荥阳房产市场报告教程

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1、荥阳房地产市场报告 荥阳城市背景 城市概况 荥阳交通便利，能源充足。310国道、连霍高速 公路、郑州西南绕城高速、陇海铁路、郑西客运专 线贯穿全境，南水北调、西气东输在荥阳交汇。境 内构筑起“三横三纵”的公路主骨架，形成了30分 钟荥阳生活圈。全市村村通油路，是河南省一类公 路县（市）和公路金牌县（市）。荥阳电力充足， 现拥有电厂5座，国电集团2*60万千瓦荥阳电厂正 在建设中。 荥阳位于郑州西15公里，是河南省距省会最近的县级市，下辖9 镇3乡2个街道办事处和1个风景区管委，人口59万，面积908平方公 里，其中城镇建成区面积17平方公里。荥阳是象棋的故里、郑氏的 祖地、阀门之乡和建筑机械之

2、乡。近年来先后被评为全国科技进步 县（市）、全国科普示范试点县（市）、全国计划生育优质服务先 进县（市）、国家卫生城市、省级园林城市、河南首批23个对外开 放重点县市和35个扩权县市之一。 荥阳是经济强市，交通便利，能源充足，工业发达，景观优美，其 综合实力位居河南前列。 城市文化 大海寺 韩 仁 铭 逍遥观 兴国寺 北宋石棺雕刻 青台遗址 今天的荥阳，由历史上的东虢、京、荥阳、成皋、汜水、荥泽、武 泰、河阴、广武等县和地区分合演变而成。 城市文化 三英战卢布 荥阳虎牢关 兵家必争之地 晋楚争霸 楚汉战争 古代经典战役唐朝虎牢之战 政治要地 秦朝三川郡 西汉河南郡 北魏荥阳郡 北周荥州 西汉至

3、西晋、北魏时期，荥阳一直为郡治之所，管辖今郑州、开封的大部分地区，重要的政 治要地、水运枢纽、兵家必争之地 水运枢纽 济渠 鸿沟 荥阳是历史文化悠长，曾发生深刻影响中国的历史事件，也出现了传诵千古的历史名人， 挖掘其历史文化的精髓，融入到项目的主题生活理念中去，将从精神上得到广大居民的认同。 用“三英战卢布”、“楚霸王挥斥方遒”等等石像或者文化长廊的形式诉说小区的精神理念，形成 小区独有的风格，告诉人们我们要的不仅仅是物质生活 城市文化不仅仅是历史的积淀，更是深入居民内心的精神食粮，如 果能挖掘城市的文化精髓，并运用到项目中，对项目形象的确立大 有裨益。 城市规划 规划范围荥阳市行政 辖区，总

4、面积807.8平方公里 。城市规划区范围为：西起 上街区界，东至郑州市区界 ，北界连霍高速，南至规划 郑洛快速通道（以村界为准 ），总面积约230平方公里。 中西城区规划范围：西起荥 密路，东至西南绕城高速公 路，北界上高路，南至郑西 高速客运铁路专线，规划建 设用地面积48.3平方公里。 2012年，荥阳市中心城区城 市建设用地33.6km2,人均建 设用地120m2,中心城区城市 人口28万人。2020年中心城 区城市建设用地48.3 km2， 人均建设用地115 m2，中心 城区城市人口42万人。 规划期限规划期限为20082020年。其中:近期 2008 2012年；远期 201320

5、20年；远景发展设想：2020年以后。 城市规划 镇体系空间布局结构 以依托三个经济区的三个城 镇组团为基础，结合主干道 路交通系统，形成以三条城 镇发展轴线为骨架的网络型 城镇空间布局结构。沿陇海 铁路、310国道为市域城镇发 展主轴线，联系市区、上街 两个中心城镇，是河南省城 镇体系、中原城市群、郑州 市城镇体系中的一级发展轴 在荥阳的部分。以市区、上 街为中心城镇形成荥阳市中 部核心城镇组团区。沿省道 314为市域城镇发展北部次轴 线，以广武为中心镇形成荥 阳市北部城镇组团区。沿须 刘公路为市域城镇发展南部 次轴线，以崔庙为中心镇形 成荥阳市南部城镇组团区。 城市性质定位郑汴洛工业走廊上

6、的重要产业基地，郑州 市中心城区西部上街-荥阳组团的重要组成部分，荥阳市域中 心城市，以现代制造业、有色金属加工业、商贸物流业为主的 现代化工贸城市。 城市规划 城市发展目标以中原城市群发展战略和郑州市发展目标为指导，把荥阳建设成为 郑汴洛产业带上的重要工业节点城市，生态环境优美的工贸型城市。 城市规划用地布局结构空间布局特征：“带状组团”模式；总体空间布局结构 ：“一带、两轴、三中心、五区” 城市用地远 景发展设想 远景荥阳市区 将成为大郑州 市区西部上街 荥阳组团的 重要组成部分 ，建成与郑州 中心城区功能 协调、联系紧 密的现代制造 业、现代服务 业基地。 荥阳房地产市场 房产政策 国家

7、政策 关于严格落实异常交易地块上报制度有关问题的函 各省、各自治区、直辖市国土资源厅(国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管 理局、规划和国土资源管理局)，新疆生产建设兵团国土资源局： 为强化房地产用地市场监测、严格落实关于切实做好2011年城市住房用地管理和调控重 点工作的通知(国土资发【2011】2号)要求，建立健全异常交易地块上报制度，现就有关问 题通知如下： 一、城市范围。需上报异常交易地块的城市范围为全国所有县级及以上城市。 二、上报对象。需上报的异常交易地块为各类房地产用地。凡在土地市场动态监测监管系 统中归入“住宅用地”和“商服用地”，并且符合“招拍挂出让中溢价率超过50%

8、，成交总价 或单价创历史新高”条件的，均需要填报，其地价分别对应于城市地价动态监测系统中的居住 地价和商业地价。 三、溢价率的确定。溢价率是指成交价与出让底价差额占出让底价的百分比。当起拍(始) 价低于出让底价时，成交价与起拍(始)价差额占起拍(始)价的百分比大于50%的；或无底价拍 卖时，成交价与起拍(始)价差额占起拍(始)价的百分比大于50%的，也应按规定上报。 五、上报期限。在成交确认书签订(中标通知书发出)后2个工作日内，市、县国土资源主 管部门要通过国土资源部门户网站的中国土地市场网页下载并填写房地产用地交易异常情况 一览表，按要求以电子邮件、传真等形式分别上报国土资源部和省(区、市

9、)国土资源主管部 门。个别填表需耗时较长的，可以延长至5个工作日内。 请各省级国土部门迅速将本通知要求传达到县(市、区)国土资源部门，各县(市、区)国土 资源部门要对照国土资发【2011】2号文和本通知要求，对2011年以来的成交地块进行清理， 对漏报的地块，应在6月30日前补充上报。 国土资源部土地利用管理司 2011年5月26日 房产政策 政策解读： 2011年前两季度，全国各城市公布的房价调控目标尽 管较上一年度房价实际增幅有较大下降，但依旧确定 在 10%左右，加之高通货膨胀、高流动性过剩等因素，土地市 场始终承受着较大压力。 此外，由于主要城市一直受限购影响，市场流动资金 有向三四线

10、城市流动的趋势，国土部门的此次行动，被普 遍理解为对三四线城市房地产风险的预警和防范。 对本项目的影响及对策： 国家以明文规定的形式，让三四级城市的土地状况完 全的透明、公开，这其实在很大程度上弱化了包括荥阳在 内的三四级城市政府在土地方面的主导权，市场信息将更 加透明，有利于塑造公平竞争的房产环境。 该政策对于本项目的影响是间接的，这个政策的出台 以后，我们对荥阳的房产市场的监督会更加准确、及时， 从而对可能出现的新项目提早做好应对准备，防患于未然 发展现状 城市化率 30%-50% 房地产 低速发展期 GDP增速超过8% 房地产处于发展 周期的高速发展 阶段 人均GDP大于800 美元 房

11、地产高速发展 延津房产市场独特 尾盘与新盘并存， 中期楼盘断层 房产市场步入快速 发展期 房产市场很不成熟 荥阳房地产市场目前处在低速发展期，随着城市化率的提高，其发展速度将越 来越快。荥阳房产市场有其独有的特点，其虽然发展阶段很落后，可是产品升级速 度很快，很重要的原因是其市场不仅仅针对荥阳本地居民，还有来自郑州的客户， 而且后者的影响力将越来越大。 发展阶段 荥阳的房地产市场可以分为三个阶段：第一阶段是2007年之前，第二 阶段是2008年-2009年，第三阶段是2010年之后，荥阳房地产市场有 其独特性，整体呈现诸多特点。 第一阶段（2007年之前）第二阶段（2008-2009年） 第三

12、阶段（2010年以后） 2007年之前，荥阳房地产经历了 从低迷到高速发展的过程，这段 时间出现了桃花园、京城花园等 诸多大型楼盘。 2008年-2009年，荥阳楼盘品质进一 步升级，香槟大道、意墅蓝山等高端 项目和万业世纪广场、尚山若水等中 端项目大批量入市，市场进入繁盛局 面 2010年之后，荥阳房产市场意外 的冷清下来，到目前为止，市场 上在售的项目基本上都是08、09 年时候入市的，而且都到了尾期 ，市场供应量较少。 房产市场 2010年1月到2011年3月份荥阳商品房销售套数走势 有图表可知，荥阳每月的销售量基本维持在300套左右。从图中也可以发现很 有趣的现象，那就是荥阳的房产周期

13、相对十分特别，比如说房产行业中的”金九银十 ”在这里却并不明显，而年前的两个月却是全年的销售高峰，其他月份的销量则相对 十分均衡，并没有大起大落的现象。 在掌握了房产规律之后，就会在当地特殊的房产市场环境下随机应变，把握住 真正的销售高峰期，实现销售额和销售量的突破。 套数 时间 房产市场 2010年1月到2011年3月份荥阳商品房销售面积走势 时间 从图中可以看出，荥阳每月的销售面积大致在35000左右，通过销售面积的变 化趋势与销售套数基本一致，这佐证了上述推论的正确性。但是，也应该注意的是随 着荥阳逐步的并入到大郑州生活圈，其房产市场受到郑州市场的影响较大。“金九银 十”的现象会慢慢呈现

14、出来。 房产市场 2010年1月到2011年3月份荥阳商品房销售价格走势 附注：这里的商品房价格包括新房、二手房和商业 从图中可以看出，从2010年至今，房价整体呈现上升趋势，从2010年12月份开 始，房价基本稳定在3200元/以上。过去一年多的时间，商品房均价上升了50%以 上，这也间接的预示着荥阳房地产巨大的潜力。 房产市场 2010年1月到2011年3月份荥阳商品住宅销售价格走势 从图中可以看出，从2010年至今，房价整体呈现上升趋势，也只是在2010年底 的时候，价格才骤然突破3000元/大关，12月份有很多楼盘推出新的房源，且产 品档次都上了一个新的台阶，在加上过去一年被长期压制的刚性需求量庞大，导致 这一月份的商品住宅价格骤然提升。 房产市场 荥阳房地产市场预判： 价格：随着荥阳市逐步向郑州靠拢，打造宜居健康城，再加上荥阳市正处在城市化 建设的高峰时期，价格上升是不可遏制的必然趋势。 供应量：经过2010年的短暂低迷之后，在荥阳市政府的政策引导下，为了实现城 市规划，积极融入到大郑州生活圈，未来必定有大量的土地供应，也必将导致房产市 场进入新一轮的高峰期。 从市场各个指标信号来看，荥阳房产市场整体呈现“稳中有升”的趋势，虽然房 产发展在某些时段并不均衡，但随着郑州西向辐射幅度越来越大，荥阳固有的刚性 需求依然强劲，可以推测出荥阳整体房产市场未来是很不错的。