《内蒙古国际商业城营销方案方案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《内蒙古国际商业城营销方案方案（79页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、鄂尔多斯万力国际商业城营销策略方 案 2008年7月 * 营销不仅是一门行为科学 更是一门艺术 一门可以点石成金的艺术 营 销 ？ * 我们的营销目标是 在一个相对疲软并面临巨大竞争压 力的投资市场，用12个月时间实现销售 总额至少3.8亿元的纯商铺产品。 没有退路！没有退路！ * 达到目标的前提是 1、项目的主体工程基本完成； 2、配套设施已全部到位； 3、外部环境与内部配套已经衔接到位； 4、项目形象与品牌推广已经达到预期效果； 5、洞悉竞争对手,抢占市场先机； 6、有关交接手续已全部准备就绪； 7、制定一整套循序渐进并行之有效的解决方案； 8、项目营销推广组织保证和财务保障能确保项目执行
2、 代表已经完成 代表正在完成. * 本案旨在通过一种理性严谨的方式在市场 、产品与目标群体三者之间找到实现项目形象 力、产品力、销售力、沟通力的有效沟通的途 径，并最终解决 “ “卖什么、卖给谁、怎么卖卖什么、卖给谁、怎么卖” ” * 战略核心在哪儿 * 从古至今，中国人太期待真正的富足生活，但又太苛求寻找 一种安全的资金增值渠道。因此，中国人的营生行当莫不是把聚 集财富当成一辈子的生计，喜欢“持币在手”的中国人，乐意斤斤 计较货币的多寡，而对大多数“小富不安”的中国人而言，投资就 成为最常见的一种行为方式。 投资投资 “仓廪实而知礼节 衣食足而知荣辱” * “货币总是资本的一部分，总是最无利
3、可图的一部 分”。善于学习的中国人已经逐渐明白，敛财的乌克兰 哥萨克酋长、梅罗文加王朝国王、撒克逊君王始终无 法为子孙留下固形的金银，却是英国人、美国人通过 资本的经营生计，开创了国家的盛世。 问题的关键是： 中国人在苦苦追寻的究竟是一种 什么样的财富生计模式？请看 * 上兵伐谋上兵伐谋 * 整体营销思路 1、科学定位与包装，导入新概念，进行主题式营销； 2、改造产品，遵循聚集原则，集中资源，走实效营销路线； 3、切合市场需求，抓住主流客群，并迎合未来发展，出奇制胜； 4、新型投资模式建立，全程引导投资理念与行为； 5、站在社会高度，立体化营销活动创新组合； 6、以“外铺”为突破口，带动内铺，
4、掌握销售节奏； 7、重点解决开发商实力和诚信、投资门槛、投资回报、升值空间的问题 8、招商成果、主力店形象与销售形成互动 9、 “多、快、好、省”整合推广，实现双向传播与沟通。 10、加大全程执行力度，保证最大化销售业绩。 * 销售淡季来临 看清楚市场 30万平方米 市场放量 传统投资观念 项目具备一定的 市场号召力 项目负面影响 已经产生 投资者理性而实际 直接信息刺激 更为有效 东胜商铺2008 * 先大胆做一个假设 假设不考虑价格和产品本身的因素 ，项目最大的优势卖点在哪儿？ * 开发商的品牌号召力？ 升值空间 ？ 投资门槛 ？ 回报率 ？ 现楼 ？ 每个人的答案可能都不一样。这并不重要
5、，重要的是 ，投资者需要什么？ 我们必须找到投资者最大的买点！ 买点！买点！ * 通俗的讲叫赚钱 忒俗！ 换个说法 投资创富价值投资创富价值 * 因此 我们把康巴什际商业城进行重新定位： 产品定位为鄂尔多斯2008最具投资创富价 值的商铺，项目重新定位为鄂尔多斯2008最具 投资创富价值样板工程。 一句话，我们必须给 投资者树立“最具投资价值的”强势形象。 * 能不能再具体一点? CBD CBD：中央财富区 * 东胜2008最具投资创富价值样板工程 东胜2008最具投资创富价值商铺 巨大升值空间 投资回报保障 开发商一诺千金 工程进展（已经施工） 摸得着 看得见 实实在在开业在即2009年7月
6、 主力店品牌号召力 投资门槛低 经营旺场保障 营销与推广都必须围绕这一主题展开： 中央财富区 * 寻找客户 * 我们只有两种买家 * 第一：投资型 具备现代投资理财观念； 受过一定的教育； 具备一定理性的思考能力； 易于接受新鲜的事物与观念； 注重投资回报，对价格敏感； 有稳定且相对较为丰厚的收入； 年龄在20-60岁之间； 分布在东胜市区及周边乡镇和矿区； 以家庭决策购买为主； * 第二：经营型 已经具备一定的经营基础； 投资谨慎而理性； 对价格及投资门槛非常敏感； 固有经营能稳定的保持一定的赢利能力； 相当一部分目前采用租赁商铺的形式经营； 分布在东胜主要商业街和周边乡镇主要商业街； 年龄
7、在25-50岁之间； * 投资引导 * 再说一遍： 我们必须在市场上树立“东胜2008最具 投资创富价值”的形象，也就是我们必须建立 “中央财富区”的核心概念。 * 不仅仅解决投资的回报，更强调投资 的稳定性，成长性，在此基础上创造出“ 低资金、低门槛、高返还、高保障”的投 资模式，更重要的还在于，我们还必须把 这种投资模式与目标群体的心理接受能力 联系起来。 * 针对经营性投资者 我们的核心策略是 理直气壮、旗帜鲜明 的阐述投资前景和巨 大的升值空间！ * 经营型买家：买比租划算 按50平方米计算，东胜同比商铺平均租金按价 格3-5元/天/平方米计算，年租金91250元，10年总 租金为91
8、2500元，租金相当于购铺的总成本。购 铺后按揭款仅为38320元/年，表明在康巴什国际商 业城买铺比在其他地方租铺划算，业主可以大大降 低经营的运营成本，更重要的是可以拥有自己的独 立产权，并享受物业升值空间。 * 收益性房产投资最佳定律 “采取经营或出租房产的形式进行投资能够提供最大 的创造财富的机会” 摘自世界著名投资专家、房地产经纪人安德 麦克里林（Andrew mclean）、格瑞W艾德瑞格 （Gary W Eldred）合著，全美最畅销书籍房地 产投资 * 投资机会把握法则：盈利在物业出售时 物业升值空间决定物业出售价值。 康巴什国际商业城汇聚商业精华，康巴什新区正处于高速发展 时
9、期，建设总投资额和建筑数量大幅增长，必将带动商业价值以 几何倍数高速增长。 商业物业建筑 数量增长走势 （单位：个） 商业物业投资 数量增长走势 （单位：亿元） * 资本增值法则一：成本与资本转换定律 反“客”为“主”，彻底告别租金岁月。 如果早已习惯将商业场地的租金，作为经 营成本的定额支出，然而是否想过用一种有效 的方法，结束这种“为人作嫁”的状态，拥有真 正属于自己的商业空间？ 投资康巴什国际商业城，将成本支出，变成 资本积累。 * 资本增值法则之二：成本与效益的转换定律 投资者的利益保障永远来源于使用者的利益保 障！ 在康巴什国际商业城，以“MALL”引 领一种活力无限的商业方式，最大
10、程度 的保障使用者的利益。 * 针对产权式商铺投资者 我们的核心策略是 在鄂尔多斯乃至在整个内蒙率先掀 起“银证式”产权商铺投资模式，我们倡 导的是对投资者“低风险、高回报、绝 对收益保障”的投资模式。 * 最保险的方式：1-6年返租计划 将1-3年的租金回报一次性返回给客户。这样既 降低了投资门槛，又缓解了后期的资金压力。具体 操作为：6年平均返租点为8%，可以采用每年递增 的方式进行，但为了降低投资者的门槛可以将前三 年的反租金直接从首付款或总房款中扣除。这样既 对购房户有利，同时对开发商更有利，大大降低房 产开发上缴税收。 * 投资康巴什国际商业城 收益性房产将获得以下6 大优势 可以完
11、全控制自己的房地产（商铺）投资； 可以以相对低的风险获得相对高的收入； 经过一段时间，你最初购买的房产净值会成倍增长； 可以在很少的资金条件下进行投资； 任何普通人都能通过出租房产实现成功投资； 鄂尔多斯经济的发展趋势表明收益性房产的价格在稳 步上升。 * 特色商业物业投资，创造稳健回报投资奇迹 在商业物业供应中，尤其是针对鄂尔多斯数量增长最快的中产阶级和矿 区收入较高者而度身定做的特色商业物业，目前基本处于较缺状态。 投资住宅投资商业物业投资商务物业 目前平均收益率5%8%8%10%8%10% 收益稳定性一般高低 目前市场需求增长率8%47%13% 当前供应状况大量持续增长较少 鄂尔多斯当前
12、各类收益性房产投资价值对比： * 投资杠杆定律：“无需花费”的投资 给我一个支点，我可以撬动整个地球 科学史名言，阿基米德，杠杆原理 是采用15万博取15万还是用1400元取而代之？ 如果用15万投资股票，回报率达到期望的5%，20年的收益是15 万， 收益率100%； 而如果选择康巴什国际商业城，首付15万相当于按揭购买价值30万的商业物业 ，可获得的收益是80万， 收益率80/15=533%，如果折算为常规投资股票的回报，相当于只 投资1400元（155%533%=0.14） 即：花1400元投资康巴什国际商业城就可获得花15万投资股票。 * 5大买点支撑 “最具投资创富价值”的中央财富区
13、 * 投资者对开发商 没有信心怎么办？ * 承诺篇 核心利益点： 8月16日前两大主力店揭幕繁华。（华联的入驻，品牌知名商家的 意向性合作） 2009年7月1日康巴什国际商业城盛大开业。 一次性返换3年租金回报。 20年产权期满,1.5倍100%回购。（探讨） 履约保险。 营销口号：一言九鼎，黄金承诺。 诉求方式：以“康巴什国际商业城行动纲领”的形式，用行动表明自 己的立场，看得见，摸得着，实实在在。 * 投资者担心回报 没有保障怎么办？ * 回报保障篇 核心利益点： 一次性返还3年租金回报； 5-10%稳定收益； “商铺银行”收益保障 营销口号： 您唯一可做的，就是按月到银行取钱。 诉求方式
14、： 将“商铺银行”的概念演绎得淋漓尽致。(后文) * 投资者对升值潜 力没有信心怎么办？ * 升值潜力篇 核心利益点： l 商业价值几何倍数增长； l 旺场经营保障商业4年翻26翻； l 营销口号：买铺，就是买一个未来 l 诉求方式：以案例和专家权威的经济分析 的形式。 * 投资者对经营前 景没有信心怎么办？ * 主力店篇 核心利益点： 全国知名品牌、厂商经销商、代理商和品牌商家强势入驻， 其品牌号召力保证经营旺潮，投资前景自然无优。 营销口号： 买铺，紧跟商业巨头 诉求方式： 以主力店和品牌店商家的口吻阐述投资理由 。 * 开盘篇 核心利益点： 主力店开业签约揭幕繁华；（华联的入驻2008年8月6日进行一次活 动和更多的品牌商家进驻新闻发布会2008年 9月2日进行一次活动，详见后期方案。） 人潮即钱潮； 保障经营者的利益就是保障投资者的利益。 营销口号： 买铺，赚钱就要看得见 诉求方式： 以开盘火爆的盛大场景和滚滚人潮的形式，激起人 们的购房冲动。 * 工程进展篇 核心利益点： 政府形象工程真实可见,（开工典礼政府领导参加2008年 7月底进 行一次活动，决定不做了）抢占经营市场先机； 营销口号： 一步先，吃遍天 诉求方式： 拍摄产品实景和政府相关部
