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1、交付前的验收工作 绿城集团 几点说明： 1、主要是根据经历过的工作和遇到过的问题而 写，某种意义上是“春江花月”项目中一期、二期 住宅验收工作中的一些体会，在这里向大家作一个 汇报，由于受到工作经历和水平所限，很不全面， 可能还很片面，有些尚未遇到的问题也不敢写，希 望大家谅解，更希望得到大家的交流、批评、指正 ； 2、在座的很多同志是前期工作的专家，经验比 我丰富得多，我的工作也得到了许多同志的帮助和 支持，在此表示感谢； 3、各职能部门对验收申请资料的要求各不相 同，这里提到的需要资料系指除项目单位自身可 单独提供的资料以外的需要外单位配合提供的一 些资料、证明，建议点系指一些建议注意的地
2、方 。其他项目单位自身可提供的资料在中心窗口均 有书面资料，杭州投资网上也可以下载。 交付前的验收工作是指从取得工程单体竣工证 明起至项目交付止所需办理各项验收手续。其作用 和目的一是通过政府职能部门对报验产品的检查、 检测、验收、发证，使产品交付具有法律层面上的 依据；二是促使建设单位对验收过程发现的不足之 处及时进行整改，以求产品精致、完善，将更好的 产品交付给客户；三是可以通过对验收过程中发现 的问题进行分析总结，为以后项目的设计、建设提 供经验和教训，提高工作品质和效率。 一、工作范围 二、工作流程 三、工作要求 一、工作范围 根据杭州市相关管理职能部门的要求和规定， 商品住宅项目交付
3、需要取得约17个职能部门和单位 的验收合格证明文件。主要是市公安局消防支队核 发的建筑工程消防验收意见书、市规划局核发 的建设工程竣工规划验收合格证、市卫生局核 发的建设项目竣工卫生验收认可书、市环保局 核发的建设项目环境保护设施竣工验收审批意见 、市人防办核发的人防工程专项验收意见书 、市城管办核发的排水接管施工许可证、 一、工作范围 市园文局核发的杭州市区建设项目配套绿地验收 单、市城建档案馆核发的建设工程竣工档案认 可意见书、市物业维修资金管理中心核发的杭 州市物业维修基金和用房缴交确认单、市建委核 发的房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收备案 表、市公安局核发的建筑工程验收合格书、 与所
4、在街道签订的社区用房建设移交协议、区市政 园林管理所核发的排水许可证、市燃气公司出 具的通气证明、电力部门出具的通电证明、 一、工作范围 邮政部门出具的通邮证明、市建委核发的住宅区配 套公建合同确认书。 二、工作流程 在上述17项验收工作中，部分项目相对独立， 与其他部门关联不大，工作节奏调节余地较大，可 根据具体情况适时安排；但大部分项目互相之间存 在关联关系，一项验收合格文件是另一项或几项验 收工作的前提，互相之间呈串联关系，一项工作的 延误会导致一连串工作的被动，必须提前进行筹划 和准备。 二、工作流程 根据各部门的要求，有关联的工作大致可以归 为三条线： 1、消防规划城建档案归档竣工验
5、收备 案社区用房协议配套公建合同确认 2、接管施工许可环保防疫 3、人防面积实测物业用房确认物业维 修基金缴纳 相对独立的工作有： 绿化、交警、市政排水、通电、通邮、通气 三、工作要求 各职能部门和单位都对验收工作制定了各自的 工作程序和要求，其中共性的要求是相关工程的施 工基本完成，申报材料齐全，施工图审查意见在工 程施工中得到落实。 三、工作要求 第一条线： 1、消防验收： 消防验收由杭州市公安局消防支队负责，其核 发的验收意见书是规划部门核发规划验收合格证的 依据之一。 需要资料： 建筑工程消防验收申报表、消防设施和电器检 测报告、竣工图 三、工作要求 工作程序： 负责消防验收的职能部门
6、是市消防支队司令部 和防火处，司令部主要负责有关消防车道、登高场 地、水设施的检查验收，消防车到现场进行试车、 试水，如合格则出具试水报告；防火处在此基础上 对建筑类消防设施进行检查，检查重点是消防建审 意见是否得到落实，先到现场进行实地察看和试验 ，然后进行汇总讨论认定，如合格则核发验收意见 书。 三、工作要求 消防验收一般分为预验和正式验收二次进行， 对预验中提出的整改意见应及时予以落实，整改完 成后进行正式验收，预验和正式验收时间间隔不少 于一周。预验及正式验收时均要求建设单位、施工 总包单位、消防施工单位、监理单位到场。 三、工作要求 建议点： 消防验收程序较复杂，专业性较强，要求较高
7、 ，而消防验收又是各项验收的龙头之一，应尽早安 排验收。鉴于大部分消防施工单位与验收主管部门 之间的关系较好，在按要求完成工程施工的同时， 建议尽可能发挥消防施工单位的外援作用，提高验 收工作效率。 三、工作要求 2、规划验收 规划验收具体工作由区规划分局负责，规划验 收合格证是整个验收流程的重要依据。 需要资料： 竣工图、灰线检验合格证明、消防部门和质检 部门验收合格意见 工作程序： 规划验收工作可在建筑主体竣工、室外工程基 本成型的时候与分局联系申请预验。分局派人到现 三、工作要求 场对建筑和报批图纸进行核对检查，检查的重点是 建筑外立面、屋顶平面、各层平面、建筑层高是否 与规划局存档的原
8、审批图纸相符，如相符则可将申 请验收资料送办理中心窗口审核后转到区规划分局 ，在收到申请资料后，16个工作日内以市规划局名 义核发规划验收合格证。如现场与图纸不符，则需 将有关问题处理完毕后再接受验收申请。 三、工作要求 建议点： 工程施工中往往会对设计进行一些修改，这 些修改在规划验收时已木已成舟无法整改，对验收 工作带来许多障碍，处理这些事情除时间延误外还 有可能带来经济损失。 要避免这些被动，一是在设计和图纸审查时尽 可能仔细一些，尽可能减少或避免修改，尤其是牵 涉到外部和建筑指标的修改；二是对一些必须的修 改，部门之间应及时沟通协调，争取在施工前得到 原审批部门的认可；三是对未经审批但
9、已经发生的 三、工作要求 修改分门别类进行归类和研究，对涉及外部和建筑 指标的修改建议与市、区两级规划部门进行协商， 尽可能争取内部低调处理，对其他修改建议争取区 规划部门的认可。 由于消防验收工作往往滞后，为争取时间， 规划预验工作可以尽早联系，为处理现场与图纸不 符问题留出充足的时间，消防验收合格文件可争取 在发证前补上。 三、工作要求 3、城建档案归档 城建档案归档工作由市城建档案馆负责，其出 具的档案认可意见书是市建委办理竣工验收的依据 之一。 根据建设项目办理施工许可证时与市城建档案 馆签订的协议，工程竣工后需将从项目立项至验收 各个阶段各类资料、文件交市城建档案馆审查归档 ，按移交
10、目录共有约234项，其中竣工验收阶段应 提供除规划、消防、环保3项验收合格文件外的全 部验收合格文件。如合格则出具认可意见书。 三、工作要求 建议点： 此项工作的特点是需提交的各类资料量多面广 ，涉及设计、审批、施工、监理、检验检测、验收 等项目建设全过程，资料的收集、整理需要有相当 的时间和耐心。如有部分验收文件暂时尚未取得， 可以争取在项目单位出具承诺函后先行核发认可意 见书。 三、工作要求 4、竣工验收备案 竣工验收备案工作由市建委工程处负责。市建 委审核备案后的备案表是市建委进行配套公建用房 确认的依据之一，也是施工总包单位申请评杯的重 要依据。 需要资料： 城建档案馆认可意见书、工程
11、质量竣工验收记 录、施工单位工程质量竣工报告、工程质量监理评 估报告、勘测单位工程质量检查报告、设计单位质 三、工作要求 建议点： 市建委对此项工作要求较高，各项资料尤其是 规划、消防、环保验收合格证明必须齐备，否则不 予收件。 三、工作要求 5、社区用房协议签订 社区用房协议由项目所在街道与项目单位签订 ，按市政府文件规定，新建住宅项目按每百户30平 方米标准配备，由开发商无偿移交给街道。 工作程序： 项目单位根据小区规模和社区用房配套标准， 可在设计阶段即与设计单位进行沟通，选择适当位 置安排社区用房并在图纸上予以标明，报规划审批 。项目单位根据规划批准的图纸与所在街道进行沟 通协商，就位
12、置、面积达成一致，签订协议。 三、工作要求 建议点： 社区用房的位置坐落对开发商效益影响较大 ，在保证社区工作能正常开展的前提下，尽可能不 要占用可销售的住宅和商铺用作配套用房。 社区用房部分功能与会所类似，可进行协商 安排以免功能重复造成浪费。 如因工程分期等原因导致社区用房不能按时 提供，应安排临时周转用房。 社区用房需单独办理产权证，在设计、测量 等过程中应予以注意。 三、工作要求 6、配套公建用房确认： 配套公建用房确认工作由市建委房地产开发处 负责，该确认书替代原综合验收合格证作为办理产 权初始登记的必备手续之一。 需要资料： 规划验收合格证、竣工验收备案表、测绘成果 报告、地名批准
13、文件、社区用房移交协议、自行车 库移交协议。 三、工作要求 工作程序： 项目单位提出确认申请并提交资料后，市建委 通知市城管办、所在区政府（或街道办事处）对配 套公建内容进行现场踏勘检查，主要检查配套公建 是否按规定完成，然后上述两个部门在合同确认分 项意见书上签署意见，项目单位按要求进行整改并 与街道和物业公司签订社区用房和自行车库移交协 议，市建委核发配套公建合同确认书。 三、工作要求 建议点： 配套公建用房主要是指社区用房，此项工作的 要点是社区用房位置和面积的确认。一些原来与市 建委开发办签订配套项目建设协议书的项目，原确 定的配套用房面积与现在执行的每100户30平方米 的标准差距较
14、大，建议与建委进行充分沟通协商， 争取按现行标准进行配备。 三、工作要求 第二条线： 1、接管施工许可 接管施工许可由市城管办负责办理，其核发的 接管施工许可是环保、防疫验收和将小区污水管道 接入市政管道的依据。 需要资料： 经批复同意的不设化粪池化粪池试点申请表、 排水养护协议书。 三、工作要求 工作程序： 市城管办和卫生防疫部门一般要求小区设置化 粪池，如不设化粪池需事先办理审批手续，审批手 续由市城管办会同市排水养护公司办理。接管许可 手续可在综合管线图设计完成后申请办理。接到申 请后，市城管办会同市排水养护公司派员到现场对 小区污水管道和拟接入的市政管道情况进行实地察 看，如条件许可，
15、则由项目单位与市排水养护公司 签订排水养护协议书，市城管办核发接管施工许可 证，确定小区污水管接入市政管道的井号和口径， 项目单位可据此施工。 三、工作要求 建议点： 在综合管线设计阶段请设计单位根据小区排 水量对拟接入的市政管道的情况和接入的可能性进 行咨询，避免反复。 不设化粪池的小区，管理部门要求在接入市 政管道前必须设置隔栅井，此隔栅井在今后操作时 对景观和周边住户有一定影响，在设计和施工时应 予注意。 三、工作要求 在与市排水养护公司签订排水养护协议书， 需按小区污水排放量一次性缴纳市政管道养护费， 排水量由设计单位和项目单位根据小区规模申报， 应予注意。 小区污水管道和市政管道接口每个要收取 5000元费用，如设计许可，建议尽量减少接口。 三、工作要求 8、防疫验收 防疫验收工作由市卫生局“中心窗口”负责。 需要资料： 水质报告、管材合格证、省疾病预防控制中心 出具的管材检验报告、日照分析报告。 三、工作要求 工作程序： 接到申请后，市卫生
