加大。,长三角城市圈层研究/长三角城市群宏观经济,长三角城市群步入工业化后期的加速发展阶段； 长三角主要城市的经济增长依然依靠制造业支撑，并且重工业发展及其在工业中的比重呈现出加速发展的态势，这个发展趋势与常州市的经济结构现状完全相符； 长三角城市的现代服务业发展受到关注 长三角城市群的产业结构调整加速，其中以上海市和江苏生的速度为代表，经济增长由传统制造业独轮推动转向强调先进制造业

13、和现代服务业的双轮驱动。,长三角铁路交通密集 上海铁路局共开行对动车组列车，其中沪宁段有对管内动车组列车，沪昆线沪杭段、浙赣段有对管内动车组列车，穿梭在上海、杭州、南京、苏州、常州、无锡等长三角城市群之间。到2020年，长三角地区城际轨道交通总里程达到815公里； 一小时都市圈和二小时都市圈逐级外扩 从上海到长三角各大城市，通行时间基本都在小时以内，常州已经渐渐融入一小时都市圈； 基本形成以上海、南京、杭州为中心的1至2小时都市圈。 交通网络进一步升级 杭州湾跨海大桥于2008年5月正式通车； 江苏省在高速公路网总体布局的基础上，规划了个过江通道，按长江江苏段从上游至下游的顺序，过江通道的分布

14、依次为：南京长江三桥、南京长江二桥、南京四桥、润扬大桥、五峰山通道、泰州通道、江阴长江大桥、锡通通道、苏通大桥、崇海大桥、崇启大桥；,长三角城市圈层研究/长三角城市群一体化,城市互融脚步加快海陆交通网络逐步升级，长三角都市群正式进入1-2小时都市圈层内，“同城效应”日益明显，城市间的互动性进一步加强；,城市互融脚步加快苏锡常二级城市群的综合竞争力仅次于上海，是长三角城市圈层的第二梯队，发展的互动性强；,长三角城市群由六个二级城市群构成 已经初步形成上海、苏锡常、宁镇扬、杭嘉湖、宁绍舟、通泰六个二级城市群 ； 二级城市群之间存在着复杂的集聚辐射效应、城际联动效应和协同耦合效应 二级城市群之间的互

15、动作用深刻影响到了长三角城市群的综合竞争力；,长三角城市圈层研究/长三角城市群一体化,*数据选自国家社会科学基金项目增强珠三角、长三角和环渤海地区城市群的整体研究,长三角二级城市群综合竞争力得分,发展互动性强常州位于长三角的一级强势发展轴线上，经济一体化程度高，区域与跨区域的商务活动频繁。,“一核两心”的发展节点已经初步形成 以上海为核心，南京和杭州为两大发展节点的带动发展模式已经初步形成 ； 沪宁、沪杭为长三角的一级城市发展轴线 沪宁和沪杭是长三角城市群的交通动脉，发展轴线沿线交通基础设施完善，城市连绵，城市化和现代化水平最高； 其中沪杭发展轴受到杭州湾跨海大桥的通车的分流影响，沪杭发展轴线的发展聚集度要弱于沪宁发展轴线的聚集度； 宁杭、杭甬的次级发展轴线 交通方式的多元化，宁杭和杭甬发展轴线处于次级的发展位置； 常州位于长三角最强势的发展轴线上； 经济互动性强，一体化的城市间互相带动，商务活动频繁，需求旺盛。,长三角城市圈层研究/长三角城市群一体化,常州市的产业结构具有鲜明的长三角城市的特色，未来调整方向也与长三角城市相同，大力发展第三产业有利于未来常州经济的良性发展。,长三角地区是中国乃至世界经济增长的“发动机”，后工业时代的特征明显 “发动机”的引擎多以第二产业为主，多为投资型的生产基地，如苏州已经成为国际电子信息产品的生产基地，但大量的只是高科技