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1、构筑首创置业标准化平台 德勤咨询 2006年11月 Strategy 设计标 准化工作汇报 目录 国内外房地产公司标准化研究 首创置业标准化的思路和要点 标准化工作内容 材料技术标准 工程做法和成本措施 产品库 计划管理 流程管理 资源管理 知识管理 2 国内主流房地产公司的标准化情况 1.项目全盘复制，从规划、户型、立面 到装修、景观。设计图纸可以沿用， 只能作细微性调整，适应性差，存在 市场风险。 2.材料设备的标准化。便于统一采购、 降低成本； 3.客户定位、产品卖点和立面风格、营 销策略的标准化； 4.产品标准化，部品工厂化。 宏宇星河湾 富力、珠江 当代MOMA 万科“情景花园” 3
2、 宏宇地产公司的标准化情况 围合式布局，露天游泳池，单元入口木桥，地下车库结合下沉庭院 4 富力地产公司的标准化情况 售楼处“彩蛋”的标准化复制，现 在富力桃园 富力地产于2005、2006年度被国家统计局评为全国房地 产综合实力第一名。最大特点是集设计、开发、施工、工程 监理、销售、物业、房地产中介等业务为一体。富力认为产 业链垂直整合是控制成本、确保速度的重要因素。 各个项目的主要材料均由集团统一年度采购，并统一了技 术标准。比如电梯，所有项目的电梯均选自广州日立的某几 种梯型，这样在设计时可以准确的做好土建予留，避免了施 工中不必要的洽商。也减少了电梯采购周期和成本。 富力针对精装修制定
3、了详细的标准，并有相应的材料供方 名录。 富力最有特色的标准化就是售楼处富力彩蛋。第一个 彩蛋于2003年在北京富力城落成，在这之后在全国各地先后 复制了七个一模一样的彩蛋，其中富力桃园的彩蛋是2006年 从富力城搬过去的。 5 珠江地产公司的标准化情况 珠江、合生的特点与富力有些相似，集房地产设计、开发、建设、销售、物业管理为一体。在集团内部形成 了一条完整的产业链。 珠江最典型的标准化是其开发的所有高档项目都采用了欧陆古典的外立面风格。但目前，集团已经取消了立 面风格方面的硬性要求。 珠江将住宅按档次分为高、中、低三 档，每一档都有相应各专业的设计和选材 标准。景观设计也分为相应的不同档次
4、， 比如每个档次的铺地石材厚度都有相应的 标准，对应的造价也不一样。植物配置在 不同的地区都有标准库内选取，各地公司 不能选择标准库以外的植物。 另外，珠江每年推出一批样板户型。每 年年末，集团各分公司将自己今年设计的 户型集中到北京，由大老板朱孟依亲自挑 选，选出他认为值得推广的户型，作为下 一年度集团的样板户型。第二年，各分公 司会以样板户型为蓝本，结合自己当地的 实际情况，对样板户型进行优化调整，并 加以应用。这样到下一年底，又会出现一 批改良的新户型作为样板户型的备选对象 。如此往复，形成标准化户型库。 每年年底，集团各地分公司集中在北京召开标准化会议，共 同讨论编制各方面的流程、标准
5、。设计方面的标准最终由珠江自 己的设计院编制完成。该标准非常详细，建筑、结构、设备各专 业的设计标准都有300多页厚，并有许多配图。比如，户内配电 箱的位置，能布置在客厅的哪些地方，不能布置在哪些地方，都 有相应的图示。 6 当代集团地产公司的标准化情况 科技主题的复制：恒温恒湿 天花辐射 置换式新风 外围护 其在各个项目进行复制的科技主题主要包括以下几个系统：外维护系统、天棚辐射采暖制冷系统、置换式新风系 统、外遮阳及窗优化系统、中央除尘系统。 MOMA系列都采用了非常好的外围护系统。外保温材料为10cm厚的挤塑聚苯板，保温材料与外饰面之间设空气 层，传热系数只有0.35W/m2.k；外窗采
6、用从室内调节的外遮阳设施，外窗全部采用双玻Low-E中空充氩气玻璃，配 合断热铝合金窗框，整窗K值仅有1.8W/m2.k 。 在供暖和制冷上，采用天棚辐射系统，极大提高了舒适度。温度均匀稳定，运行无噪音。 置换式新风系统保证了室内的空气质量。从建筑顶部80米处采集新风，在顶部机房经过过滤、除湿或加湿后送到 房间。0.3米/秒的低风速不产生风感，从房间下部进入，在顶部排出。 7 万科地产公司的标准化情况 1，情景花园洋房 万科最具特色的标准化产品当属“情景花园洋房”，简称“情花”。诞生于1999年，当时总建筑师吴志群主持设计的深圳四季 花城三期户型。最大特点是通过层层退台使得每户都有一个大露台。
7、还有“横厅”、二层室外楼梯直接入户等。最初是平屋顶， 立面设计比较简单。2003年，天津水晶城在原有基础上，聘请加拿大BDCL设计事务所进行立面改良设计，总部派专人到现场 负责各种材料的搭配选择、栏杆铁艺等的二次设计，花了很大心血，做得近乎完美。万科后续的“情花”产品，均为超越这个水 平。 “情花”整个单元结构非常复杂，如果在各地推广，各地的施工图设计单位水平存在一定差异，难免会出现许多疏漏。因此， 总部选用长期合作的设计方中建国际进行施工图设计，并且对厨房、卫生间这些管线及设备末端密集的地方进行了详细的各专 业综合图，比如厨房的煤气管、煤气表、上下水、水表以及各种插座和橱柜冰箱热水器的摆放进
8、行了统筹布置，避免了不同专 业之间“打架”。这样，既缩短了重复设计周期，又能在推广中确保品质。 但在细节、材料选择和二次设计上，仍然充分暴露了各地分公司的水平差异。广州四季花城是跟水晶城最象的，但整体感 觉仍差了不少。为了控制成本，面砖改成涂料，予制栏杆改成直插式。使得整体精致程度大打折扣。 8 万科地产公司的标准化情况 “情花”的改良 广州的万科蓝山，在原有的户型基础上包装 成简洁现代的西班牙风格，感觉焕然一新，加上外 部环境设计，整体效果非常成功。在户型设计上， 蓝山也有所创新，把地下室分成两半，一半给一层 使用，从下沉庭院进入。一半给二层，通过户内楼 梯穿过一层直通地下。 在成都的金色家
9、园中，“情花”的精髓被移植到高层住宅 中，即在高层底部设置了连续四层的退台，乃至最下面的户 型显得有些夸张，这种做法有效的改善了高层住宅的尺度感 ，丰富了空间层次，并增加了居住的趣味性。 9 万科地产公司的标准化情况 2，RS住宅 2004年，万科开发出一批采用平面模块化，适合框架结构的户型，被称为“RS住宅”，具有以下特点；以较规整的 柱网加局部异型柱作为主体结构，卫生间标准模块化，同时配合外挂式阳台、厨房、阳光房等辅助空间构 成完整户型。 模块内设备布置、管线布置均相同。为了给未来的部品化做好准备；并统一外墙梁高，为门窗等标准化部品安装 创造了条件。 在综合考虑国家强制规范、建筑节能、建筑
10、比例、室内设计等因素下，将建筑层高统一定为2.8米。并且，引入复 合式厨房的设计理念，对端户及转角单元进行特殊处理。系统地解决了空调室外机位等问题。 10 武汉城市花园、大连假日风景、青岛魅力之城等项目中 都使用过标准的RS户型。随后的2005年，万科标准化操作 主体由总部转至深圳、上海和北京区域，建立以“战略总部 、专业区域、执行一线”为主线的三级组织架构。 北京区域首先应用于天津西青项目（销售名为“假日风景 ”）。由于采用了标准化户型，西青项目从付款拿地到 实现销售200套，只用了11个月时间，实现了集团制 订的“均好的基础上加速”的目标，获得2005年“速度奖”。 2，RS住宅 万科地产
11、公司的标准化情况 这个项目后来被沈阳万科的新榆公馆整体复制。该 项目于05年3月底通过摘牌获得沈阳浑南HN0506地块 ，当年9月3日示范区全面开放。示范区包括2栋9层住 宅、商业和售楼处和重新设计的外部景观。 在短短5个月时间实现现房销售创造了万科历 史上的奇迹，比集团平均水平缩短了8个月，也因此 获得了2005年度“加速开发奖”。 11 万科地产公司的标准化情况 3，全面家居解决方案U5住宅 2003年，万科委托清华对万科青青的产品进行后评估， 总结出传统户型设计中难以满足的一些核心要求 ： 1.玄关：没有独立玄关，室外直接进入起居空间， 没有可以随手放置各种物品的柜子，不利于保持 室内整
12、洁。 2.餐厅：吃饭的时候看不到电视，所以经常端着饭 碗挤到茶几上； 3.厨房：空间局促狭窄，主妇做饭的时候难以与家 人交流； 4.主卧室：没有地方熨衣服, 没有双控开关, 关灯后 摸黑上床容易磕碰； 5.功能阳台：没有储藏空间，放置洗衣机空间更显 得狭小。 以上这些需求，通过传统户型设计和半成品房已经很难 满足。2005年万科与韩国LG公司合作开发了精装 修产品U5住宅，被称为万科住宅产品的第二 次革命。 12 万科地产公司的标准化情况 3，全面家居解决方案U5住宅 精装修战略 国内住宅企业现阶段提供的商品房大部分是毛坯房，好处是建设 周期短，资金周转快，售后责任小，对专业水平要求不高。坏处
13、在于 住户装修耗费大量精力时间和材料能源消耗。对入住时间不同的客户 来说，长时间内存在装修噪音和环境污染，住户个体采购装修材料， 花费明显高于开发企业的集团采购。加上规避土地增值税的因素，高 品质的精装修房在未来市场的竞争力将明显高于毛坯房。作为战略标 准化的一部分，2008年万科将实现80%为精装修交房，2009年将不再 向社会提供毛坯房。 传统住宅开发流程: 建筑设计建造室内设计装修 全面家居解决方案流程： 客户研究户型研究建筑设计+室内设计生产施工 13 万科地产公司的标准化情况 3，全面家居解决方案U5住宅 U5住宅主力户型的销售面积140平米左右，与传统户型相比 具有以下五大优势：
14、1，玄关：与传统户型直接进入客厅相比，有独立的内外过 渡空间；采用大理石地面，方便清洁，大理石下沉 2cm，即使放置脚垫也不影响开门，与客厅的连接部 位做45度倒角；玄关两旁的收纳系统分类细致，通 过不同宽度与高度的空间分割，可合理收纳各类出 入户用品，旋转式鞋架可摆放不同种类的鞋子约40 双，还可收纳大衣,外套，帽子，围巾，手套，拉杆 箱，蓝排球，羽毛球拍，旱冰鞋等等 2,洗衣间：保持干湿分离，更强大的收纳系统，分类收集 脏衣服的衣篓；预留合理的洗衣机位置和熨衣板的 摆放位置，同时配有水槽，方便清洗小件衣物； 3，厨房：根据人体视线角度设计的扁窗，有效提高操作台 面的采光，看得见窗外的风景，
15、同时窗的上方还可 以设置橱柜；内藏式的拉篮，米箱，刀叉架，碗柜 ，功能搭配合理。 4，衣帽间：大衣，上衣，裤架，领带盒，抽屉，搁板等考 虑周全，尺寸合适。 5，智能化：设有分布于客厅与厨房的智能化识别系统与可 视终端系统，皆与大堂入口的监视终端连接。值得 一提的是，厨房可视终端系统同时具备可视对讲， 电话，电视，收音机，DVD等功能 14 万科地产公司的标准化情况 ，建筑体验中心 为了进一步测试精装修的核心产品， 实现和客户的互动和对话，2007年5月 ，万科建筑体验中心在深圳对外开放。 这是国内房地产业第一个具有真正意义 上的产品体验中心。该体验馆主要以U5 住宅为展示原型，希望以此检验和衡
16、量 产品设计中的每一个细节，以多维度的 人居体验与参与者互动沟通。 体验中心作为万科建筑技术面向客户 ，面向社会的窗口，兼具收集客户体验 信息，客户需求的功能，直接为万科的 产品设计部门提供信息，具有一定的研 究功能。 根据大量市场调查，针对客户人群的 差异化需求，划分为基础级，领先级和 豪华级三个档次，适用于从公寓到别墅 的不同类型产品。形成以万科为主导， 整合相关设计，施工，材料等领域的社 会资源为客户提供领先于市场的住宅家 居产品。 全面家居解决方案的流程是：客户研究户型设计室内+建筑设计生产施工。水电管线一次到位 ，橱柜衣柜安装到位，并配备好设备及厨房电器。 这是一次从设计理念，产品导向，客
