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1、目 录PART 1-宏观环境4一、 高新区宏观环境分析4（一）高新区简介4（二）区域目前及未来规划5二、浒关及周边乡镇环境分析7（一）浒关及周边镇区简介71、浒关镇概况72、通安镇概况83、东桥镇概况9（二）浒通片区现状及规划11三、区域环境总结12PART 2-房产市场分析12一、2006年苏州整体市场回顾12二、高新区房产市场分析15（一）新区房产市场概述15（二）高新区中心区域公寓市场分析151、新区各板块房产市场分析162、中心区域公寓市场总结20(三) 新区未来重点发展板块分析20三、区域市场分析21（一）项目区域公寓市场分析211、商品房市场212、二手房市场213、项目周边乡镇房
2、产市场分析224、公寓市场总结23（二）项目区域及周边别墅市场分析241、区域在售别墅市场242、周边区域在售别墅市场-木渎板块243、区域别墅二手市场254、别墅市场总结25（三）区域供求趋势分析261、07年市场的供应分析262、2006年市场需求分析293、市场供求趋势综述31四、针对性市场竞争分析31（一）区域竞争分析311、07年区域竞争综述312、本项目的竞争格局分析32（二）可比区域竞争分析33（三）项目竞争总结35PART 3-项目定位35一、项目基本资料分析35二、项目SWOT分析36三、项目市场定位38四、面积户型配比建议39五、客源定位41PART 4 -产品设计建议50
3、一、区域市场横向比较50二、本案规划意向51（一）项目总体布局511、苏地2006-B-35号地块布局512、苏地2006-B-36号地块布局53（二）道路交通54三、建筑设计54（一）建筑风格54（二）户型建议581、多层住宅户型建议582、小高层住宅户型建议613、花园洋房户型建议634、联排别墅户型建议645、独栋别墅户型建议66四、景观建议67附件：政策解读69PART 1-宏观环境一、 高新区宏观环境分析（一）高新区简介u 区域概况u 地理区划苏州高新区、虎丘区位于苏州古城西侧，东临京杭大运河，南邻吴中区，北接相城区，西至太湖。下辖枫桥、狮山、横塘、镇湖4个街道及浒墅关、通安、东渚3
4、个镇，下设通安、东渚、浒墅关3个分区和苏州高新区出口加工区。高新区管委会、虎丘区人民政府驻地在运河路。u 交通条件苏州高新区交通十分便利，距上海虹桥国际机场90公里、浦东国际机场130公里，距上海港100公里、张家港港口90公里、太仓港70公里、常熟港60公里。沪宁高速公路、312国道、京沪铁路、京杭大运河和绕城高速公路从境内穿过，建设中的世纪大道横贯东西。u 历史人文苏州高新区东接世界历史文化名城的苏州古城，西濒三万六千倾烟波浩淼的太湖，南与葱翠绵延数十里的江南丘陵连为一体，石湖风景区、洞庭东西山风景区、天灵风景区和枫桥寒山寺、虎丘风景区环绕四周。区域吴文化源远流长，积淀丰厚，有江枫古韵、寒
5、山钟声等历史文化遗产和金山石匠、镇湖刺绣等传统工艺，还有建于南宋的第一批省级文物保护单位万佛石塔，建于明万历年间的市文物保护单位文昌阁道院和建于清乾隆年间的市文物保护单位三里亭，是一块集江南山水秀丽和吴中文化温柔于一体的风水宝地。u 经济发展2005年，苏州高新区的生产总值、工业销售产值、地方一般预算收入分别增长26%、32%和30.5%；进出口分别增长20%、22%；全社会固定资产投入和社会消费品零售总额增长25%。全年工业产值首次突破1000亿元，出口额首次突破100亿美元，全口径财政收入首次突破60亿元。 苏州高新区经济将保持25%-30%的增速，力争实现引进注册外资15亿美元，到账外资
6、（验资）6亿美元；引进内资60亿元，固定资产投入150亿元。新开工建设规模以上工业项目不少于100个，新投产企业100家。u 人口资料苏州高新区总人口47.2万，其中常住人口28.5万人，暂住人口18.2万人，外籍人口0.5万人。（二）区域目前及未来规划1、苏州高新区、虎丘区协调发展规划依托西部区域的区位、资源和产业优势，在未来若干年内，把苏州西部建成以高新技术产业、旅游休闲观光、科技研发中心、大型会议会展中心和高品质居住为主导的，融现代文化和传统文化于一体的，科技、文化、生态、高效的现代化新城区。规划总用地223km2，规划总人口100-130万人。2、狮山路两侧城市设计狮山路是连接苏州高新
7、区与苏州市区的主要交通干线，东起京杭大运河，西至长江路，两侧汇集了高新区主要商业、居住、办公、金融建筑，是高新区的门户所在。 狮山路两侧地区正由产业化地区向城市化成熟区过渡转型，及时的城市更新设计主要在于整合狮山路地区土地资源，挖掘土地利用潜力，解决好城市交通问题，塑造新的城市门户形象。设计方案带来了东高西低，南张北弛的城市空间形象。3、沪宁城际铁路将在高新区建站引人注目的沪宁城际铁路方案已确定，全长300.068公里。根据规划方案沪宁城际铁路线路走向基本平行于既有沪宁铁路并采用双线，经南京、镇江、无锡、苏州至上海，设计速度为250公里/时，运行两种速度列车，大站直达列车速度250公里/时，全
8、线运行时间为92分钟；站站停列车速度为160公里/时，全线运行时间为129分钟，列车最小间隔时间为3分钟。城际铁路在苏州境内设置7个站，分别为望亭站、苏州新区站、苏州站、苏州工业园区站、唯亭站、征仪站、昆山站，其中苏州站和昆山站为大站，其它为小站。苏州新区站位于浒墅关火车站向南1.2公里左右，建成后，苏州新区至上海约需35分钟，至南京约需95分钟。苏州新区站的建设将极大的促进新区及通浒片区的开发建设和招商引资，也为老百姓的出行提供便利。4、苏州轻轨项目规划获国务院支持按照苏州市城市快速轨道交通建设规划，苏州城市轨道交通远期线网由1号线、2号线、3号线、4号线四条线路组成，线路总长135.3公里
9、，车站105座，形成两纵两横“并”字形总体布局，将覆盖平江区、沧浪区、金阊区、工业园区、高新区、相城区、吴中区七个区所组成的苏州中心城区，面积约1100平方公里，该交通网的建成，将构成中心城区综合交通的骨架，解决中心城区居民的出行，到远期城市快速轨道交通出行总量占城市公交出行总量的比例将超过40%，占城市总出行的比例将超过18%。2007年初召开的全市重点建设项目工作会议上，轨道交通1号线已经被列入今年130个重点建设项目名单，该线全长26.1公里，投资总额约97亿元，全线起于高新区灵天路、止于苏州工业园区锦溪街，设站23座，按照项目推进计划，今年1号线的主要工作是征地拆迁、管线迁移、临时生活
10、设施建设等，此外，车站的工程桩要完成70%。二、浒关及周边乡镇环境分析东桥（一）浒关及周边镇区简介1、浒关镇概况u 区域区位 浒墅关自古就是我国南北重要的通商关口，距离上海港、虹桥国际机场70公里，浦东国际机场120公里，无锡硕放机场、苏州西站近在咫尺，交通地理环境得天独厚。u 历史沿革 浒墅关镇始建于秦朝，至今已有二千多年历史。浒墅关镇于1949年4月25日解放，时为吴县县政府所在地。1960年浒墅关镇划归苏州市，1962年又回归吴县，1987年浒墅关镇与保安乡合并，成立新的浒墅关镇，实行镇管村的体制。1988年浒墅关镇划归苏州市郊区（虎丘区）管辖。1992年9月至1994年4月陆续划出18
11、个行政村建立省级浒墅关经济开发区，2002年9月，高新区、虎丘区合并后浒墅关镇划归苏州高新区管辖。u 交通条件 全镇河道纵横、公路四通八达。我国交通大动脉沪宁铁路、沪宁高速公路、312国道、京杭大运河均穿越镇区；直达或途经镇区的市内公交有11、21、34、85、441路等；一小时内均可直抵东西北向的上海虹桥（浦东）国际机场、光福机场和无锡硕放机场，独特的区位优势、便捷的水陆空交通条件，形成了发达的人流、物流、财流和信息流。u 人口和经济状况 浒墅关镇是著名的江南“鱼米之乡”，全镇有12个行政村，260多个自然村，现有总人口5.1万人，其中农村居民2.7万人，城镇居民2.4万人；根据浒关政府的规
12、划未来浒关总人口达到15万，整个区域跟随“北扩西进”的方向，发展速度很快。 2004年全镇完成国内生产总值21亿元，比上年增长32.5%。完成一般预收收入1.06亿元，首次跨入苏州市财政收入超亿元先进镇行列；实现工业销售57.35亿元，比上年增长30%；完成自有产品出口额2000万美元，比上年增长10%，全社会固定资产投入11.38亿元，比上年增长58%。全镇居民年平均收入达1万余元，近几年来，全镇经济连续呈现了持续快速健康发展的好势头。2、通安镇概况u 区域区位通安镇位于苏州高新技术产业开发区西部，京杭运河以南，南依阳山，西临太湖，东与浒墅关镇相邻，南与东渚镇接壤。u 历史沿革 通安历史悠久
13、，物产丰富，四季分明，气候宜人，鱼米之乡，唐神龙二年在金市古镇修建的莲花寺，是当时著名的佛教圣地，大石山风景区称为东南一奇，通安是苏绣的主要发源地，是苏绣制品的主要产区，树山云泉茶、树山杨梅、太湖水产等都享有盛誉。悠久的文化底蕴，富饶的自然资源，蕴育了通安人诚朴、勤劳的民风。 通安原属吴县市管辖，2001年3月1日吴县市撤销，划入相城区管辖，2002年9月区划调整划入苏州高新技术产业开发区、虎丘区管辖，从此，这片神奇的土地融入了工业化、城市化开发建设的大潮，步入了快速发展的轨道，已成为中外客商投资兴业的热土，依山傍水的优美环境，基础设施的不断完备，安定的社会治安已显示出独特的招商引资魅力。u
14、交通条件 312国道跨镇而过，苏州绕城高速在通安设立了互通，230省道饶镇西而过与沪宁高速相接，自然资源丰富，水陆交通便捷。u 人口和经济状况整个区域面积54平方公里，人口4.1万人，设25个行政村。华通花园建筑面积130万平方米，是苏州市最大的安置区之一，可容纳5万人居住。全镇耕地面积40000余亩（可开发面积为30000亩），山地7000余亩，水面10000亩。3、东桥镇概况u 区域区位东桥镇位于苏州市相城区西部，沪宁高速公路苏锡交界处，南临京沪铁路和312国道，北依望虞河，距无锡硕放国际机场仅10公里。镇内设有苏州绕城高速立交道口，与之衔接的沪宁高速东桥立交枢纽是目前沪宁线上最大的立交枢
15、纽。相城区规划建设中的太阳路横贯东西，交通十分便捷。u 历史沿革自古以来，东桥就是江南著名的“鱼米之乡”，主要种植水稻、三麦和油菜。在唐代，东桥曾是江南的水稻重要产区，是苏州的重要“粮仓”之一。东桥是著名的“浒关白席”的主要产区，素有“江南席乡”之称。宋代，东桥草席已作贡品，全乡数千织女四季织席，品种之多，产量之高，质量之好，享誉海内外。u 交通条件沪宁高速、环城高速设有东桥道口，且投资2.6亿元人民币的苏州最大的立交工程-东桥枢纽已于2004年竣工通车。 货运车道：距312国道、205国道、苏虞张一级公路5公里。 距上海80公里，一小时之内可以到达 距苏州新区10公里，15分钟内可以到达 距无锡新区18公里，15分钟内可以到达
