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1、单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版副标题样式 * * 1 1 住房按揭贷款风险培训 个人银行部 2011-9-14 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 住房按揭贷款风险分类 1、法律风险 当前涉及房地产的法律环境对银行债权并不构成完全保障 担保法司法解释第六条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋 ，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。” 即通常所说的“生存免责” 根据上述规定可知，即使按揭房屋已经设定抵押，只
2、要属被执行人及其所扶养家属 必须居住的，也不得被拍卖、变卖和抵债。这种做法必然会导致执行程序的延长和执 行成本的增加。 引申： 当前我们办理的住房按揭贷款不是首套房就是二套房，一旦借款人违约 ，我行在收回债权中的执行难度极大。 是不是可以由银行提供一处住房，让借款人迁出，然后法院就可以继续 执行？谁来做？ 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 案例： 2005年3月，在金盛家具城附近从事低档手机销售的 借款人夏宁玲因购买南湖一处二手房，向银行
3、办理二手住 房按揭贷款。2007年，其租赁的经营场所被拆迁建设高科 技园，其生活来源中断，无力继续偿还贷款月供。 贷款银行向法院诉讼，要求拍卖抵押房产偿还银行贷 款，银行胜诉，但在执行过程中，因抵押房产中不仅居住 着夏宁玲本人，还居住其母亲，由于房产属夏宁玲生活必 须住房，且住有老人，法院中止执行。 贷款至今处于不良状态。 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 2、源于开发商的风险 开发商延期交付楼房甚至烂尾 开发商所建楼房与购房合同明显不符
4、 按揭楼盘无法取得房产证 开发商挪用贷款或者携款潜逃 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 案例： 位于河西新城市广场、面对江东路的“阳光金峰”是 由南京蟠龙金陵建设开发有限公司（小型开发商）开发， 由于该公司法定代表人平理于2008年8月患胰腺癌死亡， 公司经营遂陷于停顿，无法落实“阳光金峰”楼盘建设的 后续资金，使该楼盘至今未能办理竣工验收手续、无法办 理房屋2证。 由于长期无法办理2证，且房屋质量出现多处问题、物 业服务质量极差，愤怒的
5、业主将怒火发至银行，集体断供 ，涉及银行8家。 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 由于“阳光金峰”住宅土地出让金未交清，无 法办理房屋2证，购买房屋的群众多次集体前往区 政府要求解决问题。区政府为此专门召开协调会 ，将“阳光金峰”住宅楼事项定位为“涉及民众 利益的群体性事件”，要求有关部门在确保社会 稳定的前提下妥善处理，并要求在政府处理意见 出台前，鼓楼区法院暂不受理银行涉及“阳光金 峰”住宅购房贷款逾期的诉讼申请。 一个人拥有健康，美
6、貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 3、假按揭风险 一手房假按揭形成的原因： （1）开发商楼盘定位失误、销售停滞，项目面临崩盘危 机，银行贷款和工程款项难以偿付。为避免倒闭开发商通 过假按揭达到回笼资金的目的。 （2）中小房地产开发商自有资金有限，有些在楼盘初建 时就出现资金吃紧，期房销售速度缓慢，各方资金需求告 急，只有将期房重复“销售”才能足够支付。 （3）当一些楼盘接近清仓时，由于尾楼销售困难，即使 卖出价钱也不理想。一些新盘资金缺紧的开发商就会将旧
7、盘尾楼通过假按揭打包给银行。为了套取更多资金，这些 楼盘往往将定价标高。 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 （4）房地产开发贷款要求比较严格，而房产按揭手续相 对简单、利率较低。使得包括一些大开发商在内都很希望 通过这种变通的办法来获得贷款。 （5）商业银行特别是中小型商业银行过多强调发展业务 ，降低按揭贷款门槛，放松对借款人的信用等级评估、贷 款调查；还有些银行工作人员错误的认为，开发商即使做 假按揭也是为了解决资金周转问题，风险相对较
8、低，为了 增加业务量、照顾大客户而予以配合。 （6）少数银行工作人员存在职业道德问题，与包工头、 开发商恶意窜通甚至私下交易，纵容了假按揭的发生。 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 假按揭的种类： （1）一房假售：开发商为了倾销尾楼或销售困难的楼房，以本单 位职工、其他关系人或者虚拟购房人及相关资料，以“购房人”名义 与其签定购房合同并申请银行按揭贷款。待找到真正的购房人取得 资金后通过转按揭的方式偿还银行贷款，如果无法售出则干脆携款 潜
9、逃。 （2）一房多售：开发商为了回笼更多资金，伪造相关资料，将同 一楼房卖给多个购房人，并分别与不同银行办理按揭贷款。一般说 来，其中有一个“购房人”为真正的购房人。待资金周转过来开发商 再提前将虚假按揭款偿还。 3. 假按揭的特征： 开发商替购房人每期偿还银行贷款。 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 发生在我们身边的： 2005年，由联立集团下属东南西北建设公司开 发的龙凤花园二期，因集团资金紧张，采用由集 团公司员工办理住房按揭贷款形
10、式从银行融资， 房屋继续销售（一房二卖） ，由于房产已抵押给 银行，购房人无法办理权属登记。 2009年，部分业主因长期无法办理2证，集体 到江苏银监上访。 2010年在江苏银监督办下，集团偿付了银行贷 款，事情妥善解决。 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 二手房假按揭风险表现 最常见的，以按揭手段获取抵押贷款 2006年3月，晓娟（卖方）与许林（买方借 款人）为取得贷款资金用于个人周转，在大都市 担保公司签订了房屋买卖协议，相互将本人名
11、下 房产过户给对方，其后，许林在银行办理二手住 房按揭贷款，贷款资金划入晓娟帐户。贷款后， 贷款由晓娟提供资金偿还，晓娟目前仍然居住在 已于2005年就过户给许林的房屋内。 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 晓娟是从事个体面食餐饮的自雇人士，后因经营 问题无力还贷，导致贷款逾期，银行将许林诉至 法庭。 由于在办理贷款时，大都市担保公司已做好全套 房屋处置委托公证手续，担保公司代偿贷款后将 房产转卖。 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学
12、，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 为什么会有二手房假按揭： 一般说来，个人抵押贷款的审批比较严 格，而二手房的按揭贷款手续相对简单， 加上贷款成数和还款方式的优势驱使一些 借款人通过“左手卖右手”的不真实交易来获 取按揭贷款。 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 现阶段，我们遇到最多的、最大的风险就 是此类。 二手房假按揭
13、贷款的特征： 1、贷款后，买房人仍然住在已出售房屋内 2、贷款时，贷款资金划入第三方或第三人账户（有公证 手续） 3、在催收过程中，往往贷款人让银行人员去找谁谁谁。 4、贷款催收后，当初的中介现身，并表示中介处有房产 所有人（买房）委托售房的全套手续（有公证手续） 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 办理住房按揭贷款中，我们 客户经理遇到的基本是二手住 房假按揭贷款。 随着房地产调控的进行，一 手房假按揭会增多。 一个人拥有健康，美貌，诚信
14、，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 其他假按揭案例： 张华经营摩托修配缺乏资金，于是动员其叔叔将房子 卖给其父亲（借款人），其父亲是货车司机。 贷款时，张华向其叔叔交付了贷款使用承诺书，并支 付5万元给其叔叔作为报酬。 贷款后，其叔叔仍然居住在已出售的房屋中。 贷款后2年，借款人在一起交通事故中身亡，张华也 因好吃懒做欠下高利贷东躲西藏，银行贷款逾期。 银行将借款人（已死亡）诉至法院，法院判拍卖房产 还银行贷款。 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，
15、7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 其叔叔为了有地方居住，决定将房屋出售， 出售款还银行贷款后在六合等偏远地区买套小房 终老。 其叔叔用买家首付款还了银行贷款，银行解 除房产抵押，解除房产抵押当天，高利贷人申请 将房产冻结（房产属于张华）。 其叔叔收了买房人资金还银行贷款，但无法 将房产交付，其叔叔和买房人先至鼓楼法院诉求 未得到支持后，转至银行要求经办客户经理解决 。 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 如何防范假按揭贷款： （一）严格对开发商和中介机构的准入 1. 确定开发商和中介机构的信用记录良好，无假 按揭历史； 2. 确定开发商和中介机构的资质良好，具备承担 违约责任的能力； 3. 其主要领导人信用良好，无犯罪等历史。 （二）加强对交易真实性的审查 经办客户经理应做到实地调查等各种方式确保交 易真实性，警觉交易价格过高等违反常规现象。 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫
