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1、46 中国物业管理 PROPERTY MANAGEMENT 2010.06 【特别报道】 SPECIAL REPORT 成都：统筹城乡凸显 农村物业管理发展契机 文巫庆敏 苟强 近 年来， 成都市加快试验区建设和统筹城乡发展， 特别 是在建设世界现代田园城市的新形势下， 农村物业总 量不断增加， 农村物业管理市场需求也不断上升。 成都推进农村物业管理现状 截至2008年底， 成都市共有已建成入住的农民集中居 住区537个， 其中， 100户以上的223个农民集中居住区（共 1686.85万平米， 涉及13.87万户） ， 全部推行物业管理， 居民满 意度达到78以上； 2009年， 成都市完成
2、首批33个统筹城乡 发展综合示范试点镇规划， 城中村改造完成拆迁184.2万平方 米， 旧场镇改造实施项目200个， 新居工程和新型社区累计竣 工582万平方米； 2010年， 在年初的成都市第十五届人民代表 大会第三次会议上， 成都市政府第一次将建设 “世界现代田 园城市” 写进了 政府工作报告 。 成都将加快中心城区 “园 在城中” 、 郊区(市)县 “城在园中” 建设步伐， 同时将实现从全 域成都发展到促进成都经济区发展。 为进一步提高农民集中居住质量， 成都市委、 市政府出 台了 关于进一步提高农民集中居住质量的意见 （成委发 20085号）、 关于进一步改进农民向城镇集中土地向规模
3、经营集中有关工作的通知 （成委发200841号） ， 根据成都 市委、 市政府工作要求， 成都市房产管理局出台了 关于进一 步规范农民集中居住区物业管理的通知 （成房发2009 16 号） ， 并于2009年底出台了 成都市社会主义新农村物业管理 导则（试行） （成房发2009 197号） ， 基本建立了推进农村 物业管理工作的长效机制。 农村物业管理特点 一是农村物业规划选址、 设施配套。 成都市的农民集中 居住区， 从规划建设可大致分为： 统规统建、 统规自建、 统规 联建； 从布点和所处地域可划分为： 城镇新型社区、 农村新型 社区、 农民聚居点； 从设施备置上， 除按规划设计建设的教
4、育、 文体、 医疗、 物业服务用房、 社区管理用房等配套设施外， 部分农民集中居住区配置了一定比例的集体经济组织经营用 房， 部分农村新型社区也结合实际合理规划了农民的养殖用 房和其他生产用房。 二是农村物业的物业服务费用来源。 农民集中居住区的 物业服务费用来源除个人交纳、 集体经济收入代交外， 有些 由财政或项目实施单位给予适当补贴， 有些由市、 区 （市）县 两级设立的农民集中居住区建设专项资金在一定期限内给予 适当补助。 成都推进农村物业管理的主要做法 近年来， 成都市以创建和谐物管为抓手， 不断推动城乡 物业管理 “扩面提质” ， 特别是在农民集中居住区全面引入物 业管理新体制， 主
5、要采取下面几种措施： 一、 坚持属地化组织和推动的原则。 根据成都市委、 市 政府的有关要求， 成都市房管部门在推进农民集中居住区物 业管理工作中， 始终坚持属地化组织、 推动， 以人为本的原 则， 不断强化街道、 乡镇的组织职能， 区 （市）县房管等部门 的监督指导职能， 以实现农村物业管理 “有组织指导、 由服务 力量、 有服务规范、 业主总体满意” 的目标。 以成都龙泉驿区 为例， 该区300户以上的农民集中居住区39个， 涉及街办、 乡镇 12个， 龙泉驿区成立了区委常委主抓， 区统筹委具体抓， 相关 职能部门为责任人的工作领导小组， 将农民集中居住区物业 管理推进工作纳入对所涉及街办
6、、 乡镇的目标任务考核。 二、 建立农民集中居住区物业管理推进长效机制。 农民 集中居住区无论是在规划建设、 设施配套， 还是在服务需求方 面， 都与城镇商品房物业管理有所差别。 针对这些差异， 成都 市因地制宜出台了相应的农民集中居住区物业服务事项与质量 47 中国物业管理 2010.06 PROPERTY MANAGEMENT 【特别报道】 SPECIAL REPORT 规范、 农民集中居住区管理规约 （示范文本） 、 和物业服务验收 细则， 并根据成都市社会主义新农村建设的实情， 制订了 成 都市社会主义新农村物业管理导则 （试行 ） ， 确保农村物业管 理有切合实际的规范和指引。 与此
7、同时， 各区 （市） 县结合辖区 内农民集中居住区的实际情况， 制订相应的工作意见， 建立了 统筹推进机制、 经费保障机制和工作督查机制。 三、 完善农民集中居住区物业民主管理机制。 充分发挥 街道办事处、 社区居委会的主导作用和业主的主体作用及管 委会、 业主委员会的桥梁作用， 坚持政府推动向市场主导过 渡的原则。 积极引导居民提高物业管理的责任主体意识、 法 治意识、 契约意识， 加快建立农民集中居住区业主 “共管共享 共维护” 的民主管理机制； 农民集中居住区交付使用前， 由所 在街办或乡镇组织拟安置人员成立业主大会筹备组， 在所在 地的区房产管理部门的指导下， 依法设立业主大会、 选举
8、产生 业主委员会。 并监督指导业主大会、 业主委员会依法履行职 责， 推动业主民主管理机制有序建立。 四、 创新多种管理模式， 居民自愿选择。 一是由街道办事 处、 乡镇人民政府组织推选集中居住区管委会， 由管委会履 行物业管理职责； 二是依法选聘符合条件的物业服务企业或 其他管理人实施专用化物业管理； 三是加强对农村集体经济 组织、 农民个人组建物业服务机构的指导。 在充分尊重居民意 愿的前提下， 由街道、 乡镇人民政府组织居民自行选择。 五、 强化物业管理意识的引导和培养。 从分散居住， 到 集中居住， 从 “自家事自己管” 到需要支付一定的物业服务费 来实现小区共同管理， 居民的生活方式
9、发生巨大的变化， 必 将有一个逐步适应， 逐步树立物业管理意识的过程。 成都市 在推进农村物业管理过程中， 不断加强宣传工作， 强化对农 民生产、 生活方式改变后物业管理意识的引导、 培养， 并提倡 “居住改变习惯， 物管推动文明” 。 各区（市）县在这方面也开展了有特色、 有针对性的工 作， 新都区印制了包含物业管理知识、 物业使用维护知识、 卫 生知识、 文明习惯等内容的宣传手册5000余份， 分发到居 民手中； 温江区抽调以区房管局、 街办、 乡镇、 村（居）委会为 主的骨干力量组成宣传小组， 深入各农民集中居住区， 宣传 物业管理相关法规政策等； 成都市物业管理协会设计印制了 大量的宣
10、传海报， 分发到各集中居住区， 并通过组织居民观看 “坝坝电影” ， 在电影片头播放和谐物管公益宣传片的形式， 引导农村居民树立 “共有家园， 共管共享共维护” 的物业管理 意识。 只有居民的意识转变了 ， 才能为农村物业管理工作的推 动提供强有力的群众基础。 六、 加强教育培训， 推动解决农民集中居住后的就业问 题。 在农民集中居住区的物业服务人员聘用中， 优先聘用居住 区 “4050” 人员和失地农民， 同时强化物业服务从业人员专业 培训， 由行业协会组织专家送教上门， 每年组织一次专业免费 培训， 培训合格后纳入全市物业管理专业服务人员名册和物 业管理信用体系中统一监管。 截止目前， 通
11、过各种培训渠道， 全市共培训农民集中居住区物业服务人员3000余人， 同时也 基本完成了对所有涉及农民集中居住区的社区、 村组负责人和 相关工作人员的物业管理法规政策和业务技能培训。 七、 增强农民集中居住区物业管理造血功能。 盘活闲置 资产， 对农民集中住宅区闲置商业铺面、 经营设施等， 指导管 理方切实引进相关服务及物流配送商进驻， 通过对农民集中 居住区闲置资产的经营， 增加收入， 以解决物业服务费用补 贴不到位， 专项维修资金建立不到位的问题。 八、 建立指导督查考核机制。 为确保农民集中居住区物 业管理工作稳步推进， 物业服务水平持续提高， 各区 （市）县 均结合实情建立了检查、 督
12、促、 考核机制， 并将物业管理的效 果与目标任务和经费补贴挂钩。 例如， 新都区三河街办建立了 物业管理服务力量评价体系， 对农民集中居住区的物业管理 实行三级监督， 即由住户、 社区、 街办三级对小区物业管理质 量进行监督和评价， 将评价结果与物业服务费补贴挂钩， 三 次评价不合格的， 将按程序重新选聘物业服务企业。 随着成都统筹城乡发展和世界现代田园城市建设步伐的 加快， 在农村经济产业转型后， 其管理模式与生活方式必然 会发生重大变化， 同时蕴含着巨大物业管理市场。 虽然农村 物业管理模式尚处于探索阶段， 但农村物业管理巨大的市场 潜力， 已经吸引了越来越多的有实力的物业服务企业向农村 物业管理市场渗透。 我们也相信， 农村物业管理的推行， 将在 建设世界现代田园城市中发挥积极重要的作用， 物业管理文 明成果也将惠及更多的城乡居民。 作者分别系成都市物业管理协会常务副秘书长、 成都市物业管理协会宣传部主任 编辑： 邹楠 中物协谢家瑾会长在成都考察
